财务表现 - 2025年上半年营业收入6.41亿元，同比下降1.20% [1] - 归属于上市公司股东的净利润2.95亿元，同比增长88.70% [1] - 扣除非经常性损益的净利润1.33亿元，同比下降17.92% [1] - 基本每股收益0.2020元/股，同比增长88.79% [2] - 加权平均净资产收益率4.71%，同比上升2.07个百分点 [2][23] 现金流状况 - 经营活动现金流量净额2.07亿元，同比下降35.98% [1][24] - 投资活动现金流量净额-2.2亿元，同比扩大159.70% [24] - 筹资活动现金流量净额-265.66万元，同比减少9.73万元 [24] - 自由现金流0.77亿元，较2024年全年水平有所下降 [27] 资产与负债结构 - 总资产69.55亿元，较上年度末增长2.50% [2] - 归属于上市公司股东的净资产63.40亿元，较上年度末增长3.75% [2] - 在建工程较上年末增加37.03%，占总资产比重上升3.43个百分点 [35] - 应收票据及应收账款较上年末增加58.92%，占总资产比重上升0.36个百分点 [35] - 应交税费较上年末减少90.92%，占总资产比重下降1.04个百分点 [38] - 应付职工薪酬较上年末增加125.46%，占总资产比重上升0.34个百分点 [38] 盈利能力指标 - 投入资本回报率4.4%，同比上升2.16个百分点 [23] - 公司毛利率26.98%，高于行业均值和中位数 [18] - 公司净利率45.95%，显著高于行业均值和中位数 [19] - 总资产周转率0.09次，低于行业平均水平 [30] 运营效率指标 - 固定资产周转率0.22次，低于行业均值和中位数 [31] - 应收账款周转率11.51次，高于行业平均水平 [31] - 存货账面价值5044.06万元，占净资产0.8%，较上年末增加387.98万元 [41] - 存货跌价准备519.2万元，计提比例9.33% [41] 偿债能力指标 - 资产负债率8.84%，低于行业均值和中位数 [44] - 有息资产负债率0.07%，维持在极低水平 [45] - 流动比率4.27，速动比率4.18，偿债能力良好 [45] 业务构成 - 公司属铁路运输业，主要从事铁路运输、供应链贸易服务、房地产租赁及葡萄酒销售业务 [9] - 2025年上半年货运业务收入6.373亿元，为主要收入来源 [15] - 葡萄酒及其他业务收入1037万元，占比较小 [15] 股东结构 - 宁夏国有资本运营集团有限责任公司为第一大股东，持股17.189% [47] - 国家能源集团宁夏煤业有限责任公司持股17.189%，并列第一大股东 [47] - 香港中央结算有限公司持股0.575%，较上期上升0.155个百分点 [47] - 南方中证1000ETF持股0.557%，较上期上升0.109个百分点 [47]

业绩总结 - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售面积3.63万平方米，金额11.29亿元，同比增55.43%[1] - 2025年4 - 6月房地产业务合同销售面积0.63万平方米，金额1.90亿元[1] - 2025年1 - 6月房地产业务租金总收入5.67亿元，同比增17.01%[1] - 2025年4 - 6月房地产业务租金总收入2.90亿元，同比增22.89%[2] 业务现状 - 2025年1 - 6月无新增房地产项目储备[1] - 2025年1 - 6月房地产业务无新开工和竣工项目[1] - 2025年6月末出租房地产总面积168.56万平方米[1]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度核心FFO为每股0.84美元，AFFO为每股0.85美元，同比增长1.2% [14] - 年化基础租金(ABR)季度末达8.94亿美元，同比增长近7% [14] - NOI利润率为98%，G&A占总收入和NOI的比例约为5%，现金G&A占总收入的3.7% [14] - 自由现金流(扣除股息后)第二季度约为5000万美元 [15] - 2025年核心FFO每股预期上调至3.34-3.39美元，AFFO每股预期上调至3.4-3.45美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有约3,663处独立单租户物业，覆盖全美50个州 [6] - 第二季度续签17-20份租约，续租率达到85%，租金较之前提高108% [7] - 成功将7处物业出租给新租户，租金较之前提高105% [7] - 第二季度投资2.3亿美元收购45处新物业，初始资本化率为7.4%，平均租期超过17年 [8] - 2025年累计投资4.6亿美元收购127处物业，初始资本化率7.4%，平均租期超过18年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司预计2025年全年收购规模上调至6.5-7亿美元 [10] - 第二季度出售23处物业，获得超过5000万美元收益 [10] - 2025年累计处置33处物业(包括14处空置资产)，获得超过6500万美元收益 [11] - 出售的收益性物业以比投资现金资本化率低170个基点的价格成交 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司强调通过长期租户关系进行售后回租交易的收购策略 [10] - 尽管私募资本进入加剧竞争，公司仍能在高度竞争环境中执行交易 [10] - 公司拥有近15亿美元的可用流动性，可完全资助2025年收购目标 [12] - 平均债务期限超过11年，无浮动利率债务和担保债务 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对At Home的11处物业前景持乐观态度，这些物业均未列入初始关闭名单且租金支付正常 [8] - 行业竞争加剧，特别是大型投资组合交易领域 [10] - 公司认为当前市场环境稳健，但保持保守态度 [25] - 资本化率在第三季度保持平稳，上下浮动5-10个基点 [38] 其他重要信息 - 公司连续36年增加年度股息，7月宣布普通股股息增加3.4% [3] - 欢迎Josh Lewis加入执行领导团队担任首席投资官 [4] - 成功完成5年期5亿美元无担保债券发行，票面利率4.6% [5] - 7月15日季度股息增至每股0.60美元，年化股息收益率5.6%，AFFO支付比率71% [19] 问答环节所有的提问和回答 关于投资指引 - 投资指引上调但下半年增速放缓，主要出于保守考虑而非市场机会减少 [24][25] - 45笔收购中8笔来自现有关系，新关系主要来自汽车服务领域 [27][28] 关于空置资产 - 64处资产中28处正在重新出租，36处中4处已出售/出租，24处正在积极谈判 [34] - 35处Badcock家具资产中19处已以超过100%租金回收率解决，12处预计也将超过100% [36] - 空置物业平均出租时间为9-12个月，但家具资产处理速度快于历史平均水平 [45] 关于债务和杠杆 - 5亿美元债券发行部分用于偿还2025年11月到期的4亿美元债务 [42] - 杠杆率从5.7%小幅上升，主要因收购时间提前 [66] - 目标杠杆率低于5.5倍，以保持灵活性 [68] - 选择5年期债券发行是为了平衡资产和负债期限 [69] 关于坏账准备 - 全年坏账准备保持60个基点，已确认15个基点，剩余主要考虑At Home风险 [50][52] - At Home租金仅为每平方英尺6.5美元，公司对其房地产前景持乐观态度 [51] 关于资本化率 - 投资组合交易溢价明显，100-200百万美元交易资本化率约6.5-6.75% [53] - 第三季度资本化率预计保持平稳，上下浮动5-10个基点 [38] 关于业务组合 - 处置主要与个别租户沟通，如Camping World部分表现不佳资产 [61] - 收购重点仍在汽车服务领域，同时QSR餐厅活动增加 [62] 关于行业趋势 - 租户业务活动有所增加，但尚未恢复到2018-2019年水平 [79] - 汽车服务领域表现强劲，可能与汽车价格上涨有关 [82] - 85%的ABR来自必需品或服务型租户，受关税直接影响较小 [89]

We're currently in a fallow time for dividend raises, since they tend to happen during any given year's four earnings seasons. There are a great many stocks on U.S. exchanges, though, so inevitably there's a trickle of payout hikes. In fact, very recently two pillars of their respective industries declared fresh and compelling lifts to their payouts. Luckily for income investors wanting to take advantage of such hikes, the new ones from logistics incumbent FedEx (FDX 0.86%) and veteran real estate investmen ...