债券发行计划 - 2025年拟申请注册发行不超15亿元公司债券[1] - 发行期限不超5年（含5年）[2] - 待申请获准，按需一次或分次择机发行[3] 发行相关安排 - 发行利率依公司信用评级、市场利率等确定[5] - 发行对象为专业机构投资者[6] - 以余额包销方式在上海证券交易所发行[8] 资金用途与担保 - 资金用于偿还到期或回售行权公司债券[7] - 控股股东提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保[9] 审批与授权 - 申请须经股东大会审议通过，获批注册有效期内持续有效[10] - 股东大会授权董事会负责研究与组织，经营层办理相关事宜[11]

财务审计 - 公司2024年度财务报表于2025年4月27日获无保留意见审计报告[3] 关联资金往来 - 与控股股东光明农业发展(集团)有限公司及其下属公司应收账款期初余额32.70万元，偿还累计发生额32.70万元[8] - 与控股股东光明农业发展(集团)有限公司及其下属公司预付账款期初余额0.02万元，年度累计发生额1.35万元，偿还累计发生额1.37万元[8] - 光明乳业股份有限公司及下属企业与控股股东等经营性往来应收款为11.00[9] - 光明乳业股份有限公司及下属企业与控股股东等经营性往来应收款账为289.68，占比78.67%[9] 各公司应收款项 - 光明食品集团有限公司与控股股东等经营性往来应收款账为602.71，占比41.00%[9] - 光明食品国际有限公司与控股股东等经营性往来应收款为1.35，75.24，占比76.59%[9] - 光明食品国际有限公司与控股股东等经营性往来预付款账为39.78[9] - 光明食品集团（上海）企业发展股份有限公司与控股股东等经营性往来其他应收款为132.61[9] - 光明食品集团（上海）企业发展股份有限公司与控股股东等经营性往来应收款账为293.01，402.2[9] - 光明食品集团财务有限公司与控股股东等经营性往来应收款账为3.77[9] 下属公司款项情况 - 光明食品集团上海五四有限公司及其下属公司，其他应收款为0.75，应收账款为6.66，预付账款为0.38[10] - 光明食品集团资产管理有限公司及其下属公司，其他应收款为11.18，应收账款为483.79（对比值656.26），预付账款为1060.02（对比值1197.18）[10] - 农工商超市（集团）有限公司及其下属公司，其他应收款为0.30，应收账款为884.83（对比值174.88）[10] - 上海光明粮油储备管理有限公司及其下属公司，其他应收款为2.01，应收账款为26.21（对比值1.19）[10] - 上海海丰农牧有限公司及其下属公司，预付账款为0.30[10] - 上海海湾国家森林公园有限公司及其附属企业，应收账款为36.57[10] - 上海良友（集团）有限公司及其下属公司，其他应收款为139.67（对比值4.00）[10] 其他公司应收情况 - 上海良友集团有限公司及控股股东等应收账款为213.56，销售商品提供劳务经营性往来为213.29[11] - 上海市白茅岭农场有限公司及控股股东等应收账款为514.63，销售商品提供劳务经营性往来为514.63[11] - 上海市健康养老发展集团有限公司及控股股东等应收账款为0.44，销售商品提供劳务经营性往来为0.44[11] - 上海市天湖军农场有限公司及控股股东等应收账款为86.35，销售商品提供劳务经营性往来为86.35[11] - 上海市糖烟酒集团有限公司及控股股东等其他应收款为12520.00，股权转让款为0.00，经营性往来为12520.00[11] - 上海市糖烟酒集团有限公司及控股股东等应收账款为268.28，提供劳务往来为0.57，经营性往来为268.85[11] - 上海蔬菜集团有限公司及控股股东等应收账款为110.55，销售商品提供劳务经营性往来为110.55[11] - 上海水产集团有限公司及控股股东等应收账款为611.72，提供劳务经营性往来为611.72[11] 房地产公司应收款 - 常州城明置业发展有限公司其他应收款为19467.47，资金往来非经营性往来为18604.48[11] - 苏州光明房地产集团有限公司其他应收款为52249.11，资金往来非经营性往来为52249.11[11] - 光明房地产集团浙江明玖置业其他应收款为152,638.94[12] - 农工商房地产集团申阳(上海)置业有限公司其他应收款为1,120,497.82[12] 其他公司其他应收款 - 海海博西郊流流有限公司其他应收款为86,301.58[13] - 上海申宏冷藏储运有限公司其他应收款为65,608.43，另有155,495.50相关款项，总计223,312.47[13] - 吴江明乐房地产开发有限公司其他应收款为111,503.68，加上3,870.98后总计115,374.66[13] - 武汉明利房地产开发有限公司其他应收款为91,807.91，加上相关款项后总计95,868.22[13] - 烟台平土房地产有限公司其他应收款为71,704.52，加上1,374.28后总计73,078.80[13] - 上海临皓置业有限公司其他应收款涉及246,158.73、7,796.57、61,100.00、192,855.30等金额[13] - 上海农工商建设发展有限公司其他应收款为39,293.00[13] - 四川光明牧桦置业有限公司其他应收款为5,773.91[13] 总计金额及其他 - 总计金额分别为2941712.72万元、929434.63万元、96007.40万元、813680.23万元和3153474.52万元[16] - 光明乳业股份有限公司及其下属公司2024年期初预付账款往来资金余额12.05元，2024年度偿还累计发生金额12.05元，期末往来资金余额0.00万元[16] - 百限公司其他应收款为39394.85万元，占比100.00%[14] - 子公司及其控制的法人其他应收款中，部分金额为3800.91万元，占比13.84%[14] - 文乐方序曲产开发有限公司其他应收款为131212.30万元[14] - 北有限公司其他应收款为138667.81万元[14] - 郑州光明开元置业有限公司其他应收款为35227.87万元[14] - 郑州农工商华臻置业有限公司其他应收款为100940.12万元[14] - 郑州星樽置业有限公司其他应收款为98813.84万元[14] - 关联自然人提供劳务金额为9.87万元[14]

财务数据 - 2024年光明食品财务公司存款期末余额253,762,495元，收息23,799,391元[6] - 2024年光明食品财务公司长期借款期末余额495,760,586.2元，付息29,425,274元[6] - 2024年光明食品财务公司年内到期长期借款期末余额94,941,206元[6] 审计与报告 - 立信对光明地产2024财报出具无保留意见审计报告[2] - 关联交易汇总表2025年4月27日获公司批准[6]

业绩总结 - 公司2023年度财务审计费220万元，内控审计费80万元[10] - 公司计提资产减值准备及信用损失影响2023年度利润总额50,225.18万元[18] - 公司计提资产减值准备及信用损失影响2023年度净利润46,472.17万元[18] - 公司计提资产减值准备及信用损失影响2023年度归属于母公司净利润43,157.54万元[18] 其他 - 2024年公司董事会审计委员会召开会议10次，审议或讨论议案18项[2] - 2024年1 - 6月多次召开第九届董事会审计委员会会议[3][4][5][6]

公司代码：600708 公司简称：光明地产 光明房地产集团股份有限公司 2024 年度内部控制评价报告 光明房地产集团股份有限公司全体股东： 根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求（以下简称企业内部 控制规范体系），结合本公司（以下简称公司）内部控制制度和评价办法，在内部控制日常监督和专项 监督的基础上，我们对公司2024年12月31日（内部控制评价报告基准日）的内部控制有效性进行了评价。 一. 重要声明 按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内 部控制评价报告是公司董事会的责任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。经理层负责组织 领导企业内部控制的日常运行。公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告内容不存 在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带法 律责任。 公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提 高经营效率和效果，促进实现发展战略。由于内部控制存在的固有局限性，故仅能为实现上述目标提供 合理保证。此外，由于情况的变化 ...

光明房地产集团股份有限公司 2024 年度董事会关于独立董事独立性自查情况的专项报告 根据中国证监会《上市公司独立董事管理办法》、《上海证券 交易所上市公司自律监管指引第 1 号——规范运作》等要求，独立 董事应当每年对独立性情况进行自查，并将自查情况提交董事会。 董事会应当每年对在任独立董事独立性情况进行评估并出具专项意 见，与年度报告同时披露。 光明地产董事会就独立董事张晖明先生、朱洪超先生、王扬女 士在 2024 年度任职独立性自查情况进行评估并出具如下专项报告： 经核查，本公司独立董事张晖明先生、朱洪超先生、王扬女士 的任职经历以及签署的相关自查文件，认为独立董事不存在如下情 况： （一）在公司或者其附属企业任职的人员及其配偶、父母、子 女、主要社会关系； （二）直接或者间接持有公司已发行股份百分之一以上或者是 上市公司前十名股东中的自然人股东及其配偶、父母、子女； （三）在直接或者间接持有公司已发行股份百分之五以上的股 东或者在上市公司前五名股东任职的人员及其配偶、父母、子女； （四）在公司控股股东、实际控制人的附属企业任职的人员及 其配偶、父母、子女； 光明房地产集团股份有限公司董事会 2025 ...

会议相关 - 光明地产第九届监事会第十八次会议于2025年4月27日召开[2] - 多项议案表决结果均为同意3票，反对0票，弃权0票[3][5][9][11][14][16][18][19][20][22][23][25] 报告披露 - 《2024年年度报告及摘要》等报告将于2025年4月29日披露[5][7][8][10][13][14][15][17][18][19][20][21][22][23][24] 议案情况 - 多项议案尚须提交公司股东大会审议[3][5][9][11][12][19][20][23][24][26][27] - 《关于2024年度拟不进行利润分配的预案》等内容详见2025年4月29日披露[10][15][18] 风险评估 - 《关于对光明食品集团财务有限公司的2024年年度风险持续评估报告》显示财务公司风险可控[16][17] 融资审批 - 公司发行公司债券等尚须获相关机构批准[23][24]

会议相关 - 光明地产第九届董事会第二十九次会议于2025年4月27日召开，7名董事全部参加表决[2] - 多项议案完成表决，部分需提交股东大会审议[3][4][5][7][9][11][13][14][15][17][18][19] 报告披露 - 《2024年年度报告及摘要》等将于2025年4月29日披露[5][6][7][8][9][10][14][16][17][19] 公司方案 - 公司制定《2024年度“提质增效重回报”行动方案》并评估[17] - 公司制定2025年度估值提升计划暨提质增效重回报行动方案[19] 财务数据 - 2025年预计全年日常关联交易发生金额约45113.31万元[23] - 2024年1 - 12月支付董监高合计6104580.70元[28] - 2025年度拟支付独立董事每人15万元（税前）[31] 融资申请 - 公司申请注册发行公司债券和超短期融资券[33][37]

财务数据关键指标变化 - 2024年度母公司财务报表实现净利润为1,368,291,762.89元[3] - 2024年度合并报表归属于上市公司股东的净利润为-948,363,503.93元[3] - 2024年营业收入为55.54亿元，同比下降35.45%[21] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为-9.48亿元，同比下降2902.69%[21] - 2024年经营活动产生的现金流量净额为-10.52亿元，同比下降37.00%[21] - 2024年末归属于上市公司股东的净资产为98.33亿元，同比下降9.07%[21] - 2024年基本每股收益为-0.4255元/股，同比下降2899.34%[22] - 2024年加权平均净资产收益率为-9.19%，同比减少9.50个百分点[22] - 2024年扣除非经常性损益后的净利润为-22.39亿元，同比下降422.52%[21] - 2024年总资产为595.61亿元，同比下降6.49%[21] 收入和利润（同比环比） - 2024年营业收入为55.54亿元，同比下降35.45%[21] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为-9.48亿元，同比下降2902.69%[21] - 2024年扣除非经常性损益后的净利润为-22.39亿元，同比下降422.52%[21] - 2024年基本每股收益为-0.4255元/股，同比下降2899.34%[22] - 2024年加权平均净资产收益率为-9.19%，同比减少9.50个百分点[22] 成本和费用（同比环比） - 营业成本51.28亿元，同比下降27.68%，销售费用3.54亿元，同比下降5.18%[64] - 财务费用9.49亿元，同比上升11.75%[64] - 资产减值损失7.28亿元，同比上升76.81%，信用减值损失1.08亿元，同比上升75.96%[64][65] - 对联营企业和合营企业的投资收益-0.91亿元，同比下降116.39%[65] 各条业务线表现 - 房地产开发及配套营业收入45.36亿元，同比下降36.17%，营业成本41.95亿元，同比下降27.40%，毛利率7.52%，减少11.16个百分点[69] - 物业及租赁营业收入5.04亿元，同比下降20.30%，营业成本4.25亿元，同比下降25.02%，毛利率15.68%，增加5.30个百分点[69] - 其他业务营业收入3.11亿元，同比下降55.41%，营业成本2.72亿元，同比下降54.46%，毛利率12.39%，减少1.83个百分点[69] 各地区表现 - 华东地区营业收入48.45亿元，同比下降31.37%，营业成本44.01亿元，同比下降22.72%，毛利率9.15%，减少10.17个百分点[69] - 华中地区营业收入2.45亿元，同比上升105.87%，营业成本2.62亿元，同比上升141.60%，毛利率-6.67%，减少15.78个百分点[69] 管理层讨论和指引 - 公司2025年计划营业收入60亿元[116] - 公司2025年计划新开工面积12万平方米，竣工面积71万平方米[116] - 公司聚焦存量去化，通过全民营销、企业团购、渠道销售等方式加速低效资产处置[111] - 公司整合战略投资部与产业发展研究部成立投资发展部，强化投前研究机制[112] - 公司计划通过租售并举模式提升滞重资产价值，并加强尾盘去化中物业作用[111] - 公司组建四大职能集群（投前研究/开发建设/资产经营/支撑保障）以提升管控效能[114] - 公司强调现金流管理为核心，目标改善资产负债结构[116] 其他财务数据 - 2023年12月31日母公司未分配利润余额为3,231,844,554.97元[3] - 2023年度利润分配实施派发现金红利11,143,183.72元[3] - 2024年度提取法定盈余公积金136,829,176.29元[3] - 截至2024年12月31日母公司报表期末未分配利润为4,452,163,957.85元[3] - 2024年度拟不进行利润分配[4] 公司基本信息 - 公司注册地址变更为中国（上海）自由贸易试验区临港新片区丽正路1628号9幢2层A—75室[16] - 公司办公地址为上海市静安区西藏北路199号[16] - 公司股票代码为600708，股票简称为光明地产[18] 公司项目信息 - 公司新增房地产储备面积为3.12445万平方米，上年同期为3.64829万平方米，同比下降14.36%[36] - 公司报告期内实现新开工面积为8.08万平方米，竣工面积为61.96万平方米[38] - 公司成功发行7亿元中期票据，合规申购金额24.3亿元，票面利率2.53%[38] - 公司成功发行三年期6亿元中期票据，合规申购金额22亿元，票面利率2.55%[39] - 公司成立保障房事业部，重点对接上海区域的保障房建设开发[40] 行业数据 - 2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米同比下降12.9%，住宅销售面积下降14.1%[46] - 2024年全国房地产开发投资100280亿元同比下降10.6%，住宅投资76040亿元下降10.5%[49] - 2024年房屋新开工面积73893万平方米下降23.0%，住宅新开工面积53660万平方米下降23.0%[51] - 2024年房屋竣工面积73743万平方米下降27.7%，住宅竣工面积53741万平方米下降27.4%[51] 公司风险 - 公司面临政策风险，需应对房地产金融风险及地方"一城一策"调控影响[117] - 公司存在市场风险，部分地区面临需求下降、供应过剩导致的存货跌价压力[117] - 利率市场化改革深化可能影响房地产企业融资和经营[118] - 银行调整个人住房贷款政策（首付比例和利率）将影响购房者按揭成本和购买力[118] - 行业竞争加剧，中小型房企面临严峻生存考验[119] 公司治理 - 公司召开临时股东大会2次，定期股东大会1次，审议议案24项[123] - 公司全年召开董事会会议9次，审议议案45项[124] - 董事会下属专门委员会全年共召开16次会议，其中战略委员会4次，提名委员会1次，审计委员会10次，薪酬与考核委员会1次[124] - 公司全年召开独立董事专门会议5次，审议议案9项[124] - 报告期内公司发布定期报告4次，临时公告77次[125] 公司诉讼 - 本年度公司有重大诉讼、仲裁事项[193] - 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况[194] - 木兰溪公司需支付农工商建设工程款172,958,832元及15%年利率逾期付款利息[195] - 农工商建设对木兰溪国际广场一期续建工程享有83,441,640元工程款优先受偿权[195] - 农工商建设对木兰溪国际广场二三期工程享有89,517,192元工程款优先受偿权[195] - 吴江明乐与中泰建筑纠纷中，结算价确认为552,319,317.62元（含甲供材）[195] - 吴江明乐已超付工程款，法院驳回其要求返还400,498,812.14元的诉讼请求[195] - 农房集团胜诉，吴江明乐需归还2亿元借款本金及36,624,444.44元资金占用费[195] - 吴江明乐需支付逾期违约金（按年利率19%计算，自2021年1月1日起）[195] - 农房集团可优先受偿吴江明圆持有的吴江明乐49%股权质押担保[195] - 吴江明丰湖滨花园项目合同总金额约6亿元（含甲供材）[195] - 上海财瑞建设管理有限公司审价确认工程结算价为111,436,051.04元[195]

收入和利润（同比环比） - 营业收入为12.7亿元，同比下降34.91%[4] - 归属于上市公司股东的净利润为-2亿元，同比下降2,530.19%[4] - 2025年第一季度营业总收入为12.70亿元，较2024年同期的19.52亿元下降34.9%[22] - 公司2025年第一季度净利润为净亏损2.0918亿元，相比2024年同期的净利润236.34万元，同比下降8944%[23] - 公司2025年第一季度归属于母公司股东的净利润为净亏损2.0014亿元，相比2024年同期的净利润823.57万元[23] - 2025年第一季度净利润为-54,856,952.96元，同比亏损收窄6,050,837.18元[32] 成本和费用（同比环比） - 营业成本同比下降31.77%，主要因房产收入减少[7] - 税金及附加同比下降42.93%，主要因房产主业税费减少[7] - 2025年第一季度营业总成本为14.60亿元，较2024年同期的20.65亿元下降29.3%[22] - 2025年第一季度财务费用为1.58亿元，其中利息费用为2.10亿元[22] - 利息费用为220,151,424.84元，同比减少10,596,867.76元[32] 经营活动现金流 - 经营活动产生的现金流量净额为-4,704万元，同比改善98.01%[4] - 销售商品、提供劳务收到的现金同比下降43.03%，主要因房产板块房款减少[8] - 经营活动产生的现金流量净额同比增加98.01%[9] - 公司2025年第一季度经营活动产生的现金流量净额为-4704.16万元，较2024年同期的-23.59亿元有所改善[25] - 公司2025年第一季度销售商品、提供劳务收到的现金为9.9947亿元，同比下降43%[25] - 经营活动产生的现金流量净额为527,658,592.48元，同比改善1,124,715,866.67元[36] 投资活动现金流 - 投资活动产生的现金流量净额同比下降31.91%，主要因处置固定资产现金减少[9] - 公司2025年第一季度投资活动产生的现金流量净额为4499.24万元，同比下降31.9%[26] 筹资活动现金流 - 筹资活动产生的现金流量净额同比下降124.11%，主要因借款净流出增加[10] - 支付的其他与筹资活动有关的现金同比激增3912.74%，主要因担保费等费用增加[10] - 公司2025年第一季度筹资活动产生的现金流量净额为-2.6175亿元，相比2024年同期的10.855亿元大幅下降[26] - 筹资活动产生的现金流量净额为-394,642,936.77元，同比恶化833,676,152.45元[37] 现金及现金等价物 - 现金及现金等价物净增加额同比上升78.15%，主要来自经营活动现金流改善[10] - 公司2025年第一季度期末现金及现金等价物余额为46.014亿元，较期初减少2.6379亿元[26] - 期末现金及现金等价物余额为1,735,560,755.52元，同比增加789,063,471.25元[37] 房地产板块表现 - 公司2025年1-3月房地产竣工面积17.38万平方米（权益面积16.97万平方米）[14] - 报告期内房地产签约金额11.79亿元（权益金额8.6亿元），签约面积10.40万平方米[14] - 截至2025年3月出租房地产总面积34.85万平方米（权益面积30.34万平方米）[15] - 2025年1-3月租金总收入3172.31万元（权益租金3123.04万元）[15] 资产和负债变化 - 货币资金从2024年底的51.63亿元降至2025年3月底的49.04亿元，下降5.0%[17] - 应收账款从2024年底的19.23亿元增至2025年3月底的20.48亿元，增长6.5%[17] - 存货从2024年底的431.40亿元降至2025年3月底的426.21亿元，下降1.2%[17] - 流动资产总额从2024年底的562.25亿元降至2025年3月底的556.33亿元，下降1.0%[18] - 短期借款从2024年底的2.78亿元增至2025年3月底的3.44亿元，增长23.6%[18] - 长期借款从2024年底的2197.42亿元增至2025年3月底的2384.32亿元，增长8.5%[19] - 归属于母公司所有者权益从2024年底的98.33亿元降至2025年3月底的96.33亿元，下降2.0%[19] - 公司2025年第一季度货币资金为17.3576亿元，较2024年底的16.0274亿元有所增加[29] - 应付账款从5,231,229.28元增加到183,083,672.44元，增长3400%[30] - 其他应付款为3,648,610,797.52元，同比增加739,550,297.48元[30] - 一年内到期的非流动负债为1,375,623,142.41元，同比减少16,674,782元[30] - 长期借款和应付债券合计为21,452,449,318.16元，与上期基本持平[30] 其他财务指标 - 加权平均净资产收益率为-2.06%，同比减少2.14个百分点[5] - 公司2025年第一季度营业利润为-2.0095亿元，相比2024年同期的2191.35万元[23] - 公司2025年第一季度资产处置收益为11.81万元，相比2024年同期的8598.94万元[23] - 2025年第一季度营业收入为150,577.36元，同比数据缺失[32]