典型代建企业新签项目动态 - 绿城管理在9月中标多个项目，包括杭州住宅项目、泰州莲溪湖开发项目和温州市丰双片区四个地块的全过程代建开发服务[1] - 润地管理（金地集团）在9月通过联合体中标东莞保障性住房项目（总建筑面积8.45万平方米，计划建设配售型保障性住房510套），并在浙江地区签约杭州临平星桥低密住宅地块（计容建筑面积2.48万平方米）和杭州萧山蜀山商住地块（总建筑面积6万平方米），其深圳公司中标南宁武鸣项目（总建设规模30万平方米）[1] - 而今管理、旭辉建管、蓝绿双城和蓝城集团在9月分别中标温州、成都、温州苍南县和绍兴的房地产或安置房项目全过程代建服务[1] 典型代建企业运营与产品动态 - 合生创展前8个月以“合生”品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积为47591平方米，合约销售金额为42.36亿元[2] - 金地管理发布升级版《委托方服务白皮书》2.0，持续迭代服务能力[3][4] - 旭辉建管与瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区在9月顺利开业，开创国内险资参与开发型长租公寓基金并实现项目落地的先河[5] 代建市场招投标分析 - 9月公开市场招标中，住宅物业占比85%，办公物业占比15%，物业类型集中[6] - 浙江省是招标信息发布最多的省份，占比54%[6] - 中标企业方面，95%的项目由房地产开发企业中标，住宅物业是主要业态，占比高达70%，办公物业和学校物业分别占比25%和5%[8][9] 行业土地市场与代建机遇 - 2025年1-9月，民营房企在拿地TOP100企业中的金额占比为13.4%，较2024年提升5.6个百分点，拿地意愿增加[11] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方，其拿地意愿增加为代建企业提供了新的发展机遇[11] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，为行业提供了一种新的拓展方式[11]

行业背景 - 房地产行业处于销售疲软、资金紧张的深度调整期，企业普遍面临债务重压 [1] - 2025年房企债券到期规模将达5342亿元，较2024年增加513亿元 [2] - 政策端正引导房企从高杠杆、高周转的开发商向稳健经营、重视现金流的运营服务商转型 [5] 公司债务管理 - 公司积极偿债减负，截至2025年6月底有息负债余额约697亿元，较年初下降6% [3] - 债务融资加权平均成本为3.96%，相较2024年末下降9个百分点 [3] - 五年期"20金地01"债券已于2025年10月13日兑付本息并摘牌，剩余待偿还公开市场债务仅约5.01亿元，预计2026年3月和4月到期偿付 [1][3] - 公司负债率指标持稳，资产负债率为63.7%，扣除合同负债后的资产负债率为58.9%，净负债率为54.4% [3] 业务发展与战略 - 公司持续提升产品与服务能力，探索房地产发展新模式，积极培育非住业态以打造第二增长曲线 [1][5] - 在住宅主业上，公司重视产品价值构建，多个项目如丹青隐庐、天津信达金地中山印等揽获"好房子"大奖 [6] - 代建业务2025上半年新增签约规模698万平方米，同比增长52% [7] - 智慧服务板块上半年中标14个千万级项目，并将为cdf三亚国际免税城提供FM及消防安全服务 [7] - 草莓社区作为集中式租赁住宅品牌，近期启幕上海宝山南大保障性租赁住房项目，规模达2500套精装房源 [7] 市场表现与认可 - 公司近20个交易日股价累计涨幅达10.85% [8] - 多家券商机构发布研报，给予公司"增持"评级 [8]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

行业趋势 - 2025年1-9月拿地TOP100企业中民营房企拿地金额占比13.4%较2024年提升5.6个百分点显示民营房企拿地意愿增加 [1] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方拿地意愿增加为代建企业提供新的发展机遇 [1] - 部分代建企业前置介入代建流程联动委托方获取优质土储为代建提供新的拓展方式 [1] 代建企业动态 - 绿城管理9月中标杭州杭政储出[2025]75号地块商品房住宅项目全过程代建服务泰州莲溪湖2号3号地块开发项目代建代销服务及温州市丰双片区鞋都单元多个地块建设项目全过程代建开发服务 [4] - 润地管理9月联合体中标东莞市南城街道保障性住房项目全过程管理咨询服务总建筑面积约8.45万平方米计划建设配售型保障性住房510套 [4] - 金地集团浙江地区公司9月签约杭州临平星桥低密住宅地块全过程代建代销服务总建筑面积约2.48万平方米并中标杭州萧山蜀山商在地块全过程管理及销售服务项目总建筑面积约6万平方米 [4] - 金地深圳地区公司9月成功中标南宁市武鸣万丰新新传奇营销管理服务项目总建设规模30万平方米 [4] - 而今管理9月中标温州瑶溪南单元12-E-08地块房地产开发项目续建工程全过程代建代销服务 [4] - 旭辉建管9月中标成都市青白江区国资住宅项目全过程代建及营销管理服务 [4] - 蓝绿双城9月中标温州苍南县铁路站前区D-05地块商住项目全过程代建开发服务 [4] - 蓝城集团9月中标绍兴镜岭水库移民安置公寓房项目全过程代建开发 [4] 企业运营数据与事件 - 合生创展截至2025年8月31日止8个月以合生品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积约47591平方米合约销售金额约人民币42.36亿元 [5] - 金地管理升级发布《委托方服务白皮书》2.0版持续迭代和进化服务力该白皮书于2021年推出是聚焦委托方服务指南的工具书 [6] - 旭辉建管携手瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区于9月顺利开业开创国内险资参与开发型长租公寓基金且实现项目落地的先河 [7] 市场招标与中标分析 - 9月招标物业类型中住宅物业占比85%办公物业占比15%招标物业类型比较集中 [8] - 从招标发布区域看浙江占比54%依旧是招标信息发布最多省份 [8] - 9月中标企业方面95%的项目由房地产开发企业中标 [9] - 9月中标业态方面住宅物业占比高达70%办公物业和学校物业分别占比25%和5% [9]

股价表现与资金流向 - 10月16日盘中下跌2.12%，报4.16元/股，成交1.98亿元，换手率1.04%，总市值187.81亿元 [1] - 当日主力资金净流出499.84万元，特大单净卖出437.84万元，大单净流出62.00万元 [1] - 今年以来股价下跌5.02%，近5个交易日下跌3.26%，但近20日上涨0.48%，近60日上涨8.62% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为房地产开发与经营、物业管理和物业租赁，收入构成为房地产开发62.07%，物业管理25.07%，物业出租5.70%，其他及补充业务合计7.16% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括低价、中盘、融资融券、MSCI中国、房屋租赁等 [1] 财务业绩 - 2025年1月至6月，公司实现营业收入156.78亿元，同比减少25.80% [2] - 2025年上半年归母净利润为-37.01亿元，同比减少10.13% [2] 股东结构变化 - 截至9月30日，股东户数为8.90万户，较上期减少18.35%，人均流通股增至50725股，较上期增加22.47% [2] - 截至2025年6月30日，十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司持股1.18亿股，较上期减少1648.20万股 [3] - 香港中央结算有限公司持股8073.57万股，较上期增加1884.26万股，南方中证房地产ETF发起联接A为新进股东，持股4033.28万股 [3] - 兴全商业模式混合(LOF)A持股3141.02万股，较上期减少3685.97万股，兴全新视野定期开放混合型发起式退出十大流通股东 [3] 分红历史 - A股上市后累计派现231.49亿元，近三年累计派现7.03亿元 [3]

股价表现与资金流向 - 10月15日盘中股价下跌2.10%至4.20元/股，成交额1.84亿元，换手率0.96%，总市值189.61亿元 [1] - 当日主力资金净流出876.97万元，特大单与大单均呈现净卖出状态，合计净卖出金额占成交额比例较高 [1] - 公司股价年内下跌4.11%，但近60日表现较好，累计上涨8.53% [1] 公司基本面与财务状况 - 公司主营业务为房地产开发与经营（占收入62.07%）、物业管理（占收入25.07%）及物业租赁等 [1] - 2025年上半年营业收入为156.78亿元，同比减少25.80% [2] - 2025年上半年归母净利润为-37.01亿元，同比减少10.13% [2] 股东结构与机构持仓变动 - 截至9月30日，公司股东户数为8.90万户，较上期减少18.35%，人均流通股增至50725股，增幅22.47% [2] - A股上市后累计派现231.49亿元，近三年累计派现7.03亿元 [3] - 十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司减持1648.20万股，香港中央结算有限公司增持1884.26万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A新进为第八大流通股东，而兴全新视野定期开放混合型发起式退出十大股东之列 [3] 行业与板块属性 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [1] - 所属概念板块包括中盘、低价、融资融券、社保重仓、MSCI中国等 [1]

行业投资评级 - 行业投资评级为“增持” [4][5] 核心观点 - 报告核心观点为：3Q25土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地 [2][5] - 维持“增持”评级，考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显，建议关注城市更新和收储等政策落地情况 [5] 3Q25土地收储规划与特征 - 截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [5] - 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4% [5] - 累计收储规模TOP3省市分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [5] - 被收购地块特征显示，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年占比为61.2% [5] - 收储折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [5] 3Q25专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12个百分点（2Q25覆盖率为20%） [5] - 3Q25新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地显著提速 [5] - 目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，覆盖比例TOP3分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%） [5] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [5] 四季度展望与投资建议 - 展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [5] - 投资建议关注四类公司：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类，并列出具体推荐公司名单 [5]

月度经营表现 - 9月单月签约金额22.3亿元，同比下降57.12% [1] - 9月单月签约面积17.8万平方米，同比下降52.79% [1] 累计经营表现 - 1月至9月累计签约面积179.2万平方米，同比下降50.14% [1] - 1月至9月累计签约金额241.8亿元，同比下降54.22% [1]

股价与资金表现 - 10月14日公司股价上涨2.09%至4.39元/股，成交额1.10亿元，换手率0.56%，总市值198.19亿元 [1] - 当日主力资金净流入949.89万元，特大单净买入771.61万元（买入1666.08万元，卖出894.47万元），大单净买入178.28万元（买入2791.96万元，卖出2613.68万元） [1] - 公司股价近5个交易日上涨7.07%，近20日上涨7.86%，近60日上涨11.14%，今年以来累计上涨0.23% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为房地产开发与经营（占收入62.07%）、物业管理（占收入25.07%）、物业出租（占收入5.70%）及其他业务 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括中盘、低价、融资融券、社保重仓、MSCI中国等 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至9月30日，公司股东户数为8.90万户，较上期减少18.35%，人均流通股增加22.47%至50725股 [2] - 截至2025年6月30日，十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司持股1.18亿股（较上期减少1648.20万股），香港中央结算有限公司持股8073.57万股（较上期增加1884.26万股） [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为新进第八大股东持股4033.28万股，兴全商业模式混合(LOF)A持股3141.02万股（较上期减少3685.97万股），兴全新视野定期开放混合型发起式退出十大股东 [3] 财务与分红数据 - 2025年1-6月公司实现营业收入156.78亿元，同比减少25.80%，归母净利润为-37.01亿元，同比减少10.13% [2] - A股上市后公司累计派现231.49亿元，近三年累计派现7.03亿元 [3]

月度及累计销售表现 - 2025年9月公司签约面积17.8万平方米，同比下降52.79% [1] - 2025年9月公司签约金额22.3亿元，同比下降57.12% [1] - 2025年1-9月累计签约面积179.2万平方米，同比下降50.14% [1] - 2025年1-9月累计签约金额241.8亿元，同比下降54.22% [1] 新增土地储备 - 公司近期新增武汉市汉阳区P（2025）078号桥梁学校A3-2地块 [1] - 项目占地面积2,773平方米，容积率2.25，计容建筑面积6,233平方米 [1] - 公司持有项目30.61%权益，地块用途为住宅用地，土地使用年限70年 [1] - 项目成交总价为4,560万元 [1]