11月5日，浦东金桥盘中下跌3.14%，截至10:49，报11.10元/股，成交5076.90万元，换手率0.53%，总市 值124.59亿元。 分红方面，浦东金桥A股上市后累计派现53.93亿元。近三年，累计派现15.56亿元。 机构持仓方面，截止2025年9月30日，浦东金桥十大流通股东中，香港中央结算有限公司位居第四大流 通股东，持股592.90万股，为新进股东。南方中证房地产ETF发起联接A（004642）位居第十大流通股 东，持股425.84万股，相比上期减少8.26万股。 责任编辑：小浪快报 资料显示，上海金桥出口加工区开发股份有限公司位于中国(上海)自由贸易试验区新金桥路27号18号楼 3楼，成立日期1993年10月7日，上市日期1993年3月26日，公司主营业务涉及主要从事上海金桥产业园 区及碧云国际社区的开发、运营和管理,包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设,并提 供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务收入构成为：房地产租赁87.58%，酒店公寓收入 7.30%，房地产销售4.35%，物业管理0.50%，其他(补充)0.27%。 浦东金桥所属申万行业为：房地产-房地产开发- ...

公司基本情况 - 公司成立于1994年12月31日，于1993年6月28日在上海证券交易所上市，是国内商业地产龙头企业，核心业务涵盖房地产租赁、销售及物业管理 [1] - 公司控股股东为上海陆家嘴（集团）有限公司，实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 [4] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，所属概念板块包括券商相关、证金汇金、国资改革等 [1] 经营业绩表现 - 2025年三季度公司实现营业收入120.38亿元，在行业中排名第5，行业平均数为185.56亿元 [2] - 2025年三季度公司净利润达14.12亿元，在行业中排名第2，行业平均数为-1.37亿元 [2] - 2025年1-9月公司实现营业收入120.38亿元，同比增长74.23%；归母净利润10.62亿元，同比增长0.66% [5] 财务指标分析 - 2025年三季度公司资产负债率为70.03%，高于行业平均的68.96% [3] - 2025年三季度公司毛利率为39.78%，显著高于行业平均的22.73% [3] - 截至2025年三季度末，公司长期持有物业总建筑面积394.66万平方米，成熟物业总建筑面积313.52万平方米 [5] 管理层与股东结构 - 董事长徐而进2024年薪酬为32.83万元，较2023年的104.43万元减少71.6万元 [4] - 总经理邓佳悦2024年薪酬为119.47万元，较2023年的101.33万元增加18.14万元 [4] - 2016年10月18日，A股股东户数为5.94万，较上期减少23.02%；户均持有流通A股数量为4.12万，较上期增加133.83% [5] 业务运营亮点与挑战 - 开源证券指出公司三季度业绩表现亮眼，维持"买入"评级 [5] - 公司持有物业出租率有所下行，甲级办公楼、租赁住宅物业等平均出租率同比有不同程度下降 [5] - 截至2025年9月30日，南方中证500ETF（510500）位居第十大流通股东，持股1714.33万股，相比上期减少34.84万股 [5]

公司近期动态 - 公司于2025年10月30日召开第十一届第十五次董事会会议，审议了包括《关于变更纪律检查室名称的议案》在内的文件 [1] 公司财务与业务构成 - 2025年上半年公司营业收入主要来源于贸易及服务，占比54.4% [1] - 房地产租赁是公司第二大收入来源，占比23.51% [1] - 其他业务收入占比分别为：房地产销售6.29%，制造业5.83%，物业管理4.94% [1] 公司市值 - 截至新闻发稿时，公司市值为149亿元 [1]

公司动态 - 公司第十届第六次董事会会议于2025年10月28日以通讯表决方式召开 [1] - 会议审议了《2025年度中期利润分配方案》等文件 [1] 公司业务结构 - 2024年1至12月份公司营业收入构成为房产销售占比48.24% [1] - 房地产租赁收入占比22.19% [1] - 物业管理收入占比14.88% [1] - 金融业收入占比9.14% [1] - 酒店业收入占比3.64% [1]

股价表现与交易数据 - 9月24日盘中上涨2.12%至11.09元/股 成交额5950万元 换手率0.64% 总市值124.48亿元 [1] - 主力资金净流出354.55万元 特大单买入108.8万元(占比1.83%) 大单买入1057.98万元(占比17.78%)卖出1521.33万元(占比25.57%) [1] - 年内股价涨2.82% 近5日/20日/60日分别涨2.50%/4.03%/7.71% [1] 公司基本情况 - 主营业务为金桥产业园区及碧云国际社区开发运营管理 收入构成:房地产租赁87.58% 酒店公寓7.30% 房地产销售4.35% 物业管理0.50% [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-产业地产 概念板块包括上海国资/园区开发/券商相关/国资改革等 [2] - 股东户数6.37万户 较上期减少0.99% [2] 财务业绩表现 - 2025年1-6月营业收入9.61亿元 同比减少33.84% 归母净利润1.75亿元 同比减少46.51% [2] - A股上市后累计派现53.93亿元 近三年累计派现15.56亿元 [3] 机构持仓情况 - 香港中央结算有限公司新进第五大流通股东 持股500.60万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A增持15.31万股至434.10万股 位列第九大流通股东 [3]

股价表现与交易数据 - 9月23日盘中下跌2.22%至8.36元/股 成交金额3827.75万元 换手率0.14% 总市值420.94亿元 [1] - 主力资金净流出747.84万元 大单买入占比14.99%(573.86万元) 卖出占比34.53%(1321.70万元) [1] - 年内累计下跌14.28% 近5日/20日/60日分别下跌3.91%/5.43%/5.32% [2] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入65.98亿元 同比增长43.50% 归母净利润8.15亿元 同比增长46.72% [2] - A股上市后累计派现176.20亿元 近三年累计分红18.48亿元 [3] 主营业务与行业属性 - 主营业务构成：房地产88.01% 信托6.25% 其他3.27% 证券2.46% [2] - 业务范围涵盖房地产租赁、房产销售和物业管理 [2] - 申万行业分类属房地产-房地产开发-商业地产 概念板块包括上海国资/园区开发/证金汇金等 [2] 股东结构变化 - 截至6月30日股东户数9.45万户 较上期减少1.50% [2] - 南方中证500ETF(510500)新进第十大流通股东 持股1749.17万股 [3]

财务表现 - 2025年上半年营业收入6.41亿元，同比下降1.20% [1] - 归属于上市公司股东的净利润2.95亿元，同比增长88.70% [1] - 扣除非经常性损益的净利润1.33亿元，同比下降17.92% [1] - 基本每股收益0.2020元/股，同比增长88.79% [2] - 加权平均净资产收益率4.71%，同比上升2.07个百分点 [2][23] 现金流状况 - 经营活动现金流量净额2.07亿元，同比下降35.98% [1][24] - 投资活动现金流量净额-2.2亿元，同比扩大159.70% [24] - 筹资活动现金流量净额-265.66万元，同比减少9.73万元 [24] - 自由现金流0.77亿元，较2024年全年水平有所下降 [27] 资产与负债结构 - 总资产69.55亿元，较上年度末增长2.50% [2] - 归属于上市公司股东的净资产63.40亿元，较上年度末增长3.75% [2] - 在建工程较上年末增加37.03%，占总资产比重上升3.43个百分点 [35] - 应收票据及应收账款较上年末增加58.92%，占总资产比重上升0.36个百分点 [35] - 应交税费较上年末减少90.92%，占总资产比重下降1.04个百分点 [38] - 应付职工薪酬较上年末增加125.46%，占总资产比重上升0.34个百分点 [38] 盈利能力指标 - 投入资本回报率4.4%，同比上升2.16个百分点 [23] - 公司毛利率26.98%，高于行业均值和中位数 [18] - 公司净利率45.95%，显著高于行业均值和中位数 [19] - 总资产周转率0.09次，低于行业平均水平 [30] 运营效率指标 - 固定资产周转率0.22次，低于行业均值和中位数 [31] - 应收账款周转率11.51次，高于行业平均水平 [31] - 存货账面价值5044.06万元，占净资产0.8%，较上年末增加387.98万元 [41] - 存货跌价准备519.2万元，计提比例9.33% [41] 偿债能力指标 - 资产负债率8.84%，低于行业均值和中位数 [44] - 有息资产负债率0.07%，维持在极低水平 [45] - 流动比率4.27，速动比率4.18，偿债能力良好 [45] 业务构成 - 公司属铁路运输业，主要从事铁路运输、供应链贸易服务、房地产租赁及葡萄酒销售业务 [9] - 2025年上半年货运业务收入6.373亿元，为主要收入来源 [15] - 葡萄酒及其他业务收入1037万元，占比较小 [15] 股东结构 - 宁夏国有资本运营集团有限责任公司为第一大股东，持股17.189% [47] - 国家能源集团宁夏煤业有限责任公司持股17.189%，并列第一大股东 [47] - 香港中央结算有限公司持股0.575%，较上期上升0.155个百分点 [47] - 南方中证1000ETF持股0.557%，较上期上升0.109个百分点 [47]

业绩总结 - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售面积3.63万平方米，金额11.29亿元，同比增55.43%[1] - 2025年4 - 6月房地产业务合同销售面积0.63万平方米，金额1.90亿元[1] - 2025年1 - 6月房地产业务租金总收入5.67亿元，同比增17.01%[1] - 2025年4 - 6月房地产业务租金总收入2.90亿元，同比增22.89%[2] 业务现状 - 2025年1 - 6月无新增房地产项目储备[1] - 2025年1 - 6月房地产业务无新开工和竣工项目[1] - 2025年6月末出租房地产总面积168.56万平方米[1]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度核心FFO为每股0.84美元，AFFO为每股0.85美元，同比增长1.2% [14] - 年化基础租金(ABR)季度末达8.94亿美元，同比增长近7% [14] - NOI利润率为98%，G&A占总收入和NOI的比例约为5%，现金G&A占总收入的3.7% [14] - 自由现金流(扣除股息后)第二季度约为5000万美元 [15] - 2025年核心FFO每股预期上调至3.34-3.39美元，AFFO每股预期上调至3.4-3.45美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有约3,663处独立单租户物业，覆盖全美50个州 [6] - 第二季度续签17-20份租约，续租率达到85%，租金较之前提高108% [7] - 成功将7处物业出租给新租户，租金较之前提高105% [7] - 第二季度投资2.3亿美元收购45处新物业，初始资本化率为7.4%，平均租期超过17年 [8] - 2025年累计投资4.6亿美元收购127处物业，初始资本化率7.4%，平均租期超过18年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司预计2025年全年收购规模上调至6.5-7亿美元 [10] - 第二季度出售23处物业，获得超过5000万美元收益 [10] - 2025年累计处置33处物业(包括14处空置资产)，获得超过6500万美元收益 [11] - 出售的收益性物业以比投资现金资本化率低170个基点的价格成交 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司强调通过长期租户关系进行售后回租交易的收购策略 [10] - 尽管私募资本进入加剧竞争，公司仍能在高度竞争环境中执行交易 [10] - 公司拥有近15亿美元的可用流动性，可完全资助2025年收购目标 [12] - 平均债务期限超过11年，无浮动利率债务和担保债务 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对At Home的11处物业前景持乐观态度，这些物业均未列入初始关闭名单且租金支付正常 [8] - 行业竞争加剧，特别是大型投资组合交易领域 [10] - 公司认为当前市场环境稳健，但保持保守态度 [25] - 资本化率在第三季度保持平稳，上下浮动5-10个基点 [38] 其他重要信息 - 公司连续36年增加年度股息，7月宣布普通股股息增加3.4% [3] - 欢迎Josh Lewis加入执行领导团队担任首席投资官 [4] - 成功完成5年期5亿美元无担保债券发行，票面利率4.6% [5] - 7月15日季度股息增至每股0.60美元，年化股息收益率5.6%，AFFO支付比率71% [19] 问答环节所有的提问和回答 关于投资指引 - 投资指引上调但下半年增速放缓，主要出于保守考虑而非市场机会减少 [24][25] - 45笔收购中8笔来自现有关系，新关系主要来自汽车服务领域 [27][28] 关于空置资产 - 64处资产中28处正在重新出租，36处中4处已出售/出租，24处正在积极谈判 [34] - 35处Badcock家具资产中19处已以超过100%租金回收率解决，12处预计也将超过100% [36] - 空置物业平均出租时间为9-12个月，但家具资产处理速度快于历史平均水平 [45] 关于债务和杠杆 - 5亿美元债券发行部分用于偿还2025年11月到期的4亿美元债务 [42] - 杠杆率从5.7%小幅上升，主要因收购时间提前 [66] - 目标杠杆率低于5.5倍，以保持灵活性 [68] - 选择5年期债券发行是为了平衡资产和负债期限 [69] 关于坏账准备 - 全年坏账准备保持60个基点，已确认15个基点，剩余主要考虑At Home风险 [50][52] - At Home租金仅为每平方英尺6.5美元，公司对其房地产前景持乐观态度 [51] 关于资本化率 - 投资组合交易溢价明显，100-200百万美元交易资本化率约6.5-6.75% [53] - 第三季度资本化率预计保持平稳，上下浮动5-10个基点 [38] 关于业务组合 - 处置主要与个别租户沟通，如Camping World部分表现不佳资产 [61] - 收购重点仍在汽车服务领域，同时QSR餐厅活动增加 [62] 关于行业趋势 - 租户业务活动有所增加，但尚未恢复到2018-2019年水平 [79] - 汽车服务领域表现强劲，可能与汽车价格上涨有关 [82] - 85%的ABR来自必需品或服务型租户，受关税直接影响较小 [89]

文章核心观点 - 当前处于股息增加的淡季 但物流巨头FedEx和房地产投资信托基金Realty Income近期宣布了新的股息上调 [1][2] - FedEx宣布提高股息 但公司近期业绩和前景引发市场担忧 [4][5][6] - Realty Income的股息增幅虽小 但公司基本面和增长态势稳健 是行业标杆 [9][11][12] FedEx股息与业绩分析 - 公司在6月中旬宣布将季度股息每股提高0.28美元 增幅为5% 达到每股5.80美元 按季度支付为每股1.45美元 这是公司连续第四年提高股息 [4] - 2025财年第三季度营收同比微增至略高于220亿美元 非GAAP调整后净利润同比增长12%至略低于11亿美元 [5] - 公司营收超过分析师一致预期 但盈利能力未达预期 管理层大幅下调2025财年全年业绩指引 引发投资者担忧 [6] - 新股息将于7月8日支付 登记日为6月23日 按当前股价计算 股息收益率约为2.6% [8] Realty Income业务与股息分析 - 公司最新股息增幅为0.2% 达到略低于每股0.27美元 作为“月度股息公司” 其股息每年支付12次而非标准的季度支付 [9] - 公司专注于零售地产市场 核心策略是租赁给具有较强持续经营能力的企业 如超市和家装店 近年来业务拓展至新领域和新区域 [10] - 2025年第一季度营收同比增长近10%至13.8亿美元 调整后营运资金FFO增长率略高于10% 增长态势稳健 [11] - 新股息将于7月15日支付 登记日为7月1日 理论股息收益率约为5.6% [12]