债券发行 - 公司获证监会注册公开发行不超150亿元公司债券[7] - 本期债券规模不超33亿，分两品种[7] - “25中海03”规模8亿，利率1.60%，认购倍数6.9倍[7] - “25中海04”规模25亿，利率1.79%，认购倍数3.6倍[7] - 发行时间为2025年8月11 - 12日[7] 认购情况 - 发行人关联方未参与本期债券认购[8] - 主承销商及其关联方认购2.80亿元[8]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 周度溢价率创近4个月新高，上海徐汇地块以20万元/平方米刷新全国地价纪录 [3][6] - 重点城市土地供应建筑面积305万平方米，环比下降42%，成交建筑面积338万平方米，环比上升35% [4] - 上海、深圳、杭州、成都、苏州高溢价地块带动平均溢价率上升至16.2%，创2025年4月以来周度新高 [5] - 上海虹口区北外滩宅地溢价率高达46.33%，绿城中国以64.7亿元竞得，楼板价12.66万元/平方米 [6] - 苏州工业园区双湖板块宅地楼板价达6.5万元/平方米，刷新城市纪录 [7] 供应分析 - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率2.14，南通、温州、南京宅地平均容积率不高于2.0 [4] - 北京顺义区宅地出让底价10.3亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米，邻近项目2025年新房成交均价超7万元/平方米 [4] - 西安产灞金贸板块商住用地出让底价15.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1万元/平方米，周边新房售价超3.5万元/平方米 [5] 成交分析 - 重点城市成交金额485亿元，环比上升251% [5] - 上海第六轮土拍成交10宗宅地、3宗商办用地，普陀真如、静安东斯文里等地块均溢价成交 [6] - 徐汇衡复地块由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%，楼板价20万元/平方米 [6] - 绿城中国和中国海外为本周活跃房企，分别竞得上海虹口、苏州工业园区等高溢价地块 [12][15] 重点地块数据 - 上海虹口区北外滩地块成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米，溢价率46% [12] - 上海普陀区地块成交总价62亿元，楼板价7.24万元/平方米，溢价率15% [12] - 苏州工业园区地块成交总价47亿元，楼板价6.52万元/平方米，溢价率9% [12] - 上海徐汇区地块楼板价20.03万元/平方米，溢价率22%，为全国单价最高地块 [15]

指数表现 - 中证港股通地产指数报1651.13点 单日上涨0.34% [1] - 近一个月上涨2.57% 近三个月上涨11.50% 年初至今上涨15.34% [1] - 指数基日为2014年11月14日 基点3000点 [1] 指数构成 - 样本选取港股通范围内不超过50家地产主题香港上市公司 [1] - 十大权重股合计占比71.95% 新鸿基地产占比最高达14.13% [1] - 贝壳-W占比12.22% 华润置地占比11.19% 长实集团占比8.13% [1] - 中国海外发展占比6.19% 信和置业占比4.54% 九龙仓置业占比4.52% [1] - 恒基地产占比4.28% 龙湖集团占比2.99% 华润万象生活占比2.76% [1] 市场分布 - 全部成分股均在香港证券交易所上市 占比100% [2] 行业分布 - 指数成分完全集中于房地产行业 占比100% [3] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 实施时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [3] - 权重因子随样本定期调整同步更新 [3] - 新上市相关行业主题企业若市值排名香港前十且纳入港股通 将在第十一个交易日快速纳入指数 [3] - 样本退市时从指数中剔除 港股通资格变动时进行相应调整 [3]

公司公告 - 中国海外发展将于2025年8月27日召开董事会会议 [1] - 会议将审议批准截至2025年6月30日止六个月期间的未经审核中期业绩 [1] - 会议将考虑宣派中期股息 [1]

会议安排 - 公司将于2025年8月27日举行董事局会议[3] - 会议将批准2025年上半年中期业绩及发布[3] - 会议将考虑派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 截至2025年8月11日，颜建国等3人为执行董事[5] - 截至2025年8月11日，庄勇等2人为非执行董事[5] - 截至2025年8月11日，李民斌等3人为独立非执行董事[5]

政策影响 - 北京五环外解除限购政策自2025年8月9日起施行 购买五环外住房不再限制套数 [1] - 公积金政策同步优化 无贷款或有一次已结清家庭可执行首套政策 二套贷款额度由60万元提升至100万元 [1] - 新政信号意义重大 楼市止跌回稳态势有望持续巩固 [1] 市场表现 - 港股内房股普遍上涨 龙湖集团涨2.07%至10.36港元 融创中国涨2.04%至1.5港元 华润置地涨2.01%至30.38港元 [1] - 建发国际集团涨1.46%至17.42港元 中国金茂涨1.33%至1.52港元 越秀地产涨1.25%至4.85港元 [1] - 万科企业涨1.2%至5.08港元 富力地产涨1.15%至0.88港元 碧桂园涨1.08%至0.47港元 [1] 政策对象 - 政策覆盖京籍居民及社保或个税满2年的非京籍居民 [1] - 一线城市北京出台楼市新政 具有行业风向标意义 [1]

行业投资评级 - 地产及物管行业评级为"看好" [3] - 核心城市房地产市场预计将领先筑底回升 [4] - 好房子政策将推动核心城市房地产市场改善 [4] 核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底但核心城市已处于底部拐点区域 [4] - 居民资产负债表预计需要2年左右修复时间 [4] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 [4] - 推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类标的 [4] 行业数据 新房市场 - 34城新房周成交175.8万平米环比下降24.3% [5] - 一二线城市成交环比下降25.7%三四线环比上升0.6% [5] - 8月新房成交同比下降14.2%较7月下降14.3% [5] - 15城库存去化月数20.7个月环比上升0.5个月 [22] 二手房市场 - 13城二手房周成交102.1万平米环比下降5.2% [14] - 8月二手房累计成交同比下降2.8%较7月下降0.1个百分点 [14] 政策动态 - 北京放松五环外限购并加码公积金贷款政策 [4] - 上海明确2026年全面启动城中村改造项目 [4] - 惠誉将2025年新房销售预测降幅从15%收窄至7% [4] - 中国房协发布促进中小房企健康发展通知 [32] 公司动态 销售表现 - 越秀地产7月销售额60亿元同比上升19% [37] - 金地集团7月销售额26亿元同比下降58% [37] - 中海地产7月销售额119亿元同比下降11% [37] 融资与回购 - 华发股份可转债申请获证监会同意 [37] - 贝壳-W耗资2400万美元回购405万股 [41] - 华发股份累计回购1227万股耗资6018万元 [37] 板块表现 - 房地产板块上周上涨2.16%跑赢沪深300指数0.93个百分点 [44] - 物业管理板块平均上涨2.51%跑赢大盘1.28个百分点 [44] - 主流房企25/26年PE均值分别为14.7/13.1倍 [44] - 物管板块25/26年PE均值分别为13.6/12.1倍 [44]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] - 配置方向包括基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介及物业类标的 [4] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策：符合购房条件的居民家庭（京籍或社保满2年的非京籍）在五环外购买商品住房不限套数，但未放松外地居民购房要求 [1][11] - 政策效果预判：新政有助于北京郊区库存去化，但效果可能有限，需关注上海、深圳跟进可能性 [1][11] - 行业逻辑：政策力度或超2008/2014年水平，地产作为早周期指标具备经济指向性，竞争格局向头部国央企集中 [4] - 城市分化：一线+2/3二线+极少量三线城市组合在销售反弹中表现更优 [4] 行情数据 市场表现 - 本周申万房地产指数上涨2.2%，跑赢沪深300指数0.93个百分点，在31个申万一级行业中排名第16 [2][13] - 个股表现：荣丰控股（+16.7%）、*ST匹凸（+14.1%）涨幅居前；世茂集团（-24.4%）、远洋集团（-14.3%）跌幅显著 [13][18][21] 成交数据 新房市场 - 30城周度成交面积120.5万方，环比-35.0%，同比-19.3% [2][22] - 一线城市：33.0万方（环比-37.8%，同比-36.2%） - 二线城市：60.7万方（环比-30.5%，同比-4.0%） - 三线城市：26.8万方（环比-40.4%，同比-22.1%） - 累计数据：30城年初至今成交6096.6万方（同比-1.5%），一线城市同比+4.2%，二线城市同比-5.2% [2][25] 二手房市场 - 14城周度成交面积171.1万方，环比-7.2%，同比-2.1% [2][32] - 一线城市：67.5万方（环比-11.1%） - 二线城市：79.7万方（环比-5.0%） - 三线城市：23.9万方（环比-2.8%） - 累计数据：年初至今成交6495.0万方（同比+17.6%），一线城市同比+21.2% [32] 信用债动态 - 本周房企信用债发行22只（环比+6只），规模228.70亿元（环比+116.19亿元），净融资额159.94亿元（环比+110.18亿元） [3][42] - 发行结构：AAA级占比76.9%，5年以上期限占比45.8%，中期票据及ABS为主要类型 [42][43] - 融资成本下降：25中海03（3年期）利率较可比债券下降130bp [44][45] 政策动向 - 北京新政：五环外取消购房套数限制，公积金贷款二套房额度提至100万元、首付比例降至30% [11][12][48] - 中房协启动中小房企支持计划，提供融资对接等服务 [47] - 苏州出台14条住房更新规定，强化历史文化保护 [48]

行业人事变动概况 - 2025年1—7月房企累计发生超50次高管变动，涉及保利发展、中海地产、招商蛇口等头部房企 [1][2] - 上半年重点监测的65家房企中有31家进行47起高管变动，二季度占比达七成 [3] - 组织架构调整（如中国金茂从三级管理转为二级管理）推动核心团队更新，涉及3名副总裁和14名城市负责人任命 [3] 营销岗位高频调整 - 1—7月涉及"营销总"调整的房企达10家，包括华润置地、中海地产等，区域营销负责人因职能集中化频繁变动 [5] - 中海地产北方大区营销副总刁鹏离职，同期该区域销售额从911.2亿元腰斩至559.4亿元，归母净利润同比暴跌38.95% [5] - 营销总监因业绩压力成为调整焦点，业绩显著承压时易触发人事变动 [6] 城市总换防与复合型人才引入 - 中海地产深圳、福建、成都等城市总集体换防，福建公司两年内更换两位城市总 [2] - 越秀地产引入原旭辉产品总监李婷婷分管产品条线，强化设计与营销协同 [7] - 华润置地任命具备产品定位经验的姜伟成为北京营销总监，推动产品与营销一体化 [8] 行业转型驱动因素 - 房企通过精简架构、收缩战线和引入复合型人才适配市场转型需求 [7] - 改善型需求主导下，产品力成为核心引擎，房企聚焦设计与营销联动以提升竞争力 [8] - 组织调整导致岗位裁撤或合并，原有人员面临适配问题加速人事流动 [3][4]

土地市场热度 - 2025年前7月重点30城含宅地块成交面积5520万平方米同比增17%与全国300城面积同比降9%形成鲜明对比显示结构性回暖 [1] - 30城溢价地块数量占比达30%为近三年新高较2024年增加12pts溢价地块平均溢价率26%较过去两年成倍增长 [2] - 百强房企新增土储总价6828亿元同比增33%连续4年下滑趋势企稳面积下降1.2%反映拿地集中于核心城市高总价地块 [5] 企业投资分化 - 销售TOP100中半数房企无新增土储但头部企业带动下投资金额实现正增长 [3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%较2024年末增8pts拿地销售比0.41远超行业平均0.3 [6][7] - 中海招商绿城金茂等拿地金额成倍增长保利发展华润置地同比增95%和51% [8] 高溢价拿地主体 - 滨江绿城华润置地溢价拿地占比最高分别达100%84%73%招商建发金茂比重低于40% [11] - 溢价率TOP10地块中建发房产包揽两宗溢价超100%地块中海滨江招商各占两块 [12] - 央国企在一二线优质地块竞争中占据主导地位民企和地方国企参与度较低 [14] 市场格局演变 - 房企投资聚焦一二线优质地块改善驱动逻辑下核心区域竞争激烈 [1][14] - 头部企业通过高溢价拿地补仓强化未来销售规模优势市场集中度持续提升 [6][8] - 土地市场呈现"核心城市高热全国低温"的分化态势企业战略趋同加剧资源争夺 [1][12]