报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

报告行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持 **“看好”** 评级 [1][3] 报告核心观点 - 房地产基本面已经历深度调整，近期中央表态出现积极转变（如《求是》杂志为房地产重磅发声），后续行业政策值得期待 [3] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [3] - 看好优质房企及商业地产，并推荐了相关标的 [3] 根据相关目录分别总结 1. 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（2026/1/17-1/23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城一手房成交同比-38.2%，较12月下降13个百分点 [3][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比-9.6%，较12月上升17个百分点 [3][13] - **新房库存与去化**：上周15城合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][24]。截至上周末（2026/1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比-0.5% [3][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比+0.52个月 [3][24] 2. 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：《求是》杂志连续发文强调推进城市更新的重要性，并指出需破解理念、规划、资金及运营等4个重点问题 [3][31][32]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][31] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据：房地产开发投资82,788亿元（同比-17.2%）；新建商品房销售面积88,101万平方米（同比-8.7%）；新建商品房销售额83,937亿元（同比-12.6%） [3][31] - **地方政策（因城施策）**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][31]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][31]。多地（如吉林）优化公积金贷款政策，支持住房需求 [38] 3. 重点公司公告总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度预计归母净利润公告：建发股份-100至-52亿元；金地集团-135至-111亿元；保利发展10.3亿元 [3][40] - **融资与担保**：华润置地发行20亿元公司债（票面利率1.99%）；中国海外发展发行15亿元（3年/1.8%）和10亿元（5年/2.1%）公司债；招商蛇口拟为子公司提供5亿元贷款担保 [3][40][42] - **其他动态**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已支付该债券当期利息（票面利率3.98%） [3][40][42] - **股份回购**：贝壳-W在1月16日-22日期间共耗资约1600万美元回购股份约220万股 [43][45]。绿城服务于1月15日耗资约291万港币回购65.2万股 [43][45] 4. 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益为5.83%，在31个板块中排名第6位 [3][46]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [46][49]。当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.5/17.8倍 [3][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300收益为1.93% [3][51]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [51][56]。当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1/11.8倍 [3][58]

报告行业投资评级 * 报告未提供明确的行业投资评级 [1][4] 报告核心观点 * 监测期内，房地产企业拿地与融资活动保持活跃，但土地市场以底价成交为主，市场表现分化 [4] * 土地市场：重点监测企业在一周内共获取土地30宗，总成交金额为145.0亿元，其中核心城市优质地块与地方城投平台托底拿地现象并存 [4][5] * 融资市场：品牌房企一周内完成4笔主要融资，总金额达84.4亿元，融资渠道以中期票据和公司债为主，发行利率处于较低水平 [4][12] * 企业战略：头部房企寻求战略合作，以在项目开发、代建等领域实现优势互补与协同发展 [18] 土地储备 * **总体情况**：近期重点监测企业共拿地30宗，总成交金额为145.0亿元 [4][5] * **上海市场**：2025年第十批拟出让住宅用地开拍，仅推出2宗涉宅地，均以底价成交，总收金45.7亿元 [8] * 越秀地产以25.61亿元底价竞得浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，成交楼面价3.80万元/平方米，溢价率0% [8] * 上海紫竹高新区（集团）有限公司等联合体以底价竞得闵行区MHP0-1005单元组合地块，总成交价20.09亿元，楼面价约3.34万元/平方米 [8] * **其他城市典型交易**： * 湖州德清县一宗宅地由德清县交通工程建设有限公司以3.23亿元底价竞得，楼面价5954元/平方米 [9] * 大连马栏啤酒厂地块由保利与金地联合体以7.37亿元底价摘得，综合楼面价7454元/平方米，该地块历经流拍后调整规划为低密度住宅 [10] * 温州龙湾区一宗宅地由永嘉中楠江心居置业有限公司以4.03亿元底价竞得，楼面价12582元/平方米 [11] * **市场特征**：监测期内成交地块普遍为底价成交，拿地主体除全国性房企外，地方城投及国有企业占比较高，成交楼面价因城市能级和地段差异显著，从山西省忻州市的1757元/平方米到上海市的36920元/平方米不等 [5][6][7] 投资融资 * **总体情况**：近期重点监测的品牌房企共完成融资4笔，融资总金额为84.4亿元 [4][12] * **新津新城发展集团**：成功发行2025年度第二期中期票据，金额4.4亿元，期限5年，发行利率为2.7% [12][13][14] * **联发集团**：发行2025年度第五期绿色中期票据，金额2.5亿元，期限为3+3年，发行利率为2.6% [12][15] * **信达地产**：2025年面向专业投资者非公开发行金额57.5亿元的公司债券已获通过 [12][16] * **上海建工**：成功发行2026年度第一期中期票据，金额20亿元，期限为5+N年，发行利率为2.90%，募集资金用于偿还有息债务 [12][17] 企业动态 * **中海与新鸿基战略合作**：中国海外发展与新鸿基地产签署战略合作协议，计划在地产开发投资及运营、项目代建等领域开展深度合作，并建立高层定期会晤机制 [18]

文章核心观点 - 一夜之间，A股市场有65家公司集中发布亏损预告，其中部分行业龙头公司巨额亏损，另有公司面临退市风险，这反映了上市公司可能存在的“财务大洗澡”行为，即在业绩不佳的年份一次性计提大量减值，为未来业绩增长制造低基数，同时警示投资者需关注公司基本面，远离问题股[1][20][21] 地产行业公司巨额亏损 - 红星美凯龙、金地集团、建发股份三家地产相关公司预告巨额亏损，亏损上限分别为225亿元、135亿元和100亿元，三家合计亏损额巨大[3][4] - 亏损主要原因为对地皮、商场等资产计提减值或公允价值变动，反映了资产泡沫破裂[8] - 建发股份除自身地产子公司利润下滑外，还因与美凯龙的交易而承受额外损失[8] 其他行业公司异常亏损 - 白银有色在2025年大宗商品牛市中，预告亏损4.5亿元至6.75亿元，为公司十余年来首次亏损，亏损原因为合同纠纷及金融衍生品亏损[12] - 航天机电预告亏损近6亿元，亏损原因包括光伏产能过剩、汽车配件业务不佳及铝价上涨等多重因素[14] 公司退市风险 - ST熊猫、*ST岩石、ST长药三家公司面临退市风险[14] - ST熊猫和*ST岩石被会计师出具“非标意见”[16] - ST长药因年报造假被监管罚款1000万元，并直接停牌[16] 对“财务大洗澡”现象的解读 - 多家公司选择在同一时间集中披露巨额亏损，可能是一种“财务大洗澡”行为[17] - 该行为利用会计准则，将历史积累的坏账、高估资产等问题一次性处理，使当期业绩“烂到底”[20] - 目的之一是为来年制造极低的业绩基数，从而轻易实现同比增长率“暴增”[20] - 目的之二是为了应对监管规则，避免因连续亏损或造假而触发退市条件[20] - 这种行为本质上是将过去的经营风险转嫁给当前股东，透支投资者信任[21]

2026年第一次临时股东会 - 会议于2026年1月23日在深圳金地中心召开，以现场与网络投票相结合的方式进行表决 [4] - 会议审议并通过了关于补选公司第十届董事会董事的议案 [4] - 会议召集、召开及表决程序符合相关法律法规及公司章程规定，由北京市中伦（深圳）律师事务所律师见证并出具了合法有效的结论意见 [2][5] 2025年度业绩预告 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为-1,110,000万元到-1,350,000万元，扣除非经常性损益后的净利润为-1,000,000万元到-1,240,000万元 [8][10] - 业绩预亏主要原因为销售规模下降导致可结转面积减少、营业收入下滑，以及计提存货跌价准备和信用损失准备 [14] - 上年同期（2024年）归属于母公司所有者的净利润为-611,508万元，扣非后净利润为-438,696万元 [13] 公司经营状况与未来展望 - 2025年公司坚持稳健经营，全力推动销售去化与存量资产盘活，并按时足额兑付了公开市场到期债务 [17] - 2026年公司计划深耕开发主业，打造符合“好房子”标准的产品，并推动代建、物业服务、持有型资产经营等多元业态协同发展 [17] - 公司将持续深化精益管理，聚力提质增效，致力于为股东创造长期价值 [17]

公司业绩预告 - 金地集团发布2025年度业绩预告，预计年度净亏损111亿至135亿元人民币 [1] - 公司预计扣除非经常性损益后的净亏损为100亿至124亿元人民币 [1]

公司2025年业绩预告 - 预计2025年归属于母公司所有者的净利润为-111亿元到-135亿元 [1] - 预计2025年归属于母公司所有者的扣除非经常性净利润为-100亿元到-124亿元 [1] 业绩亏损主要原因 - 公司销售规模下降导致可结转面积较上年减少，营业收入较上年下滑 [1] - 为适应市场变化并加大去化力度，部分项目存货可变现净值低于成本 [1] - 基于谨慎性原则，公司计提了存货跌价准备和信用损失准备 [1] 公司2026年发展战略 - 公司将积极把握行业发展规律与转型机遇，主动适应市场变化 [1] - 深耕开发主业，致力于打造符合“好房子”标准的产品 [1] - 坚持轻重并举，推动代建、物业服务、持有型资产经营等多元业态协同发展 [1] - 持续深化精益管理，聚力提质增效，致力于为股东创造长期价值 [1]

会议信息 - 公司董事会于2026年1月8日公告股东会会议通知[7] - 现场会议于2026年1月23日9:30召开，网络投票时间为当日9:15 - 15:00[8] 参会情况 - 出席现场会议股东及代理人6名，代表股份724,337股，占比0.0160%[10] - 网络投票股东984名，代表股份1,778,536,271股，占比39.3954%[11] - 现场及网络表决股东共990名，代表股份1,779,260,608股，占比39.4114%[11] 议案表决 - 《关于补选董事议案》，1,767,012,949股同意，9,633,809股反对，2,613,850股弃权[13] - 同意股数占出席本次股东会股东所持有效表决权股份总数的99.3116%[13]

会议信息 - 2026年第一次临时股东会于1月23日在深圳金地中心32层召开[2] - 出席会议股东990人，所持表决权股份总数1779260608股，占比39.4114%[2] 人员情况 - 公司在任董事10人，列席9人，董事徐倩因公务未列席[5] 议案结果 - 补选公司第十届董事会董事议案获通过，A股股东同意票数1767012949，占比99.3116%[6] - 5%以下股东同意票数435816155，占比97.2665%[6]

公司业绩预告 - 金地集团预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为-111亿元到-135亿元 [1] - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-100亿元到-124亿元 [1] 业绩预亏主要原因 - 公司近年销售规模下降 导致2025年可结转面积较上年减少 营业收入较上年下滑 [1] - 公司根据市场情况动态调整经营及销售策略 加大去化力度 使得部分项目存货可变现净值低于成本 [1] - 基于谨慎性原则 公司计提了存货跌价准备和信用损失准备 [1]