报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 [1] 核心观点 - 2025年1-8月苏州大市商品住宅新增供应295.15万平米，成交316.69万平米，销售金额达705.87亿元 [3] - 改善型住房为苏州市场成交主力，TOP20项目套均面积128平米，套均总价400万元 [7] 苏州市区市场表现 - 2025年1-8月苏州市区商品住宅新增供应172.39万平米，成交204.06万平米，成交金额514.79亿元 [3][28] - 苏州恒泰以44.0亿元销售额和14.6万平米销售面积位居市区全口径双榜榜首 [4][6] - 新鸿基地产以34.4亿元领跑市区权益销售金额榜，木渎集团以6.8万平米位居权益销售面积榜首位 [5][6] - 湖滨四季项目以31.9亿元领跑销售金额榜，恒力健康城以7.4万平米位居销售面积榜首位 [6] 县级市市场表现 - **常熟市**：商品住宅新增供应24.69万平米，成交31.07万平米，成交金额48.00亿元 [29]；恒嘉置业以13.9亿元和6.5万平米位居全口径双榜榜首 [8][10]；金茂智慧科学城领跑项目榜单 [12] - **昆山市**：商品住宅新增供应50.93万平米，成交33.98万平米，成交金额69.40亿元 [32]；招商蛇口以10.8亿元位居全口径销售金额榜首，保利置业以4.9万平米位居全口径销售面积榜首 [13][15]；江南芝云项目稳居销售金额与面积双榜榜首 [17] - **太仓市**：商品住宅新增供应19.31万平米，成交21.60万平米，成交金额33.32亿元 [33]；太仓集团以5.2亿元和2.7万平米位居全口径双榜榜首 [18][20]；向东岛项目稳居销售金额与面积双榜榜首 [22] - **张家港市**：商品住宅新增供应31.27万平米，成交28.12万平米，成交金额43.66亿元 [36]；德港置业以11.5亿元和9.6万平米位居全口径双榜榜首 [23][25]；棠湾雅庭项目位列销售金额与面积双榜榜首 [27] 土地市场表现 - 2025年1-8月苏州大市共成交涉宅用地56宗，规划建面267.50万平米，成交楼面均价12206元/平米 [39] - 张家港市成交规划建面占比最大，为20.6% [39]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 融創中國控股有限公司（「本公司」） 呈交日期: 2025年10月6日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01918 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 15,000,000,000 | HKD | | 0.1 HKD | | 1,500,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 15,000,000,000 | | | HKD | | 1,500,000,000 | | 本月底結存 | | | 30,000,000,000 | HKD | | 0.1 HKD | | 3 ...

内房股市场表现 - 新城发展股价下跌5.04%至2.45港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价下跌4.15%至2.31港元 [1] - 融创中国股价下跌1.82%至1.62港元 [1] 百强房企销售数据 - 1-9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月单月百强房企销售总额环比增长11.9% [1] 房地产市场状况 - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [1] - 市场仍面临一定调整压力 [1] - 区域分化和城市分化进一步加深 [1] 政策影响与展望 - 核心城市继续优化需求端政策 [1] - 部分高能级核心城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展 [1] - 行业有望逐步实现"止跌企稳" [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块在10月2日出现逆市下跌行情 [1] - 中国海外宏洋集团股价下跌3.21%至2.41港元 [1] - 远洋集团股价下跌3.13%至0.155港元 [1] - 融信中国股价下跌2.84%至0.205港元 [1] - 融创中国股价下跌1.76%至1.67港元 [1]

股价表现 - 内房股逆市走低，中国海外宏洋集团股价下跌3.21%至2.41港元 [1] - 远洋集团股价下跌3.13%至0.155港元 [1] - 融信中国股价下跌2.84%至0.205港元 [1] - 融创中国股价下跌1.76%至1.67港元 [1] 行业销售数据 - 1-9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月单月百强房企销售总额环比增长11.9% [1] 市场状况与政策展望 - 9月核心城市市场有所修复，但多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临调整压力 [1] - 行业分化行情将延续，核心城市新房供应或迎来温和改善，而更多城市新项目较为有限 [1] - 后续政策预计将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [1]

内房股市场表现 - 中国海外宏洋集团股价下跌3.21%至2.41港元 [1] - 远洋集团股价下跌3.13%至0.155港元 [1] - 融信中国股价下跌2.84%至0.205港元 [1] - 融创中国股价下跌1.76%至1.67港元 [1] 百强房企销售数据 - 1-9月百强房企销售总额为26065.9亿元人民币，同比下降12.2% [1] - 1-9月销售额降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月单月百强房企销售总额环比增长11.9% [1] 房地产市场状况与政策 - 9月核心城市市场有所修复，但多数城市楼市表现相对平淡 [1] - 市场仍面临一定调整压力，分化行情将延续 [1] - 后续政策预计维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标 [1] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌，远洋集团跌幅最大，接近4% [1] - 龙湖集团、融创中国、建发国际集团、融信中国、龙光集团、越秀地产均下跌超过2% [1] - 华润置地、绿城中国、万科企业等主要内房股也出现不同程度下跌，跌幅在1.56%至1.91%之间 [2] 重点公司股价与市值 - 远洋集团股价下跌3.75%至0.154港元，总市值为17.95亿港元 [2] - 龙湖集团股价下跌2.95%至11.53港元，总市值为811.9亿港元 [2] - 融创中国股价下跌2.94%至1.65港元，总市值为189.25亿港元 [2] - 建发国际集团股价下跌2.91%至17.37港元，总市值为389.11亿港元 [2] - 华润置地总市值最高，达2125.02亿港元，股价下跌1.91%至29.8港元 [2]

（於開曼群島註冊成立的有限公司） 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整 性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而 引致的任何損失承擔任何責任。 SUNAC CHINA HOLDINGS LIMITED 融創中國控股有限公司 如年報所披露，由於有關持續經營的多項不明朗因素，核數師並未對本集團2024財 年的綜合財務報表發表意見（「無法作出意見」），有關詳情載於年報第75至77頁。本 集團擬實施年報第86至88頁所載的行動計劃（「行動計劃」），以解決無法作出意見事 宜。 本集團已於2025年6月30日公告中提供自2025年4月28日（即年報刊發日期）及直至 2025年6月30日有關行動計劃實施情況的更新。 本集團謹此提供自2025年7月1日及直至本公告日期（「有關期間」）有關行動計劃實施 情況的更新如下： 1. 境內債務重組 茲提述本公司日期為2024年11月14日、2025年1月21日及2025年7月4日之公 告，內容有關（其中包括）境內債務重組。 （股份代號：01918） 有關解決核數師無法作出意見的行動計劃實 ...

来源：环球网 近日，中国长城资产对重庆湾项目的首笔融资合作资金已经到位，将专项用于项目整体开发建设。这标 志着重庆湾项目正式启动建设，重庆"两江四岸"核心区将再添新地标。 此次融资合作是由重庆市南岸区政府牵头推动，协同中国长城资产、融创中国、中信信托、招商银行、 中信金融资产等各方力量，最终达成了一份多方共赢的综合解决方案。此次合作不仅是政府、央企与企 业三方合力，共同推动市场化债务重组的成功案例，更是央地合作纾困房地产的典型案例，充分彰显了 政府的积极有为和央企的责任担当。 作为"两江四岸"核心区的"留白地块"，重庆湾项目本身就具备了"绝版核心地段+不可复制资源"的禀 赋。 AMC+房企模式深化合力打造城市封面级作品 值得关注的是，融创此前已经累积了较为充分的与AMC机构成功合作的经验。自2022年底以来，融创 已和中国长城资产、中信金融资产、东方资产等头部AMC机构达成融资合作，合作资金规模约350亿 元，实现多个重点项目的稳定运营和持续热销。如2024年外滩壹号院二期三开三罄，总销售额215亿 元，位居全国前三。上海壹号院今年累计销售额超220亿元，持续保持全国单盘销冠地位。 这种"AMC+房企"的模式 ...

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2025年上半年收入约人民币199.9亿元，同比减少41.7%[17][20] - 2025年上半年毛亏约人民币20.8亿元，同比扩大14.9%[17][25] - 公司拥有人应占亏损约人民币128.1亿元，同比缩窄14.4%[17] - 公司收入从2024年上半年的342.80亿元人民币下降至2025年上半年的199.88亿元人民币，降幅达41.7%[97] - 公司净亏损从2024年上半年的166.65亿元人民币收窄至2025年上半年的128.78亿元人民币，改善22.7%[97] - 公司毛亏损从2024年上半年的18.09亿元人民币扩大至2025年上半年的20.84亿元人民币，增长15.2%[97] - 净亏损约人民币128.8亿元[87] - 净亏损约人民币128.8亿元[109] - 公司2025年上半年期内亏损128.78亿元人民币，较2024年同期的166.65亿元人民币亏损收窄37.87亿元人民币或22.7%[143] - 本公司拥有人应占亏损人民币128.09亿元，每股基本亏损按10.15亿股加权平均数计算[190] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 销售及市场推广成本由人民币11.1亿元减少0.2亿元至10.9亿元[26] - 行政开支由人民币17.8亿元减少0.9亿元至16.9亿元[26] - 其他收入及收益增加人民币30.8亿元至56.1亿元，主要因债务重组收益40.2亿元[27] - 其他开支及亏损增加人民币11.4亿元至75.4亿元，主要因出售附属公司亏损29.9亿元[28] - 预期信贷亏损模型下减值亏损净额增加人民币1.4亿元至12.5亿元[29] - 经营亏损减少人民币16.4亿元至80.4亿元[30] - 财务成本减少人民币12.0亿元至52.9亿元，财务收入减少0.5亿元至0.5亿元[31] - 公司拥有人应占亏损减少人民币21.5亿元至128.1亿元[33] - 公司财务成本净额从2024年上半年的63.84亿元人民币改善至2025年上半年的52.45亿元人民币，减少17.8%[97] - 已售物业成本同比下降47.7%，从人民币267.67亿元降至人民币139.97亿元[181] - 发展中物业和持作出售的竣工物业减值减少32.9%，从人民币41.07亿元降至人民币27.56亿元[181] - 境内债务重组收益达人民币40.15亿元，显著提升其他收入[182] - 诉讼及其他或有负债拨备减少38.4%，从人民币32.51亿元降至人民币20.02亿元[183] - 利息开支减少14.9%，从人民币158.38亿元降至人民币134.83亿元，资本化财务成本占比60.7%[184] - 企业所得税抵免人民币14.24亿元，土地增值税开支人民币7.35亿元，综合所得税抵免人民币6.89亿元[185] - 公司2025年上半年预期信贷亏损模型下减值亏损净额为11.11亿元人民币，其中文旅城建设及物业开发分部占9.43亿元[142] - 预期信贷亏损模型下计提减值损失12.49亿元，其中物业开发分部占9.83亿元[141] - 投资物业公允价值下降7.85亿元人民币（4.08%），期末价值184.52亿元人民币[149] - 集团员工总数33,755名，期内员工成本约人民币27.3亿元（去年同期：人民币27.0亿元）[81] - 公司2025年上半年折旧费用为11.83亿元人民币，其中10.27亿元计入销售成本，1.54亿元计入销售及市场推广成本，1.40亿元计入行政开支[147] 各条业务线表现 - 物业销售收入人民币140.0亿元，同比减少50.1%[22][23] - 融创服务收入约人民币35.5亿元，实现扭亏为盈净利润1.2亿元[18] - 文旅板块收入约人民币21.7亿元，客流量与销售数据同比上涨[18] - 物业销售毛利率为负，整体毛利率-10.4%较去年同期-5.3%恶化[25] - 上海壹号院项目四次开盘全部售罄，累计销售额登顶全国单盘销冠[16] - 分部总收入200.64亿元，其中物业开发贡献139.96亿元占比69.8%[141] - 分部业绩总体亏损105.26亿元，物业开发分部亏损104.17亿元[141] - 投资物业产生公允价值亏损7.85亿元，文旅城运营分部占7.79亿元[141] - 资本开支总额1.59亿元，文旅城建设及运营分部占6877万元[141] - 公司2025年上半年资本开支为5.50亿元人民币，其中文旅城建设及物业开发分部占1.94亿元，运营分部占3.10亿元[142] 各地区表现 - 权益土地储备约8,624万平方米，总土地储备1.24亿平方米[17] - 总土地储备面积1.24亿平方米，权益土地储备面积8623.9万平方米[47][49] - 长三角区域权益土地储备面积1340.5万平方米，占权益总面积的15.5%[47] - 西部区域权益土地储备面积2996.6万平方米，占权益总面积的34.8%[49] - 环渤海区域权益土地储备面积2240.4万平方米，占权益总面积的26.0%[47] 债务重组与融资活动 - 境外债务未偿还本金总额超75%的债权人已签署重组支持协议[15] - 境内公开市场债务重组方案于2025年1月获债券持有人会议通过[14] - 目标2025年底前完成境内公开市场债务重组方案执行[14] - 目标2025年底前完成境外债务重组所有法庭程序[15] - 境外债务重组方案获得现有债务未偿还本金总额超过75%的持有人签署支持协议[112] - 境外债务重组方案聆讯定于2025年9月15日举行[112] - 境内债务重组涉及本金总额约人民币154.1亿元（含已购回人民币40亿元及以股抵债人民币55.9亿元）[111] - 已达成贷款展期约人民币365.8亿元[112] - 境内债务重组产生收益40.2亿元，公司以8.0亿元现金购回40.0亿元本金债券[176] - 境内公司债券利率统一降至1.0%，期限延长至9年，涉及债券面值25.2亿元[174] - 公司参与重庆湾项目债务重组，新增融资不超过人民币24.76亿元[69] - 其中人民币13.26亿元用于项目开发建设，人民币11.5亿元用于收购有限合伙份额[69] - 获得保交楼专项借款审批金额合计约人民币228.0亿元[115] - 获得银行配套融资审批金额合计约人民币110.8亿元[115] - 获得"白名单项目"融资审批金额约人民币46.8亿元[115] - 通过引入资产管理公司合作获得资金审批金额约人民币52.0亿元[115] 交付与运营表现 - 2025年上半年在23个城市完成约1.49万套房屋交付任务[14] - 近三年累计交付达68.3万套房屋[14] - 2025年下半年预计交付3.91万套房屋[14] - 期内交付总建筑面积169.5万平方米，同比减少39.1%[22][23] 现金流与流动性 - 现金余额由人民币197.5亿元减少至186.3亿元，非受限制现金由77.3亿元减少至44.0亿元[37] - 经营活动所用现金净额达人民币17.62亿元，同比由正转负（2024年同期为所得现金净额人民币1.32亿元）[101] - 投资活动所得现金净额为人民币1.89亿元，同比下降83%（2024年同期为人民币109.01亿元）[101] - 融资活动所用现金净额为人民币17.58亿元，同比减少39%（2024年同期为人民币28.93亿元）[103] - 现金及现金等价物减少净额人民币33.30亿元，同比增加99%（2024年同期减少人民币16.71亿元）[103] - 期末现金及现金等价物为人民币44.04亿元，同比下降18%（2024年同期为人民币53.89亿元）[103] - 现金余额（含现金及现金等价物与受限制现金）约人民币186.3亿元[109] - 现金及现金等价物受限制部分达14,230.359百万人民币，占银行及手头现金的76.4%[164] - 受限制现金主要为预售物业所得款项及银行贷款担保按金，金额达14,230.359百万人民币[164] - 支付予合营及联营公司现金77.83亿元，来自其收款53.04亿元，净流出24.79亿元[200] 债务与资本结构 - 借贷总额减少人民币48.5亿元至2548.2亿元，资本负债比率上升2.8%至84.1%[38][39] - 公司总负债为2548.2亿元人民币，其中浮息负债507.3亿元，定息负债2040.9亿元[41] - 浮息负债中不足12个月到期的金额为449.5亿元人民币，占浮息负债总额的88.6%[41] - 定息负债中不足12个月到期的金额为1721.5亿元人民币，占定息负债总额的84.4%[41] - 公司总负债从2024年12月31日的8277.37亿元人民币下降至2025年6月30日的8059.42亿元人民币，减少2.6%[93] - 公司流动负债为7590.48亿元人民币，较2024年末的7429.87亿元人民币增长2.2%[93] - 公司非流动负债从2024年末的847.50亿元人民币大幅下降至2025年中的468.94亿元人民币，减少44.7%[93] - 公司借贷总额（流动+非流动）从2024年末的2596.68亿元人民币下降至2025年中的2548.20亿元人民币，减少1.9%[93] - 流动负债净额约人民币941.0亿元[87] - 流动负债净额约人民币941.0亿元[109] - 流动借贷约人民币2,171.0亿元[87] - 非流动借贷约人民币377.2亿元[87] - 到期未偿付借贷本金约人民币1,124.9亿元[87] - 可能被要求提前还款借贷本金约人民币853.8亿元[87] - 到期未偿付借贷本金合共约人民币1,124.9亿元[109] - 到期未偿付借贷本金1124.9亿元，导致675.8亿元非流动借贷可能被要求提前偿还[177] - 成功重续借贷365.8亿元，但未偿付本金增至1178.6亿元，可能导致853.0亿元借贷被要求提前偿还[177] - 借贷总额2548.2亿元，较2024年底2596.7亿元下降1.9%，其中即期借贷占比85.2%达2171.0亿元[170] - 优先票据及利息63.0亿美元，较2024年底60.7亿美元增长3.8%[171] - 约人民币1808.7亿元借贷由集团资产抵押[112] - 2508.6亿元借贷由3544.0亿元资产抵押，抵押资产较2024年底3738.5亿元下降5.2%[177] - 公司权益总额从2024年末的551.46亿元人民币下降至2025年中的448.76亿元人民币，减少18.6%[98] - 权益总额人民币448.8亿元[92] - 累计亏损人民币197.3亿元[92] - 资产总额人民币8,508.2亿元[92] - 公司股本因强制可转换债券转换增加130.027百万人民币，总股本达947.517百万人民币[165] - 股份溢价储备因债券转换增加2,831.861百万人民币，总额达20,379.013百万人民币[166] 股份激励计划 - 股份激励计划受托人累计购买9465.3万股股份，总代价约25.7亿港元[56] - 股份激励计划剩余可购买股份数量为1.2546亿股，占已发行股份1.09%[56] - 累计授予激励股份5750.5万股，实际授予5030.5万股[56] - 2025年上半年未授予任何激励股份[56] - 股份激励计划剩余期限约三年[55] - 可供授出的激励股份约1.698亿股，占已发行股份1.48%[57] - 激励股份分三年按30%、30%、40%比例归属[59] - 董事会决议暂停2019-2021年授予股份的归属[59] - 股份激励计划在当期确认雇员服务价值8.419百万人民币[166] 股东与股权结构 - 孙宏斌持有27.218亿股公司股份，权益占比25.40%[61] - 汪孟德持有1717.7万股股份，权益占比0.16%[61] - 公司董事孙宏斌持有可转换债券可转换为30,833,517股股份，占公司权益0.29%[62][70] - 公司已发行股份总数为10,715,374,600股[62][70] - 融创国际持有公司股份2,673,120,987股，占公司权益24.95%[65] - South Dakota Trust Company LLC通过信托持有公司股份2,721,826,987股，占公司权益25.40%[65] - 孙宏斌在关联公司融创服务持有权益67,288,606股，占其权益2.20%[63] - 融创服务已发行股份总数为3,056,844,000股[66] - 公司因强制可转换债券转换发行新股1,409,125,021股，其中强制可转换债券本金6.21亿美元转换1,210,966,673股，股东强制可转换债券本金1.016亿美元转换198,158,348股[75] - 假设未偿还强制可转换债券本金9,663万美元及股东强制可转换债券本金1,581万美元按每股4港元转换，合计发行219,260,418股，占现有股本2.05%及扩大后股本2.01%[76] - 若全额转换未偿还债券，主要股东融创国际持股比例从24.95%稀释至24.73%，South Dakota Trust Company LLC从25.40%稀释至25.17%[77] - 强制可转换债券未偿还本金约9663万美元，股东强制可转换债券约1581万美元[180] 资产与投资 - 公司分部资产总额从2024年12月31日的8280.23亿元人民币下降至2025年6月30日的7980.56亿元人民币，减少299.67亿元人民币或3.6%[142][143] - 公司分部负债总额从2024年12月31日的7410.21亿元人民币下降至2025年6月30日的7238.36亿元人民币，减少171.85亿元人民币或2.3%[142][143] - 公司合同负债从2024年12月31日的1572.08亿元人民币下降至2025年6月30日的1499.94亿元人民币，减少72.14亿元人民币或4.6%[145] - 公司合同成本从2024年12月31日的40.26亿元人民币下降至2025年6月30日的34.87亿元人民币，减少5.39亿元人民币或13.4%[146] - 公司物业、厂房及设备账面净值从2024年12月31日的528.62亿元人民币下降至2025年6月30日的506.77亿元人民币，减少21.85亿元人民币或4.1%[147] - 使用权资产总额减少65.56亿元人民币（5.35%），期末为116.07亿元人民币[150] - 租赁负债总额减少2.05亿元人民币（4.61%），期末为4.25亿元人民币[150] - 无形资产账面净值减少1.06亿元人民币（3.43%），期末为29.79亿元人民币[151] - 按权益法入账的投资总额减少18.04亿元人民币（2.87%），期末为610.44亿元人民币[155] - 合营公司投资减少20.34亿元人民币（4.30%），应占亏损1.65亿元人民币[156] - 联营公司投资增加2.30亿元人民币（1.48%），应占亏损1.20亿元人民币[157] - 发展中物业总额减少198.52亿元人民币（4.87%），期末为3875.41亿元人民币[159] - 持作出售的竣工物业减少41.02亿元人民币（3.78%），期末为1043.12亿元人民币[160] - 以公允价值计量的金融资产减少4.12亿元人民币（0.38%），期末为106.70亿元人民币[158] - 贸易及其他应收款项总额为61,381.545百万人民币，其中亏损拨备为8,558.278百万人民币，净额为52,823.267百万人民币[161] - 客户合同贸易应收款项从4,645.881百万人民币增至5,244.262百万人民币，增长12.9%[161][162] - 应收非控股权益及其关联方款项为22,976.328百万人民币，较期初23,006.992百万人民币基本持平[161] - 贸易应收款项账龄分析显示365天以上逾期金额达2,429.743百万人民币，占总额46.3%[162] - 预付款项总额从13,102.047百万人民币降至12,324.170百万人民币，减少5.9%[163] - 贸易应付款项为991.5亿元人民币，较2024年底1041.7亿元下降4.8%，其中365天以上账期占比86.4%达856.3亿元[167] - 应付票据224.6亿元，较2024年底229.9亿元下降2.3%，其中已逾期未支付金额达224.6亿元[169] - 其他应付款项包含物业预售相关增值税77.5