交易审议标准 - 交易涉及资产总额占公司最近一期经审计总资产10%以上须经董事会审议[7] - 交易标的资产净额占公司最近一期经审计净资产10%以上且绝对金额超1000万元须经董事会审议[7] - 交易标的营业收入占公司最近一个会计年度经审计营业收入10%以上且绝对金额超1000万元须经董事会审议[7] - 交易标的净利润占公司最近一个会计年度经审计净利润10%以上且绝对金额超100万元须经董事会审议[7] - 交易成交金额占公司最近一期经审计净资产10%以上且绝对金额超1000万元须经董事会审议[7] - 交易产生利润占公司最近一个会计年度经审计净利润10%以上且绝对金额超100万元须经董事会审议[7] 董事相关规定 - 董事每届任期三年，任期届满可连选连任[15] - 兼任高级管理人员职务的董事总计不得超过公司董事总数的二分之一[15] - 董事连续两次未亲自出席且不委托其他董事出席董事会会议，董事会应建议股东会撤换[15] - 公司应在董事提出辞任之日起六十日内完成补选[16] - 董事出现特定情形应停止履职或被解除职务，未履职或未解除投票无效[17] - 董事辞任生效或任期届满后两年内忠实义务仍有效[14] - 公司为董事购买责任保险，违法违规导致的责任除外[19] - 董事违反忠实义务所得收入归公司，造成损失应赔偿[22] 董事会构成及会议 - 董事会由十一名董事组成，含四名独立董事，每届任期三年[30] - 董事长由全体董事过半数选举产生和罢免[31] - 董事会设战略与可持续等三个专门委员会，成员全为董事[32] - 董事会每年度至少召开四次会议，定期会议提前十日书面通知[35] - 临时董事会会议提前三日通知，特殊情况不受此限[35] - 三分之一以上董事等提议时，董事长十日内召集临时董事会会议[30] - 董事会会议应有过半数的董事出席方可举行[32] - 董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过[40] - 董事会会议审议关联交易时，关联董事应回避，由过半数的无关联关系董事出席即可举行，决议须经无关联关系董事过半数通过，出席无关联董事不足三人应提交股东会审议[41] - 董事会会议记录保存期限为十年[45] - 董事会会议通知内容包括会议日期和地点、会议期限、事由及议题、发出通知的日期[38] - 董事会会议对议题逐项审议、逐项表决，表决分同意、弃权、反对三种，可口头、举手或记名表决[43] - 董事会定期会议以现场召开为原则，临时会议可视频、邮件或书面等方式进行[43] 决议落实与责任 - 董事会决议形成后，由总经理负责落实并向董事会报告，董事有权质询[48] - 董事会应督促检查决议落实情况，违背决议追究执行人员责任[48] - 未经董事会决议实施相关事项致公司损失或损害股东利益，董事会追究行为人责任[48]

公司治理结构 - 公司董事会由十一名董事组成，每届任期三年，含四名独立董事和七名其他董事[7] - 董事长由全体董事过半数选举产生和罢免[7] 董事会职责 - 董事会是经营决策主体，定战略、作决策、防风险[1] - 董事会负责召集股东会并报告工作，执行股东会决议[1] - 董事会决定公司中长期发展规划、经营计划和投资方案[1] - 董事会制订公司利润分配和弥补亏损方案[1] - 董事会在股东会授权范围内决定公司对外投资等事项[2] - 董事会决定聘任或解聘公司高级管理人员及业绩考核等事项[2] - 董事会制订公司章程修改方案[2] 审批事项 - 公司与关联自然人交易30万元以上、与关联法人交易300万元以上且占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上的关联交易（除担保）由董事会审批[2] - 交易涉及资产总额占公司最近一期经审计总资产10%以上需董事会审议披露[3] - 交易标的资产净额占公司最近一期经审计净资产10%以上且超1000万元需董事会审议披露[3] - 交易标的营业收入占公司最近一个会计年度经审计营业收入10%以上且超1000万元需董事会审议披露[3] - 交易标的净利润占公司最近一个会计年度经审计净利润10%以上且超100万元需董事会审议披露[3] - 交易成交金额占公司最近一期经审计净资产10%以上且超1000万元需董事会审议披露[3] - 交易产生利润占公司最近一个会计年度经审计净利润10%以上且超100万元需董事会审议披露[3] 会议相关 - 董事会每年度至少召开四次会议，定期会议需提前十日书面通知全体董事[8] - 三分之一以上董事联名提议等情形时，董事长应在接到提议后十日内召集和主持临时董事会会议[8] - 董事长不能履行职务时，由过半数董事共同推举一名董事履行职务[8] 董事任职 - 因犯罪被剥夺政治权利执行期满未逾五年或缓刑考验期满未逾二年不得担任董事[4] - 最近三十六个月内受到中国证监会行政处罚等情况的董事候选人公司应披露相关情况[4] - 兼任高级管理人员职务的董事不得超过公司董事总数的二分之一[5] 董事履职 - 董事连续两次未能亲自出席且不委托其他董事出席董事会会议，董事会应建议股东会撤换[5] - 董事辞任生效或任期届满后，对公司和股东的忠实义务两年内仍然有效[6] - 董事对公司商业秘密的保密义务在任期结束后持续至秘密公开[5][6] 其他 - 公司建立董事离职管理制度，明确对未履行承诺等事宜的追责措施[6] - 应由董事会审批的对外担保及财务资助需经出席董事会三分之二以上董事同意[4]

公司基本信息 - 公司于1994年5月27日首次发行人民币普通股9100万股[6] - 公司注册资本为人民币10.6034606亿元[7] - 公司经营期限自1985年5月29日至2035年5月29日[7] - 公司经批准发行的普通股总数为10.6034606亿股[20] - 公司已发行股份数为10.6034606亿股，均为人民币普通股[24] 股份相关规定 - 公司为他人取得本公司或其母公司股份提供财务资助，累计总额不得超过已发行股本总额的10%[22] - 公司因特定情形收购本公司股份，合计持有的本公司股份数不得超过已发行股份总额的10%[25] - 公司董事、高级管理人员任职期间每年转让的股份不得超过所持公司同一类别股份总数的25%[31] - 公司公开发行股份前已发行的股份，自上市交易之日起一年内不得转让[31] - 公司董事、高级管理人员所持公司股份自上市交易之日起一年内不得转让，离职半年内不得转让[31] 股东权益与诉讼 - 连续一百八十日以上单独或者合计持有公司3%以上股份的股东可查阅公司会计账簿、会计凭证[37] - 连续一百八十日以上单独或者合计持有公司1%以上股份的股东，可对违规董事、高管等提起相关诉讼[39] - 股东会、董事会决议召集程序等违规，股东有权自决议作出之日起六十日内请求法院撤销[38] - 持有公司全部股东表决权10%以上的股东，可请求法院解散公司[39] 股东会相关 - 年度股东会每年召开一次，应于上一会计年度结束后六个月内举行[62] - 董事人数少于章程所定人数三分之二、公司未弥补亏损达股本总额三分之一等情形，公司应在事实发生后两个月内召开临时股东会[63] - 单独或合并持有公司10%以上股份的股东可书面请求召开临时股东会[63] - 单独或合计持有公司1%以上股份的股东有权提出提案，十日前可提临时提案[82] - 股东会普通决议需出席股东所持表决权过半数通过，特别决议需三分之二以上通过[95] 董事会相关 - 公司董事会由11名董事组成，其中独立董事4名，其他董事7名[126] - 董事会每年度至少召开4次会议[133] - 定期会议需在会议召开10日前书面通知全体董事[134] - 董事会临时会议召开需提前3日通知全体董事，特殊情况不受此限[134][135] - 董事会会议需过半数董事出席方可举行，决议须经全体董事过半数通过[136][137] 专门委员会相关 - 审计委员会成员为五名，独立董事不少于三名[156] - 审计委员会由董事会过半数选举产生，召集人应为会计专业人士[156] - 战略与可持续发展委员会由七名董事组成，召集人由公司董事长担任[160] - 提名和薪酬委员会由五名董事组成，独立董事不少于三名[161] 财务与分红相关 - 公司在会计年度结束之日起四个月内披露年报，上半年结束之日起两个月内披露中期报告[181] - 公司分配当年税后利润时，提取利润的10%列入法定公积金，法定公积金累计额为注册资本的50%以上时可不再提取[181] - 重大投资计划或重大现金支出指未来十二个月内拟对外投资等累计支出达或超最近一期经审计净资产的30%[185] - 三个连续年度内，公司现金累计分配利润不少于最近三年年均可分配利润的30%[186] - 法定公积金转增注册资本时，留存该项公积金不少于转增前公司注册资本的25%[190] 其他 - 法定代表人辞任，公司将在辞任之日起30日内确定新的法定代表人[10] - 会计师事务所聘期一年，同一签字会计师连续提供审计服务不超五年[197] - 公司解聘或不再续聘会计师事务所，提前十五天通知[198]

公司章程修订 - 修订《公司章程》，统一“股东大会”为“股东会”，“审核委员会”更名为“审计委员会”[1] - 不再设置监事会和监事，由董事会审计委员会承接相关职权[1] - 法定代表人由董事长调整为总经理担任[1][2] 股份相关 - 已发行股份数为1,060,346,060股，均为人民币普通股，每股面值1元[3] - 为他人取得股份提供财务资助累计总额不得超已发行股本总额10%[3] - 因特定情形收购本公司股份合计不得超已发行股份总额10%，并在三年内转让或注销[4] 股东权益与决策 - 连续180日以上单独或合计持有公司3%以上股份的股东可查阅会计账簿等[6] - 股东会审议一年内购买、出售重大资产超最近一期经审计总资产30%的事项[11] - 年度股东会可授权董事会决定向特定对象发行融资总额不超3亿元且不超最近一年末净资产20%的股票[12] 董事会与董事 - 董事会由十一名董事组成，其中四名独立董事，七名其他董事[31] - 经三分之二以上董事出席的董事会会议决议，可决定特定情形的回购本公司股票事项[31] - 董事由股东会选举或更换，任期三年，可连选连任[27] 利润分配 - 分配当年税后利润时提取10%列入法定公积金，累计额达注册资本50%以上可不再提取[42] - 任何三个连续年度内，以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%[43] 公司合并、分立与清算 - 公司合并支付价款不超本公司净资产10%时，可不经股东会决议（章程另有规定除外）[47] - 公司分立前债务由分立后公司承担连带责任（有书面协议约定除外）[47] - 董事为公司清算义务人，应在解散事由出现十五日内成立清算组清算[49]

会议信息 - 2025年第三次临时股东大会[2] - 会议于2025年10月21日召开，现场14:30，网络9:15 - 15:00[2][4] - 股权登记日为2025年10月14日[5] 会议地点 - 现场会议在深圳市南山区招商积余大厦15A1会议室[5] - 登记地点为深圳市南山区招商积余大厦16层[8] 投票信息 - 审议议案须三分之二以上表决权通过[6] - 普通股投票代码"361914"，简称为"积余投票"[14] - 深交所交易系统9:15 - 9:25，9:30 - 11:30和13:00 - 15:00投票[15] - 深交所互联网系统9:15 - 15:00投票[16] 登记信息 - 登记时间为2025年10月15 - 20日及21日部分时段[8]

会议审议 - 董事会审议通过审核委员会更名、修订章程等多项议案[2][3][4][5][7][8] - 各委员会全票通过相关议案提交董事会审议[3][4][5][7][8] 人事变更 - 待章程修订通过，法定代表人将由吕斌变更为陈智恒[8] 股东大会 - 定于2025年10月21日召开2025年第三次临时股东大会[8]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

纪要涉及的行业或者公司 * 招商积余 一家物业管理服务上市公司 专注于基础物业管理、住宅和非住宅项目服务 [1] 核心观点和论据 财务表现 * 2025年上半年营业收入91.07亿元 同比增长16.17% 归母净利润4.74亿元 同比增长8.9% 扣非后净利润增长超过10% [3] * 应收账款余额37.53亿元 同比下降10.13% 有息负债从期初8.33亿元降至6.91亿元 融资成本在1.95%到2.40%之间 [3][4] * 基础物业管理板块毛利率11.56% 同比增长0.61个百分点 [2][3] 市场拓展与合同 * 住宅市场新签年度合同额2.08亿元 同比增长23% 主要通过组织专项保障和优化市场竞争力建设 在二手房领域取得突破 [2][7] * 2025年新签合同金额预计与2024年持平 上半年因市场环境有所下降 但下半年预计增加 结构上主要拓展非住宅项目 [12] 成本与毛利率管理 * 通过集中采购降低成本 成立成本委员会监督采购 合并城市公司优化组织架构 治理亏损项目 [2][6] * 对亏损项目制定治理计划 设定毛利率提升时间表 无法改善则终止合作 通过提升服务质量和客户满意度增加收入 [8] * 推行城市公司分级化管理 按营收和利润规模分为三类 匹配相应职能人员和班子成员 进行更细化考核 [9] 应收账款管理 * 实施标准化催收动作和常态化培训 提高员工沟通技巧 通过客户精细化管理一户一策解决业主需求 提高收缴率 [4][5] * 非住宅项目从源头进行准入审核 在招投标环节考虑客户支付能力和信用状况 优化催收机制 加强重要客户拜访 [5] 风险与挑战 * 社保政策变化对央国企影响不大 公司已全面缴纳社保 与外包方明确社保缴纳义务 但需持续关注供应商可能带来的成本转移风险 [4][13] * 非住宅业务报价压力较大 可能抵消部分毛利率提升努力 2025年全年预计住宅业务表现优于上半年 非住宅业务保持稳定 [10][11] * 如果社保成本增加导致供应商报价上升 将直接影响成本结构 但目前尚未遇到内部或供应商层面的成本转移问题 [16] 资本管理 * 分红计划由公司和党委会共同决定 负债虽从8.33亿降至6.66亿元 但管理层认为仍有负担 希望进一步降低负债 大幅增加分红率可能性较低 [17][18] * 回购计划尚未完成 但距离到期还有两个多月 公司承诺在期限内完成实施 [19] 其他重要内容 * 社保缴纳问题在中国某些行业（如基础保安、保洁）较为普遍 部分员工选择不缴纳社保以增加到手收入 但最新司法解释允许员工追溯补缴 这可能导致劳务输出公司权衡招人和补缴欠款 [14][15] * 公司内部考核未明确设定毛利率提升目标 而是综合考虑收入、利润和质效等方面 [10]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]