证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2025-028 新城控股集团股份有限公司 关于修订《公司章程》、制定或修订公司部分制度文件 的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 2025 年 4 月 29 日，新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）召开第 四届董事会第九次会议，审议通过了《关于修订<公司章程>并取消监事会的议案》 及《关于制定、修订公司部分制度文件的议案》。 根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司章程指 引》《上市公司股东会规则》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所 上市公司自律监管指引第 1 号——规范运作》等法律法规、规范性文件的最新规定， 结合公司实际情况，公司对《新城控股集团股份有限公司章程》（以下简称"《公 司章程》"）部分条款进行了修订，同时制定或修订了公司部分制度文件。具体情 况如下： | 序号 | | 修订前条款 | 修订后条款 | | --- | --- | --- | --- | | 1 | | 通篇 | 删除"监事"相关表述 | ...

新城控股2025年第一季度业绩 营收表现 - 2025年第一季度营收为97.38亿元，同比下降32.17% [1] 净利润表现 - 2025年第一季度净利润为3.04亿元，同比增长34.00% [1]

品牌活动概述 - 公司于4月28日启动"我爱你·五月"品牌嘉年华活动 覆盖全国173座已开业吾悦广场 活动持续36天 主题为"吾悦爱健康" 结合线上线下健康活动与经典促销环节如"疯狂五小时" [1] - 活动紧扣"健康中国2030"战略 通过全民健身教练刘畊宏发布定制版"吾悦健身操" 并利用大屏联网技术向136座城市同步传播 [2] - 5月24日计划在上海青浦吾悦广场联合4个分会场发起千人跳操挑战 目标冲击吉尼斯世界纪录 同时全国累计赠送10万份长者体检套餐 [3] 品牌合作与运营策略 - 活动联合OPPO 李宁 名创优品等品牌开展深度共创 海口主会场设立品牌快闪店 提供OPPO SUPERVOOC充电宝等权益 [4] - 公司提出"五边形经营理念"（品质空间 与人欢喜 专业匠心 绿色智能 双向奔赴） 强调与品牌方共生共荣的差异化运营模式 [5] - 通过品牌私享会聚集近百名合作品牌高层 强化商业生态圈建设 活动被视为"深度运营"策略的重要实践 [4][5] 社会价值与行业影响 - 活动设计响应老龄化社会需求 通过赠送长者体检套餐强化消费者情感链接 倡导家庭健康理念 [3] - 公司以实体商业为支点 融合科技（百城大屏联动）与健康生活方式推广 推动消费市场复苏 目标成为全民健康风尚传播载体 [6] - 行业视角认为该活动是商业新生态的探索案例 兼具社会正能量传播与促进消费的双重功能 [6]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 房地产市场热度环比维持平稳 新房备案数据环比增长7% 二手房备案数据环比下降0.5%[2] - 看好重点城市区域市场的量价回升 以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复[4] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望在房地产止跌回稳的基调下迎来估值修复[4] 市场表现 - 沪深300指数上涨0.38% 房地产开发板块下跌1.31%[3] - 恒生指数上涨2.74% 中华内房股指数CNY下跌0.06%[3] - 恒生物业服务及管理指数上涨1.67%[3] 销售数据表现 - 4月1日-25日44城新房销售面积同比下降13% 其中一线下降6% 二线下降12% 三线下降20%[14] - 年初至今44城新房销售面积累计同比上升1% 其中一线上升13% 二线下降3% 三线下降0%[14] - 4月1日-25日22城二手房成交面积同比上升19% 其中一线上升35% 二线上升14% 三线上升3%[23] - 年初至今22城二手房累计同比上升32% 其中一线上升45% 二线上升26% 三线上升14%[23] 库存与去化情况 - 21城库存面积四周滚动环比下降2% 同比下降14%[31] - 21城去化速度为92周 四周滚动环比放缓5周 同比加快25周[31] - 20个样本城市二手房挂牌量约269.6万套 较4月20日上升0.5%[34] - 一线城市二手房挂牌量46.6万套 较4月20日上升0.5%[34] 推盘情况 - 21重点城市新房新批准上市套数环比+48%[37] - 4月累计推盘套数同比-24% 2025年累计推盘套数同比-23%[37] 重点推荐公司 - 推荐13家公司包括城投控股 城建发展 滨江集团 招商蛇口 新城控股 华润置地 中国海外发展 绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润万象生活 绿城服务 中海物业[7][39] - 所有推荐公司投资评级均为买入[7] - 提供详细的目标价和估值数据 包括最新收盘价 目标价 市值 EPS预测和PE倍数[40] 个股最新观点 - 城投控股2024年实现营业总收入94.3亿元 同比+268.6% 归母净利润2.43亿元 同比-41.6%[41] - 城建发展24年实现营收254.4亿元 同比+25% 归母净亏损9.5亿元[41] - 滨江集团24年实现营收691.5亿元 同比-2% 归母净利润25.5亿元 同比+1%[41] - 招商蛇口2024年实现营收1789.5亿元 同比+2.25% 归母净利润40.4亿元 同比-36.09%[41] - 新城控股2024年实现营收889.99亿元 同比-25.32% 归母净利润7.52亿 同比+2.07%[42] - 华润置地收入2788亿元 同比+11% 核心净利润254亿元 同比-8.5%[42] - 中国海外发展收入同比-9%至1852亿元 归母净利润156亿元 同比-39%[42] - 绿城中国收入1585亿元 同比+21% 归母净利润16亿元 同比-49%[42] - 建发国际集团收入1430亿元 同比+6% 核心归母净利润43亿元 同比-1.6%[42] - 越秀地产24年实现营收864亿元 同比+8% 归母净利10.4亿元 同比-67%[42] - 华润万象生活24年实现营收170.4亿元 同比+15% 归母净利润36.3亿元 同比+24%[43] - 绿城服务24年实现营收178.9亿元（剔除MAG影响）同比+6% 归母净利润7.9亿元 同比+30%[43] - 中海物业24年实现营收140.2亿元 同比+7% 归母净利润15.1亿元 同比+13%[43]

行业分化 - 商业地产行业呈现冰火两重天格局，销售驱动型开发商面临利润断崖式下跌（如万科归母净利润-494亿元同比下滑超500%），而运营驱动型企业保持租金稳定增长（如华润置地租金收入233亿元同比增长8.4%）[1][3][4] - 商业模式差异导致现金流两极分化：销售驱动型企业依赖资产变现（如宝龙地产亏损55亿元），运营驱动型企业依靠租金形成可持续现金流（如龙湖集团运营收入267亿元占总营收20%）[2][3][4] - EBITDA成为衡量企业价值新锚点，运营型企业EBITDA利息保障倍数普遍高于4倍（如华润置地103亿元核心净利润覆盖息税成本），而销售型企业EBITDA覆盖能力薄弱[5][6][12] 财务结构 - 净负债率分层明显：太古地产4.4%处于净现金状态，万科80.6%从绿档跌入黄档，宝龙地产超100%面临债务压顶[8][9] - 现金短债比显示抗风险能力差异：华润置地1.46x、龙湖集团1.63x具备短期偿债保障，新城控股<1x显示偿债压力[10][11] - 财务健康企业呈现"租金→EBITDA→偿债"闭环，如华润置地连续三年租金覆盖息税成本，龙湖集团经营性现金净流入超60亿元[5][6][12] 租金质量 - 租金结构决定资产价值：华润万象城租金193.5亿元（出租率97.1%）、龙湖天街109.8亿元（出租率96.8%）具备REITs基础，而新城吾悦广场因下沉市场结构租金可持续性存疑[16][17][20] - 优质租金资产需满足三重标准：结构清晰（如华润已推出多只REITs）、现金流稳健（续租率高）、可证券化能力强[18][19][20] - 商场租金优于写字楼：华润购物中心租金同比增长8.4%，而中国国贸写字楼租金增速停滞，显示消费挂钩资产更受资本市场青睐[21][22] 战略模式 - 超长期持有运营型（太古/恒隆）坚持低杠杆慢增长，恒隆内地商场租金48.05亿港元且EBITDA稳定[24][25] - 双轮驱动混合型（华润/龙湖）形成开发-运营-证券化闭环，华润运营收入占比突破40%，龙湖三大支柱战略明确[24][26] - 重资产转轻资产型（万科/宝龙）转型困难，万科亏损494亿元后商管体系尚未建立，宝龙租金19.08亿元但资产证券化路径模糊[24][27] 估值逻辑 - 估值锚从地价预期转向现金流能力：华润商业REIT年化分派率5.08%股价上涨25.6%，宝龙租金增长但股价持续低迷[32][34][35] - 可证券化资产需具备现金流可预测性（如华润REITs）和租金多元化（如龙湖天街系统化运营），否则难以获得估值溢价[35][36] - 资本市场明确区分资产类型：太古地产股价回调有限因超长期现金流回报，恒隆股息收益率稳定在5%以上[34][36]

公益活动 - 公司启动2025年春种计划公益活动，39名志愿者参与内蒙古阿拉善盟腾格里沙漠植树活动 [1] - 活动吸引小米集团、柒牌集团、霸王茶姬、达美乐等合作品牌代表参与，体现商业与公益联动 [2] - 公司董事长王晓松提出"公益三小时"行动，号召员工参与志愿服务，2025年"幸福公益月"收到近千名员工报名 [2] 环保项目进展 - 公司2018年启动"七色光计划.新绿行动"，计划五年内捐赠10万株树苗绿化100万平方米沙漠，目标于2021年提前达成 [3] - 截至2025年4月，公司累计捐赠树木20.5万棵，绿化沙漠面积205万平方米，正向"绿化500万平方米沙漠"目标努力 [3][4] - 2024年通过"暖心跑"公益活动吸引6787人次参与，捐赠树苗15465株，绿化沙漠154650平方米 [4] 企业战略 - 2024年公司提出"聚势向新行稳致远"年度主张，整合资源提升竞争力 [4] - 公司持续集结住宅、商业等业务领域力量参与阿拉善生态修复，改善西北地区荒漠化及沙尘暴防治 [4] ESG表现 - 2024年公司ESG评级提升至BBB级，获国际权威机构认可 [5] - 公司通过"七色光计划"在教育平权、儿童健康、绿色社区等六大板块推动社会进步 [5]

报告公司投资评级 - 首次覆盖新城控股，给予“强烈推荐”评级 [3][88] 报告的核心观点 - 新城控股作为全国头部商业地产开发企业，商业物业出租率高、坪效持续增长，运营能力强 [88] - 开发销售业务虽暂时承压，但依托商业板块现金流创造能力和持续下降的债务成本，债务压力有望降低，现金流风险可控 [88] - 随着住宅开发业务对整体业绩拖累降低，商业租金毛利占比将提升，未来盈利能力有望回升，建议关注困境反转带来的估值提升机会 [3][88] 各目录总结 公司概况 - 新城控股1993年创立于江苏常州，2015年在上海证券交易所A股上市，实控人为王振华，主要收入来自房地产开发销售业务 [15] - 公司采用“住宅+商业”双轮驱动模式，住宅地产开发产品多样，商业地产以“吾悦”为品牌，产品出售与自持运营结合 [16][18] - 2024年公司营业收入890亿元，同比下滑25.3%，房地产开发销售收入占比85.4%，物业出租及管理收入占比13.1% [22] - 2024年主营业务毛利润176亿元，同比下滑22.4%，房地产开发销售毛利占比50.6%，物业出租及管理毛利占比47.9% [31] 商业运营 - 吾悦广场坚持“规模领先，深度运营”理念，截至2024年末，布局200座，开业及委托管理在营173座，开业面积1601.07万平米，平均出租率97.7%，商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.10% [37] - 吾悦广场以长三角为核心，二线以下城市占比较高，截至2024年末，长三角已开业吾悦广场占比45% [41] - 吾悦广场虽布局下沉，但出租率高、坪效稳健，租金收益水平高于龙湖，略低于华润 [50][55] 开发销售 - 公司开发销售业务规模自2021年以来持续承压，2024年销售金额402亿元，同比下滑47.1%，结算金额1337亿元，同比下滑14.2% [57] - 开发销售业务以长三角为核心，重点布局中西部和环渤海地区，整体以二线以下城市为主 [65] - 销售承压下待结算规模降低，预计开发销售业务规模将进一步收缩，商业部分对营收与利润的贡献将提升 [69] - 2024年末公司计提存货减值准备115.6亿元，占存货账面余额的比例为10.6%，减值计提充分，后续存货减值对业绩拖累有望降低 [69] 财务概况 - 2024年末公司有息负债541亿元，较2023年末降低4.9%，平均融资成本5.92%，较2023年降低28bp，现金短债比小于1，存在短期偿债压力 [74] - 2024年末短期有息负债约124亿元，占比23.0%，短债占比自2022年以来持续降低 [75] - 吾悦广场经营性物业贷可获约95亿元资金增量，能覆盖年内62.4亿元的应付债券和应付利息 [76] - 预计2025年月均合同销售额达20亿左右，到期借款实现50%滚动续期，公司经营现金流流入有望覆盖刚性支出和有息债务偿付 [81] 盈利预测及投资建议 - 预计2025 - 2027年公司营业收入分别为549/372/327亿元，同比增速分别为 - 37.6%/-32.3%/-12.0%，毛利率分别为24.6%/32.8%/36.7% [83] - 预计2025 - 2027年公司归母净利润分别为899/1245/1419亿元，同比增速分别为19.5%/38.4%/14.0% [83] - 预计2025 - 2027年公司物业出租及管理收入分别为126/133/139亿元，同比增速分别为5.2%/4.9%/4.7%，毛利率分别为70.2%/70.2%/70.2% [83] - 预计2025 - 2027年公司房地产开发销售收入423/239/188亿元，同比增速分别为 - 44%/-43%/-21%，毛利率分别为11%/12%/12% [84] - 预计2025 - 2027年公司资产减值损失分别为1544/1281/1049亿元 [84] - 根据重估净资产法，预计公司2024年期末对应RNAV约为396 - 621亿元，对应每股RNAV约为17.56 - 27.52元/股，当前股价较每股RNAV折价28.4% - 54.4% [85] - 根据可比公司法，给予公司10%的估值折价即0.55x PB，对应股价14.83元/股 [87] - 结合绝对估值与相对估值，认为公司2025合理股价区间为14.83 - 17.55元，对应0.55 - 0.65倍PB [88]

报告公司投资评级 - 首次覆盖新城控股，给予“强烈推荐”评级 [3][88] 报告的核心观点 - 新城控股作为全国头部商业地产开发企业，商业物业出租率高、坪效持续增长，运营能力强 [88] - 开发销售业务虽暂时承压，但依托商业板块现金流创造能力和持续下降的债务成本，债务压力有望降低，现金流风险可控 [88] - 随着住宅开发业务对整体业绩拖累降低，商业租金毛利占比将提升，未来盈利能力有望回升，建议关注困境反转带来的估值提升机会 [3][88] 各目录总结 公司概况 - 新城控股1993年创立于江苏常州，2015年在上海证券交易所A股上市，实控人为王振华，主要收入来自房地产开发销售业务 [15] - 公司采用“住宅 + 商业”双轮驱动模式，住宅地产开发产品多样，商业地产以“吾悦”为品牌，产品出售与自持运营结合 [16][18] - 2024年公司营业收入890亿元，同比下滑25.3%，房地产开发销售收入占比85.4%，物业出租及管理收入占比13.1% [22] - 2024年主营业务毛利润176亿元，同比下滑22.4%，房地产开发销售毛利占比50.6%，物业出租及管理毛利占比47.9% [31] 商业运营 - 吾悦广场坚持“规模领先，深度运营”理念，截至2024年末，布局200座，开业及委托管理在营173座，开业面积1601.07万平米，平均出租率97.7%，商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.10% [37] - 吾悦广场以长三角为核心，二线以下城市占比较高，2024年客流总量17.66亿人次，同比增长19%，总销售额905亿元，同比增长19% [37][41] - 吾悦广场开业面积和出租率高于华润和龙湖，租金坪效较低但更稳健，租金收益水平高于龙湖，略低于华润 [50][53][55] 开发销售 - 公司开发销售业务规模自2021年以来持续承压，2024年销售金额402亿元，同比下滑47.1%，结算金额1337亿元，同比下滑14.2% [57] - 开发销售业务以长三角为核心，重点布局中西部和环渤海地区，二线以下城市为主，2024年长三角销售金额占比39.8% [65] - 截至2024期末，公司土储4336万平，长三角区域面积占比22.8%，中西部占比49.3%，环渤海占比21.8% [65] - 销售承压下待结算规模持续降低，预计开发销售业务规模将进一步收缩，商业部分对营收与利润贡献将提升 [69] - 2024年末公司计提存货减值准备115.6亿元，占存货账面余额的比例为10.6%，减值计提充分，后续存货减值对业绩拖累有望降低 [69] 财务概况 - 2024年末公司有息负债541亿元，较2023年末降低4.9%，平均融资成本5.92%，较2023年降低28bp [74] - 2024年末，剔除预收款后的资产负债率67.1%、净负债率53.0%、扣除受限资金的现金短债比0.53，存在短期偿债压力 [74] - 2024年末短期有息负债约124亿元，占比23.0%，占比自2022年以来持续降低，一年内到期的应付债券和应付利息基本为年内需偿还部分，抵押及质押借款和信用借款到期后可能续期或续贷 [75] - 2024年末非受限投资性房地产按50%抵押率估算，可获约95亿元资金增量，能覆盖年内62.4亿元的应付债券和应付利息 [76] - 预计2025 - 2027年全口径销售金额为241/253/266亿元，物业出租及管理收入为126/133/139亿元，合计现金流入342/361/381亿元 [81] 盈利预测及投资建议 - 预计2025 - 2027年公司营业收入分别为549/372/327亿元，同比增速分别为 - 37.6%/-32.3%/-12.0%，毛利率分别为24.6%/32.8%/36.7% [83] - 预计2025 - 2027年公司归母净利润分别为899/1245/1419亿元，同比增速分别为19.5%/38.4%/14.0% [83] - 预计2025 - 2027年公司物业出租及管理收入分别为126/133/139亿元，同比增速分别为5.2%/4.9%/4.7%，毛利率分别为70.2%/70.2%/70.2% [83] - 预计2025 - 2027年公司房地产开发销售收入423/239/188亿元，同比增速分别为 - 44%/-43%/-21%，毛利率分别为11%/12%/12% [84] - 预计2025 - 2027年公司资产减值损失分别为1544/1281/1049亿元 [84] - 根据重估净资产法，预计公司2024年期末对应RNAV约为396 - 621亿元，对应每股RNAV约为17.56 - 27.52元/股，当前股价较每股RNAV折价28.4% - 54.4% [85] - 根据可比公司法，给予公司10%的估值折价即0.55x PB，对应股价14.83元/股 [87] - 结合绝对估值与相对估值，认为公司2025合理股价区间为14.83 - 17.55元，对应0.55 - 0.65倍PB [88]

行业表现 - 截至2025年4月17日10:04，中证内地地产主题指数(000948)强势上涨3.11%，成分股新城控股、滨江集团、保利发展、万科A、招商蛇口等个股跟涨 [1] - 截至2025年4月16日，房地产ETF近2周累计上涨0.73%，近1年净值上涨15.30%，近1年超越基准年化收益为2.26% [1] - 截至2025年4月16日，房地产ETF自成立以来，最高单月回报为34.85%，最长连涨涨幅为34.85%，上涨月份平均收益率为10.98% [1] 产品情况 - 房地产ETF(159768)上涨3.46%，最新价报0.57元，盘中换手6.14%，成交3021.05万元，近1年日均成交4169.73万元 [1] 政策导向 - 存量房收储仍需支持，未来或导向“抓长放短”，目前存量土地收储已有落地，截至4月10日，全国公示拟使用专项债收储土地金额达128亿元，已发行金额达402亿元 [2] - 政策助力销售回暖，地方调控宽松或是主调，24Q4以来政策带动下地产销售有回暖迹象，预计一线城市或以外围区域限购放松为主，其他城市或由限制转向补贴支持 [2]

文章核心观点 2025年4月17日早盘房地产板块开盘活跃，受国家统计局发布的房价数据及各地优化政策影响，市场延续止跌回稳走势，地产LOF可共享房地产复苏机遇 [1][2][3] 房地产市场表现 - 2025年4月17日早盘房地产板块开盘活跃，渝开发涨停，信达地产等跟涨 [1] - 中证800地产指数成份股中，新城控股早盘涨超8%，滨江集团涨超5%，招商蛇口等跟涨 [1] 行业相关指数 - 地产LOF(160628)紧密跟踪中证800地产指数，反映板块内大中盘上市公司整体表现，成分股覆盖房地产开发等领域，权重集中于保利发展等头部房企 [1] 消息面情况 - 国家统计局16日发布2025年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，价格环比上涨城市个数增加，一线城市环比上涨 [1] - 各地积极优化房地产相关政策，多地优化公积金贷款政策，部分城市推出特色金融产品、加大购房补贴等支持力度 [1] 市场趋势及政策预期 - 国家统计局称在政策作用下，房地产市场延续止跌回稳走势，交易继续改善，企业经营状况有所改善 [2] - 申银万国研究所指出“止跌回稳”政策组合拳方向正确，预计后续政策仍将在供需两端持续发力 [2] - 西部证券认为房地产需求潜力有释放空间，新一轮政策出台预期提升 [2] 投资机遇 - 地产LOF(160628)可一键共享房地产复苏发展机遇 [3]