行业投资评级与核心观点 - 投资建议：十五五规划定调房地产行业高质量发展，市场热度持续向上，低估值地产板块具备补涨能力[3] - 核心观点：考虑到2025年板块明显低配，在新规及政策预期改善的背景下，2026年行业具备轮动估值修复能力[3] - 核心观点：当前A股和H股房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，存在修复空间[3] 土地收储规划与规模 - 截至2025年第四季度，全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，合计拟收储金额约7060亿元[3] - 2025年第四季度新增拟收储金额798亿元，环比继续下滑44.4%，2025年整体规模扩张节奏呈现前高后低[3] - 累计收储规模排名前三的省市分别为浙江（907亿元）、广东（884亿元）和重庆（670亿元）[3] 被收购地块特征 - 被收购地块中，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020年至2024年的地块占比为77.6%，其中2021年至2023年的占比为60.8%[3] - 地块收储的折价率（收储价/成交价）均值为0.8[3] - 各折价段占比分别为：0.9~1区间占32.8%，0.8~0.9区间占21.9%，0.7~0.8区间占18.5%，0.5~0.7区间占17.6%，0.5以下区间占9.1%[3] 专项债发行与资金到位情况 - 截至2025年第四季度，全国共发行土地收储专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43%，较前三季度的覆盖率（32%）提升11个百分点[3] - 2025年第四季度新增发行专项债1095亿元，保持较高的发行节奏[3] - 2025年10月以来，重庆、河北、湖北等多个非“自审自发”试点地区的相关专项债已落地[3] - 2025年地方政府新增专项债发行总额约4.58万亿元，其中涉及收购存量闲置土地的金额占比为6.6%[3] 区域市场结构与未来展望 - 目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的37%和32%[3] - 展望2026年，将继续重点关注收储的规模化推进，尤其是专项债的落地进程[3] - 随着收储规模扩大，其结构将成为区域市场修复的重要参考[3] 重点关注公司列表 - 开发类（A股）：保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科[3] - 开发类（H股）：华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产[3] - 商住类：新城控股、龙湖集团[3] - 物业类：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务[3] - 文旅类：华侨城A[3]

政策要闻 - 国务院常务会议部署财政金融协同促内需一揽子政策 强调通过强化财政与金融政策协同联动 引导社会资本参与促消费、扩投资 重点支持居民消费升级和民间投资发展 降低企业融资成本 同时研究推进由常住地提供基本公共服务 促进基本公共服务均等化 [1] - 央行2026年工作会议强调 在执行好存量货币政策基础上 推出新的一揽子货币政策措施 有力支持实体经济稳定增长和金融市场平稳运行 [1] - 房地产融资协调机制迎重磅调整 对已进入“白名单”的项目 符合条件可在原贷款银行展期5年 此前展期最长仅为两年半 [1] 地方政策与市场动态 - 广州2025年累计发放房票2931张 发放金额40.53亿元 已使用1741张房票 消化存量商品房1351套 总面积13.16万平方米 另有通过房票认购房源约6671套 认购面积超68万平方米 认购资金约118亿元 其中城中村改造项目发放2680张房票 金额36.30亿元 [2] - 成都公积金购房代际互助政策延续至2026年底 缴存人新购住房 其父母、子女也可在购房一年内申请提取一次公积金 [3] - 2025年300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米 同比下降13.5% 出让金2.3万亿元 同比下降10.6% 房企拿地向核心城市聚焦 TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为52% 央国企仍是拿地绝对主力 [4] - 北京海淀2026年拟供11宗涉宅地块 总价将超500亿元 其中西三旗板块有3宗 [5] - 上海2026年首场土拍收金45.7亿元 推出2宗涉宅地块 总出让面积约8.92万平方米 越秀地产以底价25.61亿元竞得浦东新区地块 楼面价3.80万元/平方米 [6][7] 房企经营与人事变动 - 万科公告 郁亮因到龄退休辞任公司董事、执行副总裁职务 不再担任公司任何职务 [8] - 合生商业2025年多业态协同推进 整体经营保持稳健增长 其中北京朝阳合生汇全年实现销售额近85亿元 客流超4100万人次 [9] - 龙湖集团完成“21龙湖02”债券本息兑付 涉及总金额约10.38亿元 兑付后其境内信用债余额约34亿元 [10] - 首开股份聘任李捷为公司总经理 原总经理赵龙节因工作调整辞任 转任公司党委书记 [11] - 碧桂园公告 H20碧地4等4只债券自1月9日起复牌 因相关债券已于2025年12月26日完成现金提前偿付 [12] - 融创中国公告 旗下多家子公司新增3笔逾期债务 违约金额合计约6.4亿元 [13] - 富力地产公告 截至2025年11月30日 公司合并报表范围内逾期有息债务累计达387亿元 [14] 房企销售业绩 - 保利发展2025年累计签约销售金额2530.3亿元 销售面积1235.34万平方米 [15] - 中国海外发展2025年累计合约物业销售金额2512.31亿元 销售面积1056.08万平方米 [15] - 招商蛇口2025年累计签约销售金额1960.09亿元 销售面积716.12万平方米 [15] - 绿城集团2025年累计合同销售金额1534亿元 销售面积约466万平方米 [15] - 中国金茂2025年累计签约销售金额1135亿元 销售建筑面积479.5万平方米 [15] - 绿地控股2025年累计合同销售金额680.99亿元 销售面积797.2万平方米 [15] - 保利置业2025年累计合同销售金额502亿元 销售面积162.4万平方米 [15] - 融创中国2025年累计合同销售金额368.4亿元 销售面积145.3万平方米 [15] - 碧桂园2025年累计权益合同销售金额330亿元 12月单月销售金额26.9亿元 [15] - 金地集团2025年累计签约销售金额300.2亿元 销售面积226.8万平方米 [15] - 新城控股2025年累计合同销售金额192.7亿元 销售面积253.58万平方米 [15] - 旭辉集团2025年累计合同销售金额161亿元 销售面积154.79万平方米 [15] - 富力地产2025年累计销售收入约142.1亿元 销售面积187.36万平方米 [15]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底中，但政策面积极因素在积聚，中央表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3%，其中一二线城市环比下降58.2%，三四线城市环比下降40.2% [1][3]。1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月下降15.7个百分点，其中一二线同比下降40.6%，三四线同比下降44.2% [1][4] - **二手房成交量**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10]。1月截至上周累计成交同比下降23.3%，但降幅较12月收窄3.3个百分点 [1][10] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][18]。截至上周末（2026/1/9），15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比微升0.1% [1][18]。3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][18] 行业政策和新闻跟踪 - **宏观政策**：监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，白名单项目贷款可在原银行展期至5年 [2][24][25] - **地方政策**：上海发布城镇土地使用税困难减免公告 [2][24]。南京发布人才新政，发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万）并扩大住房租赁补贴 [2][24]。北京公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目，惠及约4.3万户居民 [24][27]。成都公积金购房提取代际互助政策延至2026年底 [2][24]。沈阳优化5项公积金贷款政策，延长15%首付等政策至年底 [2][24] - **土地市场**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][24][28] - **金融创新**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][24][28] - **物管行业**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [30][31] 重点公司公告 - **房企经营数据**：多家房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，例如中国海外发展398.3亿元（-1%）、绿城中国276.0亿元（-3.5%）、保利发展121.6亿元（-18.9%）、招商蛇口258.4亿元（-14.6%）、金地集团24.0亿元（-54.5%）、新城控股13.54亿元（-57.8%）[2][33][34][36] - **公司动态**：滨江集团控股股东合计减持2，672万股，持股比例降至60% [2][33][36]。万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][33][36]。越秀地产附属公司出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [33][36] - **物管公司回购**：贝壳-W于1月2日至8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [38][39]。绿城服务于1月5日至9日共耗资约481万港元回购约104万股 [38][39] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨4.32%，跑赢沪深300指数（上涨2.33%）1.99个百分点，在31个板块中排名第11位 [2][40]。个股方面，城建发展、盈新发展涨幅居前 [2][40][43] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，跑输沪深300指数1.54个百分点 [2][45]。个股方面，正荣服务、永升服务涨幅居前 [45][50] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [2][44][49][51]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底，但政策面积极因素正在积累，中央对房地产的表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回落**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3% [1][3] - **分线级看**：一二线城市成交165.1万平米，环比下降58.2%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降40.2% [1][3] - **月度成交同比降幅扩大**：1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月降幅扩大15.7个百分点 [1][4] - **分线级月度同比**：一二线城市同比下降40.6%，三四线城市同比下降44.2% [1][4] 二手房市场 - **周度成交环比回升**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10] - **月度成交同比降幅收窄**：1月累计成交同比下降23.3%，较12月降幅收窄3.3个百分点 [1][10] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/9）15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比上升0.1% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][19] 行业政策与新闻总结 宏观与融资政策 - **融资协调机制调整**：监管部门指导，对进入“白名单”的项目，符合条件的贷款可在原银行展期至5年 [2][26][27] 地方因城施策 - **上海**：发布城镇土地使用税困难减免公告，符合条件的纳税人可申请 [2][26][29] - **南京**：发布三项人才新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万），并扩大住房租赁补贴范围及额度，期限最长36个月 [2][26][29] - **北京**：公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目、866栋楼，预计惠及约4.3万户居民 [26][29] - **公积金政策**： - 成都：公积金购房提取代际互助政策延续至2026年底 [2][26][29] - 沈阳：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，将最低首付15%等政策延长至2026年底 [2][26][29] 土地市场与其他 - **土地成交**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][26][30] - **REITs发展**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][26][31] 物业管理行业 - **新规施行**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规于2026年1月1日正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [32][33][34] 公司动态总结 房企经营数据（2025年12月单月销售金额及同比） - 中国海外发展：398.3亿元（-1%）[2][35][36] - 建发国际：96亿元（-44%）[2][35][36] - 绿城中国：276.0亿元（-3.5%）[2][35][36] - 金地集团：24.0亿元（-54.5%）[2][35][38] - 保利发展：121.6亿元（-18.9%）[2][35][38] - 旭辉控股：10.0亿元（-58.3%）[2][35][38] - 招商蛇口：258.4亿元（-14.6%）[2][35][38] - 新城控股：13.54亿元（-57.8%）[2][35][38] 公司其他动态 - **股份变动**： - 滨江集团控股股东合计减持2,672万股，持股比例降至60% [2][35][39] - 越秀地产附属公司拟出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [35][39] - **人事变动**：万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][35][39] - **股份回购**： - 贝壳-W：1月2日-1月8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [41][42] - 绿城服务：1月5日-1月9日共耗资约481万港币回购约104万股 [41][42] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨4.32%，沪深300指数上涨2.33%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第11位 [2][44] - **个股表现**： - 涨幅前五：城建发展、盈新发展、*ST亚太、*ST阳光、*ST荣控 [2][44][47] - 跌幅前五：海南机场、光明地产、首开股份、和展能源、华联控股 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍 [2][48] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，相对沪深300指数收益为-1.54%，板块表现弱于大市 [2][49] - **个股表现**： - 涨幅前五：正荣服务、永升服务、彩生活、华润万象生活、金融街物业 [49][54] - 跌幅前五：建业新生活、第一服务控股、佳源服务、荣万家、宋都服务 [49][54] - **估值水平**：板块平均2025、2026年PE分别为13.5/12.1倍；华润万象生活估值较高（25/26年PE为23/21倍），中海物业估值较低（25/26年PE为9/8倍）[2][53][55] 投资分析意见 - **推荐方向**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][4][8] 报告核心观点 * 2025年11月，中国房地产市场整体需求疲软，各线城市新房成交量同比普遍大幅下降，龙头房企业绩同比下滑，但行业融资环境有所改善，债券融资总额同比增长 [4][5][7] * 政策层面，中央持续推进高质量城市更新，地方政策聚焦于盘活存量资产、优化公积金贷款及纾困房企，旨在促进市场平稳健康发展和资源效率提升 [12][13][15][25][37] 全国市场整体情况总结 * **市场需求**：2025年11月，一线城市商品住宅平均成交面积为198.60万平方米，同比下降42.42%，环比微增0.43%；二线代表城市平均成交757.70万平方米，同比下降45.70%，环比下降12.89%；三线代表城市平均成交174.76万平方米，同比下降21.25%，环比增长9.72% [4][10] * **供求情况**：2025年11月，50个代表城市商品住宅可售面积约29575.38万平方米，环比下降1.17%，同比下降13.33%；短期库存去化时间为14.6个月，环比延长0.5个月，同比缩短0.5个月 [11] 重点企业整体情况总结 * **销售情况**：2025年11月，监测的品牌房企销售额整体同比下降32.4%，环比下降7.2%；监测的10家房企中，仅绿城中国、华润置地销售额环比增长，其中华润置地环比增幅最大，达51.3%；10家房企销售额同比均下降，金地集团降幅最大，为-68.4% [5][39] * **拿地情况**：2025年11月，重点监测品牌房企累计权益拿地成本119.9亿元，权益新增土地面积53.4万平方米，权益规划建筑面积100.2万平方米；中海地产权益拿地金额最高，为43.1亿元 [6][38] * **融资情况**：2025年11月，房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%；其中，信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4%；债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点 [7][41] 品牌房企经营状况总结 * **万科**：11月销售额94.2亿元，同比减少53.2%，环比减少34.4%；新增土地3宗，权益拿地金额9.2亿元；上海市场热销6.4亿元居首，热销项目为上海的中興傲舍，销售额3.22亿元 [46][48][52][53] * **保利发展**：11月销售金额180.2亿元，同比减少24.9%，环比减少14.7%；新增土地2宗，权益拿地金额17.4亿元；广州市场热销142.0亿元居首，热销项目为广州的保利玥玺湾，销售额111.26亿元 [58][61][62][63] * **中海地产**：11月销售金额约222.35亿元，同比下降26.0%，环比增加19.2%；新增土地3宗，权益拿地金额43.1亿元；北京市场月销20.7亿元居首，热销项目为深圳的中海大运玖章，销售额13.5亿元 [69][73][76][77] * **金地集团**：11月销售金额15.2亿元，同比减少68.4%，环比减少20.8%；本月无新增土地；天津市场月销4.3亿元居首，热销项目为武汉的金地长江艺境，销售额3.04亿元 [81][82][83][88] * **绿城中国**：11月合同销售金额约243亿元，同比减少21.9%，环比增加9.0%；新增土地3宗，权益拿地金额28.4亿元；杭州市场月销71.1亿元居首，热销项目为杭州的晓澜玉华轩，销售额24.59亿元 [92][95][96][97] * **华润置地**：11月合同销售金额约230亿元，同比减少10.9%，环比大幅增加51.3%；新增土地4宗，权益拿地金额15亿元；三亚市场销售18.4亿元居首，热销项目为三亚的华润置地观岚，销售额14.45亿元 [101][102][106][107] * **招商蛇口**：11月合同销售金额约140.9亿元，同比减少34.7%，环比减少8.3%；新增土地3宗，权益拿地金额5.67亿元；上海市场销售37.8亿元居首，热销项目为上海的康定壹拾玖，销售额15.24亿元 [112][115][117][118] * **龙湖集团**：11月合同销售额36.4亿元，同比减少57.2%，环比减少21.5%；本月无新增土地；重庆市场销售5.15亿元居首，热销项目为天津的龙曜城，销售额3.38亿元 [124][125][126][131] * **建发房产**：11月合同销售额60亿元，同比减少51.7%，环比减少45.2%；本月无新增土地；上海市场销售12.14亿元居首，热销项目为北京的建发·海晏，销售额6.24亿元 [135][136][137][142] * **越秀地产**：11月销售金额约51.15亿元，同比减少49.0%，环比减少58.4%；本月无新增土地；北京市场销售18.5亿元居首，热销项目为北京的璞樾家园，销售额7.29亿元 [146][147][148][153] 政策盘点总结 * **中央层面**：住建部召开全国城市更新工作推进会，强调编制专项规划、建立可持续投融资体系及运营模式，预计配套金融、财税等支持政策将加速落地 [12][13][36] * **地方层面——存量盘活**：多地出台政策盘活存量资产，主要方向包括：1) 转变房屋用途，如杭州允许临时改变用途（最长5年），广州、成都支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 [15][16][17][19]；2) 支持功能兼容，如上海允许商务楼宇兼容公寓、医疗等功能 [20]；3) 松绑“自持”限制，如广州、成都允许自持商品住房或商办物业在补缴出让金后转为可售 [21][22]；4) 优化管理审批流程，如成都完善商住项目进度挂钩机制，佛山优化开竣工时限 [23] * **地方层面——需求端支持**：1) 多地优化公积金政策，如重庆支持提取公积金支付二手房首付，佛山支持二套房“商转公”，驻马店、鹤壁、嘉兴上调贷款额度或拓宽使用范围 [30][31][32]；2) 发放购房补贴，如杭州余杭区给予新建商品住宅每套3万元补助，青岛为引进人才提供最高30万元购房补贴 [33]；3) 广州开展常态化收购存量商品房用作保障性住房 [34]；4) 天津、广州优化公租房轮候及补贴政策 [35]

土地交易 - 保利（大连）房地产开发有限公司与沈阳金地恒耀房地产开发有限公司联合体以7.37亿元底价成功竞得大连市沙河口区马栏街道大城(2025)-12号地块 [2] - 该地块成交综合楼面价为7454元/平方米 [2] - 地块占地面积6.36万平方米，规划建筑面积约9.88万平方米，容积率为1.56 [2] 地块背景与规划 - 该地块原为华润啤酒厂，在历经多次流拍与规划调整后最终成交 [2] - 地块规划调整后新增了住宅面积并降低了容积率，未来拟建设低密度洋房社区 [2] 地块区位与配套 - 地块地理位置优越，紧邻大连地铁2号线马栏广场站 [2] - 地块周边商业、教育、医疗等生活配套设施成熟 [2] - 地块南侧邻近西部大通道，可能带来一定的噪音影响 [2]

公司治理与人事调整 - 金地集团第二大股东福田投控提名其董事长杨宇球补选进入董事会，填补了此前季彤离任后悬空的国资代表席位，此举符合市场化治理惯例 [2] - 此次补位存在时间差，知情人士分析原因在于主导方为第二大股东，且需待股东方内部管理层调整就位后才能启动公司内部程序，这与万科因第一大股东更迭而较快完成管理层迭代的情况不同 [2] - 副董事长季彤于今年1月1日辞去董事会全部职务，其离任被视作2025年金地人事调整大潮的收官注脚，而非福田投控在股权层面的根本性变动 [3][4] - 2025年公司进行了全面的人事与组织架构调整，包括去年3月产业地产核心干将张晋元离任，以及去年7月启动管理模式改革，撤销5大区域公司，重组为4大区与10个地区公司，并同步进行核心岗位轮换 [4][5] - 2025年下半年以来，华润置地、招商蛇口、万科等头部房企均密集调整核心岗位，央、国企成为变动主力，反映出行业转型对管理能力的新要求 [5] 经营与财务状况 - 2025年第三季度，公司录得收入239.94亿元，同比下滑41.48%，归母净利润亏损44.86亿元 [7] - 截至2025年三季度末，公司尚未兑付的境内公开债面值仅余5.01亿元，相较于2024年200亿元的公开债务大幅缩减，成功渡过偿债高峰 [7] - 2025年全年，公司累计签约金额300.2亿元，同比降幅达56.18%，累计签约面积226.8万平方米，同比下滑51.90% [9] - 为加速现金回流采取的价格调整策略，叠加行业整体毛利率走低，侵蚀了盈利空间，导致营收与利润双降 [9] 战略与投资动向 - 债务压力缓解后，公司于2025年重启拿地，先后在杭州、上海、武汉等核心城市获取宅地 [8] - 但拿地方式多为小权益比例合作或存量资产盘活，例如杭州宅地权益占40%，上海宅地以联合体形式仅获9%权益，武汉宅地为保障房收储置换所得，湛江宅地为闲置商业用地调整规划后重新竞得，显示出独立拿地能力相对缺位 [8][9] - 2025年新增的土地储备尚未形成实质性经营增量，反而凸显了存量项目的去化压力 [9] - 公司通过组织架构与人事调整，初步完成了从治理结构到管理体系的初步重塑，并搭建起适配行业新阶段的战略框架 [6][9]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

股权收购与重大资产重组 - 苏美达拟以4.03亿元收购蓝科高新16.92%股份，交易完成后持股比例将达21.72%，蓝科高新将成为其控股子公司，旨在增强公司在能源电力、新型储能、船舶建造等领域的实力[1] - 渤海汽车拟以27.28亿元收购北京北汽模塑科技51%股权、海纳川安道拓（廊坊）座椅51%股权、英纳法智联科技100%股权及廊坊莱尼线束系统50%股权，并拟配套募资不超过13.79亿元[38] - 南京化纤重大资产重组获上交所审核通过，公司拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买南京工艺装备制造100%股份[40] - 联诚精密股东拟以1.51亿元向乘舟投资协议转让公司6.71%股份，转让价格为15.12元/股[32] - 美邦服饰控股股东拟以1.76元/股的价格，协议转让公司7.9%股份予台州新盟，转让股份数为1.97亿股[12] - *ST阳光控股股东筹划公司控制权变更事项，可能导致控股股东及实控人变更，公司股票自1月8日起停牌[24] - 苏文电能拟以现金方式受让中石化万帮30%股权[18] 股东减持计划 - 思泉新材股东吴攀计划减持不超过144.45万股，占公司总股本的1.79%[2] - 迈为股份控股股东周剑、王正根计划合计减持不超过540万股，占公司总股本剔除回购股份后的1.94%[4] - 英搏尔实控人姜桂宾拟减持不超过611.93万股（占总股本2%），董事李红雨拟减持不超过400万股（占总股本1.31%）[6] - 孚能科技股东深圳安晏计划减持不超过2444.21万股，占公司总股本不超过2%[10] - 必易微股东苑成军拟通过询价转让方式减持69.84万股，占公司总股本的1%[13] - 天虹股份股东五龙公司计划减持不超过3484.21万股，不超过公司总股本的3%[23] - 德赛西威第一大股东德赛集团拟减持不超过710.625万股，不超过公司总股本的1.1906%[26] - 赛腾股份股东孙丰和曾慧因个人资金需求，拟各减持不超过406.75万股，各占公司总股本的1.5%[30] - 拓荆科技股东中微公司拟减持不超过365.51万股，占公司总股本的1.3%[33] - 天和磁材股东南通元龙智能科技中心拟减持不超过792.84万股，合计减持比例不超过公司股份总数的3%[35] - 恒尚节能股东钱利荣拟减持不超过336.3万股（占总股本1.84%），股东卢凤仙拟减持不超过182.93万股（占总股本1%）[39] 投融资与资本运作 - 申菱环境拟出资5000万元投资嘉兴沐桐股权投资合伙企业，持有24.99%份额，该产业基金总规模2亿元，投资方向为数据中心产业链、硬科技、AI及新能源等[5] - 安培龙拟定增募资不超过5.44亿元，用于压力传感器扩产、陶瓷电容式压力传感器产线升级、力传感器产线建设、MEMS传感器芯片研发及产业化等项目[19] - 富佳股份拟发行可转债募资不超过7亿元，用于越南生产基地（二期）建设、工商业及户用储能系统产业化、智能粮仓机器人产业化项目[21] - 首创证券获证监会批复，同意公司向专业投资者公开发行不超过50亿元永续次级公司债券[11] - 海通发展全资子公司海通国际拟使用不超过9亿元投资建造3艘62000DWT多用途重吊船[28] - 大中矿业下属全资公司拟实施鸡脚山矿区通天庙矿段2000万吨/年锂矿采选尾一体化项目，项目建设投资为36.88亿元[31] 经营业绩与财务数据 - 泉阳泉预计2025年度归母净利润为1522.36万元，同比预增147.89%，报告期内矿泉水销量提升至150.34万吨，较上年同期提升33.84%[8] - 广汽集团2025年12月汽车销量18.75万辆，同比下降33.82%，全年累计销量172.15万辆，同比下降14.06%[7] - 中化国际预计2025年全年业绩亏损，截至2025年三季度末归母净利润为-13.31亿元[9] - 金地集团2025年12月实现签约面积16.5万平方米，同比下降60.81%，签约金额24亿元，同比下降54.46%，全年累计签约金额300.2亿元，同比下降56.18%[15] - 亿晶光电预计2025年度归母净利润为负值，且亏损金额预计将超过上一年度经审计的净资产，公司2025年度期末净资产可能为负值[16] - 陕西黑猫2025年第四季度焦炭销量123.14万吨，销售收入16.67亿元，焦炭平均单价1353.59元/吨，同比下降12.42%、环比增长13.79%[22] - 国新能源预计2025年度归母净利润为负值，经营业绩将出现亏损[27] - 唐人神2025年1-12月累计生猪销量533.25万头，同比上升22.98%，累计销售收入84.79亿元，同比上升8%[29] - 水发燃气预计2025年度归母净利润为负值，经营业绩将出现亏损[34] 其他公司公告 - 洲明科技全资子公司洲明香港作为锚定投资者获配智谱H股6.69万股，获配金额777.38万港元，此外公司与元客视界及智谱成立合资公司，公司出资2500万元持股50%[3] - 工大科雅就东营区智慧供热改造升级项目正式签署合同能源管理（EMC）合同，节能效益分享期自2026—2027采暖季开始[14] - 至正股份选举王强为董事长并聘任其为总裁[17] - 汇中股份与安富利续签战略合作协议，将继续围绕全球市场销售、定制化产品联合研发等方向开展合作[20] - 卧龙新能控股子公司龙能电力以1.97亿元出售都昌龙能100%股权[37] - 海通发展2025年前三季度利润分配预案为拟向全体股东每10股派发现金红利0.5元（含税）[25] - 华电新能特别分红预案为拟向全体股东每10股派发现金红利0.3元（含税），按总股本417.14亿股计算合计拟派发现金红利12.51亿元[36]

公司治理与股东会安排 - 公司将于2026年1月23日召开2026年第一次临时股东会，会议采用现场与网络投票相结合的方式 [1][2] - 现场会议地点为深圳市福田区金地中心32层，网络投票通过上海证券交易所系统进行，投票时间为会议当日9:15至15:00 [2][3] - 本次股东会审议的唯一议案为《关于补选公司第十届董事会董事的议案》，该议案需对中小投资者单独计票 [6][8] - 股东登记时间为2026年1月20日至22日，登记地点为深圳市福田区金地中心31层董事会办公室 [14][16] 董事会变动 - 公司第十届董事会第十四次会议全票通过补选杨宇球先生为第十届董事会董事的议案，并提交临时股东会选举 [24][27] - 原董事季彤先生因工作变动辞去董事、副董事长及董事会各专门委员会委员职务 [24] - 拟补选董事杨宇球先生现任深圳市福田投资控股有限公司董事长，拥有政府及国资平台管理经验，未持有公司股份 [30] 2025年经营业绩 - 2025年12月单月，公司实现签约面积16.5万平方米，同比下降60.81%，实现签约金额24.0亿元，同比下降54.46% [22] - 2025年1-12月累计，公司实现签约面积226.8万平方米，同比下降51.90%，累计实现签约金额300.2亿元，同比下降56.18% [22]