市场整体表现 - 沪指4月25日下跌0 07% 申万所属行业中21个上涨 涨幅居前为公用事业 通信 分别涨1 36% 1 15% 跌幅居前为房地产 煤炭 分别跌0 60% 0 59% [1] - 两市主力资金全天净流入49 75亿元 14个行业主力资金净流入 计算机行业净流入规模居首 达33 68亿元 公用事业行业净流入15 81亿元 [1] - 17个行业主力资金净流出 有色金属行业净流出规模最大 达9 42亿元 基础化工行业净流出9 30亿元 医药生物 银行 农林牧渔等行业净流出较多 [1] 房地产行业资金流向 - 房地产行业主力资金净流出4 00亿元 行业102只个股中46只上涨 2只涨停 48只下跌 1只跌停 [2] - 53只个股资金净流入 其中10只净流入超千万元 张江高科净流入1 51亿元居首 世联行 我爱我家分别净流入1 01亿元 5642 71万元 [2] - 7只个股资金净流出超5000万元 天保基建净流出1 49亿元居首 金地集团 招商蛇口分别净流出1 16亿元 9769 17万元 [2][3] 房地产个股表现 资金流入榜 - 张江高科涨2 48% 换手率3 19% 主力资金净流入15116 92万元 [2] - 世联行涨5 91% 换手率9 07% 主力资金净流入10116 20万元 [2] - 我爱我家涨0 82% 换手率32 41% 主力资金净流入5642 71万元 [2] 资金流出榜 - 天保基建跌3 45% 换手率34 50% 主力资金净流出14868 01万元 [3] - 金地集团跌4 42% 换手率6 09% 主力资金净流出11625 80万元 [3] - 招商蛇口跌3 90% 换手率1 93% 主力资金净流出9769 17万元 [3]

地产股异动拉升 - 天保基建（000965）和渝开发（000514）涨停 [1] - 荣丰控股（000668）、特发服务（300917）、信达地产（600657）、金地集团（600383）等跟涨 [1] 暗盘资金动向 - 暗盘资金正涌入相关股票 [2]

市场整体表现 - 沪指4月16日上涨0.26%，申万行业中9个上涨，交通运输和银行涨幅居前，分别为1.15%和1.00% [1] - 房地产行业上涨0.19%，综合和机械设备跌幅居前，分别为1.84%和1.64% [1] - 两市主力资金全天净流出324.71亿元，5个行业净流入，交通运输净流入5.08亿元，社会服务净流入2.97亿元 [1] - 26个行业主力资金净流出，电子行业净流出50.39亿元，电力设备净流出37.67亿元，计算机、汽车、通信等行业净流出较多 [1] 房地产行业资金流向 - 房地产行业主力资金净流入1.65亿元，102只个股中32只上涨，3只涨停，64只下跌，1只跌停 [2] - 50只个股资金净流入，14只净流入超千万元，天保基建净流入7936.09万元居首，我爱我家、金地集团分别净流入4427.20万元和4372.22万元 [2] - 6只个股资金净流出超千万元，保利发展净流出5419.93万元居首，张江高科、海南高速分别净流出1784.24万元和1781.67万元 [3] 房地产个股表现 - 天保基建涨幅10.06%，换手率6.94%，主力资金净流入7936.09万元 [2] - 万科A上涨0.72%，换手率0.85%，主力资金净流入4347.71万元 [2] - 保利发展上涨1.96%，换手率1.09%，主力资金净流出5419.93万元 [3] - 张江高科下跌0.04%，换手率1.19%，主力资金净流出1784.24万元 [3]

业绩说明会安排 - 2025年4月22日16:00 - 17:00举行2024年度业绩说明会[2][4][6] - 2025年4月15日至21日16:00前可预征集提问[2][6] - 会议在上证路演中心网络互动召开[2][4][6] 参与人员及联系方式 - 董事长徐家俊、董事李荣辉等参加[6] - 联系人是董事会办公室，电话0755 - 82039509，邮箱ir@gemdale.com[8] 报告发布 - 公司于2025年3月25日发布2024年度报告[2]

行业整体表现 - 2025年一季度代建新增规模TOP20企业新增签约建面4534万平方米，同比增加6%，较2024年全行业17%的增速进一步放缓[5] - 一季度呈现"头部稳健、腰部发力、尾部变动剧烈"的格局，TOP20中有12家企业新增规模同比上涨，其中同比涨幅超过100%的企业以新入局且房地产主业经验丰富的企业为主[11] - 行业新拓保持高集中度，TOP1-5企业新拓规模占比达到52%，但TOP3企业占比同比下降7个百分点至38%[8] 头部企业表现 - 绿城管理以断层优势保持龙头地位，一季度新拓面积是第二名的2倍[5] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团新增建面均超过300万平方米，其中旭辉建管政府代建比例达56%，润地管理政府新签规模约301万平方米[5] - 润地管理和金地管理等较早入局的企业保持TOP5地位，新拓建面同比分别增长44%和15%[11] 科技赋能趋势 - 龙湖龙智造全面接入开源大模型DeepSeek R1 671B并完成本地化部署，升级AI算法研发"AI冷站智控"等产品助力建筑节能减排[14] - 蓝乐集团开展《AI时代下的效能革新》专题培训，系统拆解AI工具在智能办公场景的应用[14] - 腾云筑科自主研发康养科技系统，以"健康宅·智慧家"产品战略实现热销[15] 品牌传播格局 - 品牌传播力前六名为绿城管理、金地管理、旭辉建管、蓝城集团、而今管理、润地管理，维持强者恒强局面[14] - 绿城管理表示将应用数字化与AI技术打造成巩固行业龙头地位的核心引擎[14]

业绩总结 - 2025年3月签约面积22.1万平方米，同比降46.88%[1] - 2025年3月签约金额31.0亿元，同比降49.43%[1] - 2025年1 - 3月累计签约面积54.0万平方米，同比降45.18%[1] - 2025年1 - 3月累计签约金额81.5亿元，同比降51.31%[1]

文章核心观点 3月24日金地集团发布2024年可持续发展报告，展示了公司在环境、社会、治理等方面的成果与进展，包括项目获奖、合规建设、环境标准体系、双碳规划、员工学习平台及公益活动等内容 [1] 公司治理 - 期内累计完成4份定期报告与62份临时公告，未因信息披露受监管处罚 [1] - 自2001年上市累计现金分红23次，金额达231.49亿元 [1] - 新上线多门合规课程，各级公司开展约335场合规宣传，覆盖各类业务人员 [1] - 2024年未发现重大商业贿赂及舞弊事件 [1] 环境方面 - 自主研发G - WISE引领标准体系，聚焦3大维度、8大模块，有127项健康技术标准 [2] - 2025年新建项目绿建一星及以上占比100%、二星及以上占比20%，2030年二星及以上占比30%，均进展中 [3] - 2026年金地集团G - WISE引领标准指导项目获绿建基本级及以上认证、GI银级100%应用，均进展中 [3] - 编制双碳规划，明确“3060”双碳目标，制定“12415”碳中和行动方案，开展减排技术应用试点 [3] 社会方面 - 自2020年8月打造在线学习平台，有8000余门课程，累计学习人次超300万 [4] - 2024年赏雪630611人次、学课量667130门次、完学量172660门次、课程上线量442门 [5] - 2024年登录学课率106%、学习完课率79%、课程学习登录比率64% [5] - 2024年公益慈善捐赠金额820.92万元，助力贫困地区教育 [5] 项目与奖项 - 2024年10个项目新获广厦奖，获国家及行业级奖项15项、省市级奖项65项 [1] - 2024年新增66个工艺样板展示区，输出工程品控体系等 [1]

核心观点 - 公司2024年合约销售金额685.1亿元，同比下降55.4%，经营性现金流净流入136亿元，主要得益于加强往来款收缴力度和减少税费支出 [3][6][7] - 公司投资谨慎，仅在2024年底恢复拿地，存货账面价值下降37%至838亿元，存货跌价损失达38亿元 [3][9][12] - 公司房地产开发业务毛利率14%，净利润亏损78.2亿元，主要受存货跌价损失、信用减值损失和投资亏损影响 [4][14][17][18][20] - 公司现金短债比0.71，净负债率49%，表外债务风险值得关注，包括802亿元其他应收款和为联营企业提供的56亿元担保 [4][5][22][25] 合约销售与现金流 - 2024年公司合约销售金额685.1亿元，同比下降55.4%，销售面积471.4万平方米，同比下降46.2%，销售均价14533元/平方米，同比下降17% [3][6][7] - 上海、东莞、北京等6个城市合约销售金额超20亿元，其中上海最高达36亿元 [7] - 经营性现金流净流入136亿元，同比增加114亿元，主要因往来款项净流入28亿元（去年同期净流出34.7亿元）和税费支出减少54亿元 [7] - 公司减少建设支出，新开工面积101万平方米，竣工面积992万平方米，2025年计划新开工127万平方米，竣工468万平方米 [8] 投资与存货 - 公司自2023年8月至2024年12月未拿地，仅在2024年底和2025年初于武汉、杭州、上海获取三块地，投资额较低 [9][11] - 总土地储备2916万平方米，同比下降29%，权益土地储备1245万平方米，同比下降31%，一、二线城市占比77% [12] - 存货账面余额914亿元，同比下降34%，存货跌价准备76亿元，账面价值838亿元，同比下降37% [3][12] - 房地产开发成本计提存货跌价准备27.8亿元，房地产开发产品计提12.8亿元 [12] 财务表现 - 2024年营业收入753亿元，同比下降23%，其中房地产开发收入600亿元，同比下降30%，占总营收80% [4][14][15] - 毛利润113亿元，同比下降34%，毛利率15%，同比下降2.5个百分点，房地产开发业务毛利率14%，同比下降2个百分点 [15] - 净利润亏损78.2亿元，主要因存货跌价损失38亿元、信用减值损失24亿元（其中其他应收款计提20亿元）和投资亏损27亿元 [4][17][18][20] - 其他应收款账面余额845亿元，坏账准备48亿元，其中天津金地风华房地产开发有限公司坏账准备11.09亿元，计提比例超50% [18][20] 债务与表外风险 - 2024年底现金227亿元，同比下降24%，短期有息负债320亿元，现金短债比0.71，净负债率49%，剔除预收后的资产负债率59.7% [4][23] - 总有息负债738亿元，同比下降20%，债务融资加权平均成本4.05%，同比下降31个BP [23] - 表外债务风险显著，其他应收款802亿元，其他应付款459亿元，长期股权投资534亿元 [5][25] - 为表外合联营企业提供担保合计56亿元，若项目公司无法偿还贷款，公司需承担连带还款责任 [5][25] 多元化业务 - 物业出租及其他营业收入42.8亿元，同比下降8%，毛利率54% [28][29] - 商业地产、产业地产、租赁住宅业务保持稳定，购物中心客流、销售坪效稳定，写字楼新租、续租面积超20万平方米 [29] - 代建业务布局全国超60座城市，累计签约管理面积3831万平方米 [29]

报告公司投资评级 - 行业为房地产/房地产开发，6个月评级为持有（维持评级） [9] 报告的核心观点 - 公司2024年受资产减值等因素影响业绩下滑，但现金流指标有所改善、债务压力缓解并于2025年重启拿地，考虑公司短期或仍面临一定结算业绩下滑压力，调整2025 - 2026年归母净利润为 - 23.6、0.34亿元（原值为 - 4.73、0.79亿元），新增2027年归母净利预测3.49亿元，维持“持有”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年实现营业收入753.44亿元，同比 - 23.22%；归母净利润亏损约61.15亿元；基本每股收益 - 1.35元/股，同比 - 775.00% [1] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为525.15亿元、375.85亿元、298.80亿元，增长率分别为 - 30.30%、 - 28.43%、 - 20.50% [5] - 预计2025 - 2027年归属母公司净利润分别为 - 23.63亿元、0.34亿元、3.49亿元，增长率分别为 - 61.36%、 - 101.46%、915.38% [5] 业务情况 - 收入端，2024年开发业务收入同比 - 29.77%，占比营收79.7%，物业管理、物业出租及其他分别同比 + 0.78%、 - 8.23% [1] - 利润端，2024年归母净利润亏损主要系开发业务结转规模下降，结算毛利率下降2.05pct至14.11%；2024Q4计提资产减值准备32.53亿元 [1] - 销售端，2024年签约销售面积471.4万平，同比 - 46.2%，销售金额685.1亿元，同比 - 55.4%，2024年克而瑞全口径、权益销售金额排名第14、第16位，较2023年均下滑4位；权益比例62.0%，较2023年持平 [2] - 拿地端，截止2024年末，公司总土地储备约2916万平，权益土地储备约1245万平，分别同比 - 28.9%、 - 30.8%，一、二线城市占比约77% [2] 债务与现金流 - 截至2024年末，公司资产负债率为64.8%，扣除合同负债后资产负债率59.7%，较2023年降低1.6pct，净负债率为49.1% [3] - 2024年公司有息负债余额735亿元，其中96.30%为银行借款；短期借款3.35亿元，同比减少37.27%，应付债券4.6亿元，同比减少83.06%；债务融资加权平均成本为4.05%，较2023年同期下降31BP [3] - 2024全年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，偿债压力显著缓解 [3] - 2024年经营活动产生的现金流量净额136.2亿元，同比上升521.20%，主要因往来款流出减少，资金回笼情况开始改善 [3] 多元化业务 - 商业物业各购物中心客流、销售坪效、会员消费等保持稳定；写字楼物业新租、续租面积合计超过20万平；产业地产收入及管理面积保持稳定提升，年内累计签约12个招商代理及研策咨询类项目 [4] - 长租公寓经营管理表现稳定，成熟期项目出租率保持93%；住宅物业截止2024年末在管面积约2.52亿平，实现政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务持续突破 [4] - 代建业务成功开拓南京、武汉、苏州等新市场，在深圳、西安、杭州、天津等城市区域持续深耕，多业态类型均有落地成果，截止2024年末已布局全国超60座城市，累计签约管理面积达3831万平 [4]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [9][12] 报告的核心观点 - 受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向趋于审慎；债务压力临近、资金链趋紧下，公司紧抓销售回款，积极抵押与处置优质资产换取现金流；公开债的压力高峰期已过，作为老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和开发优势仍在，随着宽松政策持续加码，等到市场止跌回稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善 [2][12] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司实现营收753亿（-23.2%），归母净利润亏损61亿（去年同期盈利8.9亿），扣非后归母净利润亏损44亿（去年同期亏损11亿），综合毛利率14.9%（-2.5pct） [6] 事件评论 - 收入与毛利率双降，大力度减值与投资收益亏损拖累业绩表现：2024年公司营收753.4亿（-23.2%），开发业务结算收入同比下降29.8%至600.3亿；归母净利润亏损61.2亿，综合毛利率同比下降2.5pct至14.9%，投资净收益亏损27.4亿，公允价值变动净收益为亏损8.1亿，资产与信用减值亏损62.8亿；截至2024年底公司账上预收楼款合计339.9亿（-48.6%），预收款/结算收入=0.57X，毛利率与减值压力仍存，后续收入与业绩预计仍将承压 [12] - 降杠杆下销售与开工量收缩明显，节约资金审慎投资是理性选择：2024年公司销售额685.1亿（-55.4%），克而瑞行业排名降至第14位；销售均价1.45万元/平（-17.0%）；2024年仅获取一宗武汉项目，全口径拿地额3.5亿（去年同期125亿），金额维度的拿地强度0.5%；截至2024年底公司未结算土储2916万方（-28.9%）；2024年公司新开工/竣工量分别为101/992万方，同比下降67.7%、26.1%，完成去年中计划目标的106%、93%；2025年计划新开工/竣工127/468万方，新开工计划对计划同比下降30.6%，竣工计划对实际下降52.8%，后期竣工结算资源量明显减少或将导致收入与业绩承压，资金链允许下公司仍需补充优质土储保障销售规模 [12] - 降负债是主基调，融资成本持续下行：截至2024年底公司有息负债合计735.2亿元（-20.0%），其中银行借款占比96.3%，公开债到期高峰已过；长债占比56.7%，债务结构稳健；资产负债率64.8%，剔除合同负债后的资产负债率59.7%，净负债率49.1%；2024年债务融资加权平均成本为4.05%（-0.31pct） [12] 投资建议 - 预计2025 - 2027年归母净利为2/3/5亿元，2025 - 2027年业绩对应当前股价的PE分别为127/62/40X，维持“增持”评级 [12] 财务报表及预测指标 - 利润表：2024 - 2027E营业总收入分别为75344、49312、48077、47330百万元；归母净利润分别为-6115、165、341、530百万元 [16] - 资产负债表：2024 - 2027E资产总计分别为293906、282315、279115、275478百万元；负债合计分别为190433、178567、174688、169993百万元 [16] - 现金流量表：2024 - 2027E经营活动现金流净额分别为13620、14159、13288、11531百万元；投资活动现金流净额分别为2462、1997、1002、1138百万元；筹资活动现金流净额分别为-23584、-3571、-3537、-3457百万元 [16] - 基本指标：2024 - 2027E每股收益分别为-1.35、0.04、0.08、0.12元；市盈率分别为—、126.85、61.65、39.63；市净率分别为0.33、0.35、0.35、0.35 [16]