公司基本信息 - 公司为越秀地产股份有限公司，股份代号00123，控股股东为广州越秀集团股份有限公司[3][9] - 公司主要从事房地产开发等业务，战略性布局大湾区等地区[31][67] 财务数据 - 2023 - 2025年6月公司总资产分别约为4012亿、4105亿、3837亿元，现金持有量分别约为461亿、500亿、446亿元[24][94] - 2023 - 2025年银行存款年度上限分别为130亿、145亿、160亿元，2023 - 2025年10月银行存款每日最高余额分别约为128.67亿、73.96亿、107.77亿元[23] - 2023 - 2025年度银行存款年度上限使用率为98.98%、51.01%、67.36%[89][91] - 2023年公司收到发行债券所得约299亿元及供股所得款项净额约83亿元，2024年收到发行债券约279亿元[26][95] - 截至2024年12月31日，集团营业收入约864.0亿元，同比增长约7.70%，毛利约90.5亿元，同比减少约26.14%，毛利率约为10.48%，同比减少约4.80个百分点，权益持有人应占盈利约10.4亿元，同比下降约67.35%[70][71] - 截至2025年6月30日，集团营业收入约475.7亿元，同比增长约34.62%，毛利约50.6亿元，同比增长约4.45%，毛利率约为10.64%，同比下降约3.08个百分点，权益持有人应占盈利约13.7亿元，同比减少约25.21%[71] - 2024年12月31日，集团总资产约4104.5亿元，较2023年12月31日增长约2.31%；截至2025年6月30日，集团总资产约3836.7亿元，较2024年12月31日减少约6.52%[72] - 集团总负债从2023年12月31日的约2989.7亿元增加约2.48%至2024年12月31日的约3063.7亿元，从2024年12月31日的约3063.7亿元减少约11.08%至2025年6月30日的约2724.4亿元[74] - 截至2024年12月31日年度，利息收入约126.7亿港元，较2023年增加约0.77%，净利息收入约48.4亿港元，较2023年减少约2.88%，纯利为15.9亿港元，较2023年增加约10.35%[78] - 截至2025年6月30日止六个月，利息收入、净利息收入及净利润分别较去年相应财政期间减少约17.57%、16.62%及31.85%[79] - 2024年12月31日，总权益较2023年减少约2.68%至约391.9亿港元；2025年6月30日，总权益较2024年12月31日增加约1.44%至397.6亿港元[79] 银行存款协议 - 2023年银行存款协议期限将于2025年12月31日届满，2026年银行存款及附带服务协议期限自2026年1月1日起至2028年12月31日[17][20] - 2026 - 2028年银行存款每日最高余额年度上限均为160亿元[27][93][94] - 银行存款利率及其他条款根据香港和内地情况分别参考独立银行或央行基准利率，创兴银行集团提供附带服务不收取额外服务费[22][83] 股东大会相关 - 股东大会于2025年12月18日上午11时30分在香港诺富特世纪酒店举行[4][41][123] - 股东须在股东大会指定时间不少于48小时前交回代表委任表格[4][41][127] - 公司股东登记册于2025年12月16日至18日暂停办理股份过户登记，未登记股东须于2025年12月15日下午4时30分前办理过户手续[40][127] - 股东大会上提议的决议案将以投票表决方式进行，投票结果将刊于联交所网站和公司网站[42][46] - 越秀企业及其联系人、林昭远等三人将在股东大会上就相关决议案放弃投票[44] 其他 - 公司成立由刘汉铨及张建生组成的独立董事委员会，禹铭投资为独立财务顾问[39][60][62] - 独立董事委员会认为2026年银行存款及附带服务协议合理，建议投票赞成相关决议案[54]

公司信息 - 公司为越秀地产股份有限公司，证券代号00123[1][2] 报表时间 - 报表截至2025年11月30日，呈交日期为2025年12月1日[1] 股份情况 - 上月底、本月底已发行股份总数均为4,025,392,913，库存股份为0[2] - 本月已发行及库存股份数目增减均为0[2]

整体市场概况 - 2025年1-11月TOP100房地产企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，显示临近年底企业拿地积极性减弱，态度趋于审慎 [1] - 拿地企业结构以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企 [1] - 11月民营房企拿地活跃度提升，部分企业选择与国企联合拿地，部分则聚焦自身优势区域独立拿地深耕 [1] 领先企业表现 - 从新增货值看，中海地产以1963亿元位列第一，招商蛇口以1833亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [4] - 绿城中国以1293亿元新增货值位列第三 [4] - TOP10企业2025年1-11月新增货值总额11446亿元，占TOP100企业的47.1%，新增货值门槛跃升至81亿元 [4] - 2025年1-11月权益拿地金额排名中，中海地产以870亿元居首，绿城中国以588亿元位列第二，招商蛇口以564亿元位列第三 [17] 区域市场分析 - 从城市群拿地金额看，长三角TOP10企业拿地金额2738亿元，位居四大城市群之首，得益于人口持续流入带来的坚实住房需求 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额1060亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额602亿元，位列第三 [12] - 重点城市中，央国企和地方国资仍是拿地主力，民企主要在其重点深耕区域补充土储，例如懋源地产进入北京拿地金额前十，滨江集团等民营房企进入杭州拿地金额前十 [15] 拿地策略与趋势 - 临近年末，房企更青睐联合体拿地，以共同应对市场不确定性和缓解资金压力，联合拿地集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [5] - 11月民营房企拿地活跃，主要集中在一二线热点城市核心区域，如懋源地产在北京朝阳区以50.24亿元竞得地块，佳运置业在上海浦东新区以24.75亿元竞得地块 [6] - 11月全国住宅用地成交总价TOP10地块主要集中在上海和北京，上海有4宗地入榜总金额115亿元，北京有3宗地入榜总金额89亿元 [16]

南沙区域发展与政策背景 - 南沙区正值建区二十周年、自贸区挂牌十周年，发布《南沙区关于推进未来城市综合实证试点建设的若干措施》，正式启动“未来城市”建设 [1] 公司“新交付”核心理念 - 公司提出“好房子，新交付”理念，认为“交付”不仅是钥匙交接，更是开启崭新生活方式和对城市未来的投资 [1] - 行业竞争本质是产品力与交付标准的竞争，公司已在思考如何“交付一种未来十年不落伍的生活”，将房子作为与时俱进的生活载体交付 [4] 项目一：越秀·滨海花城的产品力体现 - 项目是南沙核心板块少数践行住宅新规的高标准住宅，以极致使用率实现空间价值跃升 [4] - 建面约128㎡的“魔方户型”可媲美传统146㎡体验，具备五开间朝南、超15米南向采光面、可融合为约6.4米宽厅的灵活布局 [4] - 社区公共空间注重质感，拥有超31米宽星级酒店式门楼、艺术雕塑、蓝翡翠仿石砖、迎宾水幕及荔枝纹锻金工艺打造的风雨连廊 [4] - 社区内设有“森系漫游”主题泛会所，包含健身、画廊、童玩区等设施 [4] - 项目具备“临学校、有商业”的双重确定性配套，占据金洲蕉门与明珠湾双核芯，周边环伺环宇城、悠方天地、万达广场等成熟商圈及南沙图书馆、体育馆等文化地标 [5] 项目二：越秀·天悦云啟的国际化社区打造 - 项目位于南沙科创心脏庆盛先行启动区，依托毗邻香港科技大学（广州）的优势，以“EOD发展模式”打造“产学研居一体化”融合社区 [9] - 2025年8月30日，项目内麦当劳门店开业，印证配套兑现对区域商业价值的提升 [9] - 项目自带越秀N+天地商业体，已引入N+lounge星厨西餐厅、Suslab港式商业街、N+Select潮流买手店等特色品牌 [9] - 紧邻的港科广已累计孵化超100个师生创业项目，注册企业70余家，其中36家扎根南沙 [12] - 公司打造的两大产业园区成为港科广科研成果转化加速器，其中粤港智谷已吸引签约注册及入驻企业超210家 [12] - 周边民心港人子弟学校已正式开学，提供贯通粤港的国际化教育 [12] - 项目毗邻庆盛TOD“四轨交汇”枢纽，包括广深港高铁、广珠澳高铁（规划）、地铁4号线（已开通）与22号线（规划），形成“双高铁+双地铁”立体路网，实现30分钟畅达珠江新城、50分钟速通香港 [12] - 项目艺术园林于9月底第三次开放，打造了板块内独具特色的梦幻星空顶车马厅 [12] 项目三：越秀·江海潮鸣的核芯区兑现力 - 项目是横沥岛尖率先交付的住宅项目，以“先于时代的兑现力”重新定义城市核芯区交付标准 [17] - 2025年6月底，项目迎来超300户业主交付 [17] - 项目紧邻已运营的IFF金融论坛永久会址，近享约20万㎡地下商城 [20] - 地铁18号线已开通，可直达珠江新城 [20] - 中山医南沙分院（三甲）投入运营 [20] - 下楼即享约8公里滨江长廊，实现“推窗见江景，出门逛滨江” [20] 项目四：越秀·天悦海湾的度假生活定位 - 项目占据一线海景资源，部分户型可直接俯瞰海景 [20] - 社区采用低密设计，打造大面积海景园林，配备海景泳池、健身步道等设施 [20] - 项目临近南沙游艇会、南沙高尔夫球会等高端配套，满足“高品质休闲生活”需求 [20] 公司南沙战略总结 - 公司在南沙践行的“新交付”理念，针对不同土地禀赋和客群需求精准回应，从滨海花城的与时俱进、天悦云啟的生活方式革新，到江海潮鸣与天悦海湾的多元共鸣，构成一场系统性的品质革命 [23]

行业趋势转变 - 行业从增量竞争转向存量精耕，市场逻辑深度转向，用户需求加速分化，进入"质量时代"[2] - "好房子"标准发布标志着供给端从"数量优先"向"品质优先"转变，时代开始筛选有扎实基本功的企业[2] 头部房企好房子体系概览 - 多家头部房企推出各自的好房子体系和标准，构建从政策蓝图到落地执行的桥梁[2] - 包括绿城中国、华发股份、越秀地产、中国电建等16家企业已推出具体体系[3] 先发企业体系标准 - 绿城中国以6大要素为基准，输出行业首个企业"好房子"标准，构建"1-6-N"体系，2025版标准条款更新率37%，90%条款(231条)严于国家标准[4] - 华发股份优化升级为科技+好房子"四化十五优"产品体系，在珠海、上海等地落地鸿蒙智控系统等创新技术[9] - 越秀地产推出"4X4好产品理念"涵盖四大核心理念和16条内涵，并形成"4+X"产品系提供差异化解决方案[12] - 中国电建好房子标准通过六个维度构建体系，以26个专项、75个控制要点、165个技术参数为支撑点[15][16] 系统性体系构建 - 建发房产推出四维一体的"好房子"体系框架，以新中式文化理念串联超过1050条技术落点[18] - 招商蛇口构建三大价值主张，通过七大维度、28个模块、485项技术的完整体系[21] - 中信泰富发布"WELLNESS好房子体系"，以四大价值支柱和十二大场景维度，囊括100+落地技术要点[22] 中建系系统化实践 - 中建集团推出"好房子"营造体系，以"六好"为手段营造好房子系统方法[26] - 中海地产发布好房子"Living OS系统"，通过16大产品系统满足172项全维客户需求[28] - 中建智地形成"6+1"好房子营造体系，建立"101+71+X"评价体系[30] - 中建东孚提出"Joylife好房子体系"，构建四重价值体系[30] - 中建信和提炼出38条特色需求[35] 创新落地实践 - 华润置地以"三好十二优"为策略核心，已落地达尔文营地、挥爪营地等创新场景[36] - 中粮大悦城提出"主动健康+场景生活"产品主张，打造"中粮好房子场景实验室"[38][40] 行业测评体系 - 2025年度中国房企产品测评工作已启动，新增"好房子测评"将评选综合奖及单项奖[43] - 测评成果包括《2025中国房地产企业产品力TOP100》、全国十大产品系等多项奖项[46]

市场表现 - 港股内房股集体拉升上涨，碧桂园涨近4%，融创中国涨3.6%，华润置地和中国海外宏洋集团涨3% [1] - 新城发展、越秀地产、万科企业、龙湖集团、金辉控股、中国金茂、龙光集团涨幅均超1%以上 [1] - 碧桂园最新价0.530港元，涨幅3.92%，融创中国最新价1.450港元，涨幅3.57% [2] 政策驱动因素 - 广州积极推动收购存量商品房用作保障性住房，多地持续出台放松政策 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [1] 行业前景与机遇 - 研究报告维持对行业“看好”评级，认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 好房子政策推动房企由金融业转向制造业，有望迎来PB-ROE的向上突破 [1] - 优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1]

上市信息 - 公司股票将于2025年11月25日在深圳证券交易所主板上市 [1]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

项目背景与争议 - 中建智地、越秀地产、金茂等联合体以126亿元总价竞得北京朝阳区黄杉木店地块，住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录 [4] - 项目分为南地块（紫京宸园，由中建智地主导）和北地块（璞樾，由越秀负责营销），总占地面积约14.83万平方米 [7] - 中建智地通过子公司北京兴鼎向广州国资委提交“举报信”，指控璞樾项目故意降低优势房源定价，存在恶意竞争行为，导致紫京宸园已认购客户流失131组，影响签约金额超22亿元 [3][8] - 双方矛盾公开化后，于11月16日深夜发布联合声明达成和解，宣布共同推进项目开发，并采取南北地块共同操盘、互派营销副职等合作措施 [4][8] 项目销售与价格对比 - 紫京宸园于10月12日开盘，首开销售额56.5亿元；璞樾于10月17日开盘，官宣热销45亿元 [7] - 截至2025年11月20日，璞樾签约138套，占已取证房源410套的34%；紫京宸园签约120套，占已取证房源813套的15% [12] - 紫京宸园折扣约8.5折，折后单价约10.07万元/平方米（以145平方米户型为例）；璞樾折扣约9.35折，折后单价约9.90万元/平方米（以152平方米户型为例），全款支付可再享9.9折，单价降至9.8万元/平方米 [11] - 中介反馈显示，相同楼层、相近面积段中，璞樾单价较紫京宸园低2000至3000元/平方米 [12] 公司经营与战略压力 - 中建一局2024年营收1541亿元，同比增长1.76%，但归母净利润33.27亿元，同比下滑17.16%，为2020年以来首次利润下滑 [23][24] - 中建智地2024年营业收入177.07亿元，同比增长23%，但净利润7.98亿元，同比下滑25% [24] - 中建智地2025年前10月全口径销售额233亿元，位列行业第27位，低于兄弟公司中建东孚和中建壹品（均超250亿元） [25] - 中建智地逆势扩张，2025年前10月权益拿地金额122亿元，位列行业第11位，总负债从2023年底的299.95亿元增至2024年末的345.58亿元 [26]

板块行情表现 - 11月20日港股内房股板块出现显著反弹行情，成为市场焦点 [2] - 融创中国领涨，涨幅达6.02%，万科企业涨3.69%，碧桂园涨3.09%，中国海外宏洋集团、越秀地产、绿城中国等多家公司股价均上涨超过2.8% [2] - 中梁控股涨幅最高，达8.96%，雅居乐集团涨2.50%，华润置地涨2.52% [3] 政策催化剂 - 板块走强的主要催化剂是市场对政策托底预期的升温 [4] - 据彭博报道，中国决策层正在考虑新一轮支持政策以扭转房地产市场低迷情绪，防止行业疲软影响金融系统稳定 [4] - 住建部等多部门正在评估的政策选项包括首次在全国范围内对新增个人住房贷款提供贴息，提高房贷借款人的个人所得税专项扣除，以及进一步降低住房交易契税 [5] 行业基本面现状 - 2025年10月全国商品房销售面积6147万平方米，同比下降18.8%，跌幅较上月扩大8.3个百分点 [6] - 1-10月新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8% [6] - 10月全国商品房销售金额5977亿元，同比下降24.3%，跌幅较上月扩大12.5个百分点，1-10月商品房累计销售金额69017亿元，同比下降9.6% [6] 机构观点 - 太平洋证券指出，1-10月全国商品房销售降幅较1-9月有所扩大，地产市场销售仍处于低位，前期政策效应持续时间偏短 [7] - 华源证券认为，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [7] - 广发证券看好内房+港房未来收益表现，认为政策预期、消费复苏和香港市场好转三方面因素将在年底前对板块形成持续催化 [9] - 在多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮估值修复 [8] 市场地位与展望 - 房地产是国民经济的支柱产业，在港股市场是权重板块，历来是“港股100强”榜单重要组成部分 [10] - 融创中国、万科企业、碧桂园、越秀地产、绿城中国等公司都是“港股100强”的常客，新一届榜单将于12月8日揭晓 [10]