房地产服务板块市场表现 - 1月5日，房地产服务板块整体上涨1.43%，表现强于大盘，当日上证指数上涨1.38%，深证成指上涨2.24% [1] - 板块内个股普涨，领涨股为世联行，其收盘价为2.98元，单日涨幅达4.56% [1] - 板块成交活跃，多只个股成交额过亿，其中我爱我家成交额最高，达4.71亿元，世联行成交额为4.63亿元 [1] 板块内个股涨跌详情 - 涨幅居前的个股包括：中天服务上涨4.28%，招商积余上涨3.37%，特发服务上涨2.28% [1] - 部分个股出现下跌或持平，宁波富达下跌2.43%，珠江股份下跌0.23%，南都物业和皇庭国际股价持平 [1][2] - 从成交量看，我爱我家成交量最大，为159.24万手，世联行成交量为155.46万手，显示市场关注度较高 [1] 板块资金流向分析 - 当日房地产服务板块整体呈现主力资金净流入，净流入金额为6613.0万元 [2] - 游资资金呈现净流出状态，净流出9837.11万元，而散户资金净流入3224.11万元 [2] - 个股资金流向分化明显，我爱我家获得主力资金大幅净流入8479.18万元，主力净占比达18.02% [3] - 部分个股遭遇主力资金净流出，其中皇庭国际主力净流出915.23万元，特发服务主力净流出987.48万元 [3]

行业投资评级 - 对房地产开发行业评级为“增持” [7] - 对房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 中央在2026年开年即发文强调改善和稳定房地产市场预期，表明对地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极信号，针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] - 报告看好“三好”房企、优秀运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇 [1] - 预期管理是2025年以来中央多次强调的重要工作，此次开年发文表明今年稳定房地产市场预期、防范预期失序的迫切性 [2] - 稳定预期的关键在于保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导，其中“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”最为重要 [3] - 房地产传统发展模式已走到尽头，但其在国民经济中的重要性并未下降，考虑到上下游影响，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业 [4] - 房地产转型发展空间依然十分广阔，开发销售之外的住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域发展潜力巨大 [4] - 近期地产政策和重要表述持续践行“着力稳定房地产市场”的思路，政策若能继续围绕“预期”对症下药，或将加速市场回稳 [5] 重点推荐公司及观点 - **龙湖集团 (960 HK)**：目标价15.21港元，评级“买入” [9][11]。作为深耕商业+地产的龙头，聚焦开发、运营、服务三大板块，公司价值存在低估，主要体现为商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能 [12]。调整2025-2027年EPS预测至0.52/0.68/1.04元 [12]。 - **绿城中国 (3900 HK)**：目标价13.69港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比下滑90%至2.1亿元，但销售表现优于行业TOP10平均，且拿地力度明显加大，未来有望带动盈利修复 [12]。预计2025-2027年EPS为0.45/0.48/0.57元 [12]。 - **中国海外发展 (688 HK)**：目标价19.08港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比下滑17%至86亿元，但公司开发业务规模与运营优势仍保持行业领先，土储资源充裕优质 [12]。调整2025-2027年EPS至1.39/1.48/1.60元 [12]。 - **招商蛇口 (001979 CH)**：目标价12.79元，评级“买入” [9][11]。2025年第三季度营收382.81亿元，同比增长43.18%，归母净利润10.49亿元，同比下滑11.38% [13]。公司投拓有力，融资优势凸显 [13]。小幅下调2025-2027年EPS至0.45/0.47/0.55元 [13]。 - **绿城服务 (2869 HK)**：目标价6.56港元，评级“买入” [9][11]。公司重申维持2025年业绩指引不变，现金优先考虑分红和回购 [13]。维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测 [13]。 - **招商积余 (001914 CH)**：目标价15.68元，评级“买入” [9][11]。2025年1-3季度营收139.4亿元，同比增长15%，归母净利润6.9亿元，同比增长11% [13]。维持2025-2027年EPS为0.88/0.98/1.08元的盈利预测 [13]。 - **领展房产基金 (823 HK)**：目标价50.59港元，评级“买入” [9][11]。作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元 [13]。预计2026-2028财年DPU为2.67/2.70/2.73港元 [13]。 - **建发国际集团 (1908 HK)**：目标价21.60港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比增长11.8%至9.1亿元，业绩超预期主要得益于结转项目毛利率改善及结转权益比例提升 [13]。调整2025-2027年EPS至2.06/2.29/2.49元 [13]。 - **新城控股 (601155 CH)**：目标价18.90元，评级“买入” [9][11]。2025年第三季度营收122.71亿元，同比下滑30.51%，归母净利润7901.05万元，同比下滑42.09% [13]。公司商业运营稳健发展，现金流压力得以纾解 [13]。维持2025-2027年EPS为0.37/0.44/0.53元 [13]。 - **华润置地 (1109 HK)**：目标价36.45港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年收入949亿元，同比增长19.9%，核心净利100亿元，同比下滑6.6% [14]。公司经常性业务持续贡献稳定增长，核心利润占比显著提升 [14]。调整2025-2027年EPS至3.59/3.70/3.96元 [14]。 - **滨江集团 (002244 CH)**：目标价13.18元，评级“买入” [9][11]。2025年1-3季度营收655.1亿元，同比增长61%，归母净利润23.9亿元，同比增长47% [14]。公司在杭州具备显著的深耕优势，有望率先受益于核心城市房地产市场复苏 [14]。预计2025-2027年EPS为0.91/0.94/1.03元 [14]。 - **新鸿基地产 (16 HK)**：目标价111.51港元，评级“买入” [9][11]。公司是香港最大地产开发商之一，截至2025财年末在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储 [14]。预测2026-2028财年核心EPS分别为7.70/8.18/9.28港元 [14]。 - **华润万象生活 (1209 HK)**：目标价46.60港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年核心净利润20.1亿元，同比增长15%，符合公司指引 [14]。中期以核心净利润计算的派息率达到100% [14]。维持2025-2027年核心EPS为1.77/2.01/2.28元的盈利预测 [14]。 - **中国金茂 (817 HK)**：目标价1.81港元，评级“增持” [9][11]。2025年上半年归母净利润11亿元，同比增长8% [14]。公司开发业务销售额逆势实现增长，新获取项目的利润兑现度较高 [14]。调整2025-2027年EPS至0.10/0.10/0.11元 [14]。

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]

核心观点 - 报告核心观点认为，2026年1月1日《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章释放了极为积极的政策信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要积极主动作为、政策要一次性给足，这对稳定市场资产价格预期、恢复信心意义重大[1][5] - 尽管当前市场基本面依然疲弱，新房成交下滑、价格下跌、观望情绪浓厚，但在市场弱预期下板块估值已处于历史低位，《求是》杂志的积极表态有望推动政策持续释放，从而带动因价格下跌而观望的需求落地，报告看好2026年地产行情[5] 政策环境分析 - 2026年1月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号[13] - 文章对行业当前发展阶段做出定调：住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继[13] - 文章强调了房地产的重要性，指出其带有显著的金融资产属性，是居民财富的重要来源，在国民经济中地位举足轻重，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性[14][15] - 文章肯定了未来房地产市场的发展空间，指出尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间[14][16] - 在政策举措上，文章罕见提出要“保持政策力度”，政策要一次性给足，不能采取添油战术，并要取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合[16] - 报告认为，此次《求是》刊文涉及多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性及未来空间，为市场释放了明确积极信号，预计2026年房地产政策空间仍在，并有望靠前发力，政策方向包括优化核心城市限制性政策、降低购房成本、加大购房补贴等[17][18] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年元旦假期（1月1日-2日），监测的32城商品房日均成交面积15.66万平方米，同比2025年元旦假期下降44.8%，降幅较上年扩张20.4个百分点[19] - 分线城市看，元旦假期一线城市成交同比下降18.9%，二线城市同比下降73.9%，三四线样本城市成交同比增长6.9%，三四线成交好于一二线符合假期返乡潮季节性特点[5][19] - **二手房认购**：2026年元旦假期，监测的80城中介二手房认购套数日均2676套，同比下降1.1%，同比由正转负[26] - 分线城市看，元旦假期一线城市二手房认购同比下降5.1%，二线城市同比下降4.5%，三四线样本城市同比增长7.0%[26] - **二手房景气度**：2026年元旦假期，监测的70城二手房日均来访4.9万组，同比上升40.6%，但来访转化率仅为4.2%，同比下降1.3个百分点，显示来访多但成交率偏低[37] - 价格方面，本周（25年第53周）33城二手房价格为10303元/平米，周环比下跌0.8%，月环比下跌2.0%，同比2025年同期下跌17.4%[43] 板块行情与估值 - **板块表现**：跨年周（25年第53周）SW房地产板块环比下跌0.7%，跑输沪深300指数0.1个百分点，在30个申万行业中表现排在60%分位（第18名）[47] - 分类企业看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比变动-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱[5][51] - 本周板块上涨较多的公司多由转型及概念投资带动，如城建发展（商业航天）、三湘印象（控制权变更/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）[51] - **板块估值**：截至2026年1月2日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来6%的分位数，市场对价格预期很低[5][51] - 报告重点覆盖的16家A+H房企估值数据如下：万科A 2026年预测PE为85.6倍，招商蛇口为16.3倍，保利发展为13.8倍，新城控股为27.5倍，建发股份为6.4倍，华发股份为9.7倍，滨江集团为8.6倍，万科企业（H）为59.9倍，中国海外发展为7.3倍，中国海外宏洋集团为4.6倍，越秀地产为10.2倍，华润置地为6.5倍，万物云为11.6倍，保利物业为9.6倍，招商积余为11.3倍，绿城管理控股为4.1倍[6] 物业板块行情 - 本周物业板块股价环比下降1.3%，跑输恒生指数及沪深300指数，主要受龙头物企环比下降1.7%拖累，中型及其他物企环比小幅增长0.1%[63] - 个股方面，龙头物企中绿城服务、招商积余、保利物业本周环比跌幅超2.4%，华润万象生活、中海物业分别下跌1.6%、1.3%；中型物企中建发物业放量上涨5.8%，滨江服务下跌3.3%[63] - 交易量方面，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1521万元，较上周继续小幅下降[63] - 部分物企近期有回购动作，如碧桂园服务本周合计回购504.3万股，金额约3045.8万港元；绿城服务回购292.4万股，金额约1325.5万港元[69] 香港地产企业行情 - 2025年全年，13家港股通港资地产公司股价平均上涨23.3%，跑输同期上涨27.8%的恒生指数，主要受年尾行情下行影响[73] - 分房企看，2025年希慎兴业、恒隆地产、恒隆集团、新世界发展、信和置业、太古地产、嘉里建设跑赢大盘，年内涨幅分别为59.6%、46.1%、45.7%、40.9%、37.0%、31.3%、30.3%[73] - 涨幅靠前的港资房企多具备高股息特性，年初平均股息率8.1%，目前嘉里建设与恒基地产股息率（TTM）较突出，分别为6.6%和6.2%[73][74] - 交易面看，最新一周13支港资地产股平均日均成交额6273万元，年内日均成交1.06亿元，大多数公司交易量年末持续缩量[82]

市场整体表现 - 12月31日，房地产服务板块整体上涨0.83%，表现强于上证指数（上涨0.09%）和深证成指（下跌0.58%）[1] - 板块内个股涨多跌少，在列出的10只股票中，7只上涨，2只下跌，1只收平[1][2] 领涨个股表现 - 世联行领涨板块，收盘价2.85元，上涨1.79%，成交额3.56亿元，成交量123.37万手[1] - 我爱我家涨幅居前，收盘价2.92元，上涨1.74%，成交额4.24亿元，成交量143.95万手，为当日板块成交量最高个股[1][2] - 南都物业收盘价13.06元，上涨1.56%，成交额8072.19万元[1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块当日主力资金净流入3121.69万元，散户资金净流入769.66万元，但游资资金净流出3891.35万元[2] - 特发服务获得主力资金大幅净流入2274.89万元，主力净占比达11.90%，但散户资金净流出3338.15万元[3] - 我爱我家获得主力资金净流入2088.37万元，主力净占比4.92%，但游资净流出3010.72万元[3] - 世联行获得主力资金净流入1299.92万元，主力净占比3.66%[3] 其他个股关键数据 - 宁波富达收盘价5.76元，上涨1.41%，成交额6057.40万元[1][2] - ST明诚收盘价1.69元，上涨1.20%，成交额1858.64万元[1][2] - 珠江股份收盘价4.36元，上涨1.16%，成交额6969.99万元[1][2] - 新大正收盘价12.16元，下跌0.41%，是表中跌幅最大的个股，成交额4511.49万元[1][2] - 中天服务收盘价6.08元，下跌2.56%，是表中跌幅最大的个股，成交额1.77亿元[2]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级：增持 (维持) [7] - 房地产服务行业评级：增持 (维持) [7] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布的个人住房增值税新政，通过统一征收标准、降低交易成本，有望激活二手房流通效率，疏通改善需求置换链条，体现中央稳定房地产市场的鲜明态度，并为有产品力的房企带来机遇，重塑市场竞争格局 [1] - 政策调整：新政将持有不满2年住房交易的增值税率从5%降至3%，税费降幅高达40%，以不含税房价100万元计算，增值税及附加从5.3万元降至3.18万元，减免2.12万元 [2] - 市场影响：新政具有重要信号意义，表明在房地产供需关系发生重大变化的背景下，中央正着力稳定房地产市场，并打开对住房短期交易的软性限制 [3] - 市场趋势：房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速，2025年1-11月重点跟踪城市新房+二手房成交面积累计同比下降4%，但二手房成交面积累计同比增长5% [4] - 投资逻辑：交易链条的疏通为稳定市场蓄势，“优供给”政策导向有望推动企业竞争格局重塑 [5] 政策内容分析 - 税率调整：新政将原5%的征收率统一降至3% [2] - 规则统一：彻底取消一线城市政策差异，全国统一免征年限为2年，正式统一了征收标准 [2] - 针对群体：调整主要针对持有两年内的房产交易 [3] 市场影响与趋势 - 流通提速：新政有望进一步促进二手房流通效率，为置换需求释放储备势能 [4] - 三重激励：交易成本降低、房贷利率下行叠加“好房子”政策导向，形成三重激励，有望稳定未来新房市场 [4] - 市场转型：房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速 [4] 投资建议与重点公司 - 推荐逻辑：重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股、依靠运营能力掌握现金流生命线的房企、受益于香港市场复苏的本地房企，以及受益于稳健现金流和分红优势的物管企业 [5] - 重点推荐公司列表： - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，投资评级买入 [9] - 绿城中国 (3900 HK)：目标价13.69港元，投资评级买入 [9] - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，投资评级买入 [9] - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，投资评级买入 [9] - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，投资评级买入 [9] - 绿城服务 (2869 HK)：目标价6.56港元，投资评级买入 [9] - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，投资评级买入 [9] - 建发国际集团 (1908 HK)：目标价21.60港元，投资评级买入 [9] - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，投资评级买入 [9] - 滨江集团 (002244 CH)：目标价13.18元，投资评级买入 [9] - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，投资评级买入 [9] - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，投资评级买入 [9] - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，投资评级买入 [9] - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，投资评级增持 [9] 重点公司最新观点摘要 - 龙湖集团 (960 HK)：作为深耕商业与地产的龙头，聚焦开发、运营、服务三大板块，财务纪律严明，经营具有长期主义，公司价值存在低估，目标价15.21港元 [11] - 绿城中国 (3900 HK)：2025年上半年业绩承压，但销售表现优于行业TOP10平均，且拿地力度加大，债务结构改善，现金流充裕，目标价13.69港元 [11] - 中国海外发展 (688 HK)：2025年中报盈利短期承压，但开发业务规模与运营优势保持行业领先，土储资源充裕优质，目标价19.08港元 [11] - 招商蛇口 (001979 CH)：2025年第三季度营收同比增长43.18%，投拓有力，产品力构筑相对优势，融资优势凸显，目标价12.79元 [12] - 招商积余 (001914 CH)：2025年第三季度营收稳健增长，毛利率同比改善，市拓新签合同额恢复同比增长，目标价15.68元 [12] - 滨江集团 (002244 CH)：2025年前三季度营收同比增长61%，归母净利润同比增长47%，在杭州具备显著深耕优势，待结转资源充裕，目标价13.18元 [13] - 华润置地 (1109 HK)：2025年上半年收入同比增长19.9%，经常性业务贡献稳定增长，“大资管”业务持续落地有望提升资产周转效率，目标价36.45港元 [13] - 中国金茂 (817 HK)：2025年上半年收入同比增长14%，归母净利润同比增长8%，开发业务销售额逆势增长，新项目利润兑现度较高，目标价1.81港元 [13]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 个人销售住房增值税新政将购买不足2年住房的增值税率从5%降至3%，有助于降低卖方交易成本、修复交易链条，但对需求端和市场影响有限，因未降低买方成本 [2][4] - 房地产行业经历深度调整，修复居民资产负债表是关键，预计后续将有更多需求端支持政策出台，核心城市有望更早止跌回稳 [4] - 行业存在两大发展机遇：优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业（“好房子”新赛道） [4] 政策事件与影响分析 - 事件：2025年12月30日，两部门发布公告，个人销售购买不足2年的住房，增值税按3%征收率全额缴纳；销售购买2年及以上住房，免征增值税 [2][5] - 影响：新政将不满2年住房销售的增值税从5%下调至3%，属卖方税率，可有效降低卖方成本，有助于一定程度的修复交易链条 [4] 行业现状分析 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅达50%-70%，后端指标（竣工、投资）累计降幅达30%-40% [4] - 2021年7月至2025年9月，二手房房价累计下跌37%，已超过42国平均跌幅的34%，近期一线城市二手房价格跌幅有所加大 [4] - 2025年9月央行居民调研显示，房价预期下降的比例持续提升，倾向消费意愿的比例持续下降 [4] 后续政策展望 - 考虑到经济工作会议要求“着力稳定房地产市场”，预计后续政策空间包括：房贷利率下降（包括房贷贴息政策）、一线限购和税费等优化、收储落地加速、房企融资政策支持、商业地产REITs放开等 [4] 投资分析意见与推荐标的 - 投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类： 1. 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. 好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. 二手房中介：贝壳-W [4] 主流AH上市房企估值数据摘要 - 覆盖14家主流AH上市房企，2024年归母净利润平均值为58.5亿元，2025年预测平均值为49.4亿元，2026年预测平均值为52.5亿元 [5] - 2024年归母净利润增速平均值为-39.2%，2025年预测增速平均值为-17.0%，2026年预测增速平均值为15.3% [5] - 2024年市盈率平均值为13.9倍，2025年预测平均值为20.3倍，2026年预测平均值为17.7倍 [5] - 2024年市净率平均值为0.6倍 [5] 主流AH上市物业管理企业估值数据摘要 - 覆盖7家主流AH上市物管企业，2024年归母净利润平均值为16.0亿元，2025年预测平均值为17.6亿元，2026年预测平均值为19.5亿元 [7] - 2024年归母净利润增速平均值为80.7%，2025年预测增速平均值为11.7%，2026年预测增速平均值为10.8% [7] - 2024年市盈率平均值为14.5倍，2025年预测平均值为12.9倍，2026年预测平均值为11.6倍 [7] - 2024年市净率平均值为2.1倍 [7]

股东结构数据 - 截至2025年12月19日，公司合并融资融券信用账户的股东总户数为20,457户 [2] - 截至同一日期，公司未合并融资融券信用账户的股东总户数为19,023户 [2]

公司治理与薪酬决议 - 招商积余于12月30日发布公告，宣布其第十一届董事会第三次会议已审议通过《关于公司经理层成员薪酬方案的议案》 [2]