报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告核心观点 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 政策环境持续改善[6][13] - 当前周度一二手房销售同环比均下降 但房企信用债发行同环比大幅提升 显示融资环境有所改善[4][5][6] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企以及物业管理公司 认为其在当前政策环境下能有效应对市场波动并有望迎来估值修复[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数上涨1.51% 沪深300指数上涨3.24% 板块相对收益为-1.73% 表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面 申万房地产板块涨跌幅前5位为盈新发展、ST中迪、*ST荣控、黑牡丹、深振业A 后5位为爱旭股份、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：二十届四中全会于2025年10月20日至23日举行 提出加大保障和改善民生力度 推动房地产高质量发展[13][15] - 地方政策：广州市《房屋使用安全管理条例》将于2025年12月1日施行 将自建房使用安全纳入监管[13][15] - 地方政策：杭州市富阳区等五区县将于10月27日至12月31日开展"购房+消费券"限时补贴 每套新建住宅发放10万元电子消费券 总额5600万元[13][14][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）38个重点城市一手房合计成交27009套 同比增速-14.6% 环比增速-1.7% 成交面积277.3万平方米 同比增速-18.9% 环比增速-1.1%[4][21] - 分能级看 一线城市成交套数同比-16.3% 环比+13.5% 二线城市成交套数同比+6.5% 环比-13.3% 三四线城市成交套数同比-34.2% 环比+3.6%[21] - 本月至今（10.1-10.23）38个重点城市一手房合计成交69025套 同比增速-15.7% 环比增速-8.8% 成交面积650.9万平方米 同比增速-24.6% 环比增速-11.6%[24] 重点城市二手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）16个重点城市二手房合计成交19924套 同比增速-17.5% 环比增速-4.7% 成交面积192.6万平方米 同比增速-13.8% 环比增速-1.8%[4][31] - 分能级看 一线城市成交套数同比-23.8% 环比-4.9% 二线城市成交套数同比-18.1% 环比-7.1% 三四线城市成交套数同比-2.2% 环比+4.4%[31] - 本月至今（10.1-10.23）16个重点城市二手房合计成交48155套 同比增速-14.6% 环比增速-16.9% 成交面积457.8万平方米 同比增速-12.6% 环比增速-20.4%[34] 重点城市库存情况分析 - 本周（10.17-10.23）17个重点城市商品房库存面积18904.1万平方米 环比增速-0.2% 去化周期181.9周[4][44] - 分能级看 一线城市库存面积环比-0.2% 去化周期138.7周 二线城市库存面积环比-0.2% 去化周期248.4周 三四线城市库存面积环比-0.3% 去化周期222.1周[44][53] 土地市场供给与成交分析 - 本周（10.13-10.19）土地供应面积2705.3万平方米 同比增速89.7% 供应均价1731元/平方米 同比增速4.3%[5][54] - 土地成交面积2015.9万平方米 同比增速12.2% 成交金额292.8亿元 同比增速7.2% 成交楼面价1452元/平方米 溢价率2%[5][54] - 分能级看 一线城市溢价率0% 二线城市溢价率2.9% 三四线城市溢价率1.6%[54] 房地产行业融资分析 - 本周（10.17-10.23）房地产企业合计发行信用债222.55亿元 同比增速197.93% 环比增速305.37%[5][69] - 本月至今房地产企业合计发行信用债281.45亿元 同比增速75.91% 环比增速-2.28%[69] 重点公司追踪 - 报告覆盖重点公司包括保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等 均给予买入评级[1] - 华夏幸福公告多只债券继续停牌 截至2025年9月30日累计未能如期偿还债务金额240.07亿元 金融债务总额2192亿元[16][17][18] - 中国建筑2025年1-9月新签合同总额32936亿元 同比增长1.4% 其中地产业务合约销售额2553亿元 同比下降2.0%[18][19] - 绿地控股2025年前三季度房地产合同销售金额476.4亿元 同比下降1.28%[19][20]

核心观点 - 平安资管及平安人寿作为信息披露义务人 因自身业务安排需要 通过集中竞价交易减持华夏幸福股份 导致其合计持股比例从25.19%降至24.99% 触及5%的整数倍披露要求 [5][7][9] - 信息披露义务人已公布减持计划 拟在2025年9月1日至11月30日期间减持不超过117,411,610股（占总股本3%）且在未来12个月内计划继续减少权益 [6] - 本次权益变动后 信息披露义务人合计持有华夏幸福股份977,914,066股 占总股本24.99% 且所持股份无质押、冻结等权利限制 [9][10] 权益变动目的及计划 - 权益变动系股东基于自身业务安排需要 通过集中竞价交易方式减持股份所致 [5] - 减持计划期间为2025年9月1日至11月30日 计划减持不超过117,411,610股 占公司总股本比例不超过3% [6] - 信息披露义务人计划在未来12个月内继续减少其在上市公司中拥有的权益 [6] 权益变动方式及细节 - 本次权益变动前 信息披露义务人合计持有985,729,553股公司股份 占上市公司总股本的25.19% [7] - 2025年10月20日至10月21日期间 通过集中竞价交易累计减持7,815,487股 占公司总股本0.20% [7] - 权益变动后持股比例从25.19%减少至24.99% 合计持有977,914,066股 [7][9] - 信息披露义务人持有的华夏幸福股份不存在任何权利限制 包括质押、冻结或司法强制执行等情形 [10] 其他相关情况 - 在本次权益变动事实发生之日前6个月内 除已披露的变动外 信息披露义务人不存在其他买卖上市公司股票的情况 [11] - 信息披露义务人包括平安资产管理有限责任公司和中国平安人寿保险股份有限公司 [1][16]

公司持股情况 - 平安资管认缴资本15亿元，平安集团持股98.66%[10] - 平安人寿认缴资本338亿元，平安集团持股99.51%[12] - 平安资管受托资金持汇丰控股7.98%股份[13] - 平安人寿持中国中药12.00%股份[13] - 平安人寿持上海家化52.12%股份[13] 权益变动情况 - 2025年10月20 - 21日减持781.5487万股，占比0.20%[16] - 变动后合计持股降至24.99%[16] - 平安资管持股降至0股，平安人寿降至977,914,066股[17] 未来展望 - 2025年9 - 11月拟减持不超3%[14] - 未来12个月拟继续减持[30]

股东减持 - 沪硅产业遭大基金拟减持不超过2%公司股份 [1] - 力芯微控股股东亿晶投资拟减持不超过3.00%股份 [1] - 云路股份股东郭克云拟减持不超过3%股份 [1] - 力量钻石股东李爱真拟减持不超过3%股份 [1] - 国新能源股东宏展房产拟减持不超过2.07%股份 [1] - 乐山电力遭渤海信息产业基金合计减持0.8590%股份 [1] - 宁波韵升股东朱世东拟合计减持不超过11.18万股股份 [1] - 科威尔遭合涂投资、京坤投资合计减持62.03万股股份 [1] - 万华化学遭股东合成国际减持合计1646.96万股股份 [1] - 威尔药业股东舜泰宗华已完成减持1%公司股份 [1] - 复洁环保遭股东隽洁投资减持合计281.33万股公司股份 [1] - 华夏幸福遭平安人寿及其一致行动人累计减持0.20%股份 [1] - 星湖科技股东铁小荣合计减持1912万股公司股份 [1] 公司经营与治理 - 甲投能源独立董事韩放无法取得联系 [1] - 热景生物前三季度净亏损1.09亿元 [1]

权益变动 - 平安人寿及其一致行动人权益变动前比例25.19%，后为24.99%[3] - 2025年10月20 - 21日减持7,815,487股，占总股本0.20%[7] - 平安人寿、平安资管变动前后股数及比例有变化[7] 其他说明 - 本次是实施减持计划，未实施完毕[8] - 不触及要约收购，不影响公司治理等情况[9]

股东权益变动 - 公司持股5%以上股东平安人寿及其一致行动人平安资管于2025年10月20日至21日通过集中竞价交易方式累计减持公司股份781.55万股 [1] - 本次减持股份数量占公司总股本的0.20% [1] - 减持后平安人寿及其一致行动人合计持股比例由25.19%下降至24.99% [1] 权益变动影响 - 本次权益变动触及5%的整数倍刻度 [1] - 股东已根据规定出具《持股5%以上股东权益变动触及1%、5%刻度的告知函》 [1]

公司股价与交易表现 - 10月22日公司股价上涨5.16%至2.24元/股 [1] - 当日成交额为2.03亿元 换手率为2.38% [1] - 公司总市值为87.67亿元 [1] 公司业务概况 - 公司主营业务收入构成中房地产开发占比最高为29.37% [1] - 物业管理服务收入占比22.96% 产业招租服务收入占比14.61% [1] - 其他业务包括产业园运营 土地整理 基础设施建设 酒店及学校运营和综合服务 [1] 主要股东动态 - 南方中证房地产ETF发起联接A为十大流通股东之一 二季度增持569.52万股 [2] - 该基金目前持有3496.89万股 占流通股比例0.9% [2] - 基于当日股价涨幅 该基金持仓单日浮盈约384.66万元 [2] 相关基金表现 - 南方中证房地产ETF发起联接A基金最新规模为1.73亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为11.3% 近一年收益率为8.5% [2] - 该基金自成立以来累计亏损37.97% [2]

地方房地产支持政策 - 武汉经开区推出首套新房贷款利息补贴政策 补贴比例根据区域为1%至2% 每户最高补贴额度为2万元至4万元 政策有效期至2025年12月31日 [1] 房企融资活动 - 招商蛇口拟发行5亿元绿色中期票据 期限为3年期 无担保 募集资金拟用于指定绿色项目开发建设 [2] 房企债务重组进展 - 华夏幸福截至2025年9月30日债务重组金额累计约1926.69亿元 涵盖境内公司债券及境外美元债券 [3] 房企销售业绩 - 建业地产2025年前9个月物业合同销售总额61.2亿元 同比减少7.9% 销售建筑面积97.03万平方米 同比减少1.1% 平均销售价格6308元/平方米 同比减少6.8% [4] 房企公司治理与交易状态 - 华南城宣布没收2010年至2019年期间未领取的股息 并继续暂停交易 [5]

宏观经济与政策 - 中国二十届四中全会即将召开 [1][2] - 中国1-9月企业所得税同比增0.8%，个人所得税同比增9.7% [2] - 中国1-9月证券交易印花税1448亿元，同比增103.4% [2] - 财政部等部门调整风力发电等增值税政策，实行增值税即征即退50% [2] - 中国证监会修订发布《上市公司治理准则》，自2026年1月1日起施行 [2] - 9部门加强住宿业品牌建设，培育中高端酒店品牌并加强金融支持 [2] - 又见中小银行密集调降存款利率 [2] 国际贸易与地缘政治 - 特朗普表示对华加征100%关税不可持续 [2] - 特朗普签署行政令对进口中型和重型卡车征收25%关税 [2] - 何立峰与贝森特视频通话，同意尽快举行新一轮中美磋商 [2] - 新一轮中美贸易谈判据报下周在马来西亚举行 [2] 公司业绩与动态 - 紫金矿业第三季度净利润为170.56亿元，同比增长52.25% [2] - 紫金矿业前三季度净利润378.64亿元，同比增长55.45% [3] - 中国人寿前三季度净利同比预增50%-70% [2] - 寒武纪三季报显示牛散章建平增持32万股，位列第五大流通股东 [2] - 华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计240.07亿元 [3] - 广大特材董事长兼总经理徐卫明已解除留置 [3] 行业投资与项目 - 士兰微拟200亿元投建12英寸高端模拟集成电路芯片制造生产线项目 [2] - 投资银条供不应求，中国"银都"部分店铺白银卖断货 [2] - 茅台生肖酒将首次推出"日期酒"，整箱购无需预约抽签 [2] 金融市场与资金流向 - 上周五美股三大指数集体收涨，超微电脑、ARM跌超3%，中概指数跌0.14% [2] - 南下资金净买入美团，大幅净卖出阿里，持续减持中芯国际 [2] - 本周美股数十家公司将发布财报 [2] 科技与产业 - 美媒报道英伟达与台积电推出首片在美国制造的Blackwell芯片晶圆 [2] - 黄仁勋将出席亚太经合组织CEO峰会，计划与全球领导人和韩企高管见面 [2]

股东减持 - 圣邦股份董事林林拟减持不超过1.28%股份 [1][1] - 联动科技实际控制人及其一致行动人拟减持不超过2.9963%股份 [1][1] - 嘉诚国际股东恒尚投资拟减持不超过1%股份 [1][1] - 航天工程股东国创基金与新车基金拟减持合计不超过1607.97万股股份 [1][1] - 友发集团董事张德刚拟减持不超过354万股公司股份 [1][1] - 巨星农牧股东和邦集团拟减持不超过2%股份 [1][1] - 湖南白银股东郴州国控拟减持不超过2%股份 [1][1] - 汇绿生态股东宁波汇宁已减持共计1884.65万股股份 [1] - 朗坤科技股东华迪光大、千灯华迪等累计减持完成211.37万股 [1] - 奥瑞德股东共青城坤舜累计减持1601万股公司股份 [1] - 索通发展股东郎光辉及玄元科新182号合计减持796.55万股股份 [1] - 江龙船艇股东赵盛华累计减持1.5398%股份 [1] - 兴通股份股东、董事王良华已完成减持420万股公司股份 [1] 公司财务与债务 - 华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计240.07亿元 [1][1] - 嘉澳环保前三季度净亏损2536.59万元 [1][1]