行业销售表现 - 2025年1-6月百强房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，权益销售额12812.7亿元，权益销售面积6570.6万平方米 [1] - 千亿房企阵营收缩至4家（保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元），同比减少2家，万科滑出前五至第七（686亿元） [2] - 央国企表现突出：中国金茂、越秀地产、建发房产全口径销售金额同比分别增长7%、10.8%、19.6% [2] - 6月单月销售指标改善：百强房企操盘金额3389.6亿元环比增长14.7%，28家企业环比增幅超30% [2] 土地市场动态 - 65城涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，核心24城出让金超5000亿元（杭州溢价率35.5%） [4] - TOP100房企拿地总额5065.5亿元同比增长33.3%，央国企占主导（金额前十中占8家），滨江集团等民企进入前二十 [5] - 新增货值前三：保利发展899亿元、绿城中国831亿元、中国金茂749亿元，民企拿地占比上升9% [5] 政策与行业趋势 - 政策预期持续宽松：房贷利率或下调，限购限贷政策可能放宽，多孩家庭及新市民购房支持力度加大 [6] - 供给端将加速保障房建设、老旧小区改造，优化土地供应结构 [6] - 行业转型方向为"高质量投资、精细化运营"，土地市场修复将传导至新房市场供需与价格 [5]

关联交易概况 - 广州越秀资本控股集团股份有限公司控股子公司广州资产计划使用不超过20,422万元自有资金通过港股通增持越秀地产港股股票（股票代码：00123 HK），授权期限至2026年5月30日 [1] - 本次交易构成关联交易，因越秀地产现有部分股东为公司关联方，属于与关联方共同投资，无需提交股东大会审议 [1] - 广州资产此前在2024年5月31日获批使用不超过55,650万元自有资金买入越秀地产股票，截至授权期结束累计买入7,838万股（占越秀地产总股份1 95%），耗资35,228万元 [4] 交易背景与目的 - 广州资产是广东省内首个全牌照地方资产管理公司，资本实力居行业前列，聚焦不良资产管理主业，开展不良纾困、重整盘活等业务 [1] - 监管政策鼓励不良资产管理公司参与房地产行业风险化解，广州资产通过增持越秀地产股权深化"不良+房地产"业务布局，探索房地产项目重组重整合作 [2] - 越秀地产2024年合同销售额1,145亿元，行业排名第8位，深耕粤港澳大湾区及重点二线城市，经营稳健 [2][11] 交易方案细节 - 本次增持资金来源于前次授权未使用的20,422万元额度，授权期内连续12个月累计增持不超过越秀地产总股份的2% [4] - 越秀集团及其关联方目前合计持有越秀地产45 34%股份（含广州资产持有的1 95%），广州地铁另持有19 9%股份 [5] - 交易定价遵循二级市场公平原则，不涉及特定协议签署，采用权益法核算长期股权投资 [11][12] 关联方财务数据 - 越秀集团2024年总资产10,784 74亿元，净利润241 49亿元，2025年一季度净利润126 9亿元 [7] - 香港越企（越秀集团全资子公司）2024年净利润243 56亿元，2025年一季度净利润157 23亿元 [8] - 越秀地产截至2024年末总资产4,104 53亿元，净资产1,040 79亿元 [11] 公司治理程序 - 董事会审计委员会预审通过，独立董事专门会议审议同意，认为交易符合战略布局且定价公允 [14] - 关联董事王恕慧、李锋、贺玉平回避表决，7名非关联董事全票通过 [6] - 监事会同步审议通过该议案 [7]

行业整体表现 - 2025年上半年中国百强房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较1-5月扩大4.5个百分点，显示投资意愿增强 [1] - 300个城市住宅用地出让金同比增幅超两成，平均溢价率超10%，较去年同期提升，但三四线城市仍以底价成交为主 [2] 头部房企动态 - 保利发展以899亿元新增货值位列拿地榜首，绿城中国(831亿元)和中国金茂(749亿元)分列二三位 [1] - 保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地上半年销售额均超1000亿元，中国金茂超500亿元排名第9 [1] 区域市场特征 - 百强房企拿地集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市，优质地块实现高溢价出让 [2] - 20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市(同比下降6.8个百分点)，一线城市贡献率同比增9个百分点至40% [2] - 招商蛇口、越秀地产、中建壹品、中国中铁等企业一线城市项目销售贡献率超50% [2] 房企战略调整 - 行业采取"以销定投"策略，拿地强度与销售表现正相关 [1] - 房企开发业务更聚焦核心一二线城市，重点布局经济高能级城市 [2]

公司交易公告 - 越秀资本控股子公司广州资产拟使用不超过2.0422亿元自有资金通过港股通买入越秀地产港股股票 [1] - 该交易已经越秀资本第十届董事会第二十四次会议和第十届监事会第二十次会议审议通过 [1] - 交易性质为关联交易 [1]

行业整体趋势 - TOP100房企上半年土拍耗资5065.5亿元，同比增长33.3%，为2022年以来首次正增长[1] - 住宅用地成交面积持续缩量，金额增长主要依赖核心区优质地块供应[1] - 房企进一步向一二线城市聚焦，TOP20城市出让金占比超65%[1] - 行业集中度持续提升，仅20家房企具备多城市群深耕能力[2] 头部房企表现 - 保利发展以414亿元权益拿地金额位列榜首，超出去年TOP1中海地产[3][4] - 保利旗下两家平台同时进入前十，在长三角和京津冀拿地金额超去年全年[5][6] - 中国金茂上半年拿地261亿元，超去年全年187亿元，新增货值749亿元[8][10] - 金茂通过组织架构调整聚焦核心区域，溢价55.91%竞得杭州地块[9][11][12] - 建发房产拿地强度达64.22%，在杭州以115.39%溢价率创楼面价8.8万/平米记录[13] 区域市场特征 - 长三角区域：绿城中国以314亿元拿地金额居首，滨江集团313亿元紧随其后[7] - 京津冀区域：中海地产196亿元领先，保利发展108亿元位列第二[7] - 中西部区域：建发房产71亿元拿地金额最高，邦泰集团137万平米拿地面积最大[7] 战略调整企业 - 华发股份权益拿地金额仅20亿元，拿地强度6.27%，远低于行业平均水平[15][16] - 华发因上海项目销售不畅和口碑问题，从2023年开始大幅收缩拿地规模[17][18] - 万科上半年未进入拿地金额TOP10，显示战略调整迹象[16] 竞争格局变化 - 11-20位房企呈现三级分化：滨江集团拿地强度达122.84%，龙湖等企业拿地低迷[24][25] - 一线城市销售贡献率增至40%，二线城市占47.8%，合计达87.8%[26] - 非头部房企需在二线城市寻找生存空间，避免被挤出市场[26] 数据说明 - 房企销售和拿地数据来源于克而瑞地产研究院和中指研究院[27]

行业整体表现 - 2025年上半年百强房企累计销售操盘金额16526.8亿元，同比下降10.8%，降幅较1-5月扩大3.8个百分点 [1][5] - 全口径销售金额超千亿房企数量从2024年同期的5家减少至3家（保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元） [1][14] - 6月单月百强房企销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%，近六成房企单月业绩环比增长 [1][2][4] 企业梯队分化 - TOP30房企销售操盘金额门槛同比微增1.2%至119.8亿元，其他梯队门槛均下降 [8] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比持平，TOP10/TOP11-20/TOP51-100梯队同比降低 [11] - 6月单月业绩环比增幅超30%的房企达28家，包括中海地产、华润置地、招商蛇口等头部企业 [4] 区域市场特征 - 30个重点城市6月新房成交1034万平方米，上半年累计成交规模与去年同期持平 [15] - 核心一二线城市（京沪深杭蓉）因高得房率产品集中入市，开盘去化率维持高位 [15] - 三四线城市成交已跌至底部，市场呈现"有价无市"停滞状态 [15] 头部企业排名 - 6月操盘金额前三：中海地产282.6亿元、保利发展268亿元、绿城中国256.7亿元 [16] - 全口径销售前三：中海地产296.9亿元、保利发展290.4亿元、华润置地234.5亿元 [19] - 权益销售前三：中海地产273.7亿元、保利发展229.2亿元、招商蛇口155.8亿元 [23]

武汉土地出让情况 - 武汉5宗涉宅用地总成交金额28.997亿元，其中3宗底价成交、2宗溢价成交 [2][6] - 江岸区地块吸引11家竞买人，绿城以6.645亿元竞得，楼面价27920元/㎡，溢价率54.36% [2][7] - 武昌区地块吸引5家竞买人，建发以12.202亿元竞得，楼面价16055元/㎡，溢价率22% [8] - 武汉建工和武汉城投联合体底价竞得2宗地，总价分别为5.55亿元（楼面价5405元/㎡）和2.64亿元（楼面价2815元/㎡） [8] - 汉阳控股集团底价竞得1宗地，总价1.96亿元，楼面价3500元/㎡ [8] 成都土地出让情况 - 成都金牛区宅地吸引8家房企竞拍，中能建以17.48亿元竞得，楼面价20200元/㎡，溢价率23.93% [3][10] - 地块规划建筑面积86527.3㎡，起始楼面价16300元/㎡，起始总价14.1亿元 [9] 天津土地出让情况 - 天津15宗涉宅用地总成交金额87.77亿元，其中14宗底价成交 [4][11] - 河西区地块由中海以7.4亿元竞得，楼面价21002元/㎡，溢价率11.45% [4][12] 广州土地出让情况 - 广州2宗涉宅用地均底价成交，总成交金额24.96亿元 [5][13] - 白云区地块由广州地铁集团以21.83亿元竞得，楼面价19000元/㎡ [14] - 荔湾区地块由广州集迅房地产以3.13亿元竞得，楼面价30000元/㎡ [15]

项目交付与行业影响 - 越秀地产琶洲南TOD项目完成交付，成为业界关注焦点，展现国企响应国家"好房子"政策的典范 [1] - 项目通过文化传承、科技创新与生态共生重塑CBD价值逻辑，显著提升琶洲区域居住品质标准 [1] - 作为越秀地产"4×4好产品理念"旗舰实践，项目高标准交付是其深耕广州43年的缩影 [7] 产品设计与文化融合 - 项目打造"都市溪谷"生态景观，全冠移植400余棵乔木，对872棵候选树木进行GPS定位建档，淘汰率超90% [2] - 创造性将岭南四大名园精髓融入地下车库设计，精选21款珍稀石材，历经72道工序打磨 [2] - 建筑外立面采用"飞鸟振翅"造型，6米超大跨度外挑设计，融合高度、跨度与弧度三大技术难点 [2] 健康科技与智慧生活 - 打造"近零污染"国家专利体系，ENF级木地板甲醛含量0.01mg/m³（国标1/10），实现"交付即入住" [3] - 国内首个华为鸿蒙系统住宅，实现毫秒级设备联动、AI安防精准过滤99%无效警报 [3] - 智慧泵房24小时监测水质，细菌去除率达99.99%，服务端构建15分钟响应标准化体系 [3] 城市共生与社区规划 - 项目以"微型城市"理念整合交通、住宅、商业与公园功能，通过海洲路快速连接琶洲总部区与珠江新城 [6] - 采用POD（公园导向开发）超级核心重构社区生态，融合滨水公园、艺术会馆、下沉商业等多元场景 [6] - 与琶洲CBD形成共生效应，塑造更具活力、宜业宜居的城市生态系统 [6] 公司发展与行业标杆 - 2022-2024年在穗累计交付超万户，2025年计划交付19盘共9264户，截至6月已完成2538户 [7] - 形成三大创新技术体系、16项专题技术覆盖安全、绿色、智慧领域，"近零污染"专利推广至全国项目 [7] - 项目实践体现公司"品质、温度、智慧、成长"的4×4好产品理念 [7]

市场趋势 - 房地产行业进入调整阶段，消费者对居住品质需求多元化，市场评判标准更趋理性 [1] - 广州外围区域部分板块因兑现进度不及预期、价格高于买家心理价位，过去两年出现去化高企现象 [1] - 南沙区2021至2024年10月去化周期长期高于25个月，2023年初达34个月峰值，新房月成交仅500-600套 [1] 政策与市场动作 - 2024年9月底南沙率先解除限购，推出第四代住宅试点、收购存量商品房作安置房等政策 [1] - 市场层面组织优质项目赴港推介、举办"好房节"活动，有效放大声量并带动成交 [1] - 截至2024年5月末，南沙一手住宅库存去化周期缩短至20个月，较高峰期下降40%，低于花都、增城等远郊区及天河、越秀中心城区 [7] - 新项目整体开盘去化率提升超15% [7] 标杆项目分析 越秀滨海花城 - 位于南沙黄阁南路南侧，距灵山岛一江之隔，"五一"前推出的花漾组团5月成交超30套，6月截至24日成交再超30套 [4] - 特惠单价1 6万元/平方米，总价140万元可购三房产品，周边新建九年制学校9月开学，吸引刚需客 [4] 越秀天悦云啟 - 位于庆盛板块，围绕港科大广州校区规划为产学研居一体港式社区，主推89-169平方米改善型产品，单价1 8-2 6万元/平方米 [7] - 高铁40分钟直达香港，60%成交客户为港科大教职工、民心学校师生及周边180家高新企业的外籍/港澳籍人士 [7] 专家观点 - 2025年上半年南沙政策利好带动一二手房成交活跃，库存去化改善，市场止跌企稳 [8] - 回暖原因包括：新城市建设推进带动人口流入、高性价比产品及企业信誉、成熟配套与优质服务（如滨海花城东川新民坊、天悦云啟港式街区） [8] - 政府精准调控土地供应，南沙准现楼销售模式配套成熟确定性强，缓解购房者对期房顾虑，产品迭代优化库存 [8]

债券赎回 - 公司决定全额赎回“22穗建07”公司债券，赎回总额（面值）4亿元[18][19] - “22穗建07”每千元赎回价格1029元，赎回兑付本息总金额4.116亿元[20][21] - “22穗建07”赎回资金兑付日为2025年7月7日，债权登记日为2025年7月4日[22][6] 债券付息 - “22穗建08”将于2025年7月7日支付2024年7月5日至2025年7月4日利息[43] - “22穗建08”发行总额7亿元，债券期限7年，票面利率3.43%[45] - “22穗建08”每手面值1000元派发利息34.30元（含税）[46] 其他信息 - 本期债券个人投资者利息所得税按利息额的20%征收[31][51] - 境外机构投资境内债券市场利息收入免税政策延至2025年12月31日[52] - 公告发布时间为2025年6月27日[55]