核心观点 - 东方证券维持碧桂园服务“增持”评级与6.83港元目标价 公司正通过拓展社区增值服务与科技赋能来培育新增长点并提升竞争力 [1] 业务拓展与战略布局 - 公司大力发展社区增值服务 重点打造泛汽车、泛家居、泛零售、泛服务等核心战略业务 [2] - 公司与安徽科大能通科技有限公司合作 旨在将服务对象从两轮电动车拓展至新能源汽车 将其充电桩及储能技术嫁接至公司广泛的社区场景和客群基础中 [2] - 公司发力社区充电业务 提供多场景充电桩设备和自主研发的运营管控平台服务 [2] 社区增值服务业绩表现 - 在社区酒文化场景开拓中 2024年于6个深化试点地区 酒类业务同比增长超过88% 实现1.9亿元人民币的营业收入 [2] - 截至2025年中报 公司社区充电业务累计在全国超过5000个小区运营约60万个充电插座 累计注册用户数超550万 累计服务超1亿人次 月活用户规模超200万人 [2] 科技赋能与降本增效 - 公司加速推广自主研发的清洁机器人“零号居民” 截至今年10月已在广州、北京、上海、大连等全国17个项目中投入运营 累计部署超过130台 覆盖住宅、公寓、写字楼等多种业态 [3] - 公司计划在年内将清洁机器人落地规模扩大至1000台 以推动机器人在物业场景中的标准化、规模化应用 实现效率提升和成本节约 [3] - 公司表示将加大研发投入以深化机器人在复杂场景下的应用能力 有望在效率、品质与成本控制上形成新的竞争优势 [3]

投资评级与目标 - 报告对碧桂园服务给予“增持”投资评级，并予以维持 [4] - 目标价格为6.83港元，相较于2025年11月25日6.58港元的股价存在约3.8%的上涨空间 [4] - 报告发布前一周及一个月，公司股价绝对表现分别为上涨5.79%和4.28% [5] 核心观点与业务进展 - 公司联手科大能通布局社区新能源服务业务，旨在将服务对象从两轮电动车拓展至新能源汽车，有望带来可观业绩增长 [2] - 公司在社区充电业务方面已形成规模，累计在全国超5000个小区运营约60万个充电插座，注册用户超550万，月活用户超200万人 [2] - 社区酒文化场景业务表现突出，2024年在6个深化试点地区同比增长超88%，实现营业收入1.9亿元 [2] - 清洁机器人加速落地，截至报告期已在17个项目中部署超130台“零号居民”机器人，覆盖多种业态，年内计划将落地规模扩大至1000台以提升效率并节约成本 [2] 财务预测与估值 - 报告调整了公司盈利预测，预计2025年至2027年归属母公司净利润分别为16.9亿元、18.9亿元和19.8亿元 [8] - 营业收入预计将稳步增长，2025年至2027年同比增速分别为4.6%、6.5%和7.6%，2027年营收预计达527.27亿元 [7] - 盈利能力面临压力，毛利率预计从2024年的19.1%逐步下降至2027年的17.0% [7] - 基于2026年每股收益0.56元及可比公司11倍市盈率进行估值，得出目标价 [8] 可比公司分析 - 报告列举了多家物业服务可比公司2026年预测市盈率，其中滨江服务为9倍，融创服务为11倍，绿城服务为12倍，万物云为13倍，保利物业为11倍 [9] - 可比公司2026年预测市盈率的最大值为13倍，最小值为9倍，调整后平均数为11倍 [9]

公司战略与部署 - 公司自主研发的清洁机器人已在广州、北京、上海、大连等地的17个项目中投入使用超130台，并计划在年内使投入使用的机器人数量突破1000台 [1] - 公司认为物业行业正加速迈向以数字化、人工智能与AIoT为核心的未来，将智能化视为构建企业核心竞争力的战略支点 [1] - 推出清洁机器人是公司将战略认知转化为行动的关键一步，未来将持续坚定投入，努力将智能化打造成企业核心优势 [1] 产品技术优势 - 清洁机器人通过边刷聚拢、中扫卷入尘盒处理固体垃圾，其独特的“活水洗地+浮动刮板”系统能即时回收污水，对湿垃圾实现“即洗即干” [3] - 机器人具备超强避障功能，搭载多传感器融合导航避障系统，具备毫米级超感知贴边能力，能智能识别数十种障碍物并设定不同避让策略 [3] - 机器人支持自主呼梯、乘梯实现跨楼层作业，其智能梯控系统能识别轿厢内情况，执行“业主优先”的人性化策略 [4][5] - 公司已在机器人相关技术上获授权共145项专利，其中包括28项发明专利，构建了初步的技术壁垒 [7] 运营效率与成果 - 在广州盈禧花园社区，4台清洁机器人负责全项目楼宇地面保洁，实现了显著的效率提升和成本节约，并提升了保洁满意度 [3] - 针对南方回南天地面积水问题，机器人能自动识别并触发滚筒提速等逻辑以加快污水回收速度 [3] - 清洁机器人不仅是“扫地工”，更是依托大数据、物联网与AI决策的智能化服务节点 [5] 核心竞争力构建 - 公司通过深度聚焦物业垂直场景，构建了四大“护城河”：物业机器人运营调度平台、人机协作运营模式、海量数据积累和深度定制 [6] - 公司研发了物业机器人管理运营和工单调度平台，实现机器人与各工种人员在统一平台下的工单协同 [6] - 公司对原有保洁岗位进行重新分工定岗，培养“机器人管理员”等新角色，系统性提升机器人运营成熟度 [6] - 公司作为国内最大规模的物业公司，其丰富的服务场景为机器人硬件定制、模型训练和测试提供了巨大的数据支持 [6] - 公司在机器人体型尺寸、清洁功能、AI策略等方面进行深度定制，确保了极高的场景适用性与成本效益 [6] 未来发展方向 - 公司坚定进一步加大研发投入来跨越技术鸿沟，探索在更多元、更复杂场景下的应用可能，持续丰富机器人产品组合 [7] - 公司积极关注具身智能等前沿技术，以推动产品持续迭代与智能化升级 [7]

公司战略与产品进展 - 碧桂园服务加速自主研发的“零号居民”清洁机器人规模化落地，截至10月20日已在广州、北京、上海等17个项目中投入使用超130台，计划年内突破1000台 [2] - 公司管理层将机器人研发视为构建核心竞争力的战略支点，并会非常坚定地持续投入 [2] - 公司选择自研是因为通用型机器人无法解决物业场景的真正痛点 [2] 规模优势与数据积累 - 公司庞大的在管面积是机器人应用的理想试验场，2025年上半年在管面积为10.63亿平米，同比增长5.7% [3] - 规模优势带来海量数据，丰富的空间数据、障碍物和垃圾信息对训练AI模型至关重要，使产品更懂物业 [3] 运营模式变革与降本增效 - “自研自用”模式使公司跳出技术供应商视角，机器人成为推动数字化运营、实现作业过程从“黑箱”变“白盒”的核心抓手 [4] - 在广州盈禧花园项目中，“人机协同”模式将7栋楼所需的保洁员从7名减少至5名，并配备4台机器人和7个工作站 [4] - 作业流程重塑，机器人负责高强度劳动实现人休机不休，保洁员转变为管理者负责调度和精细化服务，提升了职业认同感 [4] 服务价值与市场潜力 - 机器人提升了用户体验，在盈禧花园项目进场后保洁满意度均值提升了8个百分点，技术溢价支撑了服务品质和客户粘性 [5] - 公司自身对清洁机器人的需求就有3万台，若在行业内推广则需求接近百万台，对应市场规模将达到千亿级，且仅针对楼道清洁这一细分场景 [6] - 目前已有多家境内外物业公司表示出合作兴趣，明年预期会外供一定规模的机器人 [6] 行业转型趋势 - 不动产行业侧重点从“开发-销售”转向“运营-服务”，机器人是提升用户体验、重塑资产价值的核心工具，推动物业从成本中心向价值中心跃迁 [5][8] - 行业正从依赖人口红利的粗放式增长转向依赖技术红利的高质量发展，利用机器人、AI等新质生产力对传统劳动密集型模式进行重构 [8] - 多家不动产巨头投身机器人研发，如万科子公司探索物流配送机器人，中建集团研发建筑机器人，标志着行业向精细化、智能化转型 [7][8]

行业战略方向 - 物业行业正加速迈向以数字化、人工智能与AIoT为核心的未来，这被视为构建企业核心竞争力的战略支点 [2] - 公司致力于将智能化打造成企业核心优势，以引领服务品质与运营模式的根本性变革 [3] 核心产品与技术应用 - 公司自主研发的“零号居民”清洁机器人已投入应用，具备处理固体垃圾和即时回收污水的功能 [2] - 机器人搭载多传感器融合导航避障系统，具备毫米级超感知贴边能力，能智能识别数十种障碍物 [2] - 截至10月20日，清洁机器人已在广州、北京、上海、大连等地的17个项目中投入使用超130台 [3] - 公司计划在年内将投入使用的清洁机器人数量突破1000台 [3] 运营效率与市场反馈 - 在盈禧花园社区，4台清洁机器人负责全项目楼宇地面保洁，实现了显著的效率提升和成本节约 [2] - 机器人受到社区业主欢迎，保洁满意度有了明显提升 [2] 技术优势与研发成果 - 公司构建了四大“护城河”：物业机器人运营调度平台、人机协作运营模式、海量数据积累和深度定制 [3] - 公司已在机器人相关技术上获授权共145项专利，其中包括28项发明专利，构建了初步的技术壁垒 [3] - 公司拥有丰富场景，为机器人硬件定制、模型训练和测试提供巨大数据支持 [3] 未来研发规划 - 公司坚定进一步加大研发投入，探索在更多元、更复杂场景下的应用可能 [4] - 公司将持续丰富机器人产品组合以推进人机协同，并积极关注具身智能等前沿技术 [4]

文章核心观点 - 物业机器人行业正从试点探索迈向规模落地，技术成熟度与成本曲线有望在2025年实现黄金交叉，迎来奇点时刻 [1] - 机器替代人工是物管行业应对人力成本上涨、招工难等痛点的必然选择，底层逻辑是降本、增效、提质 [6] - 核心零部件成本显著下降与技术场景从二维向三维拓展，为物业机器人规模化渗透提供了关键支撑 [11][12] - 租赁模式、人机协同、弹性定价等商业模式创新打破了采购和运营壁垒，使机器人从奢侈品变为日用品 [14][15][16][18] - 基于全国物管行业超1.69万亿元营收和超56%的人力成本占比，物业机器人替代10%人力需求即可对应超900亿元市场规模，未来有望成长为千亿赛道 [19] 从试点探索到规模落地的关键转折 - 龙头物管企业与机器人厂商已完成数据闭环沉淀、场景算法适配等核心准备，为规模化渗透奠定基础 [3] - 碧桂园服务的零号居民清洁机器人无故障时长突破500小时，单台年均收益达1-2万元，2025年计划投入超1000台 [3] - 万物云AI巡逻车可智能识别12大类问题，从发现到派单处理仅需十几分钟，沙河街道试点累计闭环处理2.1万件工单，完成率高达99.99% [3] - 未来半年到一年内，社区道路清洁、园区固定路线巡检等封闭二维平面场景将率先出现渗透率超10%的爆款产品 [4] 为何物业机器人非推不可 - 物管行业人力成本占总成本约70%，且持续上涨，2024年深圳、上海等城市月最低工资已突破2500元，行业员工流动率超20% [6] - 机器人引入直接切中降本核心，某物流园区通过机器人替代夜班保洁，两年内投资回报率超200%，一台清洁机器人可替代1-2名保洁员 [6] - 机器人实现从被动响应到主动预防的服务升级，通过24小时不间断作业、智能识别和数据实时上传，大幅缩短响应时间 [7] - 碧桂园服务引入高仙清洁机器人后，2024年上半年保洁满意度平均提升5.6%，机器人智能避障和覆盖人工难达区域获得业主高频好评 [9] - 机器人应用为物管企业带来ESG评级加分，例如替代燃油清扫车可减少碳排放和噪音污染 [9] 技术与成本双突破 - 激光雷达成本从2021年的万元级降至2024年的千元级，某厂商ADAS激光雷达均价从4.3千元降至2.6千元 [11] - 视觉识别系统因AI算法迭代与摄像头模组成本下降，误判率大幅降低 [11] - 动力电池均价从2022年的0.12元/千瓦时降至2024年的0.06元/千瓦时，使室外机器人续航成本降低50% [11] - 技术场景从二维向三维延伸，服务半径扩大3-5倍，覆盖楼宇外墙、高空巡检等更复杂场景 [12] - 当年出货量从1000台增至1万台时，硬件成本可下降20%-30%，软件算法边际成本趋近于零 [12] 商业模式革新 - 租赁模式成为主流，企业按月支付租金（如清洁机器人月租金3000-5000元），无需承担设备折旧和维修成本，资金压力大幅降低 [15] - 运营模式强调人机协同，清洁机器人负责大面积清扫，人工聚焦精细化清洁，AI巡逻车发现问题后由网格员处置 [16] - 万物云推出弹性定价模式，业主可按需选择服务项目与频次，物业费与服务内容直接挂钩，破解了机器人替代人工后的定价难题 [18] 未来展望 - 基于2023年全国物管企业营业收入1.69万亿元和人力成本占比超56%，机器人替代10%人力需求对应的市场规模超900亿元 [19] - 未来物业机器人将向多功能集成发展，例如一台机器人可集成清洁、巡检、安防、客服等功能，实现一机多用 [19] - 龙头物管企业从采购方变为联合研发方，例如碧桂园服务成立美房智高专注研发，万物云通过H+R+A协同模式将机器人数据接入AI系统 [19]

市场规模与增长 - 2024年全国家政服务市场规模突破1.2万亿元 [3][4] - 2025年中国家政服务业市场规模预计较2020年增长120% 其中养老护理 母婴照护 高端保洁三大细分领域贡献65%增量 [4] - 2025年家政服务市场预计全年增速超25% 养老护理和高端育婴板块或成主要增长极 [4] - 广东省家政服务市场规模达1480亿元 较工程启动前增长约2.5倍 [12] 技术应用与创新 - 星尘智能Astribot S1机器人实现推轮椅 送茶水 打太极拳等养老服务功能 [2] - 杭州巾帼西丽集团与西湖大学合作研发家政机器人 计划2024年10月落地应用 [2] - 海尔与星动纪元联合研发家务机器人"HIVA海娃" 可操作清洁及烹饪设备 [5] - 碧桂园服务自主研发清洁机器人"零号居民"已投入近100台 计划华南地区年内落地超1000台 [5] - 上海市支持具身智能机器人在家政服务等领域打造应用示范场景 [12] 需求结构变化 - 育儿嫂岗位需求同比增加20% 养老护理类需求超预期增长 [7] - 深圳前海 广州天河等区域高端需求占比达35% 要求本科以上学历管家型人才 [7] - 健康管理师 睡眠管理师 整理收纳师 宠物服务等新兴需求涌现 [9] - 宜尔宝集团2024年1-7月营收实现约10%同比正增长 [3][9] 政策支持措施 - 商务部等9部门2025年4月推出措施 鼓励企业拓展新兴服务领域并依托机器人技术拓展消费场景 [3][10] - 财政部等9部门将家政领域纳入贷款贴息政策支持范围 [10] - 人力资源社会保障部每年开展150万人次家政培训 其中补贴性培训90万人次 [12] - 广东省通过"南粤家政"工程推动行业发展 企业数量达3.4万家（增长近50%）从业人员达227.7万人（增幅近80%） [12] 行业挑战与转型 - 全国家政用工人员缺口超过2000万人 专业育儿嫂 养老护理员等岗位一工难求 [9] - 轻喜到家科技2024年人才缺口达两三千人 [9] - 行业正从劳动力密集型向技术驱动型转型 保持人力+技术双轮驱动格局 [9] - 机器人技术目前主要应用于保洁领域 与养老育婴等刚性需求的适配仍处探索阶段 [5]

财务业绩 - 2025年上半年实现营业收入231.9亿元，同比增长10.2% [2] - 股东应占核心净利润约15.7亿元，期末银行存款和结构性存款约164.7亿元 [2] - 物业管理服务收入达136.1亿元，同比增长6.7% [4] - 社区增值服务收入21.0亿元，同比增长5.3% [4] - "三供一业"服务收入50.7亿元，同比增长51.6% [4] 业务运营 - 管理物业项目总数达8108个，收费管理面积增至10.6亿平方米 [5] - 位于一二线城市项目的收费管理面积约占40.2% [5] - 关联方收入占总收入比例从2018年20.3%降至2025年上半年1.1% [6] - 上半年投入约2.59亿元用于社区设施焕新及升级改造 [5] 战略转型 - 公司回归客户导向，未来三到五年将走向合理盈利空间 [4] - 成立专门IFM业务集团，成功获得中国中煤集团、香港中文大学（深圳）及中国移动等项目 [6] - 加速布局外部市场，为市场化项目提供充电解决方案 [5] - 实现从传统地产依赖型模式向独立市场化运营转型 [6] 数字化创新 - 实现保安、保洁、工程、电梯业务全链路规范管控 [6] - 通过NFC技术实现服务轨迹可视化 [6] - 自主研发"零号居民"清洁机器人已投入近100台，计划年内在华南地区落地超1000台 [6] - "智享楼下充电"服务覆盖全国超5000个社区，运营约60万个充电插座，累计注册用户超550万 [5] 行业趋势 - 住宅物业换手率攀升，行业竞争愈发激烈 [2] - 物业服务领域突出问题集中整治政策推动行业规范发展 [4] - 数字化智能化转型有助于降低人力依赖、节约长期运营成本 [6] - 行业从劳动密集型向科技驱动型转变 [6]

财务表现 - 营业收入231.9亿元同比增长10.2% 管理物业项目总数8108个 收费管理面积增至10.6亿平方米 [2] - 毛利约42.99亿元同比下降3.5% 核心净利润约15.68亿元同比下降14.8% [2][3] - 物业管理服务收入136.1亿元同比增长6.7% 社区增值服务收入21.0亿元同比增长5.3% "三供一业"服务收入50.7亿元同比增长51.6% [3] - 银行存款和结构性存款约164.7亿元 银行及其他借款约8.58亿元 流动资产净值约120.4亿元 流动比率1.4倍 [3] 战略调整 - 不再追求规模成长 以现金流为先 有序退出现金流不佳项目 对低效环卫板块进行战略性收缩 [3] - 计划全年实现收入与利润正增长 现金流与利润保持1:1关系 [2] - 建设低物业费核心能力 年内进入近20个低物业费社区 [5] 行业环境 - 行业进入改革深水区与阵痛期 存在业绩压力但仍有大量发展机会 [2][4] - 物业行业估值整体处于低位 存在建筑养老/智慧空间/数字家庭等延伸服务机会 [4] - 物业降费呼声持续 政策要求诚信合规经营 龙头企业将获得更多机会 [5] 技术发展 - 自主研发"零号居民"清洁机器人已投入使用近100台 计划在华南地区落地超1000台 实现人机协同作业 [5] - 未来三到五年回归客户导向 建立合理盈利空间 强调服务定价权与客户需求匹配 [5]

财务表现 - 上半年营业收入231.9亿元 同比增长10.2% [1] - 物业管理服务收入136.1亿元 同比增长6.7% [1] - 社区增值服务收入21.0亿元 同比增长5.3% [1] - "三供一业"服务收入50.7亿元 同比增长51.6% [1] - 股东应占核心净利润15.68亿元 [1] - 董事会建议不宣派中期股息 [1] 经营规模 - 管理物业项目总数达8108个 [1] - 收费管理面积增至10.6亿平方米 [1] - 一二线城市项目收费管理面积占比40.2% [1] 战略方向 - 全年经营目标维持不变 计划实现收入与利润正增长 [2] - 不再追求规模成长 以现金流为先 [2] - 有序退出现金流不佳项目 [2] - 2025年度派息目标为股东应占核心净利润的60% [1] 业务调整 - 利润走低受长账龄欠费清理折损影响 [2] - 对低效环卫板块进行战略性收缩 [2] - 进入近20个低物业费社区 [3] 数字化转型 - 投入近百台自主研发清洁机器人"零号居民" [2] - 初步实现清洁效率及质量提升 [2] - 计划在华南地区实现规模化落地 [2]