公司管理层变动与战略方向 - 2024年6月9日，越秀集团董事长换帅，1963年的张招兴退休，由“70后”陈强接任 [1] - 新任董事长陈强上任10天后即北上拜访北控集团，探讨在金融投资、城市科技、食品消费等领域的合作空间 [1] - 在2025年度中期经济工作会议上，陈强提出下半年七项重点工作，前两点为力拼指标和提速项目 [1] 重大资产收购与金融布局 - 2024年10月9日，越秀集团正式完成对香港人寿的全资控股，这是新董事长上任后完成的第一件大事 [2] - 该收购案历时9年，经过2016年和2017年两次失败尝试后，于2024年12月签订协议，交易标的为香港人寿83.33%的股份，交易规模达17.68亿港元，为2024年以来香港最大寿险收购案 [4] - 交易完成后，越秀集团同步向香港人寿注入10亿港元用于拓展养老、健康险等新业务及渠道 [4] - 通过此次收购，公司补齐了寿险牌照，成为广州首家集齐“银保证投”全牌照、可做跨境金融服务的地方国企 [4] 地产业务转型与新增长曲线 - 地产业务作为公司基本盘，在集团加速背景下预计同步加速发展 [5] - 公司正布局“第三曲线”：第一曲线为地产开发，第二曲线为物业、商业等运营业务 [5] - 第三曲线首个方向为将设计、装修、监理等地产产业链服务打包装入新平台“越建科”，该平台是代建业务的拓展，除盖楼外还承担地方政府基建“代理人”角色，通过商业运作盘活土地等生产资料获利 [5] - 第二个方向是城市更新，公司在广州的模式已跑通，利润率可达8% [6] - 第三个方向是康养服务，目前已做到8000多个床位规模，未来计划利用保险资金支持项目开发，并通过保险产品为客户提供服务，形成“保险支付+实体运营”的闭环 [6] - 此次转型是对房地产开发利润变薄、商业运营难度加大、写字楼空置率高等行业现状的应对 [7] 公司运营效率与财务实力 - 公司持续提效提速，集团财务体系已开始使用AI技术向数智化转型，以节省成本并为业务赋能 [8] - 截至2024年底，公司资产总额飙升至11385亿元，为一家万亿资产国企 [9] - 公司在“中国企业500强”中位列第208位，在“中国跨国公司100大”中位列第11位 [9] 土地投资策略 - 公司管理层在战略会上明确未来两个月花100亿拿地的投资目标不变 [9] - 2025年1-9月，公司权益拿地金额为119亿元，行业排名第11位，低于其销售额排名2位 [9] - 对应的权益新增货值为223亿元，全口径新增货值为521亿元，有相当比例项目为“小盘操股”，显示其投资策略非常谨慎 [9]

会议核心观点 - 会议核心为“推动房地产高质量发展”，需构建新发展模式以应对行业挑战并把握“十五五”规划机遇 [1][2] - 行业需遵循“三看”逻辑：审视国家战略定位、把握发展趋势、紧盯市场客观变化以塑造穿越周期的核心竞争力 [1] - 企业达成“在坚守中创新、在转型中突破”的共识，需告别高杠杆模式，践行长期主义 [2][4] 行业发展模式转型 - 发展模式需从增量扩张转向存量提质增效，告别高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式 [2] - 体系结构需从销售型市场独大转向租购并举、市场与保障并行 [2] - 监管与风险防控需从事后补救转向事前事中防控 [2] 企业战略与产品理念转变 - 产品理念需从“有房住”转向“住好房”，构建好小区、好社区、好城区的完整生态 [2] - 企业需在开发模式、建筑产品、企业基因、资管神经和数字灵魂等方面全面重塑，从单一竞争走向合作共生 [2] - 企业需提升运营能力，借鉴市场化经验管控成本、优化商业运营 [4] 具体破局方案与创新案例 - 通过“跨界融合”如结合体育、文化艺术、餐饮等元素，以“以轻带重”的运营模式盘活存量资产，重塑空间价值 [3] - 积极探索持有型资产REITs发行，推动资产证券化 [4] - 尝试商办资产功能转换，结合产城融合要求寻求突破 [4] 市场观察与政策建议 - 近两个月市场表现压力不减，需更大力度政策促进“止跌回稳” [3] - 上海等热点城市近两年聚焦中心城区供地，地价较高、竞争激烈，考验企业核心竞争力 [3] - 呼吁设立国家层面专门金融机构推动存量资产的收储与处置，以改善市场供求关系 [3] 金融手段与未来发展 - 金融手段需服务赋能实体，房企高质量发展要不忘初心，为民造福 [4] - 行业仍会发展，但需告别高杠杆模式 [4]

项目概况与规模 - 里仁洞村改造是广州规模最大的旧村改造项目，总计容面积近400万平方米，总投资额超过500亿元，目前已累计投入超110亿元 [1] - 改造范围约162公顷，是广州市目前体量最大、涉及村民搬迁数量最多的城市更新项目之一 [9] - 项目采用“政府引导、国企实施、市场运作、村民共建”模式，旨在打造广州城中村改造新样板 [1] 项目进展与效率 - 项目推进屡次刷新速度纪录：复建房地块从划拨到工程方案获批仅用20天，实施方案批复后6个月整村私宅签约率突破80%，8个月实现首期复建房全面结构封顶 [9] - 本次为首批复建房交付，共交付10栋复建房及1处宗祠广场，提供1688套75-180平方米户型住宅 [6] - 已交付楼栋收楼率近90% [5] - 预计2027年将交付60万平方米安置房，片区综合性三甲医院等配套设施同步投用 [10] 产品设计与品质 - 项目对标商品房打造舒适宜居社区，外立面采用玻璃及质感涂料，小区最大楼间距达80米，绿化率超40%，景观面积超1万平方米 [5] - 室内主要房间采用双层中空隔热玻璃，卧室及书房地面均改用地砖以尊重村民生活习惯 [5][6] - 社区内部设置约400米环形跑道、儿童游乐场、4个羽毛球场、游泳池和多处健身场地 [5] 配套设施与公共服务 - 社区周边高标准配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校、敬老院、社区服务中心、肉菜市场和商业设施 [5] - 规划建设45万平方米、346处公共服务及市政设施，以高于基准16%的比例实现社区配套 [11] - 番广附万博学校已于今年9月开学，文化、医疗等重大配套设施加快落地 [9] 产业升级与区域发展 - 改造后的里仁洞片区紧扣“创新”、“时尚”特色，推动产业空间向集群化、特色化转型升级，实现产城融合 [11] - 将通过人行天桥及空中连廊，将村内设施与万博CBD串联，构建连续互通的立体交通网络 [11] - 项目通过“全域土地综合整治+城市更新”有机融合，腾挪宝贵空间规划现代产业，实现“村庄布局优化、产业集聚发展” [11] 文化保护与传承 - 项目十分尊重在地文化，在社区入口打造高15米全石材牌坊，专设近4000平方米宗祠广场支持传统民俗活动 [6] - 原址修缮玉虚宫、集中复建4座宗祠，实现文化保护与土地利用的平衡 [11]

发行概况 - 公司间接全资附属公司愉欣国际有限公司作为发行人，于2025年10月24日与联席牵头经办人订立认购协议，发行绿色票据 [1] - 绿色票据将通过仅向专业投资者发债的方式提呈发售，并计划向联交所申请批准上市 [1] - 联席牵头经办人已个别而非共同地同意认购及支付，或促使认购人认购及支付票据 [1] 票据条款 - 绿色票据发行总额为人民币28.5亿元 [1] - 票据年利率为3.30厘，为有担保绿色票据，将于2028年到期 [1] 资金用途 - 建议绿色票据发行的所得款项总额为人民币28.5亿元 [1] - 所得款项拟用于置换发行人、公司及其附属公司整体于一年内到期的若干中长期境外债务 [1]

发行概况 - 公司通过间接全资附属公司愉欣国际有限公司发行人民币28.5亿元于2028年到期的有担保绿色票据 [1] - 绿色票据的年利率为3.30厘 [1] - 票据发行所得款项总额为人民币28.5亿元 [1] 发行安排 - 票据发行已与联席牵头经办人订立认购协议 [1] - 票据将通过仅向专业投资者发债的方式提呈发售 [1] - 公司将向香港联合交易所申请批准该绿色票据上市 [1] 资金用途 - 发行所得款项净额拟用于置换公司及附属公司整体于一年内到期的若干中长期境外债务 [1] - 相等于所得款项净额的金额将根据公司可持续融资框架专门分配用于合资格绿色项目的融资及再融资 [1]

发行概况 - 公司通过间接全资附属公司愉欣国际有限公司发行人民币28.5亿元的有担保绿色票据 [1] - 绿色票据年利率为3.30厘，将于2028年到期 [1] - 票据发行日期为2025年10月24日 [1] 发行安排 - 绿色票据通过仅向专业投资者发债的方式提呈发售 [1] - 联席牵头经办人已个别同意认购及支付票据 [1] - 公司将向联交所申请批准绿色票据上市 [1] 资金用途 - 建议绿色票据发行的所得款项总额为人民币28.5亿元 [1] - 所得款项拟用于置换公司及其附属公司整体于一年内到期的若干中长期境外债务 [1]

绿色票据发行 - 建议发行28.5亿元人民币于2028年到期的3.30厘有担保绿色票据[4][16][18] - 发行所得款项净额拟用于置换一年内到期的中长期境外债务及绿色项目融资[5][16] - 认购协议于2025年10月24日订立[7] - 发行日期为2023年11月3日或不迟于11月17日[18] 绿色票据条款 - 按本金100.00%发行，加应计利息[10] - 年利率3.30厘，每半年期末支付[11] - 构成发行人直接、非后偿、无条件及无抵押债务[13] - 持有人在控制权变动认沽事件发生时有赎回权[14] 其他要点 - 认购协议须满足先决条件，可在若干情况下终止[12][17] - 创兴银行及越秀证券为关连人士，交易属最低豁免水平关连交易[17] - 公司在香港注册，股份在港交所主板上市，代号00123[18]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 核心观点认为“好房子”政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市利好共振 [3] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 报告推荐关注好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介以及物业管理四类投资机会 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/18-10/24）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [3][4] - 其中一二线城市成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市成交20.8万平米，环比上升11.7% [3][4] - 10月（10/1-10/24）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3][6] - 一二线城市10月成交同比-20.7%，三四线城市同比-42.6% [3][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [3][12] - 10月截至上周累计成交293.1万平米，同比-20.1%，较9月同期环比-23.7% [3][12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘71万平米，成交105万平米，成交推盘比为1.48倍 [3][21] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8,975.4万平米，环比-0.4% [3][21] - 3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [3][21] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [3][30] - 2025年1-9月全国房地产开发投资额67,706亿元，同比-13.9%；销售面积65,835万平米，同比-5.5%；销售额63,040亿元，同比-7.9% [3][30] - 9月单月投资额7,397亿元，同比-21.3%；销售面积8,531万平米，同比-10.5%；销售额8,025亿元，同比-11.8% [3][30] - 前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比-4.2% [3][30] - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元；武汉经开区为首套购房家庭提供最高4万元贷款利息补贴 [3][30] 物管行业 - 2025深圳国际物业管理产业博览会展示AI物业等行业新趋势 [34] 重点公司公告 地产公司 - 中国海外发展1-9月累计销售面积756万方（-1%），销售额1,705亿元（-14%） [3][36] - 保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1,131.8亿元 [3][36] - 越秀地产发行28.5亿元绿色点心债券，期限3年，收益率3.3% [3][36] - 保利发展发行5亿元3年期中票（利率2%）和25亿元5年期中票（利率2.21%） [3][36] - 华发股份累计回购5,510万股，耗资2.9亿元 [3][36] 物管公司 - 贝壳-W于10月17日-23日共耗资约2,500万美元回购股份约405万股 [38] - 绿城服务于10月22日-24日共耗资约300万港币回购股份约64万股 [38] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益-1.73%，板块表现弱于大市 [3][40] - 板块在31个板块中排名第18位 [3][40] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3][45] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，相对收益-0.62%，表现弱于大市 [3][47] - 板块平均25/26年PE分别为14/12倍 [48]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

项目概况与规模 - 广州里仁洞村改造是城市更新重点项目，总计容面积近400万平方米，总投资额超过500亿元，目前已累计投入超110亿元 [1] - 项目改造范围约162公顷，是广州市目前体量最大、涉及村民搬迁数量最多的城市更新项目之一 [10] - 本次首期交付10栋复建房及1处宗祠广场，提供1688套75-180平方米户型住宅 [6] 项目模式与协作机制 - 项目采用"政府引导+国企实施+市场运作+村民共建"的高效协作机制 [1][13] - 通过"全域土地综合整治+城市更新"有机融合，探索兼顾"拆、治、兴"协同发展的新路径 [12][13] - 该模式为行业提供了可复制、可推广的"广州经验"，标志着在探索特大城市旧村改造方面取得成果 [3][13] 产品设计与品质标准 - 项目对标商品房打造舒适宜居社区，外立面采用玻璃及质感涂料，最大楼间距达80米，小区绿化率超40%，景观面积超1万平方米 [5] - 室内主要房间采用双层中空隔热玻璃，已交付楼栋收楼率近90% [5][6] - 尊重在地文化，社区入口打造高15米全石材牌坊，专设近4000平方米宗祠广场 [6] 配套设施与社区服务 - 社区周边高标准配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校、敬老院、社区服务中心等设施 [6] - 社区内部设置约400米环形跑道、儿童游乐场、4个羽毛球场、游泳池等多处健身场地 [6] - 规划建设45万平方米、346处公服及市政设施，以高于基准16%的比例实现社区配套 [13] 项目推进速度与效率 - 复建房白地坑地块从划拨到工程方案获批仅用20天，项目实施6个月整村私宅签约率突破80%，8个月实现首期复建房全面结构封顶 [10] - 预计2024年底前新增8万平方米安置房动工，2027年将交付60万平方米安置房，片区综合性三甲医院等配套设施同步投用 [10] - 力争2028年全面完成安置区建设，推动片区产业升级与集体经济高质量发展 [10] 产业升级与区域发展 - 改造后片区将实现能级全面跃升，紧扣"创新"、"时尚"特色，推动产业空间向集群化、特色化转型升级 [13] - 通过人行天桥及空中连廊，将村内设施与万博CBD串联，构建连续互通的立体交通网络 [13] - 原址修缮玉虚宫、集中复建4座宗祠，实现文化保护与土地利用的平衡 [13]