报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[5] 报告的核心观点 - 6月百强房企销售同比降幅走宽，全口径销售金额3707亿元，同比下降21%；全口径销售面积1680万方，同比下降30%，降幅相较5月走宽；上半年累计销售额同比收缩11%至1.8万亿，呈先高后低态势；下半年一二线城市或点状火热，三四线城市成交规模低位波动，2025年新房销售同比降幅可能缩窄，部分高能级城市新房价格企稳[2] - 部分新房因得房率等优势获益是地方政府在地价和规划上让步的表现，新房和二手房谁调整机制更灵活谁更受益[3] - 2025年新房“好房子”政策部分楼盘热销但旧库存去化不理想，二手房以价换量有“小阳春”但房价持续回落；5月以来数据全面回落，三季度出台托底政策可能性大，一线城市限购、公积金提取等政策有宽松空间[3] - 不同于市场见解，认为房价是锯齿形筑底，不用过于悲观；地产股需左侧交易，交易层面有预期差[7] 投资建议与投资标的 - 建议关注股价弹性较强的标的，包括贝壳 - W(02423，买入)、金地集团(600383，增持)、龙湖集团(00960，买入)、保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，未评级)[7]

担保对象及基本情况 - 金地集团子公司深圳威新软件科技间接持有南京威磐房地产开发有限公司86 93%股权 开发南京秦淮区南部新城综合体地块 [1] - 项目公司向工商银行南京玄武支行申请16亿元贷款 融资期限最长15年 [1] - 金地集团及子公司南京威新提供连带责任保证担保 担保本金不超过16亿元 担保期限至债务履行期满后三年 [1][3] 内部决策程序 - 公司2025年3月21日董事会及2025年6月30日股东大会审议通过年度担保授权议案 新增担保总额度不超过250亿元 有效期至2025年度股东会决议日 [2] - 本次16亿元担保在授权范围内 无需另行审议 [2] 担保协议主要内容 - 担保范围包括主债权本金 利息 违约金 损害赔偿金及债权人实现债权费用 [3] - 担保期限与债务履行期同步延长三年 [3] 担保必要性及合理性 - 担保为满足项目经营发展需要 保障项目运作 被担保方为合并报表范围内子公司 风险可控 [5] - 担保符合公司整体利益及发展战略 [5] 累计担保情况 - 截至公告日 公司对外担保余额177 35亿元 占2024年净资产比例30 04% [5] - 其中对控股子公司担保125 18亿元 对联营及合营公司担保52 17亿元 无逾期担保 [5]

担保情况 - 为南京威磐融资提供16亿元担保[2][4][9] - 对外担保总额177.351788亿元，占净资产30.04%[3][12] - 2025年新增担保额度授权不超250亿元[5] 子公司情况 - 深圳威新间接持有南京威磐86.93%股权[4] 南京威磐业绩 - 2024年末资产446,708万元，净利润24,234万元[8] - 2025年3月末资产427,363万元，净利润 -232万元[8]

民企拿地现状 - 全国多地民企在土地市场表现活跃 包括成都新希望地产、浙江滨江集团、江苏华宇地产等 形成一股新兴势力 [1] - 部分区域型民企如四川邦泰集团、浙江保亿置业、杭州天阳地产等 在本地市场频繁出手拿地 [7][8] - 保亿置业以11.59亿元总价拿下宁波江北区地块 楼面价16838元/㎡ 溢价率14.3% [7] - 天阳地产以68.2亿元拿下杭州上城区地块 楼面价27140元/㎡ 溢价率50.59% [8] - 浙江金帝以55.78亿元竞得杭州世纪城地块 楼面价54473元/㎡ 溢价率21.05% [8] 民企发展路径分化 - 头部民企如滨江集团保持稳健 成为行业TOP10中唯一民企 在土地市场长袖善舞 [7] - 部分企业如龙湖集团、新城控股已转移发展重心 不再追求开发规模 [7] - 成都万华集团凭借麓湖生态城项目成为行业标杆 并开始向武汉等新区域扩张 [8][9] - 万华集团在武汉长江新区三次拿地 累计投入57.85亿元 [9] - 实业背景企业如汇成世纪、福建雄旺通过与建发合作方式进入地产开发 [9][11] 新兴民企商业模式 - 金沙地产通过产品溢价实现高去化 项目售价普遍高于区域均价20%以上 [15][16] - 金沙缦岛洋房单价12500-13000元/㎡ 较区域均价高25-30% [16] - 金沙·东院售价比同地段产品高70% [16] - 宸嘉发展走精品路线 聚焦核心城市如武汉、上海、成都 [14] - 江山万里置业、驭远等企业专注高端住宅市场 形成产品差异化 [18] 行业格局变化 - 行业阵痛期后 国央企占据主导地位 多数规模型民企退出或重组 [5][6] - 华南五虎仅剩合生创展 粤港澳四小龙及闽系民企几乎全军覆没 [6] - 万科、金地等传统民企面临经营压力 碧桂园等企业忙于债务重组 [6] - 当前活跃民企多为区域型或新进入者 采取差异化竞争策略 [7][14] 产品主义趋势 - 无论民企还是国央企 最终竞争都将回归产品力和交付能力 [18][19] - 金茂棠前项目凭借产品力在上海非核心区位取得热销 [18] - 行业共识认为企业必须聚焦产品升级 单纯规模扩张模式难以为继 [17][18] - 金沙地产被比作"地产界胖东来" 其产品服务模式受到市场认可 [15][16]

融资情况 - 2024年全年偿还公开债务约200亿元，公开债务流动性危机已经解除 [3] - 截至一季度末有息负债余额735亿元，其中96.30%为银行借款，最新有息负债已低于700亿元 [3] - 剩余公开债务仅两笔：2024年10月到期6000万元和2025年4月到期5亿元 [3] - 银行融资稳健，从信用融资转向抵押融资和物业经营性贷款融资 [3] - 关注同行公开市场融资动态，但采取稳健策略调整债务结构和久期 [3] - 公司保持金融市场零违约记录，正跟踪融资品种和动态以择机行动 [4][5] 市场观点 - 房地产行业调整周期已持续4年多，但中国市场长期规模仍可能维持在4-5万亿元/年 [6] - 一二线城市投资占比大（77%），预计这些区域市场韧性较强，有助于资产负债表恢复 [6][10] - 2021年以来行业下行幅度空前，公司2024年出现上市以来首次亏损 [6] - 未来需平衡开发业务体量，重点发展轻资产业务、物业服务和商业运营 [7] 投资策略 - 偿债高峰期间暂停投资，2024年一季度后尝试恢复 [9] - 坚持安全第一原则，无明确投资额度，根据市场企稳情况动态调整节奏 [8][9][10] - 2024年已获取两宗土地：杭州临平宅地（40%权益，7436万元）和上海松江宅地（9%权益，7337万元） [10] - 总土地储备2916万平方米（权益1245万平方米），货值4325亿元（权益1759亿元），权益比例40.7% [10]

股东大会召开情况 - 股东大会于2025年6月30日在深圳市福田区金地中心32层召开 [1] - 会议采用现场投票与网络投票相结合的方式进行表决 [1] - 会议由董事长徐家俊主持 符合《公司法》及《公司章程》规定 [1] 议案表决结果 - **非累积投票议案**全部通过 其中A股股东同意票比例均超99% [2][3] - 议案1：A股同意票1,819,236,184股（99.6242%） [2] - 议案2：A股同意票1,818,821,483股（99.6015%） [2] - 议案3：A股同意票1,819,484,783股（99.6379%） [2] - **特别决议议案（9-11号）**获出席会议股东所持表决权三分之二以上通过 [4] - 议案9：A股同意票1,777,382,856股（97.3323%） [3] - 议案10：A股同意票1,778,123,156股（97.3728%） [3] 律师见证情况 - 北京市中伦（深圳）律师事务所对会议程序合法性出具确认意见 [4] - 律师认为会议召集、出席资格及表决程序均符合法律法规 [4] 备查文件 - 2024年年度股东大会决议 [4] - 律师事务所出具的法律意见书 [4]

股东大会召集与召开程序 - 公司董事会于2025年6月10日通过指定媒体公告会议通知，载明会议方式、时间、地点及议题内容，并说明股东权利及登记方法 [2] - 会议采用现场与网络投票结合方式，现场会议于2025年6月30日在深圳金地中心32层召开，网络投票通过上交所系统及互联网平台同步进行 [2] - 律师认为召集程序符合《公司法》《股东会规则》及《公司章程》规定 [3] 股东大会召集人资格 - 本次股东大会由公司董事会召集，确认其具备合法召集资格 [3] 出席人员资格与股权比例 - 现场会议出席股东及代理人共12名，代表股份1,638,101股（占表决权股份0.0363%），资格经核查合法 [3] - 网络投票股东741名，代表股份通过上交所系统认证，合计现场与网络投票股东753名，代表股份1,826,097,014股（占表决权股份40.4488%） [3][4] - 列席人员包括公司董事、监事、高管及律师，资格均合法 [4] 表决程序与结果 - 现场会议采用记名投票方式，按章程规定完成监票、验票及计票，结果当场公布且无异议 [6] - 网络投票结果与现场投票合并统计，部分议案对中小投资者单独计票 [6] - 律师确认表决程序及结果符合《公司法》《股东会规则》及《公司章程》，合法有效 [6] 法律意见结论 - 律师综合认定股东大会召集程序、召集人资格、出席人员资格及表决程序均合法有效 [6]

公司业绩与行业现状 - 2024年公司营业收入753.44亿元，归母净亏损61.15亿元，同比下降788.54% [1] - 2024年签约金额685.1亿元（同比降55.39%），签约面积471.4万平方米（同比降46.25%） [1] - 2025年前5月签约金额140.5亿元（同比降52.36%），签约面积99.2万平方米（同比降49.31%） [4] - 行业整体处于供大于求状态，调整周期已持续四年，从业者心理压力普遍 [8] 偿债与财务安全 - 2024年偿付公开市场债务约200亿元，未出现违约 [3] - 2024年末有息负债735亿元，其中公开市场债务剩余30多亿元，2025年仅5.6亿元待兑付 [3] - 短期借款3.35亿元（较年初降37.27%），应付债券4.6亿元（同比降83.06%） [3] - 当前经营首要任务是保障财务安全，采取保守投资策略 [8] 销售与市场分析 - 2024年月均销售规模降至30亿元（2023年月均60亿元），反映战略收缩 [5] - 2023年9月全国市场热度15%（历史低点），政策刺激后回升至50%，2025年3月反弹至34%但仍低于2023年同期 [5] - 销售下滑主因市场下行叠加公司推盘节奏放缓 [5] 战略调整与行业展望 - 2024年在核心城市重启拿地，采用轻资产模式拓展杭州、上海、天津项目 [7] - 坚持轻重并举策略，动态评估市场变化以把握投资节奏 [8] - 预计未来10-15年中国房地产年销售规模仍将维持在4-5万亿元 [9] - 行业结构性调整中需推出符合新时代需求的产品，优秀企业可穿越周期 [9] 管理层表态 - 短期聚焦"活下来"，长期目标为可持续发展 [1] - 对行业长期存在性保持信心，强调资源配置优化与组织韧性提升 [9]

公司业绩表现 - 2024年公司录得营业收入约753.44亿元，归母净亏损61.15亿元，同比下降约788.54% [1] - 2024年签约金额685.1亿元，同比下跌55.39%，签约面积471.4万平方米，同比减少46.25% [1] - 2025年前5月累计签约面积99.2万平方米，同比下降49.31%，累计签约金额140.5亿元，同比下降52.36% [2] - 2024年月均销售规模下降至约30亿元，较2023年月均60亿元显著收缩 [3] 财务与债务情况 - 2024年全年偿付约200亿元公开市场到期债务，未出现公开违约 [2] - 截至2024年底，短期借款3.35亿元（较年初减少37.27%），应付债券4.6亿元（同比减少83.06%），整体有息负债规模735亿元 [2] - 2025年仅剩约5.6亿元公开债待兑付，偿债高峰已过 [2] 市场环境与行业趋势 - 2023年9月全国市场热度降至15%（2019年以来最低点），政策刺激后回升至50%，但2024年3月热度回落至34% [3] - 行业调整自2021年下半年持续四年，超出以往周期特征 [5] - 长期来看，中国房地产市场年销售规模有望维持在4万亿至5万亿元，仍为支柱性产业 [5] 公司战略与投资动态 - 2024年采取战略收缩，2025年重启核心城市拿地（杭州、上海、天津），部分采用轻资产模式 [3][4] - 当前经营首要任务为保障财务安全，坚持轻重并举策略，注重投资安全性 [4] - 管理层强调聚焦核心主业、优化资源配置，以"活下来"为目标并寻求可持续发展 [1][6] 管理层观点 - 行业短期仍处供大于求状态，调整未结束，但优秀企业可穿越周期 [1][5] - 公司信用基础与风险应对能力在偿债高峰期得到验证 [2] - 未来需推出符合新时代需求的产品以抓住发展机遇 [6]