报告公司投资评级 - 维持“增持”评级，目标价3.83元 [1][8] 报告的核心观点 - 公司4月28日发布24年报，营收4.3亿元同比-25%，归母净利润0.4亿元同比-50%，业绩因存量项目去化慢、房产销售业务收缩承压，后续关注深圳竣工待售项目去化和城市更新项目推进，长期跟踪产业转型进展 [1] 根据相关目录分别进行总结 地产业务收缩为业绩下滑主因，经营性业务发挥压舱石作用 - 24年公司房产销售收入仅114.3万元，同比-99%，占总收入比例由18.81%降至0.27%，是业绩下滑主因 [2] - 公司将华联城市商务中心项目剩余122套公寓全部出租，新增租赁面积2.2万平，房地产出租业务收入2.9亿元同比+4%，酒店收入1.4亿元同比-15%，合计同比-3%，占总收入比例99.6%，经营性业务发挥业绩压舱石作用 [2] 城市更新资源待释放，城中村改造加速推进有望形成催化 - 公司手握“御品峦山”和“华联南山A区”两个深圳城市更新项目，“御品峦山”计划25年10月预售，“华联南山A区”在进行前期工作，关联方恒裕集团在深圳有丰富城市更新资源 [3] - 4月25日政治局会议提出推进城市更新和城中村改造，期待深圳相关政策落地加速公司城市更新资源业绩释放 [3] 新业绩增长点的培育顺利推进，积极回购维护投资者利益 - 公司投资的珠海聚能年产5000吨富集材料生产线24年9月投产，产品进入市场推广阶段，新业绩增长点培育顺利 [4] - 公司将24年1月至25年1月回购的9721.53万股中的8011.53万股注销，注销金额约2.5亿元，提升股东权益价值 [4] 盈利预测与估值 - 公司存量项目去化承压，但25年新项目入市有望积极影响业绩，下调公司25/26年归母净利至0.8/0.9亿元（-22%/-18%），预计27年归母净利为1.9亿元，对应EPS为0.05/0.06/0.13元；25E BPS为3.48元 [5] - 可比公司平均25PB为0.87x，考虑房地产市场复苏和城中村改造催化，认为公司合理25PB为1.1x，目标价3.83元（前值4.85元，基于1.3x 25PB） [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|565.20|425.31|495.75|578.35|1,908| |+/-%|(75.89)|(24.75)|16.56|16.66|229.89| |归属母公司净利润(人民币百万)|81.63|40.51|79.14|92.17|186.95| |+/-%|(81.27)|(50.37)|95.36|16.45|102.84| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.06|0.03|0.05|0.06|0.13| |ROE(%)|1.61|0.85|1.63|1.87|3.65| |PE(倍)|65.26|131.50|67.31|57.80|28.50| |PB(倍)|1.00|1.05|1.03|1.01|0.98| |EV EBITDA(倍)|24.51|32.40|16.86|13.75|3.83| [7] 基本数据 - 目标价3.83元，收盘价（截至4月28日）3.59元，市值5,327百万元，6个月平均日成交额119.81百万元，52周价格范围2.78 - 6.20元，BVPS 3.42元 [9]

行业动态 - 长三角铁路"五一"假期运输预计发送旅客2880万人次，同比增长6%，5月1日单日客发量有望创新高 [7] - 国家统计局数据显示2025年一季度文化企业营业收入同比增长6.2%，其中文化新业态特征明显的16个行业小类增长12.5% [7] - 预付卡消费新规5月1日起施行，赋予消费者7日内无理由退款权，明确"收款不退"等霸王条款无效 [6] 公司公告 - 曹操出行在港交所提交IPO申请 [4] - 活力集团港股招股书失效，此前由招商证券(香港)和民银资本联席保荐 [5] - 格力电器2024年营收1891.63亿元同比下降7.26%，净利润321.85亿元同比增长10.91%，董明珠年薪1437.2万元 [5][6] - 中国石油一季度净利润468.1亿元同比增长2.3% [10] - 中国人寿一季度净利润288.02亿元同比增长39.5% [11] - 贵州茅台一季度营收506.01亿元同比增长10.54%，净利润268.47亿元同比增长11.56% [13] - 美的集团一季度净利润124.2亿元同比增长38.02% [15] - 中信证券一季度净利润65.45亿元同比增长32% [21] - 方正证券一季度净利润11.95亿元同比增长52.37% [22] 科技与创新 - 特斯拉宣布Semi工厂建成，计划2026年量产电动半挂卡车 [9] - 腾讯重构混元大模型研发体系，成立大语言模型部和多模态模型部 [10] - Meta推出独立AI应用对标ChatGPT，基于Llama模型运行 [10] - 星纪魅族与蚂蚁国际推出全球首个智能眼镜线下支付功能 [27] - 马斯克宣布下周推出Grok 3.5早期测试版，称其能准确回答火箭发动机等技术问题 [10] 融资与投资 - 安徽万志建筑工程完成2600万元Pre-A轮融资，将用于智能消防产品研发和基建行业数字化升级 [23] - 因时机器人完成近亿元B3轮融资，由神骐资本领投 [24] - 智擎金链获天使轮融资，专注于构建分布式智算节点网络 [25] - 艾华新材完成数千万元A轮融资，由浙创投领投 [26] 零售与消费 - 沃尔玛通知中国供应商恢复出货，将自行承担新增关税成本 [7] - 瑞幸咖啡被曝不同账号显示不同价格，官方回应称门店优惠和商圈价格存在差异 [5] - 奈雪的茶门店因"能喝奶茶就不要喝水"通知引发争议，已撤下该标语 [5] - 永辉超市回应"标价7.96元实收8元"事件，称实行"积零换整"规则 [5] 汽车与制造 - 福特在美召回超12万辆Bronco汽车，因后视摄像头故障 [10] - 奥迪推出A6L e-tron，延续在中国市场的产品布局 [28]

银行取消监事会 - 七家银行同日宣布不再设立监事会 包括工商银行 农业银行 中国银行 建设银行 交通银行五家国有大行 以及招商银行 华夏银行两家股份制银行 [2] - 工商银行董事会审议通过撤销监事会相关事项的议案 [3] - 农业银行董事会审议通过不再设立监事会相关事项 [5] - 中国银行董事会审议通过向股东大会提交《不再设立中国银行监事会》的议案 [7] - 建设银行董事会审议通过关于不再设立监事会的议案 关于撤销监事会办公室的议案 [8] - 交通银行董事会审议通过《关于不再设立监事会的议案》 [11] - 招商银行董事会审议通过《关于不再设置监事会的议案》 由董事会审计委员会承接监事会职权 设置职工董事 [13] - 华夏银行董事会审议通过《关于撤销华夏银行监事会的议案》 董事会审计委员会行使监事会职权 [14] 政策背景与影响 - 2024年7月新修订的《中华人民共和国公司法》实施 允许股份有限公司在董事会中设置审计委员会行使监事会职权 [15] - 2024年12月金融监管总局印发《关于公司治理监管规定与公司法衔接有关事项的通知》 明确金融机构可由审计委员会履行监事会职责 [15] - 取消监事会有利于降低管理成本 提升治理的灵活性和有效性 [15] - 原外部监事符合独立董事任职资格要求的可转任独立董事 累计任职年限原则上不超过六年 [16] 实施流程 - 五大行相关议案将提交股东大会审批 章程修改后报送金融监管总局核准 [12] - 招商银行第十二届监事会监事任期届满后不再换届 [13] - 华夏银行监事会正式撤销后 相关公司治理制度废止 监事会成员不再担任相关职务 [14]

四大行及招行一季报核心分析 - 四大行一季度净利润普遍负增长：工行和建行均为-3.99%（历史最低），中行-2.9%（与去年一季度并列史低），仅农行增长2.2%（但由非常规业务驱动）[1] - 港股市场反应：工行和建行日内跌幅达2%[2] - 五家银行关键财务数据对比：营收全部负增长（工行-3.22%、建行-5.40%、招行-3.09%），净利息收入全面下滑（工行-2.86%、建行-5.21%、中行-4.42%）[4][6] 财务结构深度解析 - 收入双降特征：净利息收入（工行-2.86%、农行-2.74%）与非利息收入（工行-4.20%、建行-5.96%）同步下滑[6] - 非利息收入细分：净手续费及佣金收入持续负增长（农行-3.54%、建行-4.63%），公允价值变动损失显著（工行-85亿、建行-65亿、招行-57亿）[6] - 债券市场影响：一季度债市疲软导致银行交易账户浮亏，对净利润影响显著（损失规模相当于净利润的7-10%）[6] 异常数据专项解读 - 农行异常增长原因：非经常性收益59亿（金融资产终止确认）+所得税少缴31亿，均不可持续[8] - 中行数据特殊性：汇兑收益同比增加74亿+去年债券投资异常亏损60亿（今年同比改善1亿）[8] - 招行差异化表现：净利息收入逆势增长1.92%（活期存款占比提升至50.46%），财富管理收入同比增长10%[12] 行业趋势与政策预判 - 核心矛盾：净息差持续收窄背景下，银行利润增长面临结构性压力[9] - 政策工具优先级：结构性货币工具>负债成本调控>全面降准>全面降息[9] - 估值修复逻辑：四大行PB仍深度折价，若城投地产风险见底则存在估值修复空间[10] 招行业务亮点分析 - 代销业务结构性变化：理财收入同比+40%、基金+30%，但保险收入-30%[12] - 历史性突破：理财代销收入24亿首次超过保险18亿[12] - 负债端优势：活期存款占比50.46%支撑净息差（环比仅降0.01%）[12] 债券市场动态 - 30年国债估值异常：新券2500002因估值方法导致表面下行7.55bps（实际幅度较小）[22] - 利率债表现：10年期国债收益率1.626%（下行1.5bps），国开债1.696%（下行0.7bps）[23]

证券代码：000036 证券简称：华联控股 公告编号：2025-038 华联控股股份有限公司 关于"华联A区城市更新单元规划（草案）"公示情况的 自愿性信息披露公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误 导性陈述或重大遗漏。 华联控股股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）申报的"华联 A 区城市更新单元"已列入《2023 年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》， 现该更新单元规划（草案）已通过深圳市南山区城市更新和土地整备工作专题会 议审议。有关情况如下： 一、"华联 A 区城市更新单元"基本情况 "华联 A 区城市更新单元"于 2017 年 2 月被列入《2016 年南山区城市更新 单元计划第一批计划》，本项目更新方向拟为"工改工"。 2023 年 4 月 21 日，深圳市南山区城市更新和土地整备局（以下简称"南山 区城市更新局"）发出《关于南山区南山街道华联 A 区城市更新单元计划调整（草 案）的公示》，拟将"华联 A 区城市更新单元"项目的更新方向调整为"工改保"。 2023 年 6 月 9 日，南山区城市更新局发布了《关于<2023 年深圳市南山区城 市 ...

收入和利润（同比环比） - 营业收入为1.093亿元，同比增长4.27%[4] - 营业总收入109,346,028.64元，同比增长4.27%[19] - 归属于上市公司股东的净利润为573.44万元，同比下降71.93%[4] - 公司净利润为9,344,183.93元，同比下降59.4%[20] - 归属于母公司所有者的净利润为5,734,396.34元，同比下降71.9%[20] - 基本每股收益为0.0039元，同比下降71.7%[21] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为386.96万元，同比增长406.91%[4] 成本和费用（同比环比） - 支付给职工以及为职工支付的现金为46,250,010.73元，同比增长11.7%[22] 现金流量（同比环比） - 经营活动产生的现金流量净额为-2501.46万元，同比改善92.39%[4] - 经营活动产生的现金流量净额为-25,014,598.05元，同比改善92.4%[22] - 销售商品、提供劳务收到的现金为111,184,049.58元，同比增长6.1%[22] - 投资活动产生的现金流量净额为-144,737,147.70元，去年同期为820,535,605.58元[23] - 筹资活动产生的现金流量净额为-8,833,057.39元，同比改善96.7%[23] - 期末现金及现金等价物余额为1,405,537,257.70元，同比下降35.8%[23] 投资相关数据 - 交易性金融资产为5.855亿元，同比增长33.57%[8] - 交易性金融资产期末余额585,527,845.01元，较期初增加147,146,910.80元[16] - 投资收益为155.5万元，同比下降84.57%[8] - 公允价值变动收益为-104.91万元，同比下降109.09%[9] - 投资所支付的现金为7.733亿元，同比增长78.54%[9] - 利息收入为2,741,210.28元，同比下降49.8%[20] 资产和负债变动 - 公司货币资金期末余额1,410,049,742.03元，较期初减少177,472,228.50元[16] - 存货期末余额2,575,678,610.81元，较期初减少25,385,118.73元[16] - 投资性房地产期末余额1,230,501,626.11元，较期初增加30,324,505.96元[16] - 归属于母公司所有者权益合计5,082,633,796.16元，较期初增加2,839,663.95元[17] - 应收账款为1935.81万元，同比增长51.78%[8] 股权和回购信息 - 华联发展集团有限公司持有公司28.21%股份，为第一大股东[10] - 公司回购专用证券账户持有股份97,215,300股，占总股本的6.55%[11] - 2024年度回购股份方案回购股份97,215,300股，成交总金额299,968,802.71元，最高成交价4.89元/股，最低成交价2.65元/股[12] - 公司拟变更80,115,300股回购股份用途为注销并减少注册资本，注销后股份总数由1,483,934,025股减少至1,403,818,725股[13] - 2025年度回购股份方案拟回购金额不低于3,000万元且不超过6,000万元[14]

城市更新项目进展 - 公司申报的"华联A区城市更新单元"已列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》 [1] - 更新单元规划(草案)已通过深圳市南山区城市更新和土地整备工作专题会议审议 [1] 项目用地规划 - 用地面积84818平方米 [1] - 拆除范围用地面积77753.6平方米 [1] - 开发建设用地面积42812.1平方米 [1] 项目容积规划 - 规划容积26.96万平方米 [1] - 住宅25.59万平方米(含保障性住房141280平方米) [1] - 商业1000平方米 [1] - 公共配套设施12705平方米 [1]

机构持股情况 - 截至2025年4月28日共有56个机构投资者持有华联控股A股股份合计持股量达4.75亿股占总股本的32.02% [1] - 前十大机构投资者合计持股比例为31.79%较上一季度下跌4.23个百分点 [1] - 前十大机构包括华联发展集团有限公司、香港中央结算有限公司、杭州里仁股权投资合伙企业等 [1] 公募基金变动 - 本期较上一季度持股减少的公募基金为南方中证全指房地产ETF持股减少占比0.44% [2] - 本期新披露的公募基金共计51个主要包括华夏智胜先锋股票(LOF)A、华夏中证全指房地产ETF等 [2] - 本期未再披露的公募基金共计3个包括银河沪深300指数增强A、银河量化优选混合A等 [2] 外资机构动向 - 本期未再披露的外资机构为香港中央结算有限公司 [2]

独立董事提名 - 提名易磊为华联控股第十二届董事会独立董事候选人[2] 提名资格条件 - 被提名人及其直系亲属持股、任职等符合规定[6] - 被提名人具备相关知识和经验[6] - 被提名人满足专业资格条件[6] - 被提名人担任独董公司数量等符合要求[10]

（经公司于 2025 年 4 月 25 日召开的第十一届董事会第二十三次会议审议通过） 证券代码：000036 证券简称：华联控股 公告编号：2025-024 华联控股股份有限公司 关于修订部分公司治理制度的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误 导性陈述或重大遗漏。 为进一步提升公司治理水平，维护公司及股东的合法权益，更好地促进公司 规范运作，建立健全内部管理机制，结合新《公司法》、相关监管规范的更新情 况和新《公司章程》及公司实际情况，公司拟对部分公司治理制度进行修订，具 体情况如下： | 序号 | 制度名称 | 变更 | 新增主要内容或修订要点 | | --- | --- | --- | --- | | | | 类型 | | | 1 | 战略委员会工作细则 | 修订 | 1.修改制度名称为《战略委员会工作 细则》；2.删除投资评审小组相关内 | | | | | 容；3.完善专门委员会召集、召开要 | | | | | 求。 | | 2 | 提名委员会工作细则 | 修订 | 1.修改制度名称为《提名委员会工作 | | | | | 细则》；2.完善专门委员会召集、召 ...