股东大会时间 - 2024年年度股东大会召开时间为2025年6月30日9点30分[3] - 网络投票起止时间为2025年6月30日[5] 会议地点 - 现场会议召开地点为深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心32层[3] 投票时间 - 通过交易系统投票平台投票时间为9:15 - 9:25、9:30 - 11:30、13:00 - 15:00[6] - 通过互联网投票平台投票时间为9:15 - 15:00[6] 议案情况 - 议案已分别于2025年3月25日、2025年6月10日披露[10] - 特别决议议案为9、10、11号议案[11] - 对中小投资者单独计票的议案为4、5、7、8号议案[11] 其他时间 - 股权登记日为2025年6月24日[15] - 会议登记时间为2025年6月25日 - 6月27日工作日9:00 - 17:00[19] 联系信息 - 联系电话为0755 - 82039509[21]

会议情况 - 2025年6月9日召开第十届董事会第十次会议，董事长徐家俊主持[1] - 应到董事11人，实到11人，表决符合规定[1] 议案结果 - 五项修订议案获全票通过，将提交2024年年度股东大会审议[1][3] - 《关于集团总部组织架构调整的议案》等两议案全票通过[2] 信息披露 - 制度文件及股东大会通知于6月9日披露于上交所网站[4] - 公告发布时间为2025年6月10日[6]

行业核心观点 - 代建行业已从"蓝海"进入"红海"阶段，增速放缓至13%（2024年）且竞争加剧，头部企业格局趋于稳定[3][5][6] - 行业面临三大矛盾：高质量发展与价格竞争、超额收益承诺与利润收窄、轻资产模式下的信任危机[11] - 未来将呈现"强者恒强"+"特色为王"格局，具备长期主义思维和核心竞争力的企业才能构筑护城河[1][37] 行业发展现状 - 2024年新拓规模达2.15亿平方米（较2020年翻倍），但增速同比下降14个百分点至13%，2025年Q1增速进一步降至5%[6] - 入局企业超100家，市场饱和导致项目获取难度加大，主要受宏观经济修复缓慢、政策不确定性（如"以购代建"）、纾困需求减少影响[7][8] - 委托方选择标准升级：从"单服务采购"转向"战略生态共建"，更看重风险共担/资源整合/超额收益能力[11] 头部企业竞争力分析 绿城管理 - 规模断层领先：商业代建占比76.19%（95.7百万平方米），一二线项目占比44%+四大城市群占比76.6%[16][17] - 标准化体系支撑品牌溢价，通过示范效应增强委托方粘性[15] 蓝城集团 - 保障房代建专家：累计签约1.36亿方/690个项目，2024年新增1570万方（占行业7.3%）[20][21] - 保障房四次迭代升级，形成"品牌+规模+产品+口碑"护城河，参与省级标准制定[22][23] - "代建+运营"创新模式：打造龙坞茶镇等文旅项目，建立"一城一品"开发范式[24] 金地管理 - 全业态覆盖：商住68%/商办12%/公建20%，政府国企客户占比72%，布局60+城市[26] - 2024年签约面积3831万方（同比+33%），聚焦高能级城市提升盈利韧性[26] 润地管理 - 政府代建龙头：2024年在管7607万方（+19%），新增1016万方，营业额11.8亿元[27] - 深耕"6+2"赛道：文体场馆/保障房等6大公建领域+商办/住宅，完成深圳湾体育中心等标杆项目[29][31] - 央企资源优势：华润集团医疗/教育/商业协同，保障房施工1915万方+管理5.6万间租赁住房[32] 行业发展趋势 - 从规模扩张转向高质量发展，需建立标准化服务框架避免价格战[38] - 专业化分工实现多方共赢，头部企业应探索细分领域护城河与复合模式[36][37] - 长期主义是关键：通过全周期价值共创绑定客户，而非单纯追求规模[37]

行业趋势与政策背景 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，受益于金融政策落实和专项债收储推进，土拍热度、房价、库存去化等指标持续向好，行业供求关系进一步改善[3] - 政府工作报告首次提出"好房子"概念，《住宅项目规范》正式施行，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[3] - 新一代高品质住宅逐渐成为新增供应主力，满足改善需求，推动企业产品力精研[3] 房企产品测评体系 - 测评工作贯穿全年，2025上半年分为"高端、轻奢、品质"三档，新增"中国好房子"综合奖及单项奖[13] - 围绕六大维度评价体系：单元平面及立面设计、户型居住、室内精装、归家路径、社区空间、项目奖项[13] - 60个入围项目将经过专家评审（线下会议）和网络投票环节，最终于6月下旬发布获奖名单[13][14] 入围项目特征 - 覆盖全国多个城市，包括广州、上海、北京、武汉、成都等，项目类型均为居住类且首次开盘在2024年11月15日后[5][6][7][8][9][10] - 头部房企表现突出：保利发展（7个项目）、招商蛇口（6个项目）、越秀地产（5个项目）、绿城中国（4个项目）[5][7][8][9][10] - 联合开发模式常见，如"华发统建·锦宸院"（华发股份+锦江统建）、"建发金茂·观宸"（建发房产+金地集团）[5][7] 产品力升级方向 - 行业竞争核心转向"卷产品、竞品质"，房企通过增加配置、优化四代宅、应用AI科技提升智慧住宅水平[14] - "全维实景"示范区系统性呈现未来生活场景，覆盖全生命周期的住宅产品力成为长期追求[14] - 测评体系覆盖设计落地（十大作品）、交付阶段（十大交付力作品）及综合视角（好房子测评），更全面客观[14] 行业活动与传播 - "好盘巡礼"活动展开，组织行业专家考察获奖及标杆项目，搭建产品力交流平台[14] - 公众号将陆续发布入围项目详情展示，推动行业产品力持续升级[15]

昆明楼市成交数据 - 上周昆明楼市供应面积2 27万㎡环比下跌70%供应房源172套[1] - 成交面积5 88万㎡环比下跌1%成交均价12631元/㎡环比下跌4%[1] - 旭辉广场·铂宸府以0 42亿元销售额成交22套均价14674元/㎡位居双榜第一[3] 楼盘销售结构 - 高端改善型楼盘邦泰·观云/璟和/龙湖锦粼天曜分别销售0 38亿/0 35亿/0 3亿均价超18000元/㎡保持价格坚挺[3] - 刚需楼盘邦泰·悦九章·彩云/卓越滇池晴翠/金地都会风华成交24/16/13套均价9384-11123元/㎡[3] 基础设施进展 - 西北新城拟建30班小学占地26 5亩总投资1 49亿6月启动招标将利好能建未来城项目[5][7] - 巫家坝官渡398路全长2579米占规划道路70%建成后将成"第四纵"改善区域交通[7][9] - 飞虎大道南段慢行系统预计6月底开通春城路下穿工程已复工[10] 土地与资产动态 - 招商翰林大观商业地块7月2日司法拍卖起拍价6701万元规划建5栋商业建筑[10][11] - 大理实力希尔顿酒店流拍评估价10 93亿元起拍价9 84亿元为375间客房国际品牌酒店[11]

担保情况 - 公司为子公司华盛金安转让合伙企业份额回购义务提供不超2.5亿元连带责任担保[3] - 2024年度股东大会授权董事长新增担保额度不超250亿元，本次担保在授权范围内[4] - 担保期限自回购义务履行期限届满之日起两年，范围包括回购价款等相关费用[3] 被担保人数据 - 截至2024年12月31日，被担保人资产总额约6.62亿元，负债约6.61亿元，净额约78万元，负债率约99.9%，净利润约102万元[5] - 截至2025年4月30日，被担保人资产总额约6.16亿元，负债约6.14亿元，净额约144万元，负债率约99.8%，净利润约 - 1.7万元[5] 其他担保数据 - 截至公告披露日，公司对外担保余额175.28亿元，占2024年经审计归属于上市公司股东净资产比例为29.69%[9] - 公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额122.97亿元，对联营及合营公司提供担保余额52.31亿元[9] 担保评估 - 公司认为本次担保风险可控，对当期利润无重大影响，符合相关规定[8] - 公司无逾期担保[9]

房企现金储备 - 保利发展、华润置地、中海地产是2024年仅有的3家在手现金超千亿的房企，具备充足流动性和抗风险能力[1][2] - 现金储备前十房企还包括招商蛇口(856.3亿元)、建发股份(840.1亿元)、万科(840.1亿元)、绿城中国(688.6亿元)、龙湖集团(479.5亿元)、滨江集团(370.6亿元)、保利置业(345.1亿元)[1][4] - 期末现金不足百亿的房企包括北京城建(97.79亿元)、厦门国贸(80.46亿元)、融创中国(77.31亿元)，建业地产现金仅3.65亿元且面临百亿短期债务压力[6] 经营性现金流表现 - 经营性现金流前十房企为华润置地、中海地产、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、越秀地产、华发股份、金地集团、建发股份和旭辉集团(106.6亿元)[8][10] - 保利发展经营性现金流62.57亿元仅排第15位，与头部房企差距显著[10][12] - 世茂集团(-2.44亿元)、远洋集团(-10.33亿元)、建业地产(-22.73亿元)等房企经营性现金流为负，反映经营支出无法被营收覆盖[10][12] 现金储备与投资活动关联 - 现金储备充足房企在2024年拿地积极，TOP100房企拿地总额9280亿元，其中中海地产(688亿元)、保利发展(583亿元)、华润置地(543亿元)位列权益拿地金额前三[6] - 万科虽全年亏损494.78亿元，但通过销售回款、资产处置和银团借贷维持840.1亿元现金储备，经营性现金流保持38亿元正值[6] 行业转型趋势 - 房企普遍从"三高"模式转向注重现金流稳健，经营性现金流成为衡量"造血能力"的核心指标[1][7] - 商业运营布局为华润置地等房企带来持续现金流，行业竞争重点从规模转向质量与现金流健康度[12]

地块成交概况 - 厦门国企联发集团以底价26 05亿元竞得南京雨核板块G29地块[1] - 该地块成为近年来南京土地市场总价最高的地块之一[3] - 成交楼面价为16030元/㎡ 容积率2 4 建筑限高100米[3][5] 地块规划细节 - 出让面积6 77万平方米 规划为R2二类居住用地[5] - 户均建筑面积不高于102平方米 预计提供1593套房源[1][5] - 82平方米以下户型占比不低于15% 约240套小户型[5] 区位与市场表现 - 地块南侧为在建南师附中雨花学校 距地铁站600米[3] - 西侧保利荷雨臻悦项目2023年销售775套 8万平方米 成为区域"双冠王"[3] - 板块定位年轻刚需客群 与软件谷产业形成配套支撑[5] 配套设施要求 - 须配建四点半学堂 健身房 书吧 共享办公等公共服务设施[1][9] - 配套设施旨在解决软件谷职工家庭的后顾之忧[9] 交易流程数据 - 挂牌起始价26 05亿元 保证金5 21亿元[5] - 报价加价幅度200万元 未设置最高限价[5] - 联发集团通过单轮报价以起始价直接竞得[5]

房企销售表现 - 保利发展以876亿元销售额位居榜首 成为唯一突破800亿元的房企 [1][2] - 绿城中国(710亿元)和华润置地(685亿元)分别位列第二、第三名 形成"700亿元+"和"600亿元+"梯队 [1][2] - TOP10房企中仅4家销售额超600亿元 其余均未达500亿元 显示头部房企差距扩大 [1] - 中国金茂与中国铁建互换位次 远洋集团、城建发展等排名上升明显 [1] 房企市值与股价 - 华润置地以1872亿港元市值居首 保利发展(1002亿元)和中海发展(1513亿港元)紧随其后 [2][3] - 碧桂园股价跌至0.42港元 市值仅117.6亿港元 较头部房企差距显著 [3] - 融创中国销售额111亿元 市值158.6亿港元 排名下降至第17位 [3] 土地市场动态 - 杭州1-4月土地出让金超900亿元 其中一季度宅地出让金达595.1亿元 同比暴涨149% [5][8] - 4月土地出让金前三城市为杭州(321.44亿元)、南京(214.87亿元)、北京(160.84亿元) [8] - 全国TOP20城市4月土地成交面积达2846万平方米 创年内新高 南京以440.63万平方米居首 [10][13] - 长三角城市表现突出 嘉兴、舟山等11个城市成交面积超100万平方米 [10][13]

核心观点 - 政策端持续发力，资产价格逐步寻底，后续或存在资产价格修复空间，维持"增持"评级 [1] - 公司2025-2027年EPS预测为-0.23/-0.08/0.01元，采用PB估值更符合当前市场变化，2025年每股净资产预测为12.84元，目标价5.78元 [2] 财务表现 - 2025年1-3月营业收入59.66亿元，同比-14.32%，归母净利润-6.58亿元，同比-138.34%，毛利率12.51%，较2024年同期下降2.41个百分点 [2] - 截至2025年一季度末，总资产2888.12亿元，较24年末下降1.7%，资产负债率64.82%，较24年末上升0.03个百分点，经营活动现金流量净额-10.68亿元 [2] 销售与运营 - 2025年1-3月签约面积54.0万平方米，同比-45.18%，签约金额81.5亿元，同比-51.31% [3] - 2025年第一季度新开工面积28.1万平方米，竣工面积55.9万平方米，租金收入75281万元，写字楼与商业出租率分别为78%和79%，较2024年同期有所提升 [3] 债务情况 - 2025年与2026年尚未兑付境内公开债面值分别为0.59亿元和5.01亿元 [3] - 截至2024年末有息负债余额同比下降20%至735亿元，综合融资成本4.05%，扣预负债率与净负债率优化至59.7%和49.1% [3]