北京房地产市场格局 - 北京房地产市场面临激烈竞争，房企投资收缩聚焦，拿地和新房去化均存在压力 [2] - 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出，去化速度更快，区域和项目分化明显 [4] - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置，拥有中海新城和中海北京公司两个操盘团队 [10] 中海新城市场表现 - 中海新城上半年在北京实现112亿元销售额，仅次于中建智地的120亿元，排名第二 [11] - 京华玖序项目成为北京2024年度单盘销售冠军，成交均价17万元/平方米以上，贡献约17亿元业绩 [10][11] - 万吉玖序项目贡献约35亿元销售额，网签去化率48%，成交均价11.5万元/平方米 [6][11] 中海新城项目动态 - 中海新城斥资153亿元拿下朝阳"酒仙桥+小红门+十八里店"组合地块，溢价率0.21% [4] - 万吉玖序项目开盘当日成交额63.7亿元，户型168平方米—372平方米，产权得房率73.7%—81% [3][5] - 时光之境项目网签去化率仅约15%，朝阳ONE项目网签去化率仅10% [8][9] 竞争对手动态 - 中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店+孙河组团地块，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [7] - 黄杉木店项目紫京宸园和璞樾预计9月入市，将与万吉玖序形成直接竞争 [7] - 北京宸园项目五个半月实现110亿元销售额，成交均价11万元/平方米 [4] 土地储备与未来规划 - 中海北京公司以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，40.08亿元拿下西南郊区冷库地块 [11] - 中海北京公司以75.02亿元、27.93%溢价率拿下海淀树村地块，楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录 [11] - 中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块，建面6.5万平方米，承接海淀外溢客群 [11][12]

债券发行 - 公司发行不超过150亿元公司债券已获注册[7] - 本期债券发行规模不超过33亿元[7] - 本期债券分3年期和5年期两个品种[7] 利率情况 - 2025年8月8日询价，品种一区间1.40%-2.40%，品种二1.60%-2.60%[7] - 品种一票面利率1.60%，品种二1.79%[7] 发行安排 - 2025年8月11 - 12日面向专业机构投资者网下发行[8]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"强于大市"（维持）[9] 核心观点 - 2025年1-7月35城新房累计成交7601万平方米，同比下降10.8%，7月单月同比降幅达19.6%，市场延续低位震荡[4] - 15城二手房累计成交同比增长8.3%，但7月单月一线城市成交同比转负，百城价格同比下降7.32%，市场处于"以价换量"阶段[4] - 土地端成交量价趋稳，累计成交楼面均价同比上行30.7%，核心城市地价频创历史新高[4] - 推荐深耕一线和强二线核心区、具备产品力与资金优势的龙头房企，以及关注具备渠道能力的中介平台[4] 销售端分析 新房市场 - 2025年1-7月35城新房累计成交面积同比下降10.8%，7月单月同比下降19.6%[10] - 分城市级别：7月一线、二线、三线城市成交面积同比分别下降21.8%、15.8%、38.3%[10] - 价格方面：7月百城新房均价16877元/平方米，环比增长0.18%，同比增长2.64%[28] 二手房市场 - 2025年1-7月15城二手房累计成交5681万平方米，同比增长8.3%，但增速较1-6月收窄2.6pct[11] - 7月单月成交同比下降5.6%，一线城市同比转负[11] - 价格方面：7月百城二手房均价13585元/平方米，环比下降0.77%，同比下降7.32%[28] 房企表现 - 2025年1-7月百强房企累计全口径销售金额20085亿元，同比下降13.2%[30] - TOP10房企中建发房产、越秀地产、中国金茂累计同比分别增长6%、12%、23%[33] 土地市场分析 整体表现 - 2025年1-7月全国300城宅地累计成交11210万平方米，同比上升2.3%[12] - 累计成交楼面均价7821元/平方米，同比增长30.7%[12] - 7月300城宅地平均溢价率8.84%，环比提升[12] 区域分化 - 一线城市宅地成交面积同比增长14.8%，楼面均价37688元/平方米，同比上涨29.4%[44] - 二线城市宅地成交面积同比增长17.5%，楼面均价9097元/平方米，同比上涨18.6%[44] - 杭州、北京、上海位列土地出让金前三，分别为1388亿元、1103亿元和1002亿元[48] 房企拿地 - 2025年1-7月百强房企累计权益拿地金额5911亿元，同比增长34.0%[50] - 中国海外发展、绿城中国、保利发展位列权益拿地金额前三，分别达542亿元、540亿元、424亿元[51] 投资建议 - 推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企：建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等[13] - 关注拥有核心竞争力的房产中介平台如我爱我家等[13]

行业投资评级 - 行业呈现"点状高热"特征 核心城市优质地块地价屡创新高 [9] - 头部企业拿地意愿正在修复 2025年7月30家企业拿地总金额529亿 环比下降16%但同比增长超50% [9] - 2025年下半年有望迎来更多"断供优质板块"宅地入市 各地将持续迎来高热优质地块成交 [9][22] 核心观点 - 土地市场呈现"缩量提质"特征 7月全国商住办类用地成交建面4194万方 环比下降13% 成交金额环比下降18% [10] - 7月平均溢价率9.9% 为2025年二季度以来月度新高 深圳/上海/苏州等城市刷新楼板价纪录 [10] - 新增货值百强门槛27.6亿元 同比下降10% 新增总价百强门槛13亿元 同比提升16% 新增建面百强门槛28万方 同比增加11% [14] - 销售百强房企拿地集中度高 TOP10新增货值占百强比重达70% 拿地销售比保持在0.3 已回到2021年水平 [18][20] 企业表现 - 中海地产/绿城中国领跑 前7月拿地货值分别达1315.5亿/1116亿 远超其他企业 [1][14] - TOP5门槛737亿 TOP10仅257亿 呈现明显断档走势 [14] - 典型房企中 中海地产/绿城集团单月拿地超150亿 招商蛇口单月拿地近70亿 [21] - 央国企占据主导地位 几乎"包场"核心城市优质地块 民企在部分城市寻找结构性机会 [22] 数据表现 - 2025年1-7月新增土储百强房企货值/金额/建面分别为13295亿/6828亿/5802万方 货值金额同比增长17%/33% [15] - 300城经营性用地成交数据显示 2025年7月成交总价约3500亿 建筑面积约4000万方 [11][12] - 历史对比显示 2025年1-7月货值总额(13295亿)高于2021-2024年同期水平 [17]

土地市场总体特征 - 7月土地市场总体供应面积同比下降 但多地土拍刷新当地楼面价纪录 呈现"缩量提质"特征 [1] - 7月全国土地成交建筑面积环比下降13% 成交金额环比下降18% 供应建筑面积为6181万平方米 [2] - 长三角土地出让金额位居四大城市群之首 央企、国企和地方国资房企仍是拿地主力 [1] - 土地市场流拍率9% 处于近年低位 [7] 溢价率与成交表现 - 7月重点监测城市土拍平均溢价率达9.9% 为2025年二季度以来月度新高 [2] - 一线城市土拍溢价率大幅攀升至25.7% 创年内月度新高 [2] - 三线城市土拍溢价率小幅上升至4.6% 较上月增加1.2个百分点 [2] - 二线城市土拍溢价率下降1.1个百分点至6.2% [2] - 溢价率超过10%的地块出现在杭州、上海、成都、武汉、青岛、南京、深圳和长春等城市 [7] 重点城市地块成交案例 - 深圳前海深港合作区宅地经过158轮竞价 由招商蛇口以21.55亿元总价、84180元/平方米楼面价、86.10%溢价率竞得 创深圳十年宅地单价新高 [2] - 苏州苏园地块由绿城中国以46.67亿元总价、65242元/平方米楼面价、8.74%溢价率竞得 刷新江苏省单价纪录 [4] - 上海徐汇衡复风貌地块由民企上海祺祥旺宇置业以12.25亿元总价、20.03万元/平方米楼面价、22.38%溢价率竞得 刷新全国涉宅用地楼面价纪录 [4] - 上海虹口区北外滩地块以65亿元总成交价位列7月全国住宅用地成交总价榜首 [7] 房企拿地表现 - 前7个月TOP100企业权益拿地总额5783亿元 同比增长34.3% [9] - 中海地产、绿城中国和保利发展分别以542亿元、522亿元和424亿元的权益拿地金额位列前三 [9] - 绿城中国、中海地产和保利发展全口径新增货值位列前三 分别为1116亿元、935亿元和907亿元 [11] - TOP10企业全口径新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% [11] 区域市场与政策动向 - 热点城市核心地块预计继续保持高溢价成交 三四线城市以底价成交为主 [1] - 北京优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地 完善住房供应体系 [12] - 成都提出完善"人房地钱"联动机制 推动区域均衡发展 支持高品质住宅建设 [13] - 城市更新类宅地为市场带来强确定性投资标的 持续提振从业者和需求侧信心 [13]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性 亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的 任何損失承擔任何責任。 （於香港註冊成立之有限公司） （股份代號：688） 海外監管公告 本海外監管公告乃根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市 規則」）第13.10B條刊發。 中國海外發展有限公司（「本公司」）的一家全資附屬公司中海企業發展集團有限公司 將在中國發行2025年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期）（「債券發行」）， 並於深圳證券交易所上市，發行總規模為不超過人民幣33億元。債券共設兩個品種發 行，品種一發行期限為3年期，品種二發行期限為5年期，均附有品種間回撥選擇權。以 下有關債券發行的文件已經上載於深圳證券交易所的網站（http://www.szse.cn），僅供 參考： 1. 中海企業發展集團有限公司2025年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期） 發行公告 2. 中海企業發展集團有限公司2025年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期） 募集說明書 3. 中海企業發展集團有限公司 ...

债券付息安排 - 中国海外发展子公司中海企业发展集团将于2025年8月23日支付"16中海01"债券年度利息 若遇节假日顺延至下一交易日[1] - 付息期间覆盖2024年8月23日至2025年8月22日 顺延期间不另计付息款项[1] 债券基本信息 - 债券简称"16中海01" 发行规模达60亿元人民币 当前未偿还余额为19亿元人民币[1] - 每手债券派发利息36元人民币（含税）[1]

债券付息安排 - 中国海外发展子公司中海企业发展集团公开发行2016年公司债券（第一期）将于2025年8月23日开始支付年度利息，若遇节假日则顺延至下一交易日且顺延期间不计额外利息 [1] - 本期债券简称"16中海01"，当前待付利息期间为2024年8月23日至2025年8月22日 [1] 债券发行详情 - 债券发行规模达60亿元人民币，当前未偿还余额为19亿元人民币 [1] - 每手债券派发利息金额为36.00元人民币（含税） [1]

债券付息安排 - 公司全资附属公司中海企业发展集团有限公司发行的"21中海06"债券将于2025年8月9日支付利息 若遇法定节假日或休息日则顺延至其后第一个交易日 顺延期间不另计利息 [1] - 本期付息周期覆盖2024年8月9日至2025年8月8日期间 [1] - 债券当前票面利率为3.25% 债券余额为15亿元人民币 [1] 债券基本信息 - 债券简称为"21中海06" 属于2021年面向专业投资者公开发行的公司债券第三期品种二 [1] - 发行主体为中海企业发展集团有限公司 系公司全资附属子公司 [1]

债券付息安排 - 公司全资附属公司中海企业发展集团有限公司发行的"21中海06"债券将于2025年8月9日支付利息 若遇节假日顺延至下一交易日且顺延期间不计额外利息 [1] - 本期付息周期覆盖2024年8月9日至2025年8月8日期间的全部利息 [1] - 债券当前余额为15亿元人民币 票面利率维持3.25%不变 [1]