报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）34个重点城市新房合计成交158.6万平米，环比下降45% [3][4] - 其中，一二线城市成交146.8万平米，环比下降46%；三四线城市成交11.8万平米，环比下降34% [3][4] - 11月（截至11月7日）34城一手房成交同比-47%，较10月下降20个百分点 [3][5] - 年初至今累计成交1.03亿平米，同比下降14% [5] 二手房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）13个重点城市二手房合计成交98.8万平米，环比下降15% [3][12] - 11月（截至11月7日）累计成交同比-30%，较10月下降8个百分点 [3][12] - 年初至今累计成交5011.9万平米，同比上升1.4% [12] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘82万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.78倍 [3][20] - 最近三个月（2025年8月-10月）成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][20] - 截至上周末（2025年11月7日）15城合计住宅可售面积为8950.3万平米，环比上升0.2% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比上升0.01个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 宏观层面：国家发改委等五部门发布全域数字化转型行动计划，推动智慧城市建设与物业数字化转型 [3][29] - 因城施策：福州将房企信用等级与预售资金监管比例挂钩；苏州工业园区推出最高100%的契税补贴政策；厦门全面放宽落户门槛；深圳放宽非居住房屋改建保障性租赁住房条件 [3][29] - 公积金政策：湖北推出代际互助公积金政策，购买“好房子”项目公积金贷款额度上浮20% [3][29] - 土地市场：南京23.5亿元出让2宗宅地；杭州滨江区宅地17.3亿元成交 [3][29] 物管行业政策 - 宏观层面：中纪委等多部门联合整治物业侵占公共收益，要求物业费预收不超6个月、公共收益单独公示 [3][33] - 因城施策：山西推进智慧物业与城市更新融合；武汉修订物业管理条例，简化业委会流程 [3][33] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：保利发展211.2亿元（-50.1%）；招商蛇口153.7亿元（-31%）；龙湖集团50.0亿元（-55%）；中国海外发展186.6亿元（-55.1%）；越秀地产122.9亿元（-8%） [3][36] - 1-10月累计销售：保利发展2228.5亿元（-21.5%）；招商蛇口1560.7亿元（-7%）；龙湖集团557.5亿元（-34%）；中国海外发展1891.7亿元（-21.3%）；越秀地产921.0亿元（+1.2%） [3][36] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于11月3日-5日共耗资约2400万美元回购股份约442万股 [40] - 绿城服务于11月3日-7日共耗资约454万港币回购股份约101万股 [40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为-1.05%，在31个板块中排名第24位 [3][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.6/19.8倍 [3] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均上涨0.31%，相对收益为-0.51%，表现弱于大市 [3][47] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [3] 投资分析意见 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [3] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W；物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

**行业与公司** * 行业为中国房地产行业 公司为中国的房地产开发商 特别是拥有大量投资性房地产（如购物中心 租赁住房 办公楼等）的公司[2][12] * 核心关注点为中国房地产投资信托基金（C-REITs）市场的发展及其对开发商的影响[2][4] **核心观点与论据** **行业转型驱动因素** * 中国房地产行业正经历从新建住房开发向投资性房地产运营的转型 原因包括住房需求减弱 监管重置导致开发回报率下降以及同质化业务策略限制了开发利润上行空间[12][13][21][24] * 人口结构挑战导致中国年度城镇住房需求从2016-2021年的1800-2000万套 软化为2024-2030年的1500-1700万套 其中商品住房从1700-1800万套降至1300-1400万套[13] * 住房市场正从一级市场主导转向二级市场主导 预计到2035年 一级新房年销量将降至约600万套（2023年为880万套） 二级房年销量将增至800-900万套 占比约60%（2023年约40%）[14] * 监管收紧（如“三条红线”）降低了开发业务的规模和股本回报率吸引力 促使开发商调整策略[21][23] **C-REITs的发展与潜力** * 自2021年6月首批9只公募C-REITs上市以来 市场快速发展 截至2025年9月 已有75只公募C-REITs上市 总发行价值约2000亿元人民币 市值约2200亿元人民币 较首发时增长6-8倍[50] * 政策支持加速了C-REITs的发行 资产范围和发起人背景不断扩大 自2025年第三季度以来 增量政策顺风尤为明显[4][42] * C-REITs具有稳定回报（法规要求上市后前三年净现金分派率不低于评估净值4.0% 且每年至少将90%的可供分配金额进行分配）和与股市低相关性（与MSCI中国指数 CSI 300指数和上证综指的相关性分别为0.35 0.38和0.49）的特点 使其可能成为未来10-20年的重要资产类别[4][99] * C-REITs长期总市值潜力约1万亿美元 是目前市值（约310亿美元）的30倍以上 相当于中国2024年GDP的5.4% 或当前股市总市值的5%[4][75][76] * 与发达市场相比 C-REITs市值占GDP比重仅为0.15%（2024年） 远低于发达市场平均水平（6.7%） 表明巨大增长空间[76][78] **开发商参与C-REITs的机会与挑战** * 开发商拥有庞大的租赁资产组合但参与C-REITs发行的比例较低（截至2025年9月 开发商发起的REITs仅占C-REITs总发行价值的13%） 这为通过资产剥离释放价值提供了机会[5][127] * 通过将成熟投资性房地产注入REITs 开发商可以解锁资产价值 优化盈利质量 增强股息可持续性 并利用回收资本去杠杆[5] * 开发商向租赁模式转型面临挑战 包括租赁业务资产重 资产周转慢拖累ROE 资产价值解锁渠道有限 以及对私营开发商而言高利率侵蚀盈利能力[29][30] * 投资逻辑将从过去的高增长高周转 转向更平衡的增长 股息可见性将成为新的投资重点[31][34] **关键受益者分析** * 短期受益者：华润置地（1109 HK）因拥有大量且抵押率低的购物中心 受益最大 其次为新城控股（601155 SS）和龙湖集团（0960 HK）[6][132] * 中期受益者：若C-REITs资产范围扩大（如涵盖租赁公寓 办公楼 酒店） 中国海外发展（0688 HK） 招商蛇口（001979 SZ） 万科（2202 HK） 保利发展（600048 SS） 金地集团（600383 SS）和中国金茂（0817 HK）也可能受益[6][139][140] * 对主要商场运营商的深度分析显示 华润置地 龙湖集团和新城控股分别有23个 11个和25个购物中心可能在中期剥离至C-REITs 预计以4.0%分派率注入可分别实现约23% 31%和36%的价值增值 并回收约316亿 186亿和204亿元人民币的资本（按持股比例计算）[147][150][151] **参与途径与未来展望** * 由于C-REITs当前市值小（占股市总市值0.15%） 交易量低（平均日交易额760万元人民币） 机构投资者直接投资的规模受限 通过上市开发商参与是未来3-5年更实用的方式[119][120] * 长期来看 随着C-REITs市场成熟（通过多次增发扩大市值 离岸和零售投资者参与度提高带来更好流动性） 投资重心可能转向具有稳定股息收益的REITs本身[121][35] * 关键监测信号包括：REITs发行的常规化（尤其对私营开发商） 商业资产范围的进一步扩大 对发起人持股比例/期限限制的放宽 回收资本使用限制的放松 以及零售/离岸投资者参与度的提高[7] **其他重要内容** * 截至2025年10月 C-REITs自2021年6月上市以来的年化复合总回报率为5.7% 跑赢MSCI中国指数（-2.4%）和CSI 300指数（0.3%） 2025年前10个月总回报率达15%[98][107] * C-REITs的平均交易收益率已压缩至4.4%（2025年10月） 较IPO收益率下降184个基点 价格平均上涨10%[52] * C-REITs目前主要为基础设施工资产（按市值计占72%） 商业地产相关REITs（如购物中心）占19%[51][63]

三角防务与西门子能源合作 - 公司与西门子能源签署《燃机项目开发协议》及《框架订单协议》[1] - 开发协议旨在使公司获得为西门子能源供应特定物项的资格[1] - 框架订单协议要求公司按采购订单等文件交付产品及工装并确保质量[1] - 公司主营业务为航空、航天、船舶等行业锻件产品[1] 金地集团10月销售数据 - 10月实现签约面积18.4万平方米，同比下降53.30%[2] - 10月实现签约金额19.2亿元，同比下降65.78%[2] - 1-10月累计签约面积197.6万平方米，同比下降50.45%[2] - 1-10月累计签约金额261.0亿元，同比下降55.33%[2] - 公司主营业务为房地产开发与销售等[2] 股东减持公告汇总 - 晨光新材股东江苏皓景博瑞园林绿化工程有限公司拟减持不超过300万股，占总股本比例不超0.96%[3] - 三江购物第二大股东杭州阿里巴巴泽泰信息技术有限公司拟减持不超过1643.04万股，占总股本3%[4][5] - 安必平股东诸暨高特佳及其一致行动人拟合计减持不超过93.57万股，占总股本比例不超过1.00%[6] - 闻泰科技股东无锡国联集成电路投资中心（有限合伙）拟减持不超过3733.91万股，占公司总股本3%[11] - 可川科技控股股东、实际控制人之一施惠庆拟减持不超过563.69万股，占公司总股本3%[12][13] - 凯美特气3名股东拟合计减持不超过2086.04万股，占公司总股本3%[16][17] - 舒泰神股东香塘集团有限公司拟减持不超过477.77万股，占总股本1%[20][21] - 楚江新材董事、高管及股东拟合计减持不超过200万股，占剔除回购专户后总股本的0.13%[22][23] - 翰博高新董事兼副总经理及特定股东拟合计减持不超过21.68万股，占总股本约0.12%[24] - 祖名股份实际控制人拟减持不超过374.34万股占总股本3%，股东沈勇拟减持不超过124.78万股占总股本1%[25][26] 温氏股份10月销售数据 - 10月销售肉鸡12833.45万只，收入36.33亿元，毛鸡销售均价13.33元/公斤[8] - 肉鸡销量环比增4.66%，同比增8.01%；收入环比增4.91%，同比增9.96%；均价环比降1.48%，同比持平[8] - 10月销售生猪389.28万头，收入50.48亿元，毛猪销售均价11.57元/公斤[8] - 生猪销量环比增17.07%，同比增45.69%；收入环比增1.47%，同比降13.15%；均价环比降12.22%，同比降34.41%[8] - 公司主营业务是肉鸡、肉猪的养殖和销售[9] 公司资本运作与控制权变更 - 东峰集团证券简称自2025年11月11日起由"东峰集团"变更为"衢州东峰"，证券代码不变[10] - 豪能股份拟发行可转债募资总规模不超过18亿元，用于智能制造核心零部件项目（二期）和补充流动资金等[14] - 民德电子拟以1480万元价格转让控股子公司深圳市君安宏图技术有限公司51%股权，交易完成后不再纳入合并报表[15][16] - 申科股份原控股股东等转让公司41.89%股份完成过户，新控股股东深圳汇理持股比例达51.60%，实际控制人变更[16] - 西菱动力拟以现金方式收购纬湃汽车电子（上海）有限公司100%股权，标的公司主营涡轮增压器[18][19] - 苏常柴A全资子公司拟出资3000万元，与控股股东等共同发起设立总规模7000万元的股权投资基金，重点投资高端制造等战略性新兴产业[26][27] 财通证券利润分配 - 公司2025年前三季度利润分配拟向全体股东每10股派发现金红利0.6元（含税）[24] - 以总股本46.03亿股为基数，共派发现金红利2.76亿元[24] - 公司主营业务是财富管理、投资银行等业务[24]

政策动态 - 湖南平江县出台新规 要求新出让土地上的商品房项目在竣工验收后方可启动销售 成为湖南省内首个全面推行现房销售的县城 [1] 公司债务与重组 - 融创中国约96亿美元境外债务重组方案获得香港高等法院批准 重组计划条件均已达成 [2] - 北京城建集团发行总额15亿元的中期票据 票面利率2.49% 将于2025年11月15日付息 [5] 月度销售业绩 - 正荣地产10月合约销售金额为4.52亿元 销售建筑面积3.22万平方米 平均售价约1.4万元/平方米 [3] - 金地集团10月签约金额19.2亿元 同比下降65.78% 签约面积18.4万平方米 同比下降53.3% [4]

政策动态 - 湖南平江县出台措施，规定新出让土地上的新建商品房项目需在竣工验收后方可启动销售，成为湖南省首个全面推行现房销售的县城 [1] 公司债务重组 - 融创中国约96亿美元的境外债务重组计划已获得香港高等法院批准，重组计划条件均已达成 [2] 月度销售业绩 - 正荣地产10月合约销售金额为4.52亿元，销售建筑面积为3.22万平方米，平均售价约为1.4万元/平方米 [3] - 金地集团10月签约金额为19.2亿元，同比下降65.78%，签约面积为18.4万平方米，同比下降53.3% [4] 公司融资与偿债 - 北京城建2024年度第四期中期票据发行总额为15亿元，票面利率为2.49%，付息日定于2025年11月15日 [5]

热点公司风险提示 - 安泰集团股价偏离公司基本面 存在市场情绪过热和非理性炒作风险 [1] 项目投资公告 - 华尔泰拟投资建设二氧化碳综合利用年产12万吨氨基树脂项目 [1] - 泸州老窖拟投资建设泸州老窖历史文化产业园暨四川中国白酒博物馆项目 [1] 重大合同签署 - 中岩大地签署建筑工程施工合同 [1] - 重庆建工市政一公司签署开州至梁平高速公路施工合同 [1] 股权收购活动 - 大地海洋拟收购威立雅杭州100%股权 [1] - 西菱动力拟收购纬湃汽车100%股权 [1] - 纽威股份拟以1.39亿元收购东吴机械40%股权 [1] 股份回购计划 - 贵州茅台拟斥资15亿元-30亿元回购公司股份 [2] 经营数据披露 - 金地集团1-10月累计实现签约金额261.0亿元 同比下降55.33% [2] - 宁波港10月份预计完成货物吞吐量9960万吨 同比增长5.3% [2] 股东股份变动 - 新疆交建特变电工集团拟减持不超过2.88%股份 [2] - 金杯电工总裁周祖勤拟减持不超过1.4988%股份 [2] - 凯美特气财信资产及一致行动人拟减持不超过3%股份 [3] - 华兰股份控股股东华兰机电拟增持3000万元-6000万元公司股票 [3] 其他重大事项 - 豪能股份拟发行可转债募资不超过18亿元 用于智能制造核心零部件项目 [3] - *ST东易产业投资人拟无偿捐赠和林格尔智算中心 该项目尚未建成投产 [3]

公司2025年10月销售表现 - 2025年10月公司签约面积18.4万平方米，同比下降53.30% [1] - 2025年10月公司签约金额19.2亿元，同比下降65.78% [1] 公司2025年1-10月累计销售表现 - 2025年1-10月公司累计签约面积197.6万平方米，同比下降50.45% [1] - 2025年1-10月公司累计签约金额261.0亿元，同比下降55.33% [1]

股份收购 - 恒源煤电拟以4.4亿元收购张掖市宏能煤业和张掖市宏能昌盛能源100%股权 并承接标的公司11.37亿元债权 [1] - 纽威股份拟以自有资金1.39亿元收购控股子公司东吴机械40%股权 交易完成后将持有东吴机械100%股权 [2] 业绩披露 - 金地集团2025年10月签约面积18.4万平方米 同比下降53.30% 签约金额19.2亿元 同比下降65.78% [3] - 牧原股份2025年10月销售商品猪707.6万头 同比增长13.17% 但销售均价11.55元/公斤同比下降32.73% 导致销售收入103.31亿元同比下降22.28% [4] - 宁波港2025年10月预计完成集装箱吞吐量456万标准箱 同比增长12.4% 货物吞吐量9960万吨 同比增长5.3% [5] 股东增减持 - 安凯客车股东安徽省投资集团控股有限公司持股6.37% 计划减持不超过939.51万股 即不超过公司总股本的1% [6] - 凯美特气股东财信资产及一致行动人计划合计减持不超过2086.04万股 不超过公司总股本的3% [7] - 华兰股份控股股东华兰机电计划增持金额不低于3000万元且不超过6000万元 累计增持股份不超过公司总股本的2% [8] 公司风险事项 - 航天宏图被暂停军队采购资格3年 时间自2024年7月6日至2027年7月6日 原因为在便携式无人机系列项目采购活动中涉嫌违规 [9] - 卫宁健康实际控制人周炜被判处有期徒刑一年六个月并处罚金20万元 其全资子公司深圳卫宁中天被判处罚金80万元 目前为一审判决已提起上诉 [10] - 振华股份在股票交易异常波动期间 公司董事陈前炎减持4.1万股 董事石大学减持1.8万股公司股票 [11]

公司销售表现 - 10月实现签约金额19.2亿元 [1] - 10月签约金额同比下降65.78% [1] - 10月实现签约面积18.4万平方米 [1] - 10月签约面积同比下降53.3% [1]

品大事 - 嘉元科技与宁德时代签订合作框架协议 双方将扩大业务合作深度和广度 宁德时代将嘉元科技作为铜箔产品优选供应商 双方将在新型电池用负极集流体材料供应、研发、生产等方面全方位合作[3] - 北自科技发行股份及支付现金购买苏州穗柯智能科技100%股权并募集配套资金的申请获上海证券交易所受理[4] - 恒源煤电拟使用自有资金4.3986亿元收购宏能煤业和昌盛能源100%股权 同时承接其对标的公司的债权11.37亿元 收购完成后或增加公司资源储量[6] - 泸州老窖董事会审议通过投资建设泸州老窖历史文化产业园暨四川中国白酒博物馆项目 项目总投资约14.78亿元 建设工期约数月[9] - 航天宏图被军采网决定暂停参加全军物资工程服务采购活动资格3年 暂停期为2024年7月6日至2027年7月6日 原因为公司在便携式无人机系列项目采购活动中涉嫌违规[10][11] - 三角防务与西门子能源公司签署燃机项目开发协议及框架订单协议 协议有助于公司拓展国际市场业务 提升市场地位和竞争优势[12] 观业绩 - 正虹科技2025年10月销售生猪0.40万头 销售收入432.06万元 环比分别减少50.47%和58.93% 同比分别减少54.19%和52.80% 2025年1-10月累计销售生猪10.82万头 累计销售收入1.47亿元 同比分别增加56.63%和22.95%[14] - *ST天山2025年10月销售活畜1367头 销售收入1334.84万元 环比分别增长364.97%和365.64% 同比分别增长354.15%和242.54%[15] - 金地集团2025年10月实现签约面积18.4万平方米 同比降53.30% 签约金额19.2亿元 同比降65.78% 1-10月累计签约面积197.6万平方米 同比降50.45% 累计签约金额261.0亿元 同比降55.33%[16] - 牧原股份2025年10月份销售商品猪707.6万头 同比变动13.17% 商品猪销售均价11.55元/公斤 同比变动-32.73% 商品猪销售收入103.31亿元 同比变动-22.28%[17] - 金龙汽车2025年10月客车生产量4608辆 同比降1.26% 本年累计40785辆 同比增6.52% 销售量4121辆 同比降14.71% 本年累计38983辆 同比增3.23%[18] - 温氏股份2025年10月销售肉鸡1.28亿只 收入36.33亿元 毛鸡销售均价13.33元/公斤 环比变动分别为4.66%、4.91%、-1.48% 同比变动分别为8.01%、9.96%、0.00% 当月销售白羽鸡苗1538.74万只 当年累计销售白羽鸡苗1.39亿只[19] 增减持 - 永吉股份于2025年11月5日首次回购股份53.68万股 占公司总股本0.1278% 回购总金额508.56万元 回购股份将全部用于注销并减少注册资本[21] - 天正电气实控人高天乐及其一致行动人高啸于2025年11月5日减持公司股份合计652.4万股 减持比例1.29% 实控人及其一致行动人合计持股比例由41.84%降至40.55%[22] - 华兰股份控股股东华兰机电拟自2025年11月6日至2026年5月5日增持公司股份 增持金额不低于3000万元且不超过6000万元 累计增持比例不超过公司已发行股份总数的2.00%[23] - 翔腾新材股东祥禾涌原等四家股东提前终止减持计划 合计减持200.10万股 占总股本2.91%[24] - 安必平四名股东计划自2025年11月28日起至2026年2月27日止合计减持公司股份不超过93.57万股 即不超过公司总股本的1%[25] - 今世缘控股股东今世缘集团自2024年12月31日起12个月内累计增持1248.27万股 占公司股份总数1.0012% 增持总金额5.3997亿元 增持后持股比例升至46.0003%[26] - 三江购物股东阿里泽泰计划减持公司股份不超过1643.04万股 即不超过公司总股本的3%[27]