武汉土地出让情况 - 武汉5宗涉宅用地总成交金额28.997亿元，其中3宗底价成交、2宗溢价成交 [2][6] - 江岸区地块吸引11家竞买人，绿城以6.645亿元竞得，楼面价27920元/㎡，溢价率54.36% [2][7] - 武昌区地块吸引5家竞买人，建发以12.202亿元竞得，楼面价16055元/㎡，溢价率22% [8] - 武汉建工和武汉城投联合体底价竞得2宗地，总价分别为5.55亿元（楼面价5405元/㎡）和2.64亿元（楼面价2815元/㎡） [8] - 汉阳控股集团底价竞得1宗地，总价1.96亿元，楼面价3500元/㎡ [8] 成都土地出让情况 - 成都金牛区宅地吸引8家房企竞拍，中能建以17.48亿元竞得，楼面价20200元/㎡，溢价率23.93% [3][10] - 地块规划建筑面积86527.3㎡，起始楼面价16300元/㎡，起始总价14.1亿元 [9] 天津土地出让情况 - 天津15宗涉宅用地总成交金额87.77亿元，其中14宗底价成交 [4][11] - 河西区地块由中海以7.4亿元竞得，楼面价21002元/㎡，溢价率11.45% [4][12] 广州土地出让情况 - 广州2宗涉宅用地均底价成交，总成交金额24.96亿元 [5][13] - 白云区地块由广州地铁集团以21.83亿元竞得，楼面价19000元/㎡ [14] - 荔湾区地块由广州集迅房地产以3.13亿元竞得，楼面价30000元/㎡ [15]

行业整体表现 - 2025年上半年TOP100房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点，主要受上年低基数影响 [1][15] - 300城住宅用地出让金同比增幅超两成，平均溢价率超10%，较去年同期提升，但成交面积仍下降 [1][19] - 房企拿地进一步聚焦，TOP20城市出让金占全国比重超65%，核心城市优质地块竞争激烈 [1][19] 企业拿地排名 - **拿地金额TOP3**：保利发展（414亿元）、中海地产（393亿元）、绿城中国（385亿元）[2] - **拿地面积TOP3**：绿城中国（203万m²）、保利发展（191万m²）、中海地产（169万m²）[2] - **新增货值TOP3**：保利发展（899亿元）、绿城中国（831亿元）、中国金茂（749亿元）[8][19] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企如滨江集团（313亿元）、邦泰集团（144万m²）表现突出 [15][2] 区域与城市分析 - **长三角**：TOP10企业拿地金额1470亿元，居四大城市群之首，绿城中国、建发房产为主要参与者 [23] - **京津冀**：TOP10企业拿地金额888亿元，中海地产、建发房产为重点企业 [23] - **核心城市表现**： - 杭州：滨江集团（308亿元）、绿城中国（174亿元）主导 [25] - 北京：中海地产（171亿元）、建发房产（100亿元）领先 [25] - 上海：保利发展（95亿元）、中建东孚（82亿元）为主力 [25] 重点地块与交易 - **全国总价TOP10地块**：北京城市副中心地块（75亿元，中建玖合）、杭州世纪城地块（56亿元，金帝联合控股）、北京石景山地块（44亿元，中海地产）[29] - 高总价地块集中于北京、上海、杭州，保利发展摘得2宗，民企滨江集团、大华集团各获1宗 [29][30] 市场趋势 - 土拍热度分化，核心城市优质地块高溢价（如北京楼面价28599元/m²、杭州54473元/m²），三四线城市以底价成交为主 [19][29] - 企业策略聚焦安全性与盈利确定性，北上深杭等热点城市核心地块为争夺焦点 [20]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业投资评级 报告的核心观点 降息预期又起，市场风险偏好或有好转，地产或有望受益于高低切及板块轮动；今年上半年政策尚未加码，地产数据边际走弱，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等[6] 根据相关目录分别进行总结 上海六批次土拍供出大量优质地块 - 上海发布六批次土拍共推出13幅用地，徐汇衡复等六宗地块或具备较高市场关注度 [13] - 政府推出好地块释放支撑楼市积极信号，有利于热度持续释放；若7月土拍实现好地块+好项目加成，有望点燃四季度至明年初楼市行情；优质地块总价高对开发商构成资金约束，多宗齐上有望平抑成交地价及溢价率；今年上海多个高端项目热卖，增强了政府供地、开发商拍地的信心 [5][13] 明年广州新出让宅地全部实施装配式建筑 - 广州住建局发布意见，2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑，每年出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建项目总建筑面积的比例不低于10% [6][17] - 装配式建筑具备工期短、节能环保、规模效应下成本低的特点，若开发周期大幅压缩，房企或将主动实现现房销售，重塑销投融模式，改善利润及现金流状况，购房者受益，具备好产品好服务的开发商和掌握新材料、新技术的建筑商有望获得发展 [6][17] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第17；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第4 [3][19] - 本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、深圳控股等，末5名为力高集团、禹洲集团等 [19] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.8%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+1.7% [3] - 本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、鲁商服务等，末5名为经发物业、宋都服务等 [27] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第26周，全国300城宅地成交建面923万㎡，单周环比-17%，单周同比-33%，平均溢价率9% [30] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面17462万㎡，累计同比-4.5%；年初至今，保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [30] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计523万平米，周环比+39%，周同比-14%，月度累计同比-5%，年度累计同比+0.4% [35] - 一线城市周环比+81%，周同比+2%等；二线城市周环比+42%，周同比-13%等；三四线城市周环比+19%，周同比-22%等 [35] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计264万平米，周环比+1%，周同比-2%，月度累计同比+1%，年度累计同比+20% [43] - 一线城市周环比+2%，周同比-10%等；二线城市周环比+1%，周同比-4%等；三四线城市周环比+1%，周同比+19%等 [43] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.03亿平米，环比+0.3%，同比-9.1%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.3月，较上周+0.4个月，较去年同比-1.6个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 杭州住房公积金管理中心推出住房公积金支付购房首付款业务，可全程线上办理，二手房线上办理功能正在开发 [56] - 济南首批配售型保障性住房于6月23日启动登记认购工作，明确了房源、户型、定价及流程 [56] - 青岛住房公积金管理中心调整贷款支持政策叠加限额，“还贷能力系数”由30%调整为40％，优化多子女家庭支持政策 [56] 地产公司动态 - 中国奥园因债券转换配发及发行133.18万股新股份 [58] - 万达酒店发展拟出售万达酒店管理（香港）有限公司全部已发行股份 [58] - 北辰实业控股股东增持公司股份，控股比例上升 [58] - 雅居乐集团出售广东珠江桥生物科技股份有限公司3552万股 [58] - 珠免集团董事长变更 [58] - 招商蛇口进行组织架构调整 [58] - 融创中国部分债务持有人加入重组支持协议 [58] - 中国海外发展公司秘书变更 [58] - 金地商置执行董事变更 [58] - 中骏集团控股签署重组支持协议 [58] - 中国海外发展申请基础设施REIT上市 [58] - 新城控股提前赎回5000万美元绿色无抵押固定利率债券 [58] - 旭辉控股集团境外债务重组计划获香港法院批准 [58] 物管行业政策和新闻 - 上海市民政局联合市房管局印发《上海市推进“物业+养老”服务试点方案》，开展“物业+养老”服务试点 [59] 非开发公司动态 - 贝壳-W多次进行股份回购 [59] - 碧桂园服务、德信服务集团进行股份回购 [59] - 特发服务股东减持股份 [59] - 珠江股份、招商积余高管变更 [59] - 佳兆业美好签订停车位租赁协议 [59] 行业估值 报告给出了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表，以及覆盖公司的估值情况，包括市值、PE、归母净利润及同比增速等 [62][65][66][64]

项目概况 - 北京保利广场正式开业，位于地铁14号线商业带北端门户，东座与西座项目实现联通 [1] - 项目由原欧尚、百安居旧址改造而成，总建面12.25万平方米，其中商业面积3.37万平方米，定位"质造生活新聚场" [1] 商业业态与品牌策略 - 引入大面积特色商户，如北京最大抱石场馆COG攀岩馆（覆盖全难度等级岩壁线路），1600平方米的句象书店（含儿童阅读、故事剧场及咖啡馆） [4] - 招商侧重首店及主理人品牌，包括黑胶唱片全国首店RehabVinyl、全球设计师集合店FUSIONCO&MODEART、北京首店B.SNS.COFFEE [5] - 餐饮门店采用定制化设计，如融合莫奈美学的大董烤鸭店、呈现京派川菜创新的峨嵋酒家 [5] 空间设计与功能创新 - 建筑采用1.8低容积率设计，配备4万平方米开放式花园，通过采光中庭和天窗系统引入自然光线 [8] - 首二层双大堂实现办公与商业动线独立互联，设置下沉广场、屋顶篮球场等交互空间，打破传统商业"盒子"边界 [8] 区域商业生态影响 - 项目优化京北部商业生态，通过首店矩阵与主理人品牌生态塑造品牌辨识度，满足望京区域消费者对品质生活的升级需求 [9] - 强调物理空间设计与持续运营能力的双重创新是项目理念落地的核心 [9]

百城宅地成交情况 - 2025年1-5月百城住宅类用地成交建面6,991万平，累计同比-3.4%，成交楼面均价7,466元/平，累计同比+26.2% [3] - 分能级城市表现： - 一线城市：成交建面305万平（同比-12.6%），楼面均价42,605元/平（同比+50.6%） [3] - 二线城市：成交建面3,197万平（同比+7.1%），楼面均价8,735元/平（同比+19.1%） [3] - 三线城市：成交建面3,489万平（同比-10.6%），楼面均价3,233元/平（同比+14.1%） [3] TOP50房企土储动态 - 2025年1-5月TOP50房企新增土储价值4,218亿元（同比+42%），前三名为保利发展（413亿元）、绿城中国（394亿元）、中国金茂（360亿元） [4] - TOP50房企新增土储面积3,092万平（同比-1.2%），前三名为绿城中国（185万平）、保利发展（184万平）、中海地产（164万平） [4] 核心30城土拍热度 - 2025年5月光大核心30城宅地成交溢价率9.2%（同比+7.1pct），15宗宅地溢价率超20% [5] - 单月数据：成交宅地91宗（同比+89.6%），总建面667万平（同比+64.3%），总价623亿元（同比+78.3%），楼面均价9,342元/平（同比+8.5%） [5] - 1-5月累计数据：成交宅地491宗（同比+34.5%），总建面3,440万平（同比+15.6%），总价4,317亿元（同比+43.2%），楼面均价12,548元/平（同比+23.9%），整体溢价率16.0%（同比+10.2pct） [6] - 核心30城宅地成交建面占百城比重达49.2% [6] 重点城市高溢价案例 - 温州永嘉县地块：楼板价5,484元/平，溢价率72% [6] - 成都郫都区地块：楼板价7,250元/平，溢价率59.3% [6] - 杭州西湖区地块：楼板价21,965元/平，溢价率51.4% [6]

股东大会基本信息 - 现场会议时间为2025年7月1日下午14:30 网络投票时间为当日9:15-15:00通过上交所系统进行 [1] - 会议地点为广州市海珠区保利发展广场会议室 网络投票平台包括交易系统和互联网平台 [2] - 股权登记日为2025年6月25日 登记在册股东可现场参会或网络投票 亦可委托他人出席 [2] 利润分配方案 - 2024年归母净利润达50.01亿元 现金分红比例不低于净利润40% 符合三年回报规划 [2] - 拟按每10股派发1.70元现金红利 总股本118.65亿股 预计分配现金红利20.17亿元 [3][4] - 分配后剩余未分配利润29.84亿元将结转下年度 若股本变动将调整总额但维持每股金额 [4] 中期票据发行计划 - 2014年以来累计发行中期票据635亿元 截至2025年5月末存量规模325亿元 [4] - 拟新注册100亿元中期票据 分期发行 期限为3年或5年 具体条款根据市场情况确定 [4] - 提请股东大会授权经营层全权处理注册及发行事宜 包括金额、利率、用途等核心条款 [5]

专项计划进展 - 公司2024年第1期绿色资产支持专项计划（碳中和）获上交所无异议函[1] - 专项计划实际收到参与资金15.94亿元并正式成立[1] 证券发行情况 - 优先级资产支持证券票面利率2.50%，发行规模13.54亿元[2] - 次级资产支持证券发行规模2.40亿元，劣后于优先级获剩余收益[2]

业绩总结 - 2024年公司累计实现归母净利润50.01亿元[8] - 2024年度拟每10股派1.7元，预计分现金红利20.17亿，占比40.33%[8] - 利润分配后预计29.84亿未分配利润结转以后年度[8] 市场扩张和并购 - 自2014年发行普通中期票据34支，金额635亿，截至2025年5月末存量20支，金额325亿[10] - 公司拟申请新注册100亿普通中期票据，分期发行，期限3年或5年期[10]

上海第五批次土地拍卖概况 - 上海第五批次土地拍卖顺利收官，共出让6幅地块，其中5幅实现溢价出让 [1][3] - 浦东新区曹路科教园区地块以41.68%的高溢价率成为"明星地块"，联发集团以21.004亿元竞得，成交楼板价约33957元/平方米 [1] - 保利发展在杨浦区以35亿元竞得地块，成交楼板价约9.55万元/平方米，溢价率30.79%，刷新杨浦滨江板块楼板价纪录 [2] 房企拿地表现 - 保利发展表现突出，竞得杨浦区和闵行区两幅地块，其中杨浦地块溢价率30.79%，闵行地块溢价率12.95% [2] - 联发集团以21.004亿元竞得浦东新区曹路科教园区地块，溢价率41.68%，楼板价33957元/平方米 [1] - 大华集团以30.528亿元摘得青浦区地块，溢价率为0；中建八局以81.9533亿元竞得宝山区地块，溢价率1.17%；建发以12.6845亿元竞得金山区地块，溢价率9.78% [2] 地块特点与市场分析 - 浦东新区曹路科教园区地块交通便利、商业配套完善，去年象屿联发联合体曾以23.63亿元竞得同区域地块，楼板价33065元/平方米 [1] - 金山区地块容积率1.25，取消配建保障房要求，溢价率9.78%，显示开发商认可外围区域高品质住宅价值 [3] - 杨浦滨江板块近期项目热销，保利·海玥外滩序BUND98首开当日清盘，二批次房源即将开盘，保利发展拿地对该项目有"助攻效果" [2] 行业趋势与房企策略 - 上海楼市投资安全边界较高，部分地块配建养老服务设施，体现"好房子"建设政策导向 [3] - 资金状况良好的房企拿地积极性高，近郊区土地市场持续看好，房企结构合理，包括本土企业、央企和国企 [3] - 保利发展深耕区域市场，在闵行和杨浦拿地，有助于形成品牌效应和推动产品优化 [3]

上海2025年第五批次土拍结果 - 上海第五批次集中供地共出让6宗涉宅地，总出让面积31.4万平方米，总建筑面积70万平方米，总起价192.5亿元，最终成交金额212.57亿元，其中4宗溢价成交、2宗底价成交 [1] - 保利发展成为本轮土拍最大赢家，连下两城，分别以35亿元溢价30.79%拿下杨浦区地块和31.40亿元溢价12.95%拿下闵行区地块 [5][6] - 联发集团以41.68%的最高溢价率竞得浦东曹路地块，总价21.004亿元，综合楼面价达33957元/㎡ [2][5] 浦东曹路地块详情 - 浦东曹路地块由两宗子地块组成，总起始价14.82亿元，综合楼面价23967元/㎡，最终成交价21.004亿元 [2] - 该地块毗邻金海湿地公园，距离地铁站900米，商业配套完善，周边竞品极少，新房库存去化周期仅4.41个月 [2][3] - 地块竞拍过程激烈，4家房企参与，经过67轮报价触发中止价，最终联发集团在竞报商品住宅装修标准4500元/㎡、公共服务设施5220㎡、高端人才住房配建比例2%的条件下胜出 [3][4][5] 杨浦区热门地块分析 - 杨浦区C090101单元01C5-02地块起始价26.76亿元，楼面起价73039.18元/平方米，最终保利发展以35亿元、楼板价9.55万元/平方米竞得，溢价率30.79% [5][6] - 地块位于东外滩平凉社区，邻近双地铁，周边配套成熟，距重点学校700米，距三甲医院1.5公里，距商业中心2公里以内 [6] - 周边项目瑞安.翠湖滨江2024年开盘均价21万元/㎡，保利外滩序BUND45开盘均价12.9万元/㎡且当日售罄，新地块有望承接客户资源 [7][8]