报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [7] 报告的核心观点 业绩情况 - 2024年上半年,公司实现营业收入211.29亿元,同比下降42.67%,主要是受市场下行影响结转项目减少所致 [6] - 受资产减值计提影响,公司1H24归母净利润为-33.61亿元,同比下降319.39%;房地产业务结算毛利率为9.24%,同比减少5.63个百分点 [6] 销售情况 - 2024年上半年,公司累计实现签约面积240.3万平方米,签约金额361.1亿元,稳居行业销售规模第一阵营 [6] - 公司在上海、广州、北京、深圳、南京、武汉、西安等强能级城市有深厚积累,表现出较好的经营稳定性 [6] - 截至2024年6月末,公司总土地储备约3589万平方米,权益土地储备约1599万平方米,其中一、二线城市占比约75% [6] 多元化业务发展 - 商业物业方面,各项关键经营指标同比持续提升,客流同比+14%,销售额同比+3%,会员数量同比+11% [6] - 物业服务方面,合约管理面积约3.88亿平方米,在管面积约2.41亿平方米,并中标多个政府公建、设施服务等项目 [6] - 城市服务和团餐业务两大增值业务发展强劲,获取多个城市服务和大型食材配送项目 [6] 财务状况 - 截至2024年6月末,公司持有货币资金231.2亿元,资产负债率为68.3%,剔除预收款项后的资产负债率为60.0%,净负债率为53.0% [6] - 通过处置项目等方式,持续推动多个项目的投后管理工作,保持负债规模和融资成本在合理水平 [6] 财务数据分析 利润表 - 2024年上半年,公司营业收入211.29亿元,同比下降42.67%,主要是房地产项目结算规模减少所致 [9] - 受资产减值计提影响,公司1H24归母净利润为-33.61亿元,同比下降319.43% [9] 资产负债表 - 截至2024年6月末,公司总资产349,157百万元,净资产61,641百万元 [10] - 公司资产负债率为68.34%,净负债率为23.80% [10] - 货币资金余额为23,116百万元,较2023年末下降49.8% [10] 现金流量表 - 2024年上半年,公司经营活动现金流净额为4,590百万元,同比大幅增加 [10] - 投资活动现金流为-1,890百万元,融资活动现金流为-5,027百万元 [12]

报告投资评级 - 报告维持"增持"评级 [4] 报告核心观点 - 受制于市场需求下行及行业性的信用收缩,公司经营导向也顺势趋于审慎 [2] - 债务压力临近、资金链趋紧下,公司紧抓销售回款,积极抵押与处置优质资产换取现金流的态度值得肯定 [2][7] - 作为老牌优质房企,公司相对突出的运营效率和资源禀赋仍在,如果政策进一步宽松,等到市场需求企稳,公司凭借高效的运营和卓越的品牌,有望迎来经营层面的边际改善 [2][7] 财务数据总结 - 2024H 公司营收211.3亿元(-42.7%),归母净利亏损33.6亿元(去年同期盈利15.3亿元) [5] - 2024H 公司综合毛利率11.0%(-5.4pct),其中开发业务结算毛利率同比下降5.6pct至9.2% [6] - 2024H 公司投资净收益为亏损7.5亿元(去年同期盈利7.1亿元),资产及信用合计减值28.8亿元(去年同期仅减值0.5亿元) [6] - 截至2024H公司账上预收款667.6亿元(-31.4%),预收款/年化结算收入=0.98X,后期的结算收入预计承压 [6] 经营情况总结 - 2024H公司销售额361.1亿(-57.9%),行业排名第14位,规模仍处头部梯队 [6] - 2024H公司未获取新项目,积极处置西安、绍兴等地的资产与股权获取流动性,行业下行周期中审慎投资、处置资产为理性选择 [6] - 截至2024H公司未结算土储3589万方(-26.4%),权益比例为44.6%,土储仍具一定规模 [6] - 2024公司下调全年新开工与竣工计划量至95、1071万方,相较年初计划分别下降48.1%、0.2% [6] 财务管理总结 - 截至2024H公司有息负债817.2亿元(-25.4%),其中银行借款占比提升18.1pct至88.9%,融资成本同比下降0.01pct至4.38% [7] - 公司有息负债稳步下降,紧抓销售回款,积极处置资产变现,8月顺利偿还最后一笔美元债,剩余公开市场到期债务量相对较小 [7]

财务表现 - 公司2024年上半年营业收入为211.29亿元，同比下降42.67%[15] - 归属于上市公司股东的净利润为-33.61亿元，同比下降319.43%[15] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-26.95亿元，同比下降293.20%[15] - 经营活动产生的现金流量净额为45.90亿元，同比增长2047.28%[15] - 归属于上市公司股东的净资产为616.41亿元，同比下降5.26%[15] - 公司总资产为3491.57亿元，同比下降6.60%[15] - 基本每股收益为-0.74元，同比下降317.65%[16] - 加权平均净资产收益率为-5.30%，同比下降7.63个百分点[16] - 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为-4.25%，同比下降6.37个百分点[16] - 非经常性损益项目合计金额为-666,368,615.11元，主要受非流动资产处置损益和政府补助影响[18] - 公司2024年1-6月前五名客户营业收入总额为15.85亿元，占全部营业收入的7.50%[36] - 房地产开发业务营业收入为141亿元，同比下降54.72%，毛利率减少5.63个百分点[36] - 物业管理业务营业收入为37.14亿元，同比增长2.58%，毛利率减少2.42个百分点[36] - 公司2024年1-6月前五位供应商的采购金额约为7,737万元，占公司采购总额的7.99%[38] - 财务费用为10.12亿元，同比增长87.70%，主要由于利息收入减少[35] - 销售费用为69,217.47万元，同比减少28.53%，主要由于销售推广服务费减少[39] - 管理费用为131,503.69万元，同比减少23.83%，主要由于人工薪酬减少[39] - 研发支出总额为31,448,817.58元，占净资产比例为0.05%，占营业收入比例为0.15%[40] - 短期借款为333,180,203.74元，同比减少37.61%，主要由于偿还借款[41] - 应付票据为522,216.31元，同比减少99.87%，主要由于应付票据结算[41] - 受限资产总额为39,448,107,412.98元，包括货币资金、投资性房地产、存货和固定资产[42] - 公司期末融资总额为817.23亿元，整体平均融资成本为4.38%，利息资本化金额为6.09亿元[61] - 公司有息负债中，银行借款占比为88.91%，公开市场融资占比为11.09%[61] - 公司长期负债占全部有息负债比重的52.57%，债务期限结构合理[61] - 公司获得各银行金融机构授信总额为2,521亿元，已使用879亿元，剩余授信额度为1,642亿元[61] - 其他非流动金融资产本期公允价值变动损益为-33,834,008.00元，期末数为2,902,126,912.73元[64] - 陕西金地家宜置业有限公司本期净利润为-20,042.55万元，内蒙古华耀房地产开发有限公司本期净利润为29,528.89万元[66] 房地产市场环境 - 2024年上半年全国房屋新开工面积同比下降23.7%，房地产开发投资额同比下降10.1%[20] - 2024年上半年全国新建商品住宅销售面积同比下降21.9%，销售金额同比下降26.9%[20] - 公司预计房地产市场将逐步回归平稳，政策支持将有助于行业稳定[67] - 公司面临宏观经济风险，包括有效需求不足和外部环境不确定性[68] - 政策风险方面，公司将加强政策研究以适应宏观调控政策的变化[68] - 市场风险方面，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展区域[69] - 融资、利率和汇率风险方面，公司将合理安排融资计划并加强资金管理[69] - 经营风险方面，公司需确保项目开发控制能力以应对开发周期长和资金投入大的挑战[69] 公司业务布局 - 公司主营业务为房地产开发与销售，涵盖住宅地产、商业地产、产业地产及物业管理服务[21] - 公司已形成华南、北方、华东、中西部、东南五大区域的全国化布局[21] - 公司商业地产和产业地产主要由金地商置运营，管理多个商业和产业项目[21] - 公司代建业务由金地管理运营，连续六年荣获“中国房地产代建运营优秀企业”[21] - 公司房地产金融业务由稳盛投资运营，专注于房地产投资管理，多次被评为人民币房地产基金TOP10[22] - 公司物业管理服务由金地智慧服务运营，覆盖近200座城市，服务近500家机构和企业[23] - 公司总土地储备约3,589万平方米，其中一、二线城市占比约为75%[25] - 公司房地产项目结算面积131.36万平方米，同比下降27.67%[31] - 公司持有货币资金231.2亿元，计息负债余额为817亿元[31] - 公司资产负债率为68.3%，剔除预收款项后的资产负债率为60.0%，净负债率为53.0%[31] - 物业管理业务合约管理面积达3.88亿平方米，在管面积为2.41亿平方米[33] - 代建业务已布局全国超60座城市，管理服务项目超215个，累计签约管理面积达3,328万平方米[33] - 公司新开工面积约59万平方米，竣工面积约469万平方米，全年新开工计划调整为95万平方米，竣工计划调整为1071万平方米[44] 项目运营情况 - 深圳宝安润峯云上府项目报告期签约金额为1,202万元，结算金额为1,102万元[45] - 深圳光明明峰府项目报告期签约金额为8,484万元，结算金额为27,844万元[45] - 东莞松湖领峯花园报告期签约金额为2,758万元，结算金额为2,584万元[46] - 东莞艺境湾花园报告期签约金额为318,988万元，结算金额为577万元[46] - 东莞智汇港报告期签约金额为109,522万元，结算金额为799万元[46] - 佛山峰睿公馆报告期签约金额为70,557万元，结算金额为852万元[46] - 佛山凤翔湾壹号报告期签约金额为346,371万元，结算金额为7,377万元[46] - 佛山金地新翠园报告期签约金额为147,603万元，结算金额为1,966万元[46] - 佛山乐从项目报告期签约金额为386,556万元，结算金额为4,703万元[46] - 佛山珑悦报告期签约金额为256,472万元，结算金额为140万元[46] - 佛山顺德自在城报告期签约金额为235,643万元，结算金额为3,551万元[46] - 佛山西海大道项目报告期签约金额为170,700万元，结算金额为4,791万元[46] - 昆明青龙山项目报告期签约面积为158,516平方米，签约金额为584,177万元[47] - 昆明巫家坝中交尚城项目报告期结算金额为409万元[47] - 南宁金地美域国际项目报告期签约面积为53,821平方米，签约金额为117,299万元[47] - 清远英德格林公馆项目报告期结算金额为2,584万元[47] - 湛江金地名轩项目报告期签约面积为25,234平方米，签约金额为24,537万元[47] - 湛江金地中海锦诚（东地块）项目报告期新开工面积为45,529平方米[47] - 湛江中海金地都市花园（北区）项目报告期结算金额为7,599万元[47] - 湛江自在城项目报告期签约面积为146,394平方米，签约金额为383,627万元[47] - 珠海扑满花园项目报告期签约金额为189,300万元[47] - 北京华锦佳苑项目报告期结算金额为5,273万元[47] - 北京林秀嘉园项目报告期签约面积为126,143平方米，签约金额为16,966万元[48] - 北京门头沟四道桥项目报告期签约面积为45,905平方米，签约金额为145万元[48] - 北京顺义马坡5053项目报告期签约面积为45,019平方米，签约金额为2,492万元[48] - 北京顺义马坡项目报告期签约面积为3,618平方米，签约金额为3,761万元[48] - 大连湖光山语B地块报告期签约面积为5,363平方米，签约金额为3,845万元[48] - 大连金地城项目报告期签约面积为100,584平方米，签约金额为1,142万元[48] - 大连由家141项目-AB地块报告期签约面积为126,368平方米，签约金额为25,705万元[48] - 哈尔滨峯范二期项目报告期签约面积为70,737平方米，签约金额为33,287万元[48] - 呼和浩特保全庄2号地块报告期签约面积为62,756平方米，签约金额为32,113万元[48] - 呼和浩特江山风华项目报告期签约面积为140,502平方米，签约金额为4,852万元[48] - 济南博睿佳苑（B2）项目规划计容建筑面积为23,627平方米，总建筑面积为49,617平方米，可租售面积为68,998平方米[49] - 晋中水木芳华项目报告期签约面积为43,505平方米，签约金额为27,015万元，结算面积为5,410平方米，结算金额为3,042万元[49] - 廊坊金地褐石雅苑项目报告期签约面积为11,855平方米，签约金额为14,995万元，结算面积为1,120平方米，结算金额为1,542万元[49] - 青岛健康城项目报告期签约面积为176平方米，签约金额为1万元，结算面积为60,030平方米，结算金额为26,554万元[49] - 青岛金地格林澜山项目报告期签约面积为5,383平方米，签约金额为3,641万元，结算面积为34,351平方米，结算金额为14,672万元[49] - 沈阳半山麓项目报告期结算金额为1万元，项目计划总投资为288,546万元[49] - 沈阳峯汇项目报告期签约面积为5,406平方米，签约金额为6,244万元，结算面积为4,827平方米，结算金额为7,032万元[49] - 沈阳峯尚项目报告期签约面积为2,217平方米，签约金额为3,130万元，结算面积为16,908平方米，结算金额为21,019万元[49] - 沈阳江山风华项目报告期签约面积为5,416平方米，签约金额为6,939万元，结算面积为936平方米，结算金额为2,048万元[49] - 石家庄盛世御城三区项目报告期签约面积为1,561平方米，签约金额为4,740万元，结算面积为11,109平方米，结算金额为20,164万元[49] - 太原晋阳湖项目报告期签约面积为107,335平方米，签约金额为31,845万元[51] - 唐山丰南项目报告期签约面积为198,043平方米，签约金额为21,783万元[51] - 天津大毕庄项目报告期签约面积为205,671平方米，签约金额为33,633万元[51] - 天津瑞旭园报告期签约面积为76,089平方米，签约金额为4,013万元[51] - 天津师北新苑报告期签约面积为6,712平方米，签约金额为23,537万元[51] - 威海金地峯范报告期签约面积为75,313平方米，签约金额为14,478万元[51] - 威海威高·观海澜湾报告期签约面积为32,742平方米，签约金额为9,820万元[51] - 长春朝阳春晓报告期签约面积为63,760平方米，签约金额为0万元[51] - 长春江山风华报告期签约面积为3,520平方米，签约金额为6,228万元[51] - 淄博集美花园项目竣工，报告期签约金额为8,202万元，结算金额为8,938万元[52] - 福州马尾金象公馆竣工，报告期签约金额为3,790万元，结算金额为4,874万元[52] - 福州市金地云镜小区竣工，报告期签约金额为6,494万元，结算金额为9,341万元[52] - 杭州58项目竣工，报告期签约金额为0万元，结算金额为0万元[52] - 杭州滨江区浦沿江南单元江南文苑南侧地块在建，报告期签约金额为0万元，结算金额为-5万元[52] - 杭州大运桥西府竣工，报告期签约金额为0万元，结算金额为0万元[52] - 杭州近江四合一商办项目在建，报告期签约金额为1,925万元，结算金额为6,480万元[52] - 杭州余杭组团中泰地铁站地块在建，报告期签约金额为18,717万元，结算金额为43,008万元[52] - 淮安观天下在建，报告期签约金额为6,487万元，结算金额为5,220万元[52] - 嘉兴锦粼鸣庐在建，报告期签约金额为11,560万元，结算金额为15,697万元[52] - 南昌湖光雅苑项目竣工，报告期签约面积为528平方米，签约金额为556万元，结算面积为1,911平方米，结算金额为1,736万元[53] - 宁波余姚时代云图里项目竣工，报告期签约面积为14,804平方米，签约金额为21,946万元[53] - 温州苍南项目在建，报告期签约面积为6,956平方米，签约金额为14,253万元[53] - 温州瓯江峯汇项目竣工，报告期签约面积为763平方米，签约金额为1,642万元[53] - 温州瑞安南滨江外滩广场项目在建，报告期签约面积为26,291平方米，签约金额为39,226万元[53] - 徐州格林世界项目在建，报告期签约面积为10,049平方米，签约金额为9,028万元[53] - 徐州梨园小区东项目在建，报告期签约面积为7,044平方米，签约金额为8,404万元[53] - 盐城金地中心项目在建，报告期签约面积为14,821平方米，签约金额为15,289万元[53] - 漳州都会之光北区项目竣工，报告期签约面积为807平方米，签约金额为764万元[53] - 漳州都会之光南区项目竣工，报告期签约面积为1,007平方米，签约金额为924万元[53] - 合肥领峰花园项目报告期签约面积为122,634平方米，签约金额为244,444万元[54] - 南京大成雅境项目报告期签约面积为136,487平方米，签约金额为502,907万元[54] - 南京江北G12项目报告期签约面积为89,305平方米，签约金额为233,437万元[54] - 南京绿谷商业广场项目报告期签约面积为37,483平方米，签约金额为224,897万元[54] - 南京南部新城国际路G74项目报告期签约面积为37,200平方米，签约金额为102,300万元[54] - 南京栖霞兴智G19项目报告期签约面积为31,173平方米，签约金额为77,932万元[54] - 南京桥林G100项目报告期签约面积为29,997平方米，签约金额为74,993万元[54] - 南京时代艺境项目报告期签约面积为38,842平方米，签约金额为97,106万元[54] - 南京云逸都荟花园项目报告期签约面积为153,261平方米，签约金额为396,066万元[54] - 南京自在城项目报告期签约面积为468,049平方米，签约金额为1,029,708万元[54] - 上海安亭格林云尚项目竣工，可租售面积为188,917平方米，签约金额为1,235万元[55] - 上海宝山区金亭线束产业项目在建，可租售面积为91,631平方米，实际投资额为69万元[55] - 上海嘉定南门项目在建，可租售面积为146,072平方米，签约金额为5,071万元[55] - 上海嘉定新嘉定北项目在建，可租售面积为181,313平方米，签约金额为159,420万元[55] - 上海马陆地铁站项目在建，可租售面积为155,011平方米，签约金额为105,107万元[55] - 上海平金中心项目竣工，可租售面积为118,507平方米，结算金额为8,300万元[55] - 上海青浦区赵巷镇佳迪路项目在建，可租售面积为121,476平方米，签约金额为84,493万元[55] - 上海松江新车墩项目在建，可租售面积为202,878平方米，签约金额为24,967万元[55] - 上海松江中山街道项目在建，可租售面积为298,252平方米，签约金额为41,522万元[55] - 上海天境项目竣工，可租售面积为344,307平方米，结算金额为-20万元[55] - 苏州昆山周市翡丽东项目报告期签约面积为55,007平方米，签约金额为87,024万元[56] - 苏州太仓城厢镇项目报告期签约面积为79,903平方米，签约金额为124,680万元[56] - 苏州太仓湖语花园报告期签约面积为49,778平方米，签约金额为356,684万元[56] - 无锡河九里福邸报告期签约面积为130,305平方米，签约金额为760,025万元[56] - 无锡江阴敔山湾项目报告期签约面积为210,934平方米，签约金额为634,891万元[56] - 无锡渔港路项目报告期签约面积为88,968平方米，签约金额为353,665万元[56] - 盐城文轩府报告期签约面积为22,211平方米，签约金额为104,654万元[56] - 扬州华著苑报告期签约面积为0平方米，签约金额为297,837万元[56] -

业绩预测 - 公司2024年半年度归属于母公司所有者的净利润预计为-300,000万元到-360,000万元[6] - 公司2024年半年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润预计为-246,000万元到-306,000万元[9] 经营情况 - 公司近年销售规模下降,本期可结转面积较上年同期减少,营业收入较上年同期下滑[14] - 公司本期部分结转项目毛利率较上年同期有所下降[14] - 公司根据市场情况动态调整经营及销售策略,加大去化力度,使得部分项目存货可变现净值低于成本,公司基于谨慎性原则计提了资产减值准备[14][15] 财务数据 - 公司2023年半年度归属于母公司所有者的净利润为153,168万元,归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为139,469万元[13] - 公司2023年半年度每股收益为0.34元[13]

业绩总结 - 公司2024Q1实现营收69.6亿元，归母净利润-2.8亿元，综合毛利率14.9%[3] - 公司销售额167.3亿元，销售面积98.4万方，销售均价1.7万元/平，销售排名行业第14位[3] - 公司预计2024-2026年归母净利为9.6/10.2/10.5亿，增速分别为8.4%/5.7%/3.2%，维持“增持”评级[5] 风险提示 - 公司面临销售下滑、现金回款减少、资金链压力进一步趋紧等风险[6] 财务状况 - 公司有息负债合计919.1亿元，资产负债率68.7%，净负债率53.2%，债务融资加权平均成本为4.36%[4] - 公司2026年预计营业总收入为755.79百万元，营业成本为627.6百万元，毛利率约为17%[10] - 预计2026年营业利润为413.8百万元，占营业收入的比例约为5%[10] - 2026年每股收益预计为0.23元，市盈率为17.11，净利率为1.4%[10]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1] 报告的核心观点 - 金地集团发布2024年一季报，项目结转规模下降致营收下滑，结转毛利率下降拖累归母净利润；公司土储相对充足，聚焦一二线城市，债务结构持续优化，多元业务经营稳健；维持盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润为9.6、10.5、12.4亿元，EPS为0.21、0.23、0.27元，当前股价对应PE为17.5、16.1、13.6倍，维持“增持”评级 [1] 根据相关目录分别进行总结 经营业绩 - 2024Q1实现营收69.64亿元，同比下降51.5%；归母净利润 - 2.76亿元，同比下降154.4%；经营性净现金流 - 9.19亿元，基本每股收益 - 0.06元，销售净利率同比下降4.84pct至 - 3.30% [2] - 收入下滑因地产项目结转规模同比下降，利润转负一是结转规模下降致利润减少，二是结转项目承压，毛利率下降至14.92%（2023Q1为17.50%），销售、管理和财务费率较2023Q1分别提升1.50、4.34、5.92pct至4.72%、10.33%、7.67%，期间费率明显增加 [2] 销售与土储 - 2024Q1销售金额167.3亿元，同比下降62.1%；销售面积98.4万方，同比下降59.5%，在克而瑞销售排名第14位 [3] - 坚持深耕高能级城市，2024Q1暂未拿地，2023年在上海、杭州等核心城市拿地总投资额约125亿元 [3] - 2024Q1累计完成新开工面积约27.8万方，累计完成竣工面积约144.9万方 [3] - 截至2023年末，总土储约4100万方，权益土储约1800万方，其中一二线城市占比约73% [3] 持有物业与负债 - 2024Q1持有物业可租面积269.5万方，实现租金收入7.63亿元，商办和产业业态出租率分别为75%和79% [4] - 截至2023年末，持有货币资金297.4亿元，有息负债余额为919亿元，同比下降20.2%；剔预负债率61.3%，净负债率53.2%，债务融资加权平均成本下降17BP至4.36% [4] 财务摘要和估值指标 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|120,208|98,125|95,336|88,652|82,719| |YOY(%)|21.5|-18.4|-2.8|-7.0|-6.7| |归母净利润(百万元)|6,115|888|961|1,045|1,240| |YOY(%)|-35.0|-85.5|8.3|8.7|18.7| |毛利率(%)|20.8|17.5|17.0|19.0|20.3| |净利率(%)|5.1|0.9|1.0|1.2|1.5| |ROE(%)|7.9|2.7|2.4|2.7|2.9| |EPS(摊薄/元)|1.35|0.20|0.21|0.23|0.27| |P/E(倍)|2.8|19.0|17.5|16.1|13.6| |P/B(倍)|0.3|0.3|0.3|0.3|0.3| [6]

营收与利润情况 - 2024年第一季度营业收入69.64亿元，同比减少51.50%，主要因项目结转规模下降[4][7] - 归属于上市公司股东的净利润为 -2.76亿元，同比减少154.35%，因项目结转规模及毛利率下降[4][7] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -3.02亿元，同比减少161.91%[4] - 基本每股收益和稀释每股收益均为 -0.06元/股，同比减少154.55%[4] - 加权平均净资产收益率为 -0.43%，较上年下降1.21个百分点[4] - 2024年第一季度营业总收入69.64亿元，2023年同期为143.59亿元[18] - 2024年第一季度营业总成本59.13亿元，2023年同期为118.28亿元[18] - 2024年第一季度净利润亏损2.295亿元，2023年同期盈利2.201亿元[20] - 2024年第一季度归属于母公司股东的净利润亏损2.76亿元，2023年同期盈利5.078亿元[20] - 2024年第一季度利息收入1429.38万元，2023年同期为2210.92万元[18] - 2024年第一季度研发费用1351.24万元，2023年同期为3605.78万元[18] - 2024年第一季度综合收益总额为 -2.0749556794亿元，2023年同期为 2.1241288744亿元[21] - 2024年第一季度基本每股收益和稀释每股收益均为 -0.06元/股，2023年同期均为 0.11元/股[21] 资产与负债情况 - 本报告期末总资产3679.00亿元，较上年度末减少1.59%[5] - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益648.05亿元，较上年度末减少0.39%[5] - 2024年3月31日货币资金为24,423,331,819.00元，较2023年12月31日的29,737,738,400.56元减少[14] - 2024年3月31日应收票据为972,550.80元，较2023年12月31日的500,000.00元增加[14] - 2024年3月31日应收账款为1,720,322,012.14元，较2023年12月31日的1,629,218,956.72元增加[14] - 2024年3月31日预付款项为1,789,723,154.17元，较2023年12月31日的1,496,860,549.71元增加[14] - 2024年3月31日其他应收款为94,417,462,804.92元，较2023年12月31日的94,059,868,667.44元增加[15] - 2024年3月31日存货为131,264,130,832.25元，较2023年12月31日的132,912,455,422.55元减少[15] - 2024年3月31日资产总计为367,900,282,296.06元，较2023年12月31日的373,846,800,000.66元减少[15] - 2024年第一季度末流动负债合计1942.88亿元，2023年末为1987.16亿元[16] - 2024年第一季度末非流动负债合计573.93亿元，2023年末为582.30亿元[16] - 2024年第一季度末负债合计2516.81亿元，2023年末为2569.46亿元[16] - 2024年第一季度末所有者权益合计1162.19亿元，2023年末为1169.01亿元[17] 股东情况 - 报告期末普通股股东总数为112,095户[8] - 富德生命人寿保险股份有限公司－万能H持股9.79亿股，持股比例21.69%，为第一大股东[8] 项目建设与销售情况 - 2024年一季度公司累计新开工面积约27.8万平方米，竣工面积约144.9万平方米，签约面积约98.4万平方米，签约金额约167.3亿元[10] - 2024年一季度各区域新开工面积合计277,726平方米，竣工面积合计1,448,956平方米，销售面积合计984,296平方米，销售金额合计1,673,180万元[11] 物业出租情况 - 2024年1 - 3月深圳商业出租率为75%，租金收入/房地产公允价值为1.2%；成都产业出租率为79%，租金收入/房地产公允价值为1.6%[12][13] 现金流量情况 - 经营活动产生的现金流量净额为 -9.19亿元，因公司往来款支出减少[4][7] - 2024年第一季度经营活动现金流入小计为 145.1471341609亿元，2023年同期为 446.3601793014亿元[23] - 2024年第一季度经营活动现金流出小计为 154.3337483365亿元，2023年同期为 492.0688355218亿元[23] - 2024年第一季度经营活动产生的现金流量净额为 -9.1866141756亿元，2023年同期为 -45.7086562204亿元[23] - 2024年第一季度投资活动产生的现金流量净额为 1.6368981012亿元，2023年同期为 12.6625015726亿元[23] - 2024年第一季度筹资活动现金流入小计为 72.8711745586亿元，2023年同期为 189.3555732588亿元[24] - 2024年第一季度筹资活动现金流出小计为 117.8742605164亿元，2023年同期为 201.1193302193亿元[24] - 2024年第一季度筹资活动产生的现金流量净额为 -45.0030859578亿元，2023年同期为 -11.7637569605亿元[24] - 2024年第一季度现金及现金等价物净增加额为 -52.5821730428亿元，2023年同期为 -45.0214392889亿元[24]

报告公司投资评级 - 下调至增持评级，下调目标价至3.74元 [2] 报告的核心观点 - 公司2023年年报显示全年营收981.3亿元，同比降18.4%，归母净利润8.9亿元，同比降85.5% [1] - 开发业务收入及毛利率双降，计提减值影响业绩，23年营收降因项目结算面积降21.13%至486.34万平方米，结算收入降21.72%至854.69亿元；归母净利润降因开发业务结算毛利率降3.8pct至16.2%、投资净收益下滑50.8%至19.6亿元，叠加信用和资产计提减值损失33.7亿元；23年新开工约313万方，竣工约1343万方，24年计划竣工1074万方 [1] - 销售端收缩，拿地聚焦高能级城市精细化扩储，23年签约面积877万方、金额1536亿元，分别同比降14%、30.8%，销售处行业第一梯队；行业下行期在核心城市新增土储约95万方，总投资额约125亿元；截止23年末总土地储备约4100万方，权益约1800万方，一二线城市占比约73% [1] - 有息负债进一步压降，积极应对偿债压力，截至23年末有息负债余额919亿元（-20.2%），银行借款占比75.5% ，公开市场融资占比24.5%；剔除预收款后资产负债率61.3%，债务融资加权平均成本4.36%；24年一季度公开债已偿付完毕；截至4月23日，24年境内债余额65亿元，5 - 6月还款35亿元、11 - 12月还款30亿元，唯一境外债8月到期，余额4.8亿美元；25、26年境内债余额大幅降至22、5亿元；存量开发项目及经营性物业或为融资窗口 [1] 财务信息总结 主要财务指标 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|120,035|98,008|81,979|69,944|66,634| |同比增长(%)|21.3%|-18.4%|-16.4%|-14.7%|-4.7%| |营业利润(百万元)|12,966|5,933|3,457|2,792|2,760| |同比增长(%)|-19.2%|-54.2%|-41.7%|-19.2%|-1.2%| |归属母公司净利润(百万元)|6,115|888|701|583|574| |同比增长(%)|-35.0%|-85.5%|-21.0%|-16.9%|-1.5%| |每股收益（元）|1.35|0.20|0.16|0.13|0.13| |毛利率(%)|20.7%|17.4%|17.5%|17.8%|17.8%| |净利率(%)|5.1%|0.9%|0.9%|0.8%|0.9%| |净资产收益率(%)|9.5%|1.4%|1.1%|0.9%|0.9%| |市盈率|2.4|16.3|20.7|24.9|25.2| |市净率|0.2|0.2|0.2|0.2|0.2|[3] 资产负债表 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |货币资金(百万元)|54,507|29,738|44,266|76,798|88,113| |存货(百万元)|151,004|132,912|91,402|65,247|55,580| |流动资产合计(百万元)|313,984|272,264|253,183|244,133|241,537| |非流动资产合计(百万元)|105,454|101,583|105,974|110,454|115,227| |资产总计(百万元)|419,437|373,847|359,157|354,586|356,765| |流动负债合计(百万元)|221,183|198,716|183,055|177,283|178,280| |非流动负债合计(百万元)|81,950|58,230|57,339|56,452|55,563| |负债合计(百万元)|303,133|256,946|240,394|233,734|233,844| |股东权益合计(百万元)|116,305|116,901|118,763|120,852|122,921| |负债和股东权益总计(百万元)|419,437|373,847|359,157|354,586|356,765|[7] 利润表 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|120,035|98,008|81,979|69,944|66,634| |营业成本(百万元)|95,239|80,948|67,609|57,498|54,757| |销售费用(百万元)|2,830|2,974|2,858|2,788|3,117| |管理费用(百万元)|5,054|4,605|4,286|3,878|3,897| |财务费用(百万元)|846|1,124|2,744|2,008|1,323| |资产减值损失(百万元)|4,726|3,366|1,862|1,747|1,576| |公允价值变动收益(百万元)|1,314|395|395|395|395| |投资净收益(百万元)|3,980|1,956|1,559|1,296|1,276| |营业利润(百万元)|12,966|5,933|3,457|2,792|2,760| |利润总额(百万元)|13,085|6,069|3,463|2,879|2,836| |所得税(百万元)|3,902|2,874|866|720|709| |净利润(百万元)|9,184|3,195|2,598|2,160|2,127| |少数股东损益(百万元)|3,069|2,307|1,896|1,576|1,553| |归属于母公司净利润(百万元)|6,115|888|701|583|574| |每股收益（元）|1.35|0.20|0.16|0.13|0.13|[7] 现金流量表 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |经营活动现金流(百万元)|19,907|2,193|20,278|38,180|17,025| |投资活动现金流(百万元)| - 2,407|3,316| - 1,949| - 3,207| - 3,384| |筹资活动现金流(百万元)| - 27,744| - 31,215| - 3,801| - 2,441| - 2,326| |现金净增加额(百万元)| - 10,160| - 25,688|14,528|32,532|11,316|[7] 主要财务比率 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力 - 营业收入同比增长(%)|21.3%|-18.4%|-16.4%|-14.7%|-4.7%| |成长能力 - 营业利润同比增长(%)|-19.2%|-54.2%|-41.7%|-19.2%|-1.2%| |成长能力 - 归属于母公司净利润同比增长(%)|-35.0%|-85.5%|-21.0%|-16.9%|-1.5%| |获利能力 - 毛利率(%)|20.7%|17.4%|17.5%|17.8%|17.8%| |获利能力 - 净利率(%)|5.1%|0.9%|0.9%|0.8%|0.9%| |获利能力 - ROE(%)|9.5%|1.4%|1.1%|0.9%|0.9%| |获利能力 - ROIC(%)|4.1%|1.7%|2.2%|1.7%|1.4%| |偿债能力 - 资产负债率(%)|72.3%|68.7%|66.9%|65.9%|65.5%| |偿债能力 - 净负债率(%)|53.3%|53.8%|39.9%|12.0%|1.8%| |偿债能力 - 流动比率|1.42|1.37|1.38|1.38|1.35| |偿债能力 - 速动比率|0.71|0.67|0.84|0.96|0.99| |营运能力 - 应收账款周转率|104.4|61.9|54.5|54.6|57.3| |营运能力 - 存货周转率|0.5|0.5|0.6|0.7|0.8| |营运能力 - 总资产周转率|0.3|0.2|0.2|0.2|0.2| |每股指标 - 每股收益（元）|1.35|0.20|0.16|0.13|0.13| |每股指标 - 每股经营现金流（元）|4.41|0.49|4.49|8.46|3.77| |每股指标 - 每股净资产（元）|14.45|14.41|14.40|14.52|14.63| |估值比率 - 市盈率|2.4|16.3|20.7|24.9|25.2| |估值比率 - 市净率|0.2|0.2|0.2|0.2|0.2| |估值比率 - EV/EBITDA|3.3|6.6|7.2|9.1|10.8| |估值比率 - EV/EBIT|3.4|6.7|7.6|9.8|11.6|[7] 可比公司估值 |公司|代码|最新价格（元）（2024/4/22）|PB(倍）2022A|PB(倍）2023E|PB(倍）2024E|每股净资产（元）2022A|每股净资产（元）2023E|每股净资产（元）2024E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |万科A|000002.SZ|6.70|0.33|0.32|0.30|20.34|21.02|22.19| |融创中国|1918.HK|0.85|0.11|0.16|0.12|7.44|5.33|7.11| |龙湖集团|0960.HK|8.25|0.39|0.51|0.35|21.32|16.19|23.58| |美的置业|3990.HK|3.23|0.18|0.28|0.18|17.65|11.53|17.94| |绿城中国|3900.HK|4.56|0.32|0.51|0.31|14.28|8.95|14.72| |最大值| - | - |0.39|0.51|0.35| - | - | - | |最小值| - | - |0.11|0.16|0.12| - | - | - | |平均数| - | - |0.27|0.36|0.25| - | - | - | |调整后平均| - | - |0.28|0.37|0.26| - | - | - |[5]

投资评级 - 报告将金地集团的投资评级下调至中性评级 [1] 核心观点 - 金地集团2023年营收和净利润大幅下滑，营业总收入981.3亿元，同比下降18.4%，归母净利润8.9亿元，同比下降85.5% [1] - 公司盈利能力显著承压，毛利率、净利率、归母净利润率分别为17.4%、3.3%、0.9%，同比分别下降3.3、4.4、4.2个百分点 [1] - 公司短期现金流承压，2023年末货币资金297.4亿元，同比下降45.4%，经营性现金净流入21.9亿元，同比下降89.0% [1] - 公司有息负债规模下降，但短期负债占比提升，2023年末有息负债919.1亿元，同比下降20.2%，短期负债占比44.4%，同比提升8.5个百分点 [1] 财务表现 - 2023年公司实现合同销售金额1536亿元，同比下降30.8%，销售面积877万平，同比下降14.0%，销售均价17509元/平，同比下降19.5% [1] - 公司2023年新增土地储备95万平，同比下降62%，拿地总金额125亿元，同比下降66%，楼面均价13158元/平，同比下降11% [1] - 2023年公司新开工面积313万平，同比下降40.0%，竣工面积1343万平，同比下降5.3% [1] - 2023年公司房地产项目结算面积486万平，同比下降21.1%，结算收入855亿元，同比下降21.7%，结算均价1.76万元/平，同比下降0.7% [1] 未来展望 - 预计2024-2026年公司营业收入分别为872/753/667亿元，同比增速分别为-11%/-14%/-12%，归母净利润分别为7.2/5.6/4.5亿元，同比增速分别为-19%/-22%/-20% [1] - 预计2024-2026年公司EPS分别为0.16/0.12/0.10元，当前股价对应的PE分别为20.1X/25.9X/32.5X [1]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [4] 报告的核心观点 - 受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向趋于审慎；债务压力临近、资金链趋紧下，公司紧抓销售回款，积极抵押优质资产换取现金流；作为老牌优质房企，公司运营效率和资源禀赋仍在，若政策宽松、市场需求企稳，有望迎来经营层面的边际改善 [8] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2023年公司实现营收981.3亿（-18.4%），归母净利润8.9亿元（-85.5%），扣非后归母净利润为亏损11亿元（去年同期为盈利57亿元），分红率10.0% [5] 事件评论 - 收入与毛利率双降，税费比例及少数股东损益占比提升拖累业绩：2023年营收981.3亿元（-18.4%），结算资源量价齐降致营收转负；归母净利润8.9亿元（-85.5%），降幅大于营收，主因综合毛利率降3.3pct至17.4%，投资净收益下滑50.8%至19.6亿元，期间费用率、所得税率、少数股东损益占比分别提升1.6pct、17.4pct、38.8pct至8.9%、47.4%、72.2%，此外资产与信用减值33.7亿元也拖累业绩；截至2023年末预收款658.1亿元（-14.3%），预收款/结算收入=0.77X，后期结算收入或承压 [6][7] - 销售规模居行业头部梯队，拿地投资更趋审慎：2023年销售额1535.5亿（-30.8%），行业排名第10，销售均价1.75万元/平（-19.5%）；资金链趋紧下拿地审慎，聚焦高能级城市，全口径拿地额125亿（-66.0%），拿地面积95万方（-61.7%），拿地均价1.32万元/平（-11.3%），金额与面积维度拿地强度分别降8.5pct、13.5pct至8.1%、10.8%；截至2023年底未结算土储4100万方（-20.9%），适销对路新库存占比下降；2023年新开工/竣工量分别为313/1343万方，同比降40.0%、5.3%，完成去年中计划目标的72%、99%；2024年计划新开工/竣工183/1074万方，新开工计划同比降48.5%，竣工计划对实际降20.0%，后期竣工结算资源承压 [7] - 降杠杆是主基调，融资成本持续下行：截至2023年底有息负债合计919.1亿元（-20.2%），降杠杆是主基调，银行借款占比75.5%，长债占比55.6%，三道红线指标居于绿档，资产负债率68.7%，剔除预收款后的资产负债率61.3%，净负债率53.2%；融资成本持续下行，2023年债务融资加权平均成本为4.36%（-0.17pct） [7] 投资建议 - 预计2024 - 2026年归母净利9.6/10.2/10.5亿，增速8.4%/5.7%/3.2%，对应PE分别为19.1/18.1/17.5X，维持“增持”评级 [8] 财务报表及预测指标 - 利润表：预计2024 - 2026年营业总收入分别为859.79亿、776.11亿、755.79亿，归母净利润分别为9.63亿、10.18亿、10.50亿等 [11] - 资产负债表：预计2024 - 2026年资产总计分别为3601.20亿、3529.28亿、3479.64亿，负债合计分别为2409.29亿、2312.56亿、2237.93亿等 [11] - 现金流量表：预计2024 - 2026年经营活动现金流净额分别为61.91亿、141.58亿、86.75亿，投资活动现金流净额分别为36.22亿、22.26亿、21.22亿，筹资活动现金流净额分别为 - 60.07亿、 - 38.52亿、 - 37.72亿等 [11] - 基本指标：预计2024 - 2026年每股收益分别为0.21元、0.23元、0.23元，市盈率分别为19.09、18.06、17.50，市净率分别为0.28、0.27、0.27等 [11]