（编辑 任世碧） 证券日报网讯 1月12日，招商积余在互动平台回答投资者提问时表示，截至2025年12月31日，公司合并 融资融券信用账户股东总户数为20933户，未合并融资融券信用账户股东总户数为19433户。 ...

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持” [7] - 房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 2025年末的REITs新政标志着中国REITs正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代，商业不动产REITs潜在资产体量可观，充沛存量、证券化高适配度、市场高认可度有望成为加速发行的催化剂 [1][12] - 商业不动产REITs的发展有望为商业地产相关企业打通融投管退闭环，提升资产流动性，并推动相关资产及企业的价值重估，深度布局商业地产及商管服务的企业将充分受益 [1][5] - 参照海外经验，中国商业不动产REITs市场空间广阔，潜在规模有望达万亿体量，相比2025年末消费基础设施REITs仅408亿元人民币的市值，有大幅扩容空间 [3][12][74] 海外REITs市场借鉴 - **商业不动产是核心资产**：美国和日本商业不动产REITs在单一业态REITs中的数量占比分别达43%和55%（截至2025年11月末）[2][12] - **收入波动性影响估值**：美日市场均显示，酒店REITs因对经济波动更敏感而股息率最高，办公楼REITs相对稳健而股息率最低 [2][14][62] - **美国市场特点**：得益于充沛消费需求、优质零售资产和成熟证券化链条，零售商业REITs占比最高，在商业不动产中市值占比达16%，数量占比达22%（截至2025年11月末）[16][20][21]；美国REITs整体更具股性，价格波动较大 [2][24] - **日本市场特点**：受早期存量盘活需求和外向型经济结构影响，办公楼是J-REIT的核心底层资产，在单一业态REITs中市值占比达21%（截至2025年11月末）[39][44]；J-REIT更具债性，防御性更强，自指数成立至2025年末年化股息回报率达4.7% [46] - **市场表现数据**：以20年为维度，美国所有REITs年化回报率为6.3% [24]；1994-2024年间，美国酒店REITs年度总回报率的标准差最高，零售和办公楼相对平稳 [28][32]；2025年截至11月，美国权益型REITs年化股息率为3.92%，其中办公、零售、酒店股息率分别为4.3%、4.8%、5.1% [30] 国内商业不动产REITs展望 - **成长空间巨大**：截至2025年末，中国消费基础设施REITs数量占C-REIT市场比例仅15.2%，市值为408亿元人民币，参照海外有巨大增长潜力 [12][72]；参照美国2021年商业不动产整体3.8%的证券化率测算，中国商业不动产REITs潜在空间有望达1.5-1.9万亿元人民币，是目前消费REITs市值的37-47倍 [3][74] - **业态结构展望**：参考美国经验，中国庞大的内需市场或为零售商业REITs提供更大发展空间 [3][13]；随着REITs新政将底层资产扩围至办公楼和酒店，以综合体形式入市的项目也会成规模 [13][56] - **市场风格预判**：从REITs新政锚定无风险收益率的定价模式及对长线资金的引导来看，C-REIT可能延续“固收+”投资思维，偏向日本的市场风格，收益稳健型资产预计能呈现估值溢价 [14][56] - **供给端潜力**：中国商业地产进入存量时代，优质资产规模可观，截至2025年5月末，全国3万方以上已开业零售商业项目约6700个，建筑面积约6亿平方米 [58]；尽管整体租金下行，但头部运营商如华润、龙湖、新城控股的租金仍保持上涨 [58][64] - **需求端旺盛**：管理溢价和消费类REITs的稀缺属性让其享有市场溢价，市场需求旺盛 [3][75]；2025年以来，消费基础设施REITs持续跑赢REITs指数，2025年第三季度平均年化股息率为4.0% [76][81] - **行业集中度提升**：成熟运营商已成规模，REITs的推进预计将催化集中度进一步提升 [3][82]；例如，2025年上半年华润置地、龙湖集团、新城控股的购物中心租金收入均已突破60亿元人民币，华润置地半年租金收入超100亿元 [82][85] 投资建议与推荐公司 - 报告推荐在商业地产深耕多年的运营商及在商管领域有管理溢价和布局优势的物管企业 [5][15] - 重点推荐公司包括：龙湖集团、华润置地、新城控股、新鸿基地产、领展房产基金、大悦城、招商蛇口、中国海外发展、华润万象生活、中国金茂以及招商积余 [5][10][91] - 报告为所列重点公司给出了具体的目标价和投资评级，例如龙湖集团目标价15.21港元（评级买入），中国海外发展目标价19.08港元（评级买入）[10][94]

报告行业投资评级 * 报告看好行业迈入格局和盈利稳定阶段，认为当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配 [4][61] 报告的核心观点 * 2025年土地市场呈现“提质缩量”特征，成交面积与金额同比下滑，但楼面均价上涨，投资向一二线城市聚焦 [1][4][7] * 央国企为拿地绝对主力，头部房企拿地强度大幅提升，行业格局持续调整 [1][3][48] 根据相关目录分别进行总结 1. 2025年土地市场“提质缩量”为主旋律 * **供应端全面收缩**：2025年全国样本城市土地供应建面11.72亿平方米，同比下滑16.9%，其中一线/二线/三四线城市分别供应1475/25315/90452万平方米，同比分别下降27.6%/6.4%/19.2% [4][8][16] * **成交端量跌价升**：全国样本城市土地成交建面9.87亿平方米，同比下滑12.5%；土地成交金额28488亿元，同比下滑11.4%；但成交楼面均价为2887元/平方米，同比上涨3.4% [4][7][8] * **市场热度聚焦核心城市**：一线城市成交楼面均价同比上涨17.3%至27945元/平方米，二线城市上涨4.0%至4935元/平方米，三四线城市则下跌3.9%至1821元/平方米 [4][8][28] * **溢价率结构性分化**：2025年全国样本城市平均溢价率为5.3%，同比上涨1.1个百分点，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/6.2%/3.1%，分别同比+3.8/+2.3/-0.6个百分点 [3][8][31] * **重点城市表现突出**：上海、深圳、杭州、成都全年平均溢价率均突破10%，分别达到15.3%、26.9%、25.4%和10.3% [3][31][40] * **城市集中度持续提升**：2025年全国TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为37%、52%，较2024年分别提升3个、1个百分点 [3] 2. 央国企为拿地主力，头部房企拿地强度大幅提升 * **拿地主体以央国企为主导**：2025年拿地金额TOP100的房企中，央国企和地方国资合计占比高达84% [48] * **头部房企投资积极**：2025年共有12家房企权益拿地金额破百亿元，其中11家为央国企，仅滨江集团1家为民企 [3][48] * **房企拿地强度显著提升**：重点房企中滨江集团拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额）最高，达81.9%；绿城中国和中建壹品拿地强度超过50%；全口径销售TOP100房企的整体拿地强度为0.29，同比大幅提升70.6% [3][48] * **部分房企拿地规模逆势增长**：以新增土地货值计，2025年保利发展、中海地产、招商蛇口、中国金茂、保利置业同比分别增长22.6%、56.6%、126.5%、73.5%和236.0% [60] 3. 投资建议 * **看好行业龙头及优质赛道**：报告建议重点关注开发类、商住类、物业类及文旅类公司 [4][61] * **具体推荐标的**： * 开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产 [4][61] * 商住类：新城控股、龙湖集团 [4][61] * 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 [4][61] * 文旅类：华侨城A [4][61]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且维持此评级 [1] 报告核心观点 - 尽管受元旦假期影响，本周一二手房销售数据同环比均出现显著下降，但地方支持性政策（如南京人才新政、沈阳公积金优化）持续出台，旨在稳定市场 [6][13] - 行业板块本周表现强于大盘，申万房地产指数上涨5.07%，跑赢沪深300指数2.29个百分点 [3][11] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求回升而实现估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 本周（报告期），申万房地产指数上涨5.07%，同期沪深300指数上涨2.79%，板块获得2.29%的相对收益 [3][11] - 个股方面，涨幅前五为城建发展、*ST亚太、盈新发展、上实发展、*ST荣控；跌幅前五为海南机场、光明地产、和展能源、首开股份、*ST美谷 [11] 行业新闻追踪 - **南京人才新政**：1月4日发布三项新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴，学士1万元、硕士3万元、博士10万元；同时扩大住房租赁补贴范围，博士2000元/月、硕士800元/月、学士600元/月，补贴期限不超过36个月 [13][15] - **沈阳公积金优化**：1月7日起实施5项优化政策，包括将最低首付15%政策延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民和青年人公积金贷款额度上浮30%适用范围扩大至二手房等 [13][15] - **上海规范市场竞争**：1月8日，上海住建委提出将健全公平竞争审查机制，推进异常低价识别和处置，防止“内卷式”竞争 [13][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：38个重点城市一手房合计成交19，373套，同比-31.1%，环比-58.6%；成交面积178.5万平方米，同比-39.8%，环比-64.5% [4][21] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-3.7%，环比-52.8%；二线城市同比-48.1%，环比-67.0%；三四线城市同比-38.1%，环比-54.4% [21] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：38城合计成交21，950套，同比-28.6%，环比-26.5%；成交面积196.1万平方米，同比-39.3%，环比-32.0% [28] 重点城市二手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：16个重点城市二手房合计成交16，210套，同比-21.0%，环比-6.9%；成交面积158.9万平方米，同比-23.8%，环比-8.3% [4][37] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-27.4%，环比-21.6%；二线城市同比-24.1%，环比+17.9%；三四线城市同比+2.9%，环比-29.0% [37] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：16城合计成交16，503套，同比-21.5%，环比-20.8%；成交面积161.6万平方米，同比-24.5%，环比-20.5% [40] 重点城市库存情况分析 - **本周（1.2-1.8）库存**：17个重点城市商品房库存面积18，816.5万平方米，环比增速为0%，去化周期为149.2周 [4][51] - **分能级看**：一线城市去化周期115.8周；二线城市173.4周；三四线城市258.2周 [51] 土地市场供给与成交分析 - **本周（12.29-1.4）土地市场**： - 供应：土地供应面积2，258.2万平方米，同比+25.3%；供应均价1，479元/平方米，同比+5.3% [5][61] - 成交：土地成交面积2，488.6万平方米，同比-62.2%；成交金额361.8亿元，同比-71.6%；成交楼面价1，454元/平方米，溢价率0.5% [5][61] - **近期房企拿地**：列举了多家房企近期拿地情况，包括中国海外发展、越秀地产、保利发展、招商蛇口等在核心城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - **本周（1.2-1.8）信用债发行**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比-57.67%，环比+411.59% [5][77] - **本月至今信用债发行**：合计35.3亿元，同比-57.67%，环比-79.15% [77] 个股公告及新闻追踪 - **绿城管理**：截至2025年12月31日，新拓代建项目合同总建筑面积3，535万平方米，较去年同期下降约3.1%；新拓代建项目代建费预估93.5亿元，较去年同期增长约0.4% [16][18] - **时代中国控股**：2025年全年累计合同销售金额约53.37亿元，签约建筑面积约43.9万平方米；12月单月合同销售金额约5.50亿元 [16][18] - **中国海外发展**：拟发行不超过25亿元公司债券，品种一利率预设区间1.60%-2.60%，品种二1.80%-2.80% [16][17][18] - **保利发展**：2025年12月实现签约面积69.71万平方米，同比-19.33%；签约金额121.64亿元，同比-18.94%。2025年1-12月累计签约面积1，235.34万平方米，同比-31.24%；签约金额2，530.30亿元，同比-21.67% [18][20] - **中国金茂**：2025年12月取得签约销售金额128.21亿元，签约销售建筑面积423，229.71平方米。2025年全年累计签约销售金额1，135亿元 [18][20] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底中，但政策面积极因素在积聚，中央表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3%，其中一二线城市环比下降58.2%，三四线城市环比下降40.2% [1][3]。1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月下降15.7个百分点，其中一二线同比下降40.6%，三四线同比下降44.2% [1][4] - **二手房成交量**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10]。1月截至上周累计成交同比下降23.3%，但降幅较12月收窄3.3个百分点 [1][10] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][18]。截至上周末（2026/1/9），15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比微升0.1% [1][18]。3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][18] 行业政策和新闻跟踪 - **宏观政策**：监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，白名单项目贷款可在原银行展期至5年 [2][24][25] - **地方政策**：上海发布城镇土地使用税困难减免公告 [2][24]。南京发布人才新政，发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万）并扩大住房租赁补贴 [2][24]。北京公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目，惠及约4.3万户居民 [24][27]。成都公积金购房提取代际互助政策延至2026年底 [2][24]。沈阳优化5项公积金贷款政策，延长15%首付等政策至年底 [2][24] - **土地市场**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][24][28] - **金融创新**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][24][28] - **物管行业**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [30][31] 重点公司公告 - **房企经营数据**：多家房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，例如中国海外发展398.3亿元（-1%）、绿城中国276.0亿元（-3.5%）、保利发展121.6亿元（-18.9%）、招商蛇口258.4亿元（-14.6%）、金地集团24.0亿元（-54.5%）、新城控股13.54亿元（-57.8%）[2][33][34][36] - **公司动态**：滨江集团控股股东合计减持2，672万股，持股比例降至60% [2][33][36]。万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][33][36]。越秀地产附属公司出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [33][36] - **物管公司回购**：贝壳-W于1月2日至8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [38][39]。绿城服务于1月5日至9日共耗资约481万港元回购约104万股 [38][39] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨4.32%，跑赢沪深300指数（上涨2.33%）1.99个百分点，在31个板块中排名第11位 [2][40]。个股方面，城建发展、盈新发展涨幅居前 [2][40][43] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，跑输沪深300指数1.54个百分点 [2][45]。个股方面，正荣服务、永升服务涨幅居前 [45][50] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [2][44][49][51]

房地产服务板块市场表现 - 2024年1月8日，房地产服务板块整体上涨2.22%，表现显著强于大盘，当日上证指数下跌0.07%，深证成指下跌0.51% [1] - 板块内个股普涨，领涨股为宁波富达，收盘价5.87元，涨幅达4.08% [1] - 板块成交活跃，多只个股成交额过亿，其中我爱我家成交额最高，达3.97亿元 [1] 板块个股涨跌详情 - 涨幅居前的个股包括：世联行上涨3.75%，新大正上涨3.23%，招商积余上涨2.29%，特发服务上涨1.92% [1] - 其余上涨个股包括：南都物业涨1.68%，珠江股份涨1.14%，中天服务涨1.12%，我爱我家涨1.02%，皇庭国际涨0.49% [1] - 板块内所有列示个股当日均录得上涨，无下跌个股 [1] 板块资金流向分析 - 当日房地产服务板块整体获得主力资金净流入1.01亿元，但游资和散户资金呈净流出状态，分别净流出6530.03万元和3542.83万元 [1] - 个股层面，世联行主力资金净流入额最高，达5340.79万元，主力净占比为12.72% [2] - 我爱我家主力资金净流入3564.43万元，主力净占比8.98% [2] - 宁波富达主力资金净流入897.26万元，主力净占比9.41% [2] - 招商积余主力资金净流入741.66万元，主力净占比6.19% [2] - 新大正主力资金净流入507.78万元，主力净占比7.36% [2] - 部分个股主力资金为净流出，其中ST明诚净流出307.34万元，主力净占比为-17.04% [2]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

市场整体表现 - 1月6日，房地产服务板块整体上涨0.37%，表现弱于当日大盘，上证指数上涨1.5%，深证成指上涨1.4% [1] - 板块内个股表现分化，在统计的11只个股中，5只上涨，5只下跌，1只收平 [1][2] 领涨个股表现 - 皇庭国际领涨板块，收盘价2.10元，单日涨幅达4.48%，成交量为60.96万手，成交额为1.27亿元 [1] - 世联行涨幅1.34%，收盘价3.02元，成交量为131.98万手 [1][2] - 特发服务涨幅1.33%，收盘价40.52元，成交额为2.24亿元 [1][2] 资金流向分析 - 板块整体呈现主力资金净流出状态，当日主力资金净流出6115.77万元 [2] - 游资与散户资金呈净流入，其中游资净流入392.03万元，散户净流入5723.74万元 [2] - 个股层面，我爱我家主力资金净流出最多，达1485.00万元，占其成交额的2.93% [3] - 中天服务主力资金净流出1042.11万元，占其成交额的7.19%，但游资净流入927.67万元，占比6.40% [3] - 皇庭国际尽管股价领涨，但主力资金净流出1431.50万元，占其成交额的11.31% [3]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持” [7] - 房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 2025年12月31日证监会及沪深交易所集中发布30项REITs相关政策，以证监会63号文和21号公告为顶层设计，标志着中国公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代 [1][10] - 商业不动产REITs的推出是构建房地产新发展模式的关键一步，资产扩围叠加开源增效的政策红利有望开启C-REIT规模化提速发展 [1][4] - 商业不动产REITs作为资产扩围的核心品种，增量空间最为显著，有望打通相关企业的“融投管退”闭环，提升资产流动性，并推动相关资产及企业的价值重估 [1][5][25] - 深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益 [1][5] 政策背景总结 - 推动REITs体系重大变革的因素有三方面：1) 通过REITs盘活存量以建立房地产发展新模式；2) 试点经验深化推广，完善C-REIT体系架构，实现与海外REITs底层资产拉齐的全品类覆盖；3) 推动REITs高质量发展以满足市场需求 [2][12] 政策核心内容总结 - 证监会63号文的主旨是“开源增效”：“开源”指扩大供给并引入资金，“增效”指优化机制和强化监管 [3][11] - **扩大供给**：打破原始权益人自持限制，有序拓展原始权益人范围，并加大定价市场化属性 [3][11][14] - **引入资金**：通过完善REITs指数基金、ETF等产品链，以及引导保险、社保、年金等长线资金入市并推动纳入沪深港通来增强资金吸引力 [11][14] - **优化机制**：优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，并加快推进REITs专项立法 [11][12][14] - **强化监管**：健全交易监测机制，压实基金管理人、财务顾问等中介机构责任 [3][13][14] - 证监会21号公告是商业不动产REITs试点的正式启动文件，为产品定义、注册管理、机构职责和监管责任划定清晰边界 [3][15][17] 政策影响与市场展望总结 - **REITs规模化提速的三重动力**： 1) 原始权益人发行动力增强：因底层资产扩围、自持要求放松、回收资金用途更灵活（可用于补流和偿债，但不可用于商品房开发）、以及更贴合二级市场的定价体系 [4][19][21] 2) 参与资金有望大幅扩围：因底层资产和收益率体系丰富化，以及多层次产品体系和长线资金投资通道的建立 [4][20][22] 3) 审核管理机制提效：发行审核时限从30个工作日缩短至20个工作日，扩募间隔从12个月缩短至6个月 [4][18][23] - **商业不动产成为焦点**：商业不动产是本次底层资产扩围的焦点，为海外REITs主流品种，可证券化资源充沛，市场化程度高，项目推出速度有望加快，预计将成为规模扩张空间最可观的板块 [4][24][25] - **市场走向成熟**：整个REITs市场有望改善二级市场低流动性和供需失衡的状态，价格体系预计将更为健康 [4][25] 投资建议与推荐公司总结 - REITs新政有望推动C-REIT进入规模化发展期，商业不动产REITs发展空间可观，将催化行业集中度提升，并加大管理溢价的方差 [5][25] - 报告推荐在商业地产深耕多年的运营商及在商管领域有优势的物管企业，共11家 [5][9][26] - **重点推荐公司列表及目标价**： - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，评级“买入” [9][29] - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，评级“买入” [9][34] - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，评级“买入” [9][34] - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，评级“买入” [9][34] - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，评级“买入” [9][31] - 大悦城 (000031 CH)：目标价3.41元，评级“增持” [9][35] - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，评级“买入” [9][34] - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，评级“买入” [9][30] - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，评级“增持” [9][34] - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，评级“买入” [9][34] - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，评级“买入” [9][32]