租售同权概念板块表现 - 截至7月10日收盘，租售同权概念上涨2.45%，位居概念板块涨幅第4位 [1] - 板块内19股上涨，德必集团、滨江集团、我爱我家涨幅居前，分别上涨11.11%、5.43%、5.23% [1] - 跌幅居前的有*ST南置、天府文旅、汇通能源，分别下跌1.95%、1.26%、0.33% [1] 概念板块涨跌幅对比 - 硅能源、房屋检测、有机硅概念涨幅居前，分别上涨3.39%、2.89%、2.51% [2] - 兵装重组概念、电子身份证、无人零售跌幅居前，分别下跌3.20%、1.63%、1.34% [2] - 租售同权概念涨幅2.45%，表现优于物业管理（1.70%）和装配式建筑（1.68%） [2] 资金流向分析 - 租售同权概念板块获主力资金净流入8.61亿元 [2] - 16股获主力资金净流入，5股净流入超5000万元 [2] - 万科A、保利发展、招商蛇口主力资金净流入居前，分别净流入2.86亿元、1.88亿元、1.76亿元 [2] - 我爱我家主力资金净流入9586.64万元 [2] 个股资金流入比率 - 招商蛇口、万科A、明牌珠宝主力资金净流入比率居前，分别为17.71%、16.94%、15.48% [3] - 财信发展、滨江集团、德必集团主力资金净流入分别为5368.27万元、4312.39万元、3264.45万元 [3][4] - 汇通能源、*ST南置、天府文旅主力资金净流出居前，分别净流出719.59万元、2398.77万元、6007.30万元 [4]

滨江集团融资情况 - 成功发行2025年度第二期短期融资债券 规模6亿元 发行利率2 5% 全场倍数5 98倍 非银机构中标比例60% [1] - 今年以来成功发行第四笔短融和中期票据 发行利率2 5%与央国企水平相仿 [1] - 年内四笔债融落地 融资成本下降 体现财务稳健获认可 头部民营房企融资环境边际改善 [1] 融创集团资产处置 - 北京望京融科中心两间办公物业将被拍卖 起拍价合计3970 7万元（评估价七折） 涉及执行标的2 76亿元 [2] - 境外债重组获七成多债权人支持 但资产处置遇冷 显示资金压力仍存 [2] 佳兆业债务兑付进展 - 累计完成锦恒财富76%投资款兑付 63%投资人兑付 新增深圳佳园二期项目投资本金转债权方案 [3] - 锦恒财富产品利息自2022年11月14日起停算 本金兑付后再定利息方案 [3] 绿景中国地产债务风险 - 香港高等法院将清盘呈请聆讯延期至2025年8月4日 为企业争取更多时间化解危机 [4] - 需加速债务重组 寻求有效解决方案 避免清盘风险 [4] 鑫苑置业法律纠纷 - 新增重大诉讼涉诉金额3 50亿元 新增400万元股权冻结信息 [5] - 主要子公司有17条失信被执行人信息 5条超5000万元大额被执行人信息 实控人新增限制高消费记录 [5]

融资活动 - 滨江集团成功发行2025年度第二期短期融资债券，规模6亿元，发行利率2.5%，全场倍数5.98倍，非银机构中标比例60% [1] - 这是公司今年以来成功发行的第四笔短融和中期票据 [1] - 本次短期融资债券2.5%的票息与央国企水平相仿 [1] 融资成本趋势 - 公司近几年综合融资成本不断下降，贷款利率从2017年的6%逐年降至2024年的3.4% [1] - 2025年刚过半，公司融资利率进一步降至3.1% [1]

报告核心观点 - 同程旅行作为国内下沉市场的OTA龙头企业，有望享受大众旅游的时代红利，背靠腾讯和携程两大股东，自身流量和供给资源优势显著[3][6] 7月金股组合 - 滨江集团（002244.SZ）、顺丰控股（002352.SZ）、极兔速递-W（1519.HK）、卫星化学（002648.SZ）、安集科技（688019.SH）、海优新材（688680.SH）、合锻智能（603011.SH）、黄山旅游（600054.SH）、胜宏科技（300476.SZ）、南亚新材（688519.SH）[2] 市场指数表现 - 上证综指收盘价3497.48，涨0.70%；深证成指收盘价10588.39，涨1.47%；沪深300收盘价3998.45，涨0.84%；中小100收盘价6615.57，涨1.25%；创业板指收盘价2181.08，涨2.39%[4] 行业表现（申万一级） - 通信涨2.89%、电力设备涨2.30%、电子涨2.27%、建筑材料涨2.12%、传媒涨1.73%；公用事业跌0.37%、银行跌0.24%、家用电器涨0.21%、交通运输涨0.22%、医药生物涨0.31%[5] 同程旅行公司情况 - 由同程网和艺龙合并而来，是中国领先的一站式旅游服务平台，已跻身OTA行业前三，核心业务为在线旅游平台，提供交通、住宿预订及配套增值旅游产品及服务[6] - 2024年公司实现营收173.4亿元，同比+45.8%；经调整净利润27.9亿元，同比+26.7%[6] OTA行业情况 - 规模：受益于文旅行业高景气度，2024年在线旅游市场规模重回万亿，低线城市为重要增量市场，交通在线预订GMV占比较高，住宿在线预订渗透率仍在爬升[7] - 格局：当前市场为一超多强，携程占据半壁江山，同程、美团、飞猪等平台错位竞争，内容、电商平台入局对格局冲击有限[7] - 议价能力：交通方面变现率较低，主要引流；住宿业务变现率较高，龙头酒店集团或加剧与OTA竞争，变现率长期有下降压力，短期内酒店依赖OTA导流[7] 同程旅行公司优势 - 超8成用户来自非一线城市，深耕下沉市场，与其他OTA平台错位竞争，有望享受低线市场红利[8] - 与腾讯、携程深度合作，腾讯提供流量入口，携程共享酒旅库存，公司发力产业链建设和拓展国际业务，有望贡献业绩增量[8]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 7月第1周新房成交环比上升、同比上升，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 住房城乡建设部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，各地要因城施策，推动市场止跌回稳 [3][73] - 投资建议涵盖房地产开发、物业管理、房地产经纪三个领域，分别推荐和建议关注相关企业 [3] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期和长期因素的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，因2022年8月以来二手房市场复苏好于新房 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周（2025.6.28 - 2025.7.4）环比+1.6%，同比+0.1%，不同城市表现有差异 [13] - 二手房成交上周（2025.6.28 - 2025.7.4）15城环比-10.7%，同比-8.5%，今年截至7月4日累计成交同比+16.7% [20] - 13城新房累计库存7786.0万方，环比-0.8%，同比-9.6%；去化周期为19.4个月，不同城市去化周期有别 [29] 土地市场情况 - 2025年6月30日 - 2025年7月6日百城供应土地数量515宗，环比-3.0%，同比+23.5%；供应土地建筑面积2606.9万方，环比-6.4%，同比+7.1% [41] - 同期百城土地成交建筑面积2063.1万方，环比-36.3%，同比+15.3%；成交楼面价1326元/平，环比-43.8%、同比+41.7%；土地溢价率5.8%，环比-2.0%，同比+4.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.6）房地产企业发行信用债18支，发行金额102.5亿元，环比+58.1%，同比+708.8%；偿还金额67亿元，净融资额35.5亿元 [52] - 2025年至今，房地产企业合计发行信用债294支，合计发行金额2402.2亿元，同比+11.2% [54] 行情回顾 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.4）房地产板块（中信）涨跌幅0.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.5%、1.2%，超额收益分别为-1.4%、-1.1%，29个中信行业板块中位列第24 [3] - 个股方面，上周上涨个股64支，下跌46支，部分个股涨幅和跌幅居前，47家重点房企中26支上涨 [67] 行业政策跟踪 - 中央层面，住房城乡建设部调研组强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，推动市场止跌回稳 [73] - 地方层面，济南、湖北、合肥、广州、海南、北京等地出台公积金、土地、养老服务等相关政策 [74] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][80] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][80] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][80]

租售同权概念板块表现 - 截至7月7日收盘，租售同权概念上涨2.20%，位居概念板块涨幅第8位 [1] - 板块内20股上涨，财信发展、*ST南置涨停，世联行、我爱我家、滨江集团涨幅居前，分别上涨4.37%、3.39%、3.20% [1] - 德必集团、张江高科跌幅居前，分别下跌0.28%、0.04% [1] 资金流动情况 - 租售同权概念板块获主力资金净流入3.92亿元 [2] - 12股获主力资金净流入，6股净流入超3000万元 [2] - 招商蛇口净流入1.37亿元居首，财信发展、万科A、我爱我家分别净流入6022.69万元、5810.51万元、5267.32万元 [2] 个股资金流入比率 - 财信发展、世联行、*ST南置主力资金净流入率居前，分别为30.86%、20.14%、16.03% [3] - 招商蛇口主力资金净流入率为12.05%，万科A为7.37%，我爱我家为8.53% [3] - 德必集团主力资金净流出2071.89万元，净流入率为-4.93% [4] 概念板块涨跌幅对比 - 中船系涨幅5.23%居首，生物质能发电、2025中报预增分别涨2.83%、2.77% [2] - 同花顺果指数跌幅1.53%居首，重组蛋白、减肥药分别跌1.42%、1.10% [2]

核心观点 - 本轮落后产能退出安排从行业自律层面上调至最高层级，行情或呈“脉冲性”，细分行业将显著分化，相关行业企稳有助于A股“中枢”抬升；6月产需预期边际回暖，盈利因子有望修复，下半年市场有望中枢上行震荡 [6][7][8][9][10] 7月金股组合 - 包含滨江集团（002244.SZ）、顺丰控股（002352.SZ）、极兔速递 - W（1519.HK）等10只股票 [2] 市场指数表现 - 上证综指收盘价3472.32，涨0.32%；深证成指收盘价10508.76，跌0.25%；沪深300收盘价3982.20，涨0.36%；中小100收盘价6590.53，跌0.21%；创业板指收盘价2156.23，跌0.36% [4] 行业表现（申万一级） - 银行、传媒、综合等行业上涨，美容护理、有色金属、基础化工等行业下跌，其中银行涨幅1.84%居首，美容护理跌幅1.87%居前 [5] 策略研究：助力“中枢”抬升 - 本轮落后产能退出工作在7月1日前已有迹象，7月1日中央财经委会议标志退出安排升至最高层级 [6] - 行情或呈“脉冲性”，因需求侧尚不明确，与2016年供给侧改革时不同；细分行业将显著分化，建议关注部分外需新行业和“动力煤”老行业 [7] - 相关行业企稳有助于A股实现“权重搭台，科技成长唱戏”结构和“中枢”抬升 [8] 策略研究：市场更新 - 6月产需预期边际回暖，5月工业企业利润走弱，6月PMI小幅回升，产需预期修复，但价格分项偏弱，经营活动预期弱于季节性均值 [9] - 价格拖累有望减弱，库存有望延续韧性，短期价格压力最大时点或已过去，7月关税或阶段性落地，企业生产经营预期有望修复 [9] - 进入7月盈利贡献有望提升，当前市场对盈利因子计价较弱，7 - 8月中报业绩窗口期盈利因子有望修复，下半年市场有望中枢上行震荡，未来一个月市场占优风格为高盈利、小市值、高估值 [10]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上半年楼市收官，Q2销售回落，三季度是政策发力关键期，其定调及方向影响下半年楼市表现 考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或有弹性，建议逢低配置地产股 推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等房企，贝壳等中介，华润万象生活等物管商管[7] 各部分总结 上半年土地市场量价表现 - 25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，较2024年降幅明显收窄，土地成交降幅已收窄至-5%以内 [5][14] - 25H1全国300城/一线/二线/三四线宅地成交价分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，成交楼面价全线上升 [5][14] 上半年房企销售额情况 - 2025年1 - 6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1 - 5月扩大3.0pct，延续3月以来累计同比走扩趋势 [6][16] - 6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%，延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅明显 [6][16] 行情回顾 地产行情 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，位列第4 [3][18] - 本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团等，涨跌幅分别为+14.6%、+14.2%等；末5名为华音国际控股、英皇国际等，涨跌幅分别为-23.8%、-17.6%等 [18] 物业行情 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4% [3][24] - 本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务等，涨跌幅分别为+18.6%、+8.7%等；末5名为德信服务集团、泓盈城市服务等，涨跌幅分别为-16.3%、-9.3%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4% [29] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计514万平米，周环比-3%，周同比-8%，月度累计同比-24%，年度累计同比+0% [34] - 一线城市周环比-6%，周同比-12%，月度累计同比-29%，年度累计同比+1%；二线城市周环比+12%，周同比0%，月度累计同比-18%，年度累计同比-6%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%，月度累计同比-28%，年度累计同比+7% [34][36] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计240万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-6%，年度累计同比+19% [45] - 一线城市周环比-1%，周同比-15%，月度累计同比-14%，年度累计同比+25%；二线城市周环比-16%，周同比-10%，月度累计同比-11%，年度累计同比+19%；三四线城市周环比-13%，周同比+14%，月度累计同比+19%，年度累计同比+9% [45] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比-1.7%，同比-9.4% [53] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.5月，较上周-1.3个月，较去年同比-1.7个月 [53] 行业政策和公司动态 地产行业政策和新闻 - 武汉延长部分房地产政策期限，包括优化新建商品房项目审批服务、给予阶段性购房优惠支持等政策 [58][61] - 南京优化住房公积金相关政策，扩大异地贷款范围、放宽异地购房提取条件、延长存量房贷款最长期限 [61] - 广州对商转公贷款实施办法征求意见，明确启动和防控条件及贷款额度 [61] - 北京规范个人住房转租活动，10套及以上纳入行业监管 [61] - 荆门推动房地产市场平稳健康发展，推进现房销售、提高预售门槛、推行房票安置 [61] 地产公司动态 - 城建发展、路劲高管变更 [62] - 招商蛇口回购股份，累计回购4480.4万股，占总股本0.4945% [62] - 万科A获大股东借款并展期，需提供万物云股权质押 [62] - 保利发展、越秀地产等公布经营业绩 [62][63] - 融创中国拟发行7.54亿股新股偿付56亿元境内债券 [63] 物管行业政策和新闻 - 江苏发布物业服务质量提升行动实施方案，明确到2026年底多项工作目标 [64] 非开发公司动态 - 碧桂园服务、贝壳-W等进行股份回购 [64] - 华润万象生活收购华润网络和华网数据科技100%股权 [64] 行业估值 - 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表 [67][69][70] - 给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [71]

杭州土地市场表现 - 杭州市2025年上半年土拍收官战中6宗地块均溢价20%以上成交，其中滨江集团摘得的蜀山单元地块溢价率高达67.60% [3] - 上半年杭州市土拍共揽金约1160亿元，位列全国第一 [3] - 中小型房企如杰立、西房、兴耀、建杭等积极参与外围地块竞拍，例如建杭拿下东部湾新城地块、兴耀摘得萧山市北地块 [8] 杭州楼市整体情况 - 5月杭州市新房价格环比涨幅0.8%，位居全国第一 [6] - 上半年全市商品房成交面积约386万平方米，同比下降18%；成交金额约1207亿元，同比下降17% [10] - 新开盘项目整体去化率约62%，比2024年同期提高5个百分点 [10] 豪宅市场表现 - 锦上万象府首开价格65600元/平方米（突破板块限价46500元/平方米），首开中签率仅13% [6] - 杭序府开盘均价59098元/平方米，比周边项目高约13%，中签率34.67% [6] - 岸芷丁香三次开盘均涨价销售但"三开三罄"，中签率分别为10.29%、12.17%、19.72% [6] - 望云润玺项目三次开盘均热销，第三次开盘180平方米户型总价650万-750万元 [5] 非核心区域市场表现 - 钱塘区下沙板块沐兰台项目价格从33999元/平方米降至30699元/平方米 [7] - 余杭良渚、钱塘下沙等区域部分项目售价出现调整 [7] - 富阳、临平等区域存在去化较难的项目 [11] 房企表现 - 滨江集团、绿城中国、建发房产位居上半年销售额前三，分别为396.6亿元、258.6亿元、176.7亿元 [6] - 中小型房企倾向于开发外围地块，采取差异化发展策略 [8][9] 市场分化原因 - 核心区域受益于数字经济、互联网等新兴产业发展及企业总部入驻 [4] - 2024年10月全面放开新房限价政策提升市场预期 [4] - 非核心区域受地理位置、周边配套等因素影响 [8]