房地产市场稳定政策 - 各地通过收购存量商品房构建"市场+保障"房地产发展新模式 促进供求关系再平衡 [1] - 郑州市明确收购存量商品房用作保障性住房进行配售或配租 面向全市征集房源 [1] - 广西提出2025年力争收购存量商品房2 5万套 用好专项债券和保障性住房再贷款等工具 [1] 存量商品房收购创新举措 - 广东省将收购存量商品房与城中村改造结合 广州市九佛街道项目完成房票认购近1000套 去化面积10万平方米 认购金额超16亿元 [2] - 广州6月新房网签6796套创年内新高 专项借款收购存量商品房用作安置房是主要动力 [2] - 浙江和四川5月发布用于收购存量商品房的专项债合计19 2亿元 收购11个项目 [2] 金融支持与政策协同 - 专项债和保障性住房再贷款协同发力 提升去库存效率 稳定房地产市场 [3] - 央行货币政策委员会提出加大存量商品房和土地盘活力度 巩固市场稳定态势 [3] - 建议各地做好"以需定购"工作 摸排居民需求并合理制定收购价格 匹配收购标的 [3]

百强房企销售表现 - 6月TOP100房企单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7% [1] - 近六成百强房企单月业绩环比增长，其中28家环比增幅超30%，包括中海地产、华润置地、招商蛇口等 [1] - 上半年百强房企累计销售操盘金额16526.8亿元，同比下降10.8%，降幅较1-5月扩大 [1] - 百强房企梯度分化明显，仅TOP30房企销售门槛同比增长1.2%至119.8亿元，其他梯队门槛均下降 [1] 千亿房企格局 - 上半年全口径销售金额超千亿房企仅3家（保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元），较去年减少2家 [2] - 保利发展前5月以1161亿元领跑，为年内首个破千亿房企 [2] - 全口径销售超百亿房企共45家，较2024年同期减少1家 [3] 土地市场动态 - 武汉、成都、杭州土拍热度较高，杭州萧山区地块以55.78亿元成交，楼面价54473元/平方米（溢价率21.05%），位列杭州涉宅用地楼面价TOP4 [4] - 核心城市部分地块热度分化，与新房市场趋势一致 [4] 市场趋势展望 - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，呈现弱复苏 [4] - 核心一二线城市（如京沪深杭蓉）热点项目去化率将维持高位，三四线城市成交持续筑底 [4] - 政策聚焦城中村改造、高品质住房供给、存量房收购，"好房子"成为市场复苏关键因素 [5]

政策突破与资金支持 - 2025年5月浙江、四川率先发行专项债收购存量商品房，债券总金额接近20亿元，为后续加速推进提供参考样本[1] - 央行2023年设立1000亿元"租赁住房贷款支持计划"，2024年推出3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%[2] - 2024年10月财政部优化专项债券使用方向，支持通过收购存量房筹集保障性住房[3] - 2025年5月央行下调再贷款利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.5%[3] 资金来源比较 - 住房租赁团体购房贷款：最长30年，利率约2.95%（建行江西案例）[4] - 保障性住房再贷款：期限最长5年（可展期4次），利率从1.75%降至1.5%[4][6] - 地方政府专项债券：利率1.3%-2.13%，期限10-30年，成本最低且期限最长[4][9] 地方实施案例 - 广州黄埔使用城中村改造专项借款1.76亿元收购存量房作安置房[7] - 长沙邮储银行发放1亿元30年期贷款收购436套存量房作保障房[7] - 长春累计收购14个项目6837套房屋，已投入运营2908套[7] - 浙江发行17.5亿元专项债收购9个项目，占该省新增专项债3.2%[10] 收购模式特点 - 收购主体以地方国企为主（占比超85%），混合所有制和民企项目占少数[10] - 定价多采用备案价折扣方式，如湖州项目收购价约为备案价90%[11] - 房源主要用作保障性租赁住房，部分项目采用"先租后售"模式[11] 市场影响展望 - 专项债为去库存提供低成本长期资金，直接改善市场供求关系[12] - 浙江、四川案例为其他省市提供定价和运营模式参考[12] - 预计专项债"自审自发"试点地区将加速推进类似项目[12]

地方政府债券发行情况 - 5月地方政府债券发行规模达7794亿元，其中新增专项债发行4432亿元，为今年以来月度最高值 [1] - 1-5月地方政府债券累计发行4.3万亿元，新增专项债发行1.6万亿元，占全年额度37%，仍有提速空间 [1][2] - 5月新增债券占比超63%，其中新增专项债占比达56.8%，再融资专项债缩减至302亿元 [1] 化债资金发行进度 - 1-5月用于置换隐性债务的再融资专项债发行1.63万亿元，占全年2万亿元额度的81% [2] - 1-5月用于化解存量债务的新增专项债发行2424亿元，占全年8000亿元额度的30%，综合化债进度达67% [2] - 5月化债资金规模1289亿元，包括987亿元"特殊"新增专项债和302亿元再融资专项债 [2] 专项债资金投向 - 2025年新增专项债主要投向冷链物流/产业园区(33%)、交通基建(21%)、保障房(12%)、社会事业(12%) [3] - 土储专项债占比提升至7.6%，1-5月累计发行1083亿元，5月单月发行463亿元创年内新高 [3] - 浙江、四川发行18.21亿元专项债用于收购存量商品房，涉及湖州/温州/南充等8个项目 [5][6] 土地收储专项债动态 - 23个省份拟用专项债收储1.33亿平方米闲置土地，总金额超3500亿元，广东(652亿元)、河南(411亿元)规模居前 [4][5] - 已发行土储专项债与公示计划存在差距，广东/湖南/福建等地未来或加快发行 [5] - 浙江专项债项目包含桐乡市62套存量房收购(0.63亿元)和瑞安市46套政策性住房回收(0.3亿元) [6]

行业整体表现 - 2025年1-5月TOP100房企拿地总额4051.9亿元 同比增长28.8% 增幅较上月扩大2.2个百分点 [1] - 全国300城住宅用地成交1.3亿平 同比小幅下降 土地出让金同比增长超两成 [15] - TOP10企业新增货值总额5046.7亿元 占TOP100企业的41.8% 新增货值门槛为41亿元 [14] 企业表现 - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团作为民企进入前十 [1] - 保利发展以728亿元新增货值位居榜首 绿城中国(723亿元)和中国金茂(603亿元)分列二三位 [14] - 绿城中国以341亿元拿地金额和167万m²拿地面积双双位居第一 [2][3] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [23] 区域表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1252.7亿元 位居四大城市群之首 [19] - 京津冀TOP10企业拿地金额734.0亿元 中西部TOP10企业拿地金额339.0亿元 [19] - 杭州拱墅区康桥单元住宅用地溢价率40.33% 成都郫都区地块溢价率59.34% [15] - 北京市海淀区半壁店地块以总价45亿元位居5月成交总价榜首 [25][27] 市场趋势 - 房企拿地策略聚焦"确定性" 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [15] - 核心城市优质地块维持较高热度 重点企业拿地集中在北京、杭州、上海、成都等城市 [15][23] - 高总价地块拿地企业以央国企为主 保利置业摘得2宗 保利发展摘得3宗 [27]

政府政策支持 - 2025年《政府工作报告》提出在收购存量商品房方面给予城市政府更大自主权，包括收购主体、价格和用途的灵活性 [2] - 政策旨在盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房 [2] 制约因素分析 - 截至2024年末，全国60多个城市表态支持存量房收购，但仅14个城市有项目落地，收购总量约15.6万套 [3] - 资金制约：地方财政偏紧，保障性住房再贷款使用率较低，截至2024年9月末使用率仅约5% [3] - 用途制约：收购存量商品房作为保障性住房，但保障性住房需求有限 [3] - 定价制约：收储价格要求不超过同地段保障性住房重置价格，通常大幅低于商品房价格，企业承担较大亏损，意愿较低 [3] 潜在规模与资金支持 - 截至2024年，全国商品房待售面积为75327万平方米，同比增长10.6%，对应存量商品房规模为7.5万亿元 [4] - 样本企业现房规模为5883亿元（按历史成本计价） [4] - 2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，较2024年增加5000亿元，预计可用于房屋收储的专项债规模约为2000-3000亿元 [4] - 加上3000亿元保障性住房再贷款等配套资金，累计约5000-6000亿元资金可用于房屋收储 [4] 对企业的影响 - 收购存量商品房有助于缓解企业不良资产问题，盘活企业库存，实现资金正循环 [5] - 有助于防范房企债务违约风险，推动企业高质量发展，将难以去化的现房置换为核心区域的优质土地 [6] 对行业和社会的影响 - 存量房收储有助于减少低价房屋冲击市场，助力房价止跌，推动部分区域房价温和回升 [7] - 房价止跌或温和回升有助于稳住居民资产，释放财富效应，提振消费，促进物价水平温和回升 [7]

政府工作报告房地产政策解读 核心观点 - 首次将"稳住楼市"写入政府工作报告 提出"更大力度促进楼市健康发展" 延续2025年房地产定调 凸显稳楼市对经济稳定的重要性 [1] - 政策三大新变化：1)明确"因城施策调减限制性措施" 2)首次赋予地方政府收购存量房更大自主权 3)首提建设"好房子"标准 [1][4][6][8] 政策优化方向 - 明确提出"因城施策调减限制性措施" 去年四季度至今年前两月房地产市场呈现积极复苏 房价趋稳城市增多 房屋/土地交易量回升 需巩固连续五个月向好态势 [4] - 核心城市可能调整政策：北上或放开郊区限购 北上深或取消大面积段限购 二线及三四线城市或加大购房补贴/优化公积金/降利率等 [4] 存量房收购机制创新 - 首次明确地方政府在收购主体/价格/用途方面获更大自主权 突破原有按重置价格收购的限制 将加速去库存并增加保障房供给 [6] - 新机制可解决供需匹配不足/收购主体意愿低等瓶颈 尤其助力三四线城市化解库存 对稳定房价和市场预期具重要意义 [6] "好房子"建设标准 - 首次提出建设安全/舒适/绿色/智慧的"好房子" 要求完善标准规范 未来新房将按此标准规划建设 通过优质供给创造需求 [8] - 标准实施将与现有政策形成合力 释放刚需和改善性需求潜力 预计更多城市将出台细化政策 [8][9]