海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2025年10月3 0日 於本 公 告日期，本 公司 董 事會 成 員包 括：執 行 董 事 郁 亮 先 生 及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事黃 力 平 先 生、胡國 斌 先 生 及雷 江 松 先 生；以及 獨 立非 執 行 董 事 廖子 彬先 生、林 明彥 先 生、沈向洋 博士及 張 懿 宸 先 生。 * 僅供識別 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 关于计提和核销 2025 年第三季度减值准备的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：2025-135 本公司及董事会全体成 ...

本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2025年10月3 0日 於本 公 告日期，本 公司 董 事會 成 員包 括：執 行 董 事 郁 亮 先 生 及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事黃 力 平 先 生、胡國 斌 先 生 及雷 江 松 先 生；以及 獨 立非 執 行 董 事 廖子 彬先 生、林 明彥 先 生、沈向洋 博士及 張 懿 宸 先 生。 * 僅供識別 万科企业股份有限公司 2025 年第三季度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2025-137 本公司及董事会全体 ...

萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：2202） 關於主要股東提供股東借款的董事會決議公告 一、董事會會議召開情況 萬科企業股份有限公司（以下簡稱「公司」或「本公司」，與其附屬公司合稱「本集團」）第二十屆董 事會第二十五次會議的通知於2025年10月28日以電子郵件的方式送達各位董事。公司全體董事 以通訊表決方式參與本次會議，公司於2025年10月29日（含當日）前收到全體董事的表決意見。 本次會議的召開符合《中華人民共和國公司法》等法律法規和《萬科企業股份有限公司章程》的規 定。 二、董事會會議審議情況 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完 整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內 容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 截至本公告日期，深圳地鐵集團為持有本公司全部已發行股本約27.18%的主要股東，因此，根據《香 港聯合交易所有限公司證券上市規則》（「《上市規則》」）第14A章，為本公司的關連人士。因此，本 次交易事項構成本公司的一 ...

收入和利润表现 - 收入为161.388亿元人民币，同比下降26.61%[7] - 收入同比下降26.6%至161.39亿元人民币，去年同期为219.89亿元人民币[41] - 公司前三季度累计营业收入1,613.9亿元，归属于上市公司股东的净亏损280.2亿元[23][26] - 公司第三季度营业收入560.7亿元，净亏损160.7亿元，主要因开发业务结算规模下滑及毛利率低[26] - 本公司股东应占期间亏损为28.016亿元人民币，亏损同比扩大56.14%[7] - 期间亏损扩大72.2%至28.24亿元人民币，去年同期为16.40亿元人民币[41] - 经营亏损大幅增加至11.21亿元人民币，去年同期为1.92亿元人民币[41] - 公司前三季度整体税前毛利率为0.7%，税后毛利率为-3.6%，开发业务税后毛利率为-10.5%[27] 成本和费用 - 其他收益净额为18.329亿元人民币，同比大幅增长3830.92%，主要因本期资产处置未形成亏损[9] - 应占联营公司及合营公司利润减亏损为亏损31.08亿元人民币，亏损同比扩大1386.63%[9] 现金流状况 - 经营活动所用现金流量净额为58.893亿元人民币，同比增加21.49%[7] - 经营活动中所得税支付为6.26亿元人民币，融资活动中股息及利息支付为12.30亿元人民币[46] - 投资活动产生现金净额2.76亿元人民币，主要来自其他投资活动产生的5.41亿元人民币[46] 资产和负债变动 - 存货及其他合约成本为426.33亿元人民币，较年初523.14亿元人民币减少18.5%[44] - 贸易及其他应收款项为278.51亿元人民币，较年初293.23亿元人民币减少5.0%[44] - 合同负债为1319.057亿元人民币，较2024年末下降31.43%，主要因销售规模下降[9] - 其他非流动负债为274.728亿元人民币，较2024年末大幅增长1447.59%，主要因深铁集团提供的借款[9] - 短期应付债券为226.126亿元人民币，较2024年末下降38.79%，主要因兑付到期债务[9] - 截至报告期末，公司货币资金为656.8亿元，有息负债合计3,629.3亿元，资产负债率为73.5%[27] - 现金及现金等价物减少至60.39亿元人民币，较年初84.01亿元人民币下降28.1%[44][46] 所有者权益变动 - 归属于上市公司股东的所有者权益为175.756亿元人民币，较2024年末下降13.28%[7] - 资产净值下降至301.03亿元人民币，较年初338.85亿元人民币减少11.2%[45] - 本公司股东应占权益总额下降至175.76亿元人民币，较年初202.67亿元人民币减少13.3%[45] 房地产开发业务表现 - 公司前三季度房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1,142.5亿元[26] - 公司前三季度累计实现合同销售金额1,004.6亿元，同比下降44.6%，合同销售面积775.1万平方米，同比下降41.8%[28] - 公司前三季度年初现房实现销售202亿元，年初准现房实现销售206亿元，车位商铺办公销售130亿元[29] - 公司前三季度11个首开项目平均销售去化率近70%[29] - 公司自有渠道累计贡献销售超205亿元[29] 业务运营和交付 - 公司前三季度完成7.4万套房的交付，并实现大宗交易签约金额68.6亿元[23] - 公司1-9月新开工及复工计容面积472.7万平方米，占全年计划的70.7%；竣工计容面积837.2万平方米，占全年计划的59.2%[31] 融资与股东支持 - 公司前三季度新增融资和再融资265亿元，境内新增融资综合成本为3.44%[24] - 大股东深铁集团累计向公司提供股东借款291.3亿元，借款利率和抵质押率优于市场水平[24] 资产盘活与投资 - 公司三季度盘活优化和新增产能83.3亿元，1-9月累计优化和新增产能178.4亿元，通过存量盘活回款71.1亿元[30] - 公司前三季度累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元[30] 租赁住宅业务表现 - 公司租赁住宅业务1-9月实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%[32] 商业开发与运营业务表现 - 公司商业开发与运营业务1-9月实现营业收入62.1亿元，整体出租率为92.1%[34] 物流仓储业务表现 - 公司物流仓储业务1-9月实现营业收入31.8亿元，同比增长7.4%，其中冷链收入16.8亿元（增长24.4%），高标库收入15.0亿元（下降6.8%）[35] - 公司物流业务前三季度库内运营等服务收入10.5亿元，同比增长39%；“万家配”业务累计发运1,950万单，为去年同期的3倍[36] 公司股本结构 - 公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股（81.5%），H股2,206,512,938股（18.5%）[20]

收入和利润（同比变化） - 营业收入为1613.88亿元，同比下降26.61%[6] - 归属于上市公司股东的净利润为-280.16亿元，同比下降56.14%[6] - 前三季度公司实现营业收入1,613.9亿元，权益净亏损280.2亿元[22] - 第三季度公司营业收入560.7亿元，其中房地产开发业务贡献402.0亿元，结算面积299.7万平方米[25] - 第三季度归属于上市公司股东的净亏损160.7亿元，1-9月累计净亏损280.2亿元，累计营业收入1,613.9亿元[25] - 公司前三季度营业总收入161.4亿元，低于上年同期的219.9亿元[43] - 公司净利润为亏损282.37亿元，较上年同期亏损163.98亿元扩大72.2%[44] - 营业利润为亏损240.64亿元，较上年同期亏损146.67亿元扩大64.1%[44] - 基本每股收益为-2.3578元，上年同期为-1.5132元[45] 成本和费用（同比变化） - 财务费用为50.66亿元，较上年同期39.25亿元增长29.1%，其中利息费用为60.44亿元[44] - 公司新增计提存货跌价准备，导致资产减值损失同比扩大612.79%[13] - 资产减值损失大幅增加至143.38亿元，而上年同期为20.11亿元[44] 现金流（同比变化） - 经营活动产生的现金流量净额为-58.89亿元，同比下降21.49%[6] - 经营活动产生的现金流量净额为流出58.89亿元，较上年同期流出48.48亿元增加21.5%[45] - 投资活动产生的现金流量净额为流入27.57亿元，较上年同期流入56.32亿元减少51.0%[45] - 筹资活动产生的现金流量净额为流出203.21亿元，与上年同期流出204.06亿元基本持平[46] - 销售商品、提供劳务收到的现金为904.45亿元，较上年同期1494.34亿元下降39.5%[45] - 期末现金及现金等价物余额为603.88亿元，较期初840.09亿元减少28.1%[46] - 公司货币资金从2024年底的881.6亿元减少至2025年9月末的656.8亿元[40] 房地产开发业务表现 - 1-9月公司房地产开发业务合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1,004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%[26] - 前三季度公司实现销售金额1,004.6亿元，完成7.4万套房的交付[22] - 截至9月底公司已售未竣工资源面积1,321.6万平方米，合同金额约1,548.1亿元[26] - 1-9月公司整体税前毛利率9.6%，税后毛利率5.3%，房地产开发业务税前毛利率7.8%，税后毛利率2.0%[25] 经营服务业务表现 - 前三季度公司经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%[22] - 1-9月租赁住宅业务营业收入27.4亿元，同比增长4.4%，泊寓运营管理28.0万间，已开业20.4万间，出租率94.3%[33] - 1-9月商业开发与运营业务营业收入62.1亿元，整体出租率92.1%，客流同店增5.0%，销售额同店增3.8%[34] - 1-9月万物云新增年化饱和收入16.8亿元，其中商写业务新增7.9亿元[31][32] 物流仓储业务表现 - 物流仓储业务1-9月营业收入31.8亿元，同比增长7.4%[37] - 冷链业务收入16.8亿元，同比增长24.4%[37] - 高标库收入15.0亿元，同比下降6.8%[37] - 万纬物流累计开业可租赁面积1046万平方米，其中高标库845万平方米，稳定期出租率86%[37] - 冷链可租赁面积201万平方米，稳定期库容使用率70%[37] - 前三季度库内运营及运输等服务收入10.5亿元，同比增长39%[37] - “万家配”业务前三季度发运1950万单，为去年同期的3倍[37] 资产与债务状况 - 总资产为11365.95亿元，较上年度末下降11.64%[6] - 公司存货从2024年底的5190.1亿元减少至2025年9月末的4230.8亿元[40] - 合同负债为1319.06亿元，同比下降31.43%，主要因销售规模下降[14] - 短期借款为2349.27亿元，同比增加47.08%，反映融资结构变化[14] - 应付债券为1149.24亿元，同比下降52.34%，因兑付到期债券[14] - 其他非流动负债为2747.28亿元，同比大幅增加1447.59%，主要因深铁集团提供借款[14] - 截至报告期末公司货币资金656.8亿元，有息负债3,629.3亿元，资产负债率73.5%[25] 融资与股东支持 - 前三季度公司新增融资和再融资265亿元，境内新增融资综合成本为3.44%[23] - 深铁集团累计向公司提供股东借款291.3亿元，借款利率和抵质押率优于市场惯例[23] - 1-9月公司通过盘活存量优化和新增产能178.4亿元，回款71.1亿元，新获取项目13个，权益地价28.1亿元[30] 股东结构 - 报告期末普通股股东总数493,176户，其中A股股东493,108户，H股股东68户[18] - 公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股[20] - 第一大股东深铁集团持股比例为27.18%，持股数量为3,242,810,791股[18] 行业市场环境 - 1-9月全国新建商品房销售金额和房地产开发投资金额同比分别下降7.9%和13.9%[21] - 1-9月百强房企销售操盘金额同比下降11.8%[21]

会议信息 - 万科第二十届董事会第二十六次会议于2025年10月30日在深圳召开[3] - 会议应到董事9名，亲自出席9名，独立董事张懿宸授权沈向洋代为出席[3] 业绩总结 - 2025年第三季度计提或因合并范围变动增加各类减值准备93.679452亿元[6] - 2025年第三季度新增计提存货跌价准备91.925974亿元[6] - 2025年第三季度转回或转销各类减值准备17.082637亿元[6] - 截至2025年9月30日，公司各项资产减值准备余额539.148913亿元[6] - 截至2025年9月30日，公司资产减值准备余额较2025年中期末增加76.596815亿元[6] 决议情况 - 会议审议通过《2025年第三季度报告及财务报表》[4][5] - 会议审议通过《关于计提和核销2025年第三季度减值准备的议案》[6][7] 人员构成 - 截至公告日期，公司董事会成员包括3类共9人[9]

证券代码：000002、299903、148099 证券简称：万科 A、万科 H 代、22 万科 07 公告编号：〈万〉2025-133 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要提示： 1．债券代码：148099。 2．债券简称：22万科07。 3．赎回登记日：2025年10月30日。 4．赎回资金到账日：2025年10月31日。 万科企业股份有限公司 关于"22 万科 07"公司债券付息、赎回结果暨摘牌公告 5．赎回价格：人民币103.45元/张（含当期利息，且当期利息含 税）。 6．债券赎回比例：100%。 7．摘牌日: 2025年10月31日。 一、"22万科07"公司债券的基本情况 1．发行主体：万科企业股份有限公司。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公 开发行公司债券（第四期）（品种一）。 3．债券简称：22 万科 07。 4．债券代码：148099。 1 5．债券余额：25 亿元。 部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券。本期债券第 3 个计 息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债 ...

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 核心观点 - 相比“十四五”，“十五五”规划对房地产行业需求侧的表达更为明确，特别是关于清理不合理限制性措施、推动高质量发展以及将地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义明显 [2][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹房企竞争格局将持续优化 [4] “十五五”与“十四五”规划对比分析 - **住房消费促进**：“十五五”规划明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，而“十四五”规划为“促进住房消费健康发展”，表明未来五年重点城市将继续解除限制政策 [4] - **市场要素配置**：“十五五”规划提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”及“探索实施建设用地总量按规划期管控模式”，相较“十四五”的“深化土地管理制度改革”表达更为具体，预示专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - **集体建设用地**：“十五五”规划提出“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋”，相较“十四五”的“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”，规划从探索转向有法可依，城中村改造等存量提质工作将进一步展开 [4] - **市民化推动**：“十五五”与“十四五”均提及“农业转移人口市民化”，未来五年城镇化红利将持续释放 [4] - **城市更新**：“十五五”规划提出“大力实施城市更新”，较“十四五”的“实施城市更新行动”强调了“大力”，未来五年将全面推动城市更新工作 [4] - **行业定调**：“十五五”规划提出“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”，并未提及“十四五”的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明中央对房地产的定调已发生变化，未来五年工作重点仍是防范房地产系统风险 [4] 房地产高质量发展内涵 - **对国民经济合理贡献**：行业产业链GDP占比从高峰时期近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - **民生稳定**：将继续推动双轨制发展，结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设工程，重点城市将推动保租房和长租公寓建设 [6] - **发展新模式**：适应行业从增量到存量模式转变，提升运营能力，做好城市更新和新型城镇化过程中的基础设施建设和配套工程 [6] - **好房子建设**：推进房屋质量保障和保交楼工作，提升群众满意度和房屋设计标准，发展智能建筑和智慧建造 [6] 宏微观风险化解进展 - **保交楼风险**：全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，全国750多万套已售难交付住房已实现交付 [11] - **金融系统风险**：“十四五”期间我国有序化解重点领域风险，金融风险总体可控 [11] - **地方债务风险**：随着50万亿元给地方财政的转移支付，累计发行置换3.9万亿元地方债，地方政府财政收入和债务压力大幅缓解 [11] - **房企债务风险**：融创境外债重组已完成，旭辉、碧桂园、龙光等企业债务重组有效推进中 [11] 投资建议与推荐标的 - 报告维持“增持”评级，推荐四类企业 [4] - **开发类**：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 [4][13] - **商住类**：华润置地、龙湖集团 [4][13] - **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4][13] - **文旅类**：华侨城A [4][13]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的投资评级，但重点覆盖的房地产公司（如万科A、保利发展、招商蛇口等）投资评级均为“优于大市”[35] 报告核心观点 - 2025年第三季度中国房地产市场整体呈现量价持续回落、需求动能不足的特点，市场复苏基础不牢固[1][3] - 市场分化显著，表现为“二手房强于新房”，仅19%的一二线城市显现筑底迹象，整体供大于求的现状严峻，去库存是核心挑战[3][9] - 价格层面初现企稳信号但未成趋势，新房和二手房价格在季度初普遍下跌后，季末跌幅收窄或出现反弹，但城市间分化剧烈[3][11] - 库存压力持续增大，超过80%的城市新房去化周期上行至18个月以上，二线城市出清周期在2025年9月升至24.8个月，创近三年新高[3][31] 成交情况 - 2025年三季度新房成交量普遍疲软，一线城市7-9月新房成交套数同比增速先降后升，至9月为5%，而二线城市维持同比负增长-16%不变[3][24] - 二手房市场表现优于新房，韧性较强，部分城市如成都9月同比涨幅达50%，上海9月同比涨幅为43%[3][12] - 一线城市二手房成交于7月开始同比增速回升，而二线城市二手房成交在三季度持续走弱[3][29] 价格走势 - 新房住宅价格在2024年10月以来同环比降幅收窄后，于2025年第三季度环比降幅有所扩大[3][11] - 二手房住宅价格趋势与新房一致，2025年第三季度环比跌幅也有所扩大，一线城市二手房房价环比降幅大于二线和三线城市[3][16] - 季度末部分城市价格出现反弹，例如武汉、苏州、青岛、济南等城市在9月份实现超过5%的环比涨幅，但整体修复基础尚不牢固[12] 库存与去化 - 2025年三季度一线城市出清周期震荡上行至19.9-21.1个月，较2024年末的16-17个月有所提升，接近2024年中期峰值22个月[3][31] - 二线城市库存压力长期高于一线，出清周期在2025年9月已升至24.8个月，创近三年新高，主要由于新房成交疲软及人口吸引力下降等结构性矛盾[3][31] - 截至2025年9月，81%的城市新房去化周期在18个月以上，较2025年6月的61%显著上升，市场消化时间漫长[12]

项目地块概况 - 福州高新区“原高新万科中心（万慧云谷）”地块被官方收回并调整规划，该地块编号为“高新区350121-DXCS-A管理单元A-01地块” [1] - 地块用地性质维持一类工业用地，用地面积10.04公顷，容积率3.0，建筑密度调整为30%-50%，绿地率降为0%，建筑高度从95米下调至80米 [1][2] - 万科于2013年1月通过挂牌取得该地块，面积150.49亩，最初计划打造名为“万慧云谷”的科创生态总部基地 [3] 项目开发历程与现状 - 项目因征迁等因素延迟，直至2022年1月完成备案并列为季度重大项目，但于2022年短暂施工数个月后停工 [3][4] - 截至2025年2月，地块仍呈现大面积黄土空地状态，有施工痕迹但无在建工程 [4] - 项目开发停滞期间，万科面临财务压力，2023年公司营收4657.4亿元同比下滑7.56%，净利润121.6亿元同比降幅达46.4% [4] 地块收储过程 - 地块收储过程顺利，2024年11月举行闲置用地听证会，2025年2月进行闲置土地认定考察，9月签订收储协议，10月公示方案 [6] - 相比工业用地的波折，同期取得的商住地块（C-1和C-2）已成功开发为“万科又一城”项目，并完成多次开盘及交付 [3][4] 行业趋势与公司战略 - 随着房地产市场调整，土地收储成为行业新趋势，例如越秀地产在2024年被收储5宗地块获补偿135.29亿元，保利发展接手原属恒大的地块 [7] - 万科将存量资产盘活作为核心战略，主要方式包括“收储、调规、再出让”、商办资产整售置换住宅项目以及利用专项债收购存量资产 [8] - 截至2025年8月，万科已向政府申报36个专项债收购项目，其中15个已纳入市级清单 [9]