上海第五批次土拍首日成交情况 - 上海第五批次六宗地起始价192.5亿元 首日五宗地块揽金191.56亿元 [1] - 杨浦滨江地块溢价率30.8% 成为区域单价地王 楼面价95530元/平方米 [3] - 宝山区、青浦区和金山区3宗地块溢价率均在10%以内 [1] - 保利发展以66.4亿元连拿两块地 成为首日最大赢家 [6] - 中建八局以81.95亿元拿下宝山南大组合地块 成为南大板块新总价地王 [6] - 大华集团以底价30.53亿元竞得青浦地块 [9] 土地市场热度分化 - 优质地块带动上海土地市场维持热度 典型房企对优质地块争夺加剧 [2] - 五宗地块中有三宗溢价率低于10% 土拍热度分化持续 [7] - 杨浦区C090101单元01C5-02地块吸引6家房企参拍 [4] - 闵行颛桥地块溢价率12.95% 为溢价率第二高地块 [5] - 大规模商办体量综合地块罕见溢价成交 宝山南大地块溢价率1.17% [6] 民企重返土拍市场 - 大华集团继三批次后再次在上海拿地 释放民企重返土拍市场积极信号 [13] - 相比北京、深圳等地 上海出现民企拿地情况值得关注 [13] - 重点30城民企前5月拿地金额968.5亿元 同比上涨41% [14] - 民企投资以深耕、补仓为逻辑 新增土储均位于深耕城市内 [14] 上海前五批次土拍整体情况 - 今年上海五轮集中土拍共成交18宗地块 揽金613亿元 [10] - 第五批次土拍完成后成交价将突破200亿元 [10] - 前五批次中有6宗地块溢价率超30% 最高达40% [10] - 截至6月19日 上海土地成交总金额达1263亿元 其中协议出让610亿元 [10] 房企拿地策略 - 央国企对核心区域优质地块争夺激烈 资源持续向头部企业聚集 [16] - 民企投资积极性回温 但销售未全面回暖 长期投资仍缺乏动力 [16] - 房企投资更加追求确定性 板块内新房市场表现是重要考量 [15] - 核心城市土地出让逻辑清晰 供给侧将优化供应规模和质量 [16]

多地土拍热度延续 - 上海出让5宗地块，4宗溢价成交、1宗底价成交，总成交金额191.57亿元 [2][5] - 深圳龙华区一宗宅地拍卖，联发集团以总价12.12亿元竞得，溢价率46.55% [3] - 成都主城区2宗宅地出让，总成交价38.37亿元，其中锦江区地块溢价率75.7% [4][9] 上海土拍详情 - 杨浦区地块由保利发展以35亿元竞得，成交楼面价95530元/㎡，溢价率30.79%，吸引6家竞买人参与 [2][5] - 闵行区地块由保利发展以31.4亿元竞得，成交楼面价38775元/㎡，溢价率12.95% [6] - 金山区地块由建发以12.68亿元竞得，成交楼面价14820元/㎡，溢价率9.78% [7] - 宝山区地块由中建八局以81.95亿元竞得，成交综合楼面价25488元/㎡，溢价率1.17% [7] - 青浦区地块由大华集团以底价30.53亿元竞得，溢价率0% [7][8] 成都土拍详情 - 锦江区地块由国贸地产以23.26亿元竞得，楼面价35500元/㎡，溢价率75.7%，位居成都涉宅用地成交楼面价第二 [9] - 武侯区地块由中铁建以15.11亿元竞得，楼面价16600元/㎡，溢价率16.90% [9] - 1-5月成都土地市场持续吸引企业关注，市本级宅地出让金达259亿元，同比增长73% [10] 行业分析 - 上海五批次土拍热度持续，优质地块将为区域发展提供高品质住房 [8] - 成都武侯区短期库存去化周期仅8个月，锦江区6个月，区域供不应求态势明显 [10]

上海第五批次集中供地概况 - 2025年6月19日启动上海第五批次集中供地 为2025年上半年最大体量土拍 分19日与20日两天进行 [1] - 首日共出让5宗地块 涵盖杨浦区 闵行区 宝山区 青浦区和金山区 合计出让面积27 17万平方米 总成交金额达191 57亿元 [1] - 最终4宗溢价成交 1宗底价成交 [1] 杨浦区东外滩地块详情 - 杨浦区东外滩地块吸引6家竞买人参与竞价 经过95轮竞价 [1] - 保利发展以约35亿元竞得 成交楼面价9 55万元/平方米 溢价率高达30 79% [1] - 地块位于平凉社区 邻近双地铁 周边路网稠密 生活氛围浓厚 距离12号线与18号线换乘站江浦公园站在500米内 临近三甲医院 区重点学校及多个商业配套 [1] - 地块附近竞品楼盘保利外滩序BUND45去年12月份开盘 推出74套房源 均价12 9万元/平方米 当日售罄 [1] - 地块周边土地成交较多 其中一块土地曾以协议出让 成交总价逾百亿元 [1] 其他地块成交情况 - 闵行区颛桥地块由保利发展以总价31 40亿元竞得 成交楼面价3 88万元/平方米 溢价率12 95% [2] - 宝山区地块组团包含6个子地块 由中国建筑第八工程局以总价81 95亿元竞得 成交综合楼面价2 55万元/平方米 溢价率1 17% [2] 房企参与情况 - 本次土拍共吸引14家房企报名参拍 包括6家央企 7家地方国企和1家民企 央国企仍是参与主力 [2] 行业趋势分析 - 热点板块热度依然较高 资源稀缺型地块受到头部房企追捧 企业拿地强调精准选择 资源集中 [2] - 对于体量大 运营难度高的综合地块及近郊区土地 房企出价趋于理性 [2] - 随着市场政策端持续优化与核心城市土拍恢复节奏稳定 房企拿地逻辑将更加聚焦安全边际与资源协同 结构性机会将成为下一阶段投资关注重点 [2]

上海第五批次土拍概况 - 上海第五批次土拍首日共出让5宗涉宅地块，总成交金额达191.57亿元 [1] - 本次土拍吸引14家房企参与，包括6家央企、7家国企和1家民企 [1] - 中指研究院认为这是上海2025年上半年最大体量土拍，市场热度持续 [4] 重点地块成交情况 宝山南大"巨无霸"地块 - 中建八局以82亿元竞得宝山南大多用途组合地块，溢价率1.17% [1][3] - 该地块总出让面积近10万平方米，建筑面积达32万平方米，起拍价81亿元 [1] - 地块附近中建七局开发的中建·中环铂樾项目近期开盘，去化率89%，均价66025元/平方米 [3] 杨浦区东外滩地块 - 保利发展以35亿元竞得杨浦区东外滩地块，溢价率31% [2] - 该地块出让面积1.47万平方米，规划建面3.66万平方米，容积率2.5 [2] - 成交楼面价95530元/平方米，刷新杨浦区单价地王纪录 [2] - 周边项目包括招商·桐安里（均价21万元/平方米）、瑞安·翠湖滨江等 [3] 闵行区颛桥地块 - 保利发展以31.4亿元竞得闵行区颛桥地块，溢价率13% [3] - 成交楼面价38775元/平方米 [3] 其他地块成交情况 - 大华以30.53亿元竞得青浦区徐泾地块，楼面价26843元/平方米，溢价率0 [4] - 建发以12.69亿元竞得金山区金山新城地块，楼面价14827元/平方米，溢价率9.8% [4] 市场动态 - 保利近期在上海土拍市场表现活跃，此前以42.41亿元竞得杨浦区定海板块地块 [2] - 2020年金隅集团曾以69.2亿元竞得杨浦区江浦社区地块，楼面价8.5万元/平方米 [2] - 中信泰富与杨浦国资2023年12月以114.4亿元获得杨浦滨江项目，楼面价6.3万元/平方米 [3]

上海年中土拍概况 - 上海第五批次土地出让推出六幅地块 总建筑面积70万方 起价1925亿元 [1] - 五幅地块成功出让 总出让面积2717万平方米 规划总建面6385万平方米 总金额19157亿元 [1] - 14家企业参拍 包括6家央企 7家国企 1家民企 杨浦东外滩和闵行颛桥地块热度最高 [1] 宝山"巨无霸"地块分析 - 宝山区组合地块总出让面积近10万平方米 总起始价81亿元 为本轮土拍体量最大地块 [2] - 90-01地块规划建设250米写字楼 容积率72 商业100%自持 办公40%自持 [2] - 五幅住宅用地总面积超83万平方米 容积率25-26 限高60-80米 中小户型占比40% 配建3620平方米保障房 [2] - 中建东孚以8195亿元竞得 楼面价25488元/平方米 溢价率117% [3] 杨浦内环地王成交 - 杨浦区C090101单元01C5-02地块楼面价达95530元/平方米 创区域单价纪录 [6] - 保利发展经95轮竞价以35亿元拿下 溢价率3079% [6] - 地块邻近12号线和18号线换乘站 周边配套成熟 包括重点学校和三甲医院 [6] 房企竞拍表现 - 保利发展同时以314亿元摘得闵行颛桥地块 楼面价约388万元/平方米 溢价率1295% [7] - 大华继3月92659元/平方米拿下大宁地王后 又以3053亿元底价获取大虹桥徐泾地块 [8] - 建发摘得金山区金山新城地块 大华获取青浦徐泾地块 [1][7] 区域市场动态 - 宝山南大板块周边项目中环置地中心去化率超90% 均价67404元/平方米 中环金茂府去化率超95% 均价65940元/平方米 [4] - 宝山W12-1301单元99-01地块由中建七局&中建港航以101亿元摘得 楼面价33000元/平方米 [4] - 区域住宅用地供应节奏放缓 遵循"产业先行 生活配套跟进"逻辑 [5]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

上海土地市场成交情况 - 上海6月19日出让5宗地块，总成交金额191.57亿元，其中4宗溢价成交、1宗底价成交 [1][3][4] - 杨浦区地块吸引6家竞买人，保利发展经过95轮竞价以35亿元竞得，成交楼面价95530元/㎡，溢价率30.79% [1][4] - 闵行区地块由保利发展以31.4亿元竞得，成交楼面价38775元/㎡，溢价率12.95% [4] - 金山区地块由建发以12.68亿元竞得，成交楼面价14820元/㎡，溢价率9.78% [5] - 宝山区地块由中建八局以81.95亿元竞得，成交综合楼面价25488元/㎡，溢价率1.17% [5] - 青浦区地块由大华集团以底价30.53亿元竞得，成交楼面价26843元/㎡ [5] 成都土地市场成交情况 - 成都6月19日出让2宗宅地，总成交价38.37亿元 [2][6][7] - 锦江区地块经过超150轮竞价，国贸地产以23.26亿元竞得，楼面价35500元/㎡，溢价率75.7%，创成都涉宅用地楼面价第二高 [2][7] - 武侯区地块由中铁建以15.11亿元竞得，楼面价16600元/㎡，溢价率16.90% [7] 市场整体表现 - 上海五批次土拍热度持续，优质地块未来将提供高品质住房，政策效应释放或进一步稳固房地产市场 [5] - 成都1-5月市本级宅地出让金达259亿元，同比增长73%，武侯区库存去化周期8个月，锦江区仅6个月，供不应求态势明显 [8]

地块成交信息 - 颛桥镇MHC10601单元01-22A-10地块为住宅用地 出让面积4 05公顷 容积率2 起始价278026万元 最终成交价314026万元 溢价率12 95% [1][3] - 地块由上海保利城市发展有限公司竞得 经过40轮竞拍 [1] - 地块位于颛桥镇君莲社区 东至都庄路 南至01-22A-07地块 西至01-22A-07地块 北至01-22A-08地块和01-22A-09地块 [3] 区位优势 - 地块距轨交15号线双柏路站500米 快速连接徐汇 长宁等核心城区 自驾30分钟可达大虹桥商务区和市中心 [5] - 君莲社区依托轨交15号线 沪金高速 短驳班车形成"轨交+自驾+短驳"通勤网络 满足跨区工作和长三角商务出行需求 [5] - 社区毗邻漕河泾颛桥科技绿洲 大零号湾科创中心等产业高地 聚焦人工智能 生物医药等新兴产业 提供5公里就业半径 [10] 配套设施 - 3公里内有颛桥万达广场 君莲约好广场 鑫佳休闲生活广场等商业设施 [7] - 周边配建君莲幼儿园至高中全龄段教育资源 包括星河湾双语学校 西南工程学院等 [7] - 医疗养老设施包括君莲社区卫生服务中心 君莲养老院 休闲设施有君莲剪纸文化公园 田园公园等 [7] - 15分钟生活圈内设有颛桥社区事务服务中心君莲分中心 颛桥文化体育中心等政务文娱设施 [9] 区域规划 - 颛桥镇作为闵行区地区中心 规划打造先进制造新高地和宜居美居新城区 [1] - 君莲社区以15分钟生活圈理念建设 规划滨河绿廊与口袋公园 形成现代化人居标杆 [5][7] - 社区周边规划智慧健康产业园与创意设计总部 实现"下楼上班 上楼回家"的生活模式 [10]

上海第五批次集中供地概况 - 上海第五批次集中供地共出让6宗涉宅地块 总起价192 5亿元[1] - 地块分布在浦东新区 杨浦区 闵行区 宝山区 青浦区和金山区[1] - 5宗地块于6月19日落槌 金山区地块将于6月20日揭晓结果[1] 已成交地块详情 - 保利发展以31 4亿元竞得闵行颛桥宅地 溢价率12 95% 成交楼板价38875元/平方米[1] - 大华集团以底价30 5亿元竞得青浦徐泾地块 楼板价26843元/平方米[1] - 中建八局以81 95亿元竞得宝山南大路地铁站东北侧6幅地块 溢价率1 16% 楼板价25487元/平方米[1] 闵行颛桥地块分析 - 地块临近地铁15号线双柏路站 步行距离700米 容积率2 0[2] - 周边有上海星河湾等高端住宅项目 配套完善[2] - 地块临河而建 有望开发低密度产品[2] 青浦徐泾地块分析 - 地块邻近地铁17号线徐泾北城站 出让面积4 94万平方米 容积率2 3 限高80米[2] - 徐泾板块曾创下年销售近万套新房记录 目前仅有少量尾盘在售[2] - 板块已一年多无新住宅地块供应 市场蓄积购买力[2] 宝山组合地块详情 - 地块包含5个住宅地块和1个商办地块 总建面约32 2万平方米[3] - 住宅部分建面约21万平方米 需配建保障房并限制中小户型比例[3] - 商办地块建面约11 2万平方米 将打造250米超高地标 要求100%自持商业和40%自持办公[3]

华润置地融资 - 公司获得58.5亿元离岸人民币三年期定期贷款融资，资金稳定性和流动性显著增强 [1] - 融资将用于推进项目开发、优化业务布局，提升市场竞争力和抗风险能力 [1] - 该交易为房地产行业融资环境改善提供积极示范 [1] 荣万家资产收购 - 公司拟以10.7亿元收购关联方荣盛发展的清偿物业（含12689个停车位、5479套储藏间及112套住宅商业单位），抵销12.62亿元应收款项 [2] - 交易大幅降低坏账风险，改善资产质量和财务稳健性 [2] - 可能推动行业采用类似模式解决关联方债务问题 [2] 浦房集团股权划转 - 公司无偿划转浦迪投资68.7547%股权（对应账面净资产44.54亿元）至浦发集团 [3] - 交易使业务更聚焦房地产核心领域，释放资源用于深耕主业 [3] - 促进区域内国有资产整合，创造土地开发和投融资协同机会 [3] 三亚土地市场 - 三亚海棠湾出让3宗宅地总面积533.68亩，总成交金额41.97亿元 [4] - 保利以13.23亿元竞得HT09-13-03地块（103.91亩），楼面价11934元/平方米，住宅占比98% [4] - 土拍提振区域市场热度，强化保利在三亚的项目布局优势 [4] 信达地产债券发行 - 公司获证监会批准发行30亿元公司债，有效期24个月 [5] - 募集资金将缓解偿债压力，支持日常运营和项目推进 [5] - 发行增强市场信心，为行业融资提供参考案例 [5]