债务重组进展 - 截至8月初60家出险房企中已有42家披露债务重组进展 其中16家完成全部或部分债务重组 年内获批方案房企数量达8家 较此前明显提速 [1] - 重组模式从展期转向削债 融创中国境内154亿元债务重组削债比例超50% 龙光集团219亿元境内债重组方案通过资产抵债与现金回购等组合工具 20天内高效获债权人通过 [1] - 旭辉和远洋等企业优化方案聚焦债转股和现金回购 削债比例普遍达30%-70% 显著减轻长期负债压力 [1] 司法重整突破 - 金科股份成为首家完成司法重整的全国性上市房企 涉及债务1470亿元 债权人超8400家 [1] - 司法重整+战投赋能模式引入上海品器与中国长城资产等战略资本 推动业务转型为不动产综合运营商 为行业提供可复制路径 [1] 重组后续挑战 - 富力地产与当代置业此前展期后仍陷二次危机 凸显销售回款与经营能力的重要性 [2] - 2025年房企到期债务达5257亿元 其中三季度单季偿债高峰1574亿元 市场修复程度将决定重组实效 [2] - 行业正从有效化解迈向系统修复 房企需内外兼修方能真正重生 [2]

核心观点 - 融创中国作为房企债务重组先行者 其境内外重组方案成为行业模板 提供现金兑付、股票经济权益、资产抵债和留债等菜单式选项[2][4][5] - 多家出险房企如龙光、旭辉和远洋相继效仿融创模式 推动境内外债务重组进程 但执行效果因方案设计和投资人接受度而异[8][9][10] - 债务重组方案设计需基于房企现金流、市场环境及债权人多元化诉求 通过反复博弈优化条款 核心目标是恢复企业经营能力而非单纯化债[12][13][14][16][17] 融创债务重组案例 - 境内债重组于2025年1月获持有人投票通过 提供四种选项 其中现金选项于4月完成约8亿元兑付 股票选项于8月完成55.9亿元登记 资产抵债选项因涉及多方推进复杂[2][4] - 境外债经历两轮重组：第一轮于2023年11月完成 降债约45% 引入强制可转债(MCB)和菜单式选项[5] 第二轮于2025年启动 将95.5亿美元境外债全额转股 转股价分别为6.8港元和3.85港元 获75%债权人支持 预计10月进行投票[5][6] 行业模板应用 - 龙光控股境外债重组覆盖62亿美元债务 提供现金收购、短期票据与MCB组合、MCB及长期票据四个选项 80.8%债权人加入支持协议 需于2025年9月30日前完成法律程序[8] 境内债重组涉及219亿元债券 提供五选项 现金选项总额上限4.5亿元 覆盖25亿元本金债券[9] - 旭辉控股境外债重组解决79.3亿美元压力 削减52.7亿美元债务 方案获92.66%支持率并于2025年6月27日生效[9][10] 境内债重组涵盖100亿元债券 因部分投资人反对未获通过[10] - 远洋集团境外债重组于2025年2月19日生效 提供新发债券、MCB及永续债选项[10] 境内债初步计划提供四选项 正式方案预计2025年8月中旬公布[10] 重组方案设计框架 - 境外债重组流程包括协商阶段、签署重组支持协议(RSA)、债权人加入、法庭聆讯、债权人投票(需75%金额和50%人数支持)、法庭裁定及最终生效[12][13] - 境内债重组无法院环节 在监管指导下通过持有人会议投票通过[13] - 方案设计需基于企业财务状况、市场环境及监管要求 采用菜单式选项满足多元化债权人诉求 如对冲基金注重回收率 长线基金受合规限制[13][14] - 设计过程需反复调整：融创优化经济条款 龙光从四选项扩至五选项 旭辉增加债转资产单位 远洋参考全球案例引入跨类挤压机制[14] 重组博弈与执行挑战 - 化债方式从2022年展期降息转向2023年底整体重组 引入强制可转债[16] 但部分基金因合规要求拒绝转股 需通过菜单选项妥协[16] - 现金兑付比例从最初15%经博弈提高至18% 当前投资人普遍接受20%[17] 资产抵债选项关注信托存续年限及兜底方案 留债期限倾向8年而非10年[17] - 部分方案虽获投票通过 但因企业缺乏执行意愿处于"挂起"状态[17] 重组需房企及实控人让利以换取投资人认可[18]

融创中国债务重组进展 - 境内债重组股票选项申报登记完成 选择金额55.9亿元 将在24个月内通过出售定增股票资金偿付 [2][3] - 境内债重组方案2025年1月获通过 提供现金兑付 股票经济权益 资产抵债和留债四种选项 现金选项4月完成兑付8亿元 [2][3] - 境外债经历两轮重组 首轮2023年11月完成 降债45% 第二轮2025年启动 95.5亿美元债转股 转股价6.8港元和3.85港元 [4][5] - 第二轮境外债重组方案6月获75%债权人支持 预计9月香港高等法院聆讯 10月债权人大会投票 [5] 房企债务重组模式 - 融创方案成为行业模板 首次引入菜单式选项和强制可转债等创新工具 [2][4] - 龙光控股境外债重组覆盖62亿美元 提供现金收购 短期票据与强制可转债组合等四选项 80.8%债权人加入支持协议 [6] - 龙光境内债重组涉及219亿元债券 提供五选项 7月获通过 现金选项总额上限4.5亿元覆盖25亿元本金债券 [7] - 旭辉境外债重组削减52.7亿美元债务 6月以92.66%支持率通过 境内债重组因部分投资人反对尚未通过 [7][8] - 远洋境外债重组2025年2月生效 境内债初步计划8月公布 提供四选项 [8][9] 债务重组方案设计特点 - 境外债重组流程包括协商 RSA签署 法庭聆讯 债权人投票等七步骤 需75%金额和50%人数支持 [10] - 境内债重组无法院环节 在监管指导下协商并通过持有人会议 [11] - 方案设计需考虑发行人财务状况 市场环境和监管要求 针对不同债权人诉求设计菜单式选项 [11][12] - 典型选项包括现金直接兑付 股票分享收益 资产隔离风险 留债等 现金兑付比例从15%逐步提高至20% [12][14] - 方案调整过程体现博弈 如龙光从四选项扩至五选项 旭辉升级债转资产比例 远洋参考全球案例 [12] 行业重组趋势演变 - 2022年化债以展期降息为主 2023年底开始转向整体重组 引入强制可转债等工具 [13][14] - 从展期转向重组初期遭投资人反对 后逐步接受现实 全额重组到削债式重组也经历类似过程 [14] - 部分重组方案因房企缺乏执行意愿处于"挂起"状态 需房企实控人让利换取投资人认可 [16]

债券市场表现 - 融创中国发行的SUNAC 5.25 09/30/26债券现价为13.273，较前一日上涨4.303% [1]

股价表现 - 8月15日盘中股价上涨2.65%至1.55港元/股 [1] - 当日成交金额达3.04亿元人民币 [1] 业务概况 - 公司为香港上市综合企业 主营业务涵盖房地产开发、物业管理、冰雪运营管理及文旅文化业务 [1] - 经过20年发展已成为房地产行业头部企业及冰雪产业领先运营商 [1] - 具备全国领先的综合城市开发与产业整合运营能力 [1] 财务数据 - 2024年度营业总收入740.19亿元人民币 [2] - 2024年度净亏损256.95亿元人民币 [2]

行业趋势 - 7月房企销售数据显示20家中有13家销售单价同比提升，占比超六成，主要因拿地策略向一、二线城市集中[1] - 一、二线城市核心区域优质项目热销推动局部市场回暖，分化态势下局部向好有助于带动整体市场发展[1] - 2024年房企普遍优化土储结构，聚焦一、二线城市以获取更高利润和份额，如中国金茂新增土储中一、二线占比90%[3] 房企策略调整 - 中国金茂2024年新增22宗地块中一、二线占比90%，未售货值2800亿元中87%位于一、二线[3] - 越秀地产2024年权益投资294.6亿元中超80%投向北上广，一线城市新增土储占比超70%[4] - 融创中国因核心城市高端项目热销，2025年5-7月销售额同比分别增长111.45%、383.97%和8.51%[6] 政策与市场影响 - 7月全国公积金政策优化达22次，涉及贷款额度、首付比例等，北京8月政策优化首套认定及二套贷款额度[7] - 哈尔滨、金华通过提高贷款额度和"带押过户"疏通置换链条，西安优化贷款结清等政策[7] - 北京核心区优质项目入市提振改善需求，夯实局部价格基础并带动市场信心[8] 数据表现 - 保利发展7月销售额253.18亿元（同比+40.5%），销售面积144.95万平方米（同比+59.3%）[2] - 招商蛇口销售额158.57亿元（同比+1.3%），华润置地销售额155亿元（同比+16.5%）[2] - 融创中国销售单价同比涨幅达97.25%，越秀地产、华润置地单价分别涨47.44%和35.68%[3]

公司公告 - 融创中国将于2025年8月26日举行董事会会议 [1] - 会议将审议并批准公司及其附属公司截至2025年6月30日止6个月中期业绩 [1] - 中期业绩将在会议后正式发布 [1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整 性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而 引致的任何損失承擔任何責任。 融創中國控股有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）謹此宣佈，本公司將於2025年 8月26日（星期二）舉行董事會會議，以考慮及批准（其中包括）本公司及其附屬公司截 至2025年6月30日止六個月之中期業績及其發佈。 承董事會命 融創中國控股有限公司 主席 孫宏斌 於本公告日期，本公司執行董事為孫宏斌先生、汪孟德先生、馬志霞女士、田強先生、黃書平先生及 孫喆一先生；本公司非執行董事為林懷漢先生；及本公司獨立非執行董事為潘昭國先生、竺稼先生、 馬立山先生及袁志剛先生。 SUNAC CHINA HOLDINGS LIMITED 融創中國控股有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：01918） 董事會會議召開日期 香港，2025年8月14日 ...

港股内房股市场表现 - 美的置业股价大涨13.03%领涨内房股 最新价4.770港元 [1] - 绿城中国涨4.40%至11.160港元 融创中国涨3.38%至1.530港元 远洋集团涨3.77%至0.110港元 [1] - 富力地产 新城发展 金辉控股均涨超3% 华润置地 万科企业 雅居乐集团等多数涨超2% [1] 行业政策利好动态 - 天津等多地住房公积金支持支付首付款 长沙县优化土地供应条件减轻开发商压力 [1] - 福州发布16条新政支持房地产项目开发建设 北京限购政策调整后五环外楼盘单日到访超百组 [1] - 二手房"以价换量"现象出现 业界期待政策放松节奏进一步提速 [1] 房企战略转型动向 - 部分中小上市房企在行业调整期转向科技产业 通过并购实现新业务布局 [1] - 跨界并购被业内视为开辟第二增长曲线的途径 有望增强企业抗周期能力 [1]

港股内房股表现 - 港股内房股普遍上涨 龙湖集团、华润置地、融创中国均涨2% [1] - 建发国际集团、中国金茂、越秀地产、万科企业、碧桂园、富力地产均涨超1% [1]