公募基金REITs上市 - 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金于2025年10月31日在深圳证券交易所上市，交易代码为180607.SZ [1] 公司股价与交易表现 - 截至2025年10月31日收盘，公司股价报收于13.03港元，当日下跌1.59% [1] - 当日成交量为2256.24万股，成交额为2.96亿港元 [1] 投行机构评级概况 - 近90天内共有11家投行给予公司买入评级 [1] - 近90天内投行给出的目标均价为18.95港元 [1] - 国联民生证券股份有限公司于2025年10月27日最新给予公司买入评级 [1] 公司行业地位与关键财务指标 - 公司港股市值为1449.1亿港元，在房地产开发Ⅱ行业中排名第3位 [1][2] - 公司营业收入为1814.38亿，远高于行业平均的177.02亿，在行业中排名第4 [2] - 公司ROE为3.63%，显著优于行业平均的-19.07%，在行业中排名第20 [2] - 公司净利率为11.45%，远高于行业平均的-142.2%，在行业中排名第26 [2] - 公司毛利率为17.38%，高于行业平均的12.84% [2] - 公司负债率为53.66%，低于行业平均的67.54% [2]

上市基本信息 - 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金将于2025年10月31日在深圳证券交易所上市，交易代码为180607.SZ [1] - REIT募集基金份额为3亿份，最终发售价格为人民币5.281元/份 [1] - 根据最终发售价格，建议上市所得款项总额约为人民币15.843亿元 [1] 战略投资与股权结构 - 公司间接全资附属公司中海环宇商业作为战略投资者已认购6千万份基金份额，占已发行基金份额总数的20% [1] - 紧随建议分拆完成后，项目公司不再为公司的附属公司，其账目亦不再并入公司的账目 [1] 对公司融资与运营的影响 - REIT的设立及分拆上市为公司提供了另一种股权融资方法，令集团的融资方法及平台多元化 [1] - 公司能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响 [1] - 此举增强公司的滚动投资能力及可持续营运，有利于公司的长期表现 [1]

上市基本信息 - 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金于2025年10月31日在深圳证券交易所上市，交易代码为180607.SZ [1] - REIT募集基金份额为3亿份，最终发售价格为人民币5.281元/份 [1] - 根据最终发售价格，建议上市所得款项总额约为人民币15.843亿元 [1] 战略投资与股权结构 - 公司间接全资附属公司中海环宇商业作为战略投资者已认购6千万份基金份额，占已发行基金份额总数20% [1] - 紧随建议分拆完成后，项目公司不再为公司的附属公司，其账目亦不再并入公司的账目 [1] 对公司融资与运营的影响 - REIT的设立及分拆上市为公司提供了另一种股权融资方法，令集团的融资方法及平台多元化 [1] - 此举能够盘活公司的基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响 [1] - 此举增强公司的滚动投资能力及可持续营运，有利于公司的长期表现 [1]

公募REIT上市概况 - 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金于2025年10月31日在深圳证券交易所上市，交易代码为180607.SZ [1] - REIT募集基金份额为3亿份，最终发售价格为人民币5.281元/份 [1] - 根据最终发售价格，建议上市所得款项总额约为人民币15.843亿元 [1] 战略投资与公司结构变动 - 公司间接全资附属公司中海环宇商业作为战略投资者已认购6千万份基金份额，占已发行基金份额总数20% [1] - 紧随建议分拆完成后，项目公司不再为公司的附属公司，项目公司的账目亦不再并入公司的账目 [1] 对公司融资与运营的影响 - REIT的设立及分拆上市为公司提供了另一种股权融资方法，令集团的融资方法及平台多元化 [1] - 公司能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响 [1] - 此举增强公司的滚动投资能力及可持续营运，有利于公司的长期表现 [1]

业绩总结 - 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金（REIT）2025年10月31日在深交所上市，代码180607.SZ[3] - REIT募集3亿份，发售价格5.281元/份，所得款项约15.843亿元[3] 市场扩张和并购 - 中海环宇商业认购6千万份，占已发行基金份额总数20%[3] 其他新策略 - REIT设立及分拆上市使公司融资多元化，盘活资产，增强滚动投资能力[3] - 分拆完成后项目公司不再并入公司账目[3]

股权结构 - 中海集团分别持有公司及中国建筑国际已发行股本约56.10%及61.81%[3][18] 承建协议 - 现有总承建协议2022年10月25日订立，2025年12月31日届满，涵盖2022 - 2025年[2][4][22] - 新总承建协议2025年10月31日订立，期限2026年1月1日至2028年12月31日[4][5][6] - 2026年最高年度上限为港币1000百万元，2027年和2028年为港币2400百万元[8] - 新总承建协议交易适用百分比率超0.1%但低于5%，豁免独立股东批准[3] 交易规则 - 每次建筑工程合同投标邀请不少于三家投标单位，至少两家为独立第三方[10] - 独立非执行董事定期审阅公司持续关连交易，核数师进行年度审核[14] 过往情况 - 截至2024年12月31日止两年度及2025年9月30日止九个月，集团无授予中建国际过往合约金额[15] 公司信息 - 公司股份于联交所主板上市，股份代号为688[22] - 公司主要从事房地产开发、商业物业运营以及其他业务[20] 关联方信息 - 中国建筑国际股份于联交所主板上市，股份代号为3311[22] - 中国建筑国际集团主要从事建筑业、基建投资及装配式建筑[21] - 中建集团主要从事楼宇建筑、国际工程承包、房地产开发及投资等业务[21]

协议期限 - 现有金融服务总协议于2025年10月31日届满[3][6][7][31] - 新协议期限自2025年11月1日起至2028年10月31日止[3][6][7][35] 服务规定 - 存款服务及保理服务部分适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守申报等规定，豁免独立股东批准[4][27] - 贷款服务全面豁免上市规则第十四A章相关规定[5] - 其他金融服务各适用百分比率预期低于0.1%，全面豁免相关规定[5][28] 服务标准 - 中建财务每月日均贷款金额应不少于集团每月日均存款结余[3][6][10] - 存款服务适用利率取最高存款参考利率和中建财务提供利率较高者[12] - 贷款服务适用利率取最低贷款参考利率和中建财务提供利率较低者[12] - 保理服务折扣率不超5%年利率[12] - 保函服务收费不高于三家中资主要商业银行同类服务，其他金融服务免费[12] 业务数据 - 集团过往存款最高每日余额：2022 - 2023年约6.83亿，2023 - 2024年约2.13亿，2024 - 2025年约6.1亿[15] - 集团新协议存款上限：2025 - 2028年最高每日存款结余不超40亿[15] - 保理服务过往交易金额：2022年底0元，2023年底约1500万，2024年底约5900万，2025年前九月约4100万[16] - 新协议保理服务交易金额上限：2025年底5亿，2026年30亿，2027年30亿，2028年前十月25亿[18] 其他要点 - 集团设每日交易上限预警，达上限80%预警[19] - 中建财务每季度财务报表在季末后第5个工作日或之前提供[13] - 中建财务监管报告副本提交后3个工作日内给公司[13] - 影响集团存款安全事件，中建财务2个工作日内书面通知[13] - 新协议交易代价按个别协议特定条款支付[14] - 中建股份拥有中建财务80%权益，中建集团拥有20%权益[29] - 预期中建财务市场波动时为集团提供资金支援保障资金链[20]

资产情况 - 2025年9月30日合并报表流动资产5048.07亿元，较期初增长6.40%[6] - 合并报表非流动资产1392.99亿元，较期初增长0.62%[6] - 合并报表资产总计6441.06亿元，较期初增长5.10%[6] - 母公司报表流动资产2141.47亿元，较期初增长19.08%[10] - 母公司报表非流动资产1146.98亿元，较期初增长70.91%[10] - 母公司报表资产总计3288.45亿元，较期初增长33.07%[10] 负债情况 - 合并报表流动负债2648.04亿元，较期初增长0.25%[8] - 合并报表非流动负债1130.64亿元，较期初增长14.72%[8] - 合并报表负债合计3778.68亿元，较期初增长4.18%[8] 所有者权益 - 合并报表所有者权益2662.38亿元，较期初增长6.42%[8] 营收与利润 - 合并报表营业总收入本期806.78亿元，上期843.42亿元[15] - 合并报表净利润本期97.99亿元，上期110.05亿元[15] - 母公司报表营业总收入本期1.03亿元，上期0.60亿元[17] - 母公司报表营业利润本期6.98亿元，上期 - 0.05亿元[17] 成本与费用 - 合并报表营业成本本期649.07亿元，上期652.47亿元[15] - 合并报表税金及附加本期7.34亿元，上期15.42亿元[15] - 母公司报表营业成本本期0.84亿元，上期0.68亿元[17] - 母公司报表财务费用本期118.94亿元，上期171.49亿元[17] 收益情况 - 合并报表投资收益本期6.90亿元，上期4.44亿元[15] - 合并报表公允价值变动收益本期6.04亿元，上期 - 1.07亿元[15] - 母公司报表投资收益本期21.06亿元，上期20.09亿元[17] - 母公司报表公允价值变动收益本期0.04亿元，上期0.04亿元[17] 现金流情况 - 经营活动现金流入本期2331.43亿美元，上期2265.31亿美元[19] - 经营活动现金流出本期2595.54亿美元，上期2399.85亿美元[19] - 经营活动现金流量净额本期 - 264.11亿美元，上期 - 134.54亿美元[19] - 投资活动现金流入本期523.91亿美元，上期614.65亿美元[19] - 投资活动现金流出本期1047.07亿美元，上期676.71亿美元[19] - 投资活动现金流量净额本期 - 52.32亿美元，上期 - 6.21亿美元[19] - 筹资活动现金流入本期515.35亿美元，上期382.98亿美元[19] - 筹资活动现金流出本期426.40亿美元，上期439.09亿美元[19] - 筹资活动现金流量净额本期88.95亿美元，上期 - 56.10亿美元[19] - 现金及现金等价物净增加额本期 - 227.47亿美元，上期 - 196.85亿美元[19] 其他负债 - 合并报表应付账款期末12.16亿元，期初16.45亿元[12] - 合并报表应付职工薪酬期末0.05亿元，期初0.0006亿元[12] - 合并报表长期借款期末297.80亿美元，期初227.37亿美元[12] - 合并报表应付债券期末395.00亿美元，期初332.00亿美元[12]

2025年三季度业绩表现 - 前三季度实现营收1030亿元，同比下降6.0%，经营溢利131.5亿元，同比下降27.7% [1] - 第三季度实现营收197.8亿元，同比下降12.7%，经营溢利10.3亿元，同比下降51.6% [1] - 三季度为交付淡季，结转营收占全年比例较低，当期结转体量下滑且毛利率水平降低，导致利润降幅高于营收降幅 [1] 财务状况 - 公司保持安全稳健的财务结构，净借贷比率和融资成本维持行业最低区间 [1] 销售情况与市场地位 - 2025年前三季度实现销售金额1705亿元，同比下降14%，销售规模稳居行业第二 [1] - 北方大区销售金额为591亿元，同比增长52%，占总销售金额35% [1] - 公司在北京2025年前三季度销售金额331亿元，稳居销售榜单第一 [1] 土地储备战略 - 2025年前三季度拿地27宗，总地价827亿元，同比增长40.7%，持续在核心城市核心区拿地 [1] - 第三季度拿地9宗，总地价605亿元，权益地价365亿元，其中通过股权交易获取上海徐汇东安两项目，权益地价合计205亿元 [1] 未来业绩展望 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为1925亿元、1974亿元、2066亿元，同比增速分别为4.0%、2.5%、4.7% [2] - 预计归母净利润分别为161.1亿元、170.2亿元、184.5亿元，同比增速分别为3.0%、5.6%、8.4% [2] - 预计EPS分别为1.47元、1.55元、1.69元 [2]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]