2025年上半年，深圳商业市场在"存量焕新"与"增量突破"中走出稳健步伐。据赢商网不完全统计，全市新增商业体量超40万㎡，重点项目以差异化定位激 活市场活力——既有20年老商场"改头换面"重获年轻人青睐，也有城市更新地标通过"产城融合+文化赋能"重构片区价值，更有传统百货转型焕新，共同 演绎"老空间新生"与"新场景破局"的双重逻辑。 而就在近日，深圳湾万象城二期正式官宣"金秋璀璨启幕"，为后海超级商圈注入新变量的同时，也揭开了下半年深圳商业"集中爆发"的序幕——据不完全 统计，下半年还将迎来超10个新商业体入市，除了即将于近期亮相的深圳大悦城，还有前海·华发冰雪世界、怀德万象汇、湾区之眼、罗湖国贸 SPRING、光明星河COCOCity等，覆盖罗湖、福田、南山、宝安、光明等多区域，商业版图持续向纵深拓展。 01. 商业新势力： 上半年"各显神通" 存量改造和城市更新引发关注 存量改造并非简单的"翻新"，而是基于区位客群与商圈需求的"精准手术"。上半年深圳4个存量改造项目，通过差异化定位与业态重构，成功激活老商业 的生命力。 ■ in城市广场（原中信城市广场）——破而后立的"年轻化转型" 作为20年历史的"元老 ...

文章核心观点 《2024年文旅集团投资运营发展报告》从宏观经济背景切入，对文旅集团发展进行多维度剖析，指出旅游市场表现亮眼但消费者信心不足，文旅集团投资并购活跃、财务运营有起伏，未来投资和运营将有新趋势 [1][2] 宏观经济背景 - 中国GDP和居民人均可支配收入逐年递增但增速放缓，带动旅游消费需求潜力增加，2015 - 2023年GDP年均增长率约6%，居民人均可支配收入9年间增加1.7万元 [1][7][12] - 消费者信心指数偏低，消费信心不足、意愿不强，消费偏向保守谨慎，各文旅集团经营面临挑战 [1][10][11] - 2023年国内旅游人次和收入强劲恢复，2024年稳步向上，2024Q1国内旅游收入GDP占比为5.06%，旅游对GDP贡献度回升 [1][13] - 2023年旅游相关企业注册数量大幅上涨，超越2019年水平，创历史新高，产业发展信心全面增长 [1][16] 文旅集团概况 - 监测的880家大型文旅集团涵盖7大类型，地方国有文旅集团占比最高，为72.16% [1][22][23] - 这些集团分布在全国32个省级行政区和300个城市，在山东、四川等文旅大省及北京、杭州等城市最为集中 [1] 投资并购分析 - 文旅集团投资偏好旅游景区乐园及新兴项目，数字化、沉浸式项目受热捧，头部集团投资集中且呈现多元化 [1] - 行业并购重组活跃，通过收购资产、股权及资产置换等方式，补链延链、转型升级 [1] - 国企文旅集团积极融资，债务融资中以超短期融资券为主，5A级景区REITs项目有序推进，创新景区融资手段 [1] 财务运营分析 - 2023年文旅上市公司和国企文旅集团业绩有所恢复，但2024Q1不如预期 [2] - 文旅上市公司营收恢复优于净利润，偿债能力长期较强但短期不足，盈利能力整体薄弱 [2] - 国企文旅集团2023年营收小幅攀升、净利润暴增，但2024Q1营收和净利润“双降”，资产规模壮大的同时承债压力增加 [2] - 各文旅集团通过流量赋能、跨界融合、数字技术应用等方式探寻新质生产力 [2] 发展趋势展望 - 未来文旅投资规模和质量将提升，目标更注重多元效益，重点向智慧文旅和存量改造项目倾斜，主体趋向多元，动能从文旅地产投资向产业投资转换 [2] - 运营管理将从粗放化走向品质化、精细化、数字化等 [2] - 建设世界级文旅集团，需在营收规模、产品运营服务、国际化及IP打造等方面发力 [2]

文章核心观点 深圳iN城市广场经升级改造后于2025年4月29日开业 以全新姿态回归 定位精准 引入众多首店 开业率和出租率高 致力于为消费者提供多样生活体验 [1][3][5] 项目概况 - 地处罗湖/福田交界核心区 毗邻口岸 紧邻主干道 地铁1/6号线无缝接驳 总体量14万平方米 [1] - 曾是深圳第一家综合购物中心 有众多深圳商业品牌第一 承载深圳人青春记忆 [1] - 2023年4月印力集团受委托运营管理 2023年12月31日闭店改造 [1] - 共7层 配备1200+车位 汇聚250+品牌 以小太阳家庭及商务客群为主 是印力华南首个轻资产存量改造项目 [3] 项目定位与场景 - 精准定位“年轻力生活情绪场” 融合潮流运动、宠物社交、亲子生活与夜间消费 [3] - 打造FUSION PARK深圳最大户外运动公园（3万平方米）、都市绿洲、劈酒街、湾区粮仓四大特色主题场景 [3] 进驻品牌 - 首批进驻品牌引入首店、特色店、旗舰店共29家 餐饮业态占比超40% [3] - 全国/华南首店共11家 包括公路商店全国首家非标旗舰店等 [3] - 深圳首店/旗舰店11家 包括翠湖酒楼深圳旗舰店等 [4] - 其他首店/特色店7家 包括永辉学习胖东来自主调改店等 [5] 开业成果 - 开业当天实现97%出租率、95%开业率 高于行业平均开业水平 [5] - 荣登中购联购物中心发展委员会“2025年待开业购物中心星秀榜” [5]