公司财务表现 - 截至2025年9月30日止九个月，公司全资附属公司上海金茂实现营业收入213.78亿元 [1] - 同期归属于母公司所有者的净利润为13.34亿元 [1]

通函与会议安排 - 通函连同股东特别大会通告不迟于2025年11月4日寄发股东[2] - 股东特别大会于2025年11月19日上午九时三十分举行[2] 股份过户登记 - 2025年11月14日至19日暂停办理股份过户登记[3] - 股东最迟2025年11月13日下午四时三十分前办理[3] 参会资格 - 2025年11月19日名列股东名册的股东有权参会[3]

资产负债 - 截至2025年9月30日，资产总额3983.92亿元，2024年末为3634.42亿元[3] - 截至2025年9月30日，负债总额2965.79亿元，2024年末为2694.20亿元[3] - 截至2025年9月30日，所有者权益1018.13亿元，2024年末为940.22亿元[3] 现金情况 - 截至2025年9月30日，期末现金及等价物223.08亿元，2024年末为274.87亿元[3] 经营业绩 - 2025年前九月营收213.78亿元，2024年同期为305.88亿元[4] - 2025年前九月营业成本178.75亿元，2024年同期为260.34亿元[4] - 2025年前九月毛利率16%，2024年同期为15%[4] - 2025年前九月营业利润18.85亿元，2024年同期为28.29亿元[4] - 2025年前九月利润总额18.92亿元，2024年同期为29.53亿元[4] - 2025年前九月净利润11.77亿元，2024年同期为24.00亿元[4]

投资评级与目标价 - 中金给予中国金茂“跑赢行业”评级，目标价为1.86港元 [1] - 目标价基于对预测2025年每股资产净值（NAV）给予10%的折让 [1] - 该估值对应2025年0.6倍市账率 [1] 资产净值与盈利预测 - 预计公司2025年末资产净值为256亿元 [1] - 预计公司2025年每股盈利为0.10元，2026年每股盈利为0.11元 [1] - 预计2024至2026年每股盈利年均复合增长率（CAGR）为6.5% [1] 公司管理与战略 - 公司在管理与战略端呈现明显积极变化 [1] - 管理精进与战略聚焦为价值重塑提供基础 [1] - 历史包袱可控，增量弹性可期 [1] 业务前景与资产质量 - 公司增量销售弹性已现 [1] - 存量土储风险可控 [1] - 若2026年及以后保持稳健拿地投资，后续每股资产净值还将具备可观增长空间 [1]

报告行业投资评级 - 报告对房地产行业持积极看法，建议关注困境反转、核心城市龙头及多元经营国企等投资机会 [3][11] - 报告推荐的具体公司包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）、中国金茂（目标价2.1元），评级均为“买入-A” [6] 报告核心观点 - 2025年9月房地产行业总量数据呈现底部企稳迹象，但结构性分化明显，部分指标环比改善显示政策效果逐步显现 [1][12] - 房地产开发投资下行压力主要来自施工规模收缩、土地市场低迷及融资环境紧张三方面 [2][19] - 展望未来，房地产开发投资有望逐步企稳，复苏进程将呈现结构性特征，三四线城市因地价占比低、房地价差稳定有望率先复苏 [3][26][32] - 在当前销售环比回升但投资探底的背景下，基本面弱复苏叠加政策宽松，地产板块估值有望持续修复 [3][11] 9月地产总量数据表现 - 2025年1-9月房地产开发投资完成额6.8万亿元，同比下降13.2%，降幅较前值扩大1个百分点；9月单月完成投资0.7万亿元，同比下降21.3% [1][13] - 房屋施工面积64.9亿㎡，同比下降9.4%；新开工面积4.5亿㎡，同比下降18.9%；竣工面积3.1亿㎡，同比下降15.3% [1][15] - 商品房销售面积6.6亿㎡，同比下降5.5%；销售额6.3万亿元，同比下降7.9% [1][15] - 从环比看，除房地产开发投资外，房屋新开工、竣工、销售面积及销售额环比增速均高于2020-2024年平均水平 [1][17][18] 地产投资下行压力增加原因 - 施工规模持续收缩对建安投资形成显著拖累，2025年前9月建安相关投资同比下降16.2% [2][19] - 土地市场持续低迷，全国住宅类用地成交建筑面积从2019年峰值19.9亿㎡下降至2024年的7.2亿㎡，较高点下降63.8%，2025年降幅收窄但整体规模仍处低位 [2][27] - 融资环境紧张，2025年前9月房地产开发资金来源合计7.3万亿元，同比下降13.4%，行业整体信用债净融资为-477亿元 [2][30] 地产开发投资未来展望 - 区域分化明显：三四线城市地价占比低（15%）、房地价差相对稳定，开发商开工意愿有望率先复苏；一二线城市地价占比高（一线71%、二线37%）、价差收窄明显，投资恢复相对滞后 [3][31] - 企业分化显著：国央企凭借融资优势，2025年前9月净融资297亿元，持续保持拿地强度，支撑行业投资改善 [3][30] - 随着拿地缩量到开工缩量的负反馈过程改善，以及前期宽松政策效果体现，房地产开发投资有望企稳回升 [3][26] 周度数据跟踪（10月18-24日） - 销售回顾：重点监测32城商品住宅成交1.9万套，环比下降3.8%，2025年累计成交65.4万套，累计同比下降8.5% [36][37] - 土地供应：百城土地宅地供应规划建筑面积901万㎡，2025年累计供应2.2亿㎡，累计同比下降17.3% [62][63] - 土地成交：百城住宅用地成交规划建筑面积355万㎡，2025年累计成交1.7亿㎡，累计同比下降7.1% [87][88]

投资评级与目标 - 再次覆盖中国金茂给予跑赢行业评级 目标价1.86港元 [1] - 目标价对应2025年净资产价值折让10% 隐含29%上行空间 [1][2] - 公司当前交易于30%的2025年净资产价值折让和0.45倍市净率 [2] 管理与战略 - 新任管理层明确一核三聚焦战略方向 以开发业务为核心 [1] - 产品端深化产品力优势 打磨金玉满堂四大产品线 [1] - 投拓端进一步向核心一二线城市聚焦 [1] - 计划用2025至2027年解决80%存量问题 [1] 销售表现与前景 - 公司2025年上半年合约销售额同比增长20% [1] - 销售增长得益于2024年下半年以来拿地强度提升 聚焦核心城市及开盘效率提升 [1] - 保守假设下 销售体量仍可保持稳健 [1] - 核心城市项目去化超预期可能成为潜在催化剂 [2] 土地储备与资产质量 - 截至2025年上半年未售货值约3200亿元 [1] - 当前平均销售毛利率预计为18%左右 [1] - 其中2021年及以前拿地项目占比约6成 毛利率为14%至15% [1] - 2020至2024年已累计计提142亿元存货减值 后续进一步减值风险可控 [1] 净资产价值与增长空间 - 预计公司2025年末净资产价值为256亿元 [2] - 若2026年及以后保持稳健拿地投资 后续净资产价值具备可观增长空间 [2] - 存量土储消化将有序进行 报表稳定性或好于市场预期 [2] 盈利预测 - 预计公司2025年每股收益为0.10元 2026年为0.11元 [2] - 2024至2026年每股收益复合年增长率为6.5% [2]

核心观点 - 中金再次覆盖中国金茂 给予“跑赢行业”评级 目标价1.86港元 对应预测2025年每股资产净值折让10% 隐含29%上行空间 [1] 评级与估值 - 目标价设定为1.86港元 基于对2025年每股资产净值给予10%的折让 对应2025年0.6倍市账率 [1] - 预计公司2025年末资产净值为256亿元人民币 [1] - 若2026年及以后保持稳健拿地投资 后续每股资产净值还将具备可观增长空间 [1] 公司基本面与战略 - 公司在管理与战略端呈现明显积极变化 管理精进、战略聚焦为价值重塑提供基础 [1] - 公司历史包袱可控、增量弹性可期 [1] - 增量销售弹性已现 存量土储风险可控 [1] 盈利预测 - 预计公司2025年每股盈利为0.10元人民币 2026年每股盈利为0.11元人民币 [1] - 2024至2026年每股盈利年均复合增长率为6.5% [1] 行业观点与公司定位 - 中金对6至12个月维度地产板块表现有积极预期 [1] - 具备良好组织管理能力、基本盘稳中向好的企业或成为投资重点 [1] - 中国金茂是该领域中的主要标的之一 [1]

投资评级与目标价 - 中金给予中国金茂“跑赢行业”评级 目标价1.86港元 [1] - 目标价对应预测2025年每股资产净值折让10% 对应2025年0.6倍市账率 [1] - 目标价隐含29%的上行空间 [1] 公司管理与战略 - 公司在管理与战略端呈现明显积极变化 [1] - 公司管理精进 战略聚焦为价值重塑提供基础 [1] - 历史包袱可控 增量弹性可期 [1] 资产净值与增长前景 - 预计公司2025年末资产净值为256亿元人民币 [1] - 若2026年及以后保持稳健拿地投资 后续每股资产净值还将具备可观增长空间 [1] - 增量销售弹性已现 存量土储风险可控 [1] 盈利预测 - 预计公司2025年每股盈利为0.10元人民币 2026年为0.11元人民币 [1] - 2024至2026年每股盈利年均复合增长率为6.5% [1] 行业观点与公司定位 - 中金对6至12个月维度地产板块表现有积极预期 [1] - 具备良好组织管理能力、基本盘稳中向好的企业或成为投资重点 [1] - 中国金茂是该领域中的主要标的之一 [1]

融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

合作协议 - 公司与中化财务订立补充协议二，修订中化金融服务框架协议部分条款[3] - 公司与平安成员企业订立经续期平安金融服务框架协议[3] 通函寄发 - 原计划2025年10月22日或以前寄发通函，现延至不迟于2025年11月4日[3]