行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且为维持该评级 [2] 报告核心观点 - 3、4月为楼市传统旺季，上海“沪七条”政策优化后，二手房与新房成交量均有增长，但新房恢复较慢，一二手房置换链条未完全打通 [7] - 随着低价二手房库存持续下降，新房性价比将逐步凸显 [7] - 今年政策将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”展开，量价有望逐步企稳 [7] - 维持行业“买入”评级，建议关注核心城市土储及高端改善型头部房企，以及二手房交易占比提升趋势下的头部中介机构 [7] 核心城市市场表现 - **北京**：近一周（3.7-3.13）二手房日均成交580套，同比-3.7%；新房日均成交76套，同比-27.5% [4] - **北京**：3月二手房、新房成交同比分别为-4.85%、-32.42%；1-3月累计成交同比分别为-4.73%、-27.6% [4] - **上海**：近一周二手房日均成交982套，同比+8%；新房日均成交318套，同比-8% [5] - **上海**：3月二手房、新房成交同比分别为-4.76%、-4.56%；“沪七条”出台后新房、二手房成交量均呈现显著增长 [5] - **深圳**：近一周二手房日均成交154套，同比-25%；新房日均成交39套，同比-57% [5] - **深圳**：3月二手房、新房成交同比分别为-7.8%、-25% [5] 全国重点城市市场表现 - **新房市场**：30个大中城市近一周（3.7-3.13）新房成交面积同比+0.9%，3月成交同比-9.6%，1-3月累计成交面积同比-21.6% [6] - **新房市场**：分城市看，近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别为-4.8%、+0.9%、+9.5% [6] - **新房市场**：1-3月累计成交面积同比，一线城市为-23.6%，二线城市为-18.6%，三线城市为-24.9% [6] - **二手房市场**：14城近一周二手房成交面积同比-24.7%，3月成交同比-17%，1-3月累计成交面积同比-8% [6] 投资建议与关注方向 - 建议关注土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，例如保利发展 [7] - 建议关注二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构，例如我爱我家 [7] 重点房企股价表现（截至2026年3月13日） - **A股房企周度涨跌幅**：招商蛇口-1.03%，保利发展-1.07%，金地集团-1.27%，万科A-1.27%，滨江集团+1.98%，新城控股-5.01%，华发股份-2.18%，建发股份+0.85%，华侨城A+0.81%，金融街0.00%，城建发展+0.74%，首开股份+9.16%，绿地控股0.00% [31] - **A股房企年初至今涨跌幅**：招商蛇口+11.11%，保利发展+5.90%，金地集团+1.31%，万科A+0.22%，滨江集团+7.86%，新城控股+7.31%，华发股份-4.27%，建发股份+4.32%，华侨城A0.00%，金融街-0.36%，城建发展+6.71%，首开股份-15.28%，绿地控股-1.20% [31] - **H股房企近一周涨跌幅**：绿城中国+3.19%，中国海外发展-5.81%，华润置地-2.72%，建发国际集团-2.20%，中国海外宏洋集团-2.29%，越秀地产-5.02%，中国金茂-0.69%，碧桂园+1.64%，龙湖集团-1.08% [31] - **H股房企年初至今涨跌幅**：绿城中国+22.08%，中国海外发展+4.49%，华润置地+10.59%，建发国际集团-9.20%，中国海外宏洋集团+29.29%，越秀地产+5.05%，中国金茂+19.01%，碧桂园-25.30%，龙湖集团+7.13% [31]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta [4][51] - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][51] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且一二线城市预计更受益 [4][51] 开年居民中长期贷款表现不佳 - 2026年1-2月新增居民中长期贷款1654亿元，累计同比少增2131亿元 [1][10] - 2026年1-2月全国社会融资规模增量为9.6万亿元，同比多增3162亿元 [1][10] - 居民中长期贷款持续低迷，反映房地产市场仍较为低迷、居民使用杠杆购房更加谨慎，同时住户部门信贷持续拖累社融 [1][10] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - **本周（常规日历周）成交**：样本30个城市新房成交面积为172.4万平方米，环比提升40.2%，同比提升2.0% [2][26] - 一线城市：成交50.1万方，环比+61.6%，同比+15.0% [2][26] - 二线城市：成交83.6万方，环比+21.8%，同比+4.3% [2][26] - 三线城市：成交38.8万方，环比+65.8%，同比-14.5% [2][26] - **3月累计成交**：样本30城共计267.1万方，同比-16.7% [30] - 一线城市：75.7万方，同比-13.0% [30] - 二线城市：136.4万方，同比-11.1% [30] - 三线城市：55.1万方，同比-31.4% [30] - **年初至今累计成交**：样本30城今年累计10周成交1115.4万方，同比-36.5% [2][30] - 一线城市：322.7万方，同比-27.6% [2][30] - 二线城市：550.7万方，同比-33.4% [2][30] - 三线城市：242.0万方，同比-49.9% [2][30] - 一线城市具体表现：北京同比-32.0%，上海同比-17.0%，广州同比-23.5%，深圳同比-55.0% [30] - **春节后成交**：2026年春节后2周（3.3-3.9），样本城市新房网签成交面积为132.1万方，同比-13.6% [1][12][13] 二手房成交（商品住宅口径） - **本周（常规日历周）成交**：样本15个城市二手房成交面积合计213.6万方，环比增长17.8%，同比下降4.5% [2][35] - 一线城市：成交98.5万方，环比+22.0% [2][35] - 二线城市：成交86.8万方，环比+16.7% [2][35] - 三线城市：成交28.3万方，环比+8.0% [2][35] - **年初至今累计成交**：样本15城今年10周累计成交1684.6万方，同比下降2.3% [35] - 一线城市：722.9万方，同比-5.8% [35] - 二线城市：689.7万方，同比-5.9% [35] - 三线城市：272.0万方，同比+21.9% [35] - **春节后成交**：2026年春节后2周（3.3-3.9），样本城市二手房网签成交面积为182.7万方，同比+6.6%，延续二手房相对新房偏强的走势 [1][12][13] 行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.5%，落后沪深300指数0.72个百分点，在31个申万一级行业中排名第14名 [3][14] - **个股涨跌**：本周房地产股上涨个股共40支，较上周增长24支，下跌股数为70支 [14] - 涨幅前五：广宇发展（+33.4%）、京投发展（+25.0%）、乾景园林（+19.8%）、西藏城投（+13.4%）、京蓝科技（+11.8%） [14][20] - 跌幅前五：万方发展（-21.2%）、*ST坊展（-12.1%）、中润资源（-9.3%）、财信发展（-8.6%）、*ST匹凸（-8.6%） [14][20] - **重点房企表现**：本周重点40家A/H房企中共计上涨9支，较上周增长5支 [14] - 涨幅前五：禹洲集团（+7.0%）、世联行（+3.8%）、融创中国（+3.6%）、中国铁建（+3.3%）、绿城中国（+3.2%） [14][23] - 跌幅前五：旭辉控股集团（-12.5%）、美的置业（-9.5%）、绿景中国地产（-8.7%）、远洋集团（-8.1%）、中国奥园（-8.0%） [14][24] 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.9-3.15）共发行房企信用债10只，环比减少7只；发行规模共计70.90亿元，环比减少113.81亿元；总偿还量137.41亿元，环比增加31.67亿元；净融资额为-66.52亿元，环比减少145.47亿元 [3][45] - **发行结构**： - 主体评级：以AAA级为主，占比79.0% [45] - 债券类型：以一般公司债为主，占比48.0% [45] - 债券期限：以1-3年（46.5%）和3-5年（36.7%）为主 [45] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26京住总MTN002A”3年期中期票据利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率下降65个基点 [47][48] 本周政策回顾 - **中央政策**：全国省市房地产经纪协会联合发文，首次发起跨地域行业联合倡议，打击虚假房源、恶意炒作、散布焦虑情绪、滥用AI技术造假等现象 [49] - **地方政策**： - **四川成都**：拟提高公积金贷款额度（单缴存人最高至80万元，双缴存人最高至120万元）；拟阶段性取消公积金贷款次数限制（至2026年12月31日）；优化贷款套数认定；支持购买现房，最高贷款额度上浮20%；进一步支持城市更新 [50] - **广东东莞**：优化人才购房优惠标准，符合条件人才购买配建安居房可享销售价格8折优惠，且不设优惠金额上限 [50] - **福建福州**：优化公积金政策，包括省内卖房12个月内购二套享首套利率、多子女家庭购二套同样适用、本市购房满6个月至5年内可按1500元/㎡标准提取公积金等 [50] - **浙江杭州余杭区**：自通知发布之日至2026年3月31日期间，对购买余杭区新建商品住宅的购房人，给予每套5万元补助 [50] 投资建议与配置方向 - **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 [4][51] - **中介**：贝壳-W [4][51] - **物业**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等（属于跟涨板块） [4][51]

行业投资评级 * 行业评级：买入 [5] 报告核心观点 * 商业不动产公募REITs试点加速推进，申报及审核效率显著提升，对盘活存量资产、扩大有效投资意义重大 [1][5][27] * 2026年2月C-REITs市场综合表现走弱，未能延续1月上涨行情，市场活跃度下降，呈现估值回归趋势 [5][66] * 一级市场发行热度仍较高，商业不动产REITs成为重要增量，审核阶段项目储备丰富 [5][27][30] * 解禁压力对二级市场行情构成影响，单次解禁份额占比高的项目在解禁前后下跌概率更大 [44][51][52] * 存量REITs表现分化，高速公路等估值较低板块表现强势，而前期涨幅较高的产业园区、保租房等板块出现回调 [5][75] 按目录总结 一、C-REITs政策环境及事件梳理 * 2026年2月，地方层面政策密集出台支持REITs发展，陕西、福建、广东、安徽、苏州等多地在政府工作报告或相关文件中明确支持拓宽REITs试点覆盖范围、激活存量资产价值 [5][16] 二、C-REITs市场规模变化及一级市场发行情况 * **整体市场规模**：截至2026年2月28日，C-REITs市场总规模为2273.77亿元，环比下降13.32亿元（降幅0.58%）；流通盘市值1252.24亿元，环比上升5.19亿元（增幅0.42%）；上市基金总数79只 [5][17] * **月度发行**：2月新增1单REITs上市，募集规模15.05亿元；2026年第一季度（截至2月）合计发行规模15.05亿元，较2025年第四季度下降70.68% [5][18] * **资产结构**：已发行项目中，按规模计，高速公路REITs占比最高（32.59%，687.71亿元），国企发行人规模占比最大（54.83%，1156.95亿元） [18] * **一级市场进展**： * 商业不动产REITs审核效率高，自证监会试点公告至首批项目申报仅62天，华泰紫金华住安住REIT在22天内完成问询，其他商业不动产REITs平均28.7天完成反馈 [5][27] * 截至2月28日，交易所在审项目共25单，规模合计710.33亿元；其中商业不动产REITs有14单已申报，合计规模达469.52亿元 [5][28][30] * 对新披露的4单商业不动产REITs（光大安石、中信建投首农食品、华泰紫金华住安住、国泰海通崇邦）的经营数据和估值进行了分析，指出其估值水平和分派率存在差异 [32][33][34][35][36][37] * **新上市标的热度**：2月上市的华夏中核能源REIT配售比例低至0.28%，显示市场对热门板块新REITs关注度仍较高 [38][39][41] * **解禁影响**： * 2月有4单项目解禁，规模21.27亿元 [44] * 历史数据显示，单次解禁份额占比越高的REITs，在解禁前后（解禁前5日至解禁后5-10日）下跌的可能性更高，如明阳新能源REIT、中交高速REIT等跌幅超过9% [51][52][53] * 展望后市，2026年3月解禁压力较大（预计39.23亿元），需注意京能光伏REIT等解禁抛压风险 [59][60] * **潜在储备项目**：截至2月末，已有125家发起人进入招募REITs发行联合体流程，其中能源水利（37单）、商业不动产（19单）两类资产储备较多 [62][65] 三、2月REITs市场行情表现回顾 * **整体走势**：2月C-REITs综合收益指数下跌1.16%，环比由涨转跌（1月上涨4.93%），跑输沪深300（涨0.08%）和中债新综合指数（涨0.04%）；日均换手率回落至0.38%，环比下降0.19个百分点 [5][66] * **板块表现**： * 2月仅3个板块上涨：数据中心（+1.94%）、水电（+1.12%）、高速公路（+0.32%） [5][75] * 5个板块下跌：产业园区（-2.94%）、保租房（-2.90%）、消费（-2.15%）、物流设施（-1.34%）、新能源（-1.08%） [5][75] * **个票表现**： * 新股华夏中核REIT上涨26.56% [5] * 存量REITs呈现估值回归趋势，P/NAV（市价/净资产价值）较高的REITs涨幅排名靠后 [5] * 高速公路REITs表现强势，江苏交控REIT（+3.50%）、宁波交投REIT（+2.36%）涨幅居前；数据中心板块热度不减，润泽REIT（+2.59%）涨幅靠前 [5] * 跌幅较高的多为前期涨幅较高的REITs，如南京建邺REIT（-8.11%）、金隅产园REIT（-5.96%）等 [5] 四、估值和业绩表现对比评价 * 报告包含重点公司（如万科A、招商蛇口、保利发展等）的估值和财务分析表，提供了收盘价、评级、合理价值、预测EPS、PE、EV/EBITDA、ROE等数据 [6] （附）图表索引概要 * 报告包含大量图表，详细展示了C-REITs市场规模历史走势、月度发行规模、上市流程、解禁影响分析、各板块收益走势、估值水平（P/NAV、分派率）以及综合收益构成等 [11][12][15]

报告行业投资评级 - 行业评级：**推荐**（维持）[3] 报告核心观点 - “十五五”规划纲要提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居[5] - 报告认为规划主要侧重**住房制度**、**新模式**、**高水平居住**三个方向，行业整体有望从过去的快速发展转变为高质量发展[5][8] - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望通过估值修复实现整体的β机会[5][66][71] 一、住房保障体系 （一）优化保障房供应、使用和管理 - **保障房供应目标**：规划提出优化保障性住房供给，满足三类人群需求：1）**城镇低收入住房困难家庭**（最基础住房需求，如廉租房）；2）**住房困难且收入不高的工薪群体**（基本住房需求，如经济适用房、安居房）；3）**新市民、青年等群体**（阶段性住房需求，如公租房）[9][10] - **保障房管理机制**：加强全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等机制，并探索配租型与配售型保障房房源的有序转换和统筹使用[9][11][16] （二）公积金制度改革 - **扩大使用范围**：规划提出深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加[5][17] - **公积金贷款放松**：报告预计公积金贷款有望放松，例如**贷款额度提高**（如上海将家庭首套公积金贷款最高额度从160万提高至240万）和**贷款利率下降**（2026年2月5年以上公积金贷款利率为2.6%，较此前长期维持的3.25%下降65个基点）[5][18][19] 二、房地产新模式 （一）基础制度 - **开发与融资**：规划提出推行**房地产开发项目公司制**和**融资主办银行制**，这被视为城市房地产融资协调机制的延伸，旨在将风险从房企层面细化至项目层面，减小单一项目的风险影响[5][24][25] - **商品房销售**：规划提出有力有序推进**现房销售**。报告分析，向现房销售过渡可能通过提高预售门槛、减缓预售资金存入速度、加强预售资金监管（如引入第三方监管）等方式实现[24][28][29] （二）供应管理 - **核心原则**：提出“以人定房、以房定地”，即根据人口居住需求决定住房供应，根据住房建设与去化需求决定土地供应，以调节楼市动态平衡[5][30] - **政策自主权**：充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。例如，自然资源部曾通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让[30] （三）存量盘活 - **存量商品房**：规划提出推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房盘活利用。截至2025年12月末，全国商品房待售面积达**7.7亿平方米**，待售商品住宅面积达**4.0亿平方米**；全国待售商品房去化周期为**29.97个月**[5][34] - **闲置商业办公用房**：商业营业用房去化压力较大，截至2025年末待售面积达**1.42亿平方米**，去化周期高达**59.97个月**。报告以上海政策为例，指出支持存量商务楼宇兼容多种功能（如租赁住房、养老托育）并鼓励统一运营和金融支持[36][39][41] 三、高水平居住 （一）改善性住房供给与“好房子” - **增加改善性供给**：规划提出因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[5][45] - **提升房屋标准**：2025年3月住建部发布《住宅项目规范》国家标准，从居住环境、建筑空间等方面提高标准，例如新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯等，以高品质产品促进居民置换需求[46] （二）住房租赁与全生命周期管理 - **租赁市场发展**：规划提出规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。报告指出，当前全国租房人口近**2.6亿**，市场以个人出租为主，需要向规范化、专业化发展[5][48] - **全生命周期管理**：建立房屋全生命周期安全管理制度。报告分析了开发类房屋从拿地、开发、销售到物业管理的全链条，以及运营类房屋（如租赁公寓）的长期运营和可能的REITs上市路径[47][51][60] - **中介角色扩大**：房屋中介在新房销售环节份额扩大。例如，2025年上半年，贝壳新房和二手房GTV交易占比分别为**29.53%** 和**70.47%**；我爱我家占比分别为**14.18%** 和**85.82%**[54] 四、投资建议 - **行业估值**：报告认为，随着行业向高质量发展转变，行业估值或迎来整体修复。2025年下半年以来，板块估值和行业基本面均承压，但政策支持下配置价值逐渐凸显[61][63][71] - **看好公司**： - **核心看好**：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团[5][71] - **建议关注**： 1. **优质开发**：绿城中国、中国海外发展 2. **优质物管**：绿城服务 3. **优质商业**：恒隆地产 4. **代建龙头**：绿城管理控股 5. **中介龙头**：贝壳-W、我爱我家[5][71] - **投资逻辑**：头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势；存量领域看好优质物业公司、房地产经纪公司以及具备稳定现金流和强运营能力的商业地产与商管公司[66][69][71]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 2026年政府工作报告基本延续了去年底中央经济工作会议对房地产的相关表述，无新增变化，政府政策思路具有一贯性，即防风险、保民生和去金融化 [4] - 下一阶段政策重心或将围绕城市更新和保障房展开，高能级城市购房门槛可能进一步松动，公积金贷款政策亦有望调整，但深度降息、大规模收储等政策落地难度较大 [4] - 由于过去5年量价的深度调整，参考国际经验国内多数基本面指标已回归均衡区间，即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在1-2年内止跌回稳，建议市场关注点从政策博弈切换至景气度跟踪和周期拐点判断 [4] - 上海“沪七条”新政后楼市升温明显，二手房单日成交创近一年新高，叠加传统置业旺季，看好核心城市“小阳春”表现 [3][5][32] - 短期看好行业脉冲行情仍可持续，中期若小阳春后景气度回落，推荐把握三条结构性投资主线 [6] 根据相关目录分别进行总结 一、市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.09%，跑输沪深300指数 [9][10] - H股板块中，香港内房股指数周跌幅4.76%，港资房企指数周跌幅4.88%，均跑输恒生指数 [13][14] - A股个股中，西藏城投周涨幅11.65% [14] - H股香港内房股中，美的置业周涨幅7.11%；港资房企普跌，新世界发展周跌幅12.80% [15][16][17] 二、二手房周度跟踪 - **挂牌价**：一线城市挂牌价周环比下降0.2%，上海挂牌价周环比下降0.2%，降幅与上周持平 [5][19] - **挂牌量**：节后持续回升，一线城市挂牌量周环比+0.75%（涨幅扩大0.39个百分点），其中上海挂牌量周环比+1.82%（涨幅扩大0.63个百分点） [5][21] - **成交量**：新政叠加传统置业旺季，上海二手房市场活跃。3月8日上海二手房单日成交2053套，创近一年新高；“沪七条”颁布以来（2026/02/26-2026/03/08）二手房累计成交农历同比增长49.9%；分线城市成交回升，一线城市二手房成交周环比+83%、月同比+34%，二线城市周环比+62%、月同比+69%；北上广深二手房成交周环比分别增长82%、71%、118%、125% [5][32] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳议价率月环比分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，买卖双方趋于理性 [44][46] 三、新房周度跟踪 - **成交**：节后新房成交整体回暖，跟踪的十个样本城市新房成交周环比+91%，其中一线城市周环比+107%，上海周环比+86% [5][48][49] - **库存及去化**：十个样本城市新房库存面积7757.52万方，周环比微增0.1%；一线城市新房库存2990.78万方，周环比转正至0.2%，年同比-2.0% [50][51] 四、重点事件点评：两会地产无新增表述 - 2026年政府工作报告中房地产相关表述延续此前思路，无新增变化 [52][53] - 政策思路依旧是“保民生”和“防风险”，且“保民生”重要性提前 [54] - 需求端政策趋向精细化，与生育政策更多结合 [54] - 供给端政策是主要着力点，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并探索盘活存量商品房用于保障房，但“鼓励”一词暗示收储政策力度不宜期待过高 [54][55] - “深化公积金制度改革”首次写入政府工作报告，预计是今年地产宽松重要着力点 [55] - 再次强调“好房子”建设，其重要性在政策端和需求端均不断提升 [56] - 城市更新的战略地位不断提升，更可能向修缮改建、提质增效方向演化 [56] 五、房企融资 - 上周有多家房企发行债券，其中杭州滨江房产集团股份有限公司（民企）发行2年期中期票据，发行总额6亿元，票面利率2.75% [58] 六、行业政策及新闻 - 两会召开，政府工作报告划定今年房地产发展重点 [60] - 深圳市印发通知进一步规范城市更新项目管理 [60] - 杭州市余杭区发布通知，在2026年3月31日前购买新建商品住宅给予每套5万元补助 [60] - 中国人民银行行长表示，1月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.1%，处于历史低位 [60] 七、投资建议 - **短期**：政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，叠加4月政治局会议仍有政策预期，看好行业脉冲行情短期或仍可持续 [6][61] - **中期结构性主线**（若小阳春后景气度回落）：按确定性从高到低排序：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 深耕产品力、去化及盈利能力更优的“好房子”企业 [6][61]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐” [2] 报告的核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及高效率高市占率的中介龙头 [6][34] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对沪深300指数的表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股板块内涨幅第一为西藏城投，周涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股板块内涨幅第一为美的置业，周上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，周下跌14.1% [12][14][15] 二、政策要闻 - **南充**：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度的1%财政贴息；生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - **太原**：调整住房公积金政策，贷款最长年限延长至30年且到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - **杭州余杭区**：发布推进房地产业高质量发展通知，在2026年3月31日前购买全区新建商品住宅并办理产权证后，给予每套5万元补助 [6][16][19] 三、公司动态 - **保利发展**：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高 [6][19][20] - **中国海外发展**：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0% [6][19][21] - **越秀地产**：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；销售面积约10.69万平方米，同比下降约7.6% [6][19][21] 四、销售端 - **新房市场（监测20城）**： - 第10周商品房成交面积121万平方米，日均成交17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36% [6][22][27] - 年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22] - 一线城市第10周成交面积41.1万平方米，同比减少22% [23][27] - **二手房市场（监测11城）**： - 第10周成交面积169万平方米，日均成交24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31% [6][26][30] - 年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26] - 一线城市（京沪深）第10周成交面积82.1万平方米，同比减少17% [26][30] 五、融资端 - 第10周发债企业以地方国企为主 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元 [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 六、投资建议 - **方向一：开发类房企**：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **方向二：稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **方向三：稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的中介龙头贝壳-W [6][34]

市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）下跌4.2%，跑输沪深300指数3.1个百分点，在29个行业中排名第25位[4][45] - 上周（2026/2/28-3/6）36城新房成交面积132万平方米，环比增长69.3%，但同比下降26.1%[4][9] - 同期15城二手房成交面积144.5万平方米，环比增长79.9%，但同比下降17.2%[4][15] 库存与去化周期 - 13城新房库存为7674.1万平方米，环比微降0.1%，去化周期为25.2个月，同比延长9.0个月[4][23] - 分城市能级看，三四线城市去化周期高达129.8个月，环比大幅延长10.9个月[4][23] 土地市场情况 - 上周（2026/3/2-3/8）百城土地成交建筑面积1388.1万平方米，环比下降37.0%，但同比大幅增长186.2%[4][38] - 同期百城土地成交楼面均价为578元/平方米，环比下降62.3%，同比下降67.3%[4][38] 行业融资情况 - 上周（2026/3/2-3/8）房地产企业发行信用债15支，合计金额137.9亿元，环比激增2411.8%，但同比下降35.9%[39] 政策动态 - 2026年3月5日政府工作报告强调着力稳定房地产市场，提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量房用于保障房等[4][56] - 地方层面，郑州拟对购买装配式商品住房的公积金贷款额度最高上浮20%，太原优化公积金政策延长贷款年限[56] 投资建议 - 报告推荐关注三类标的：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）受益于香港楼市企稳的港资开发商[4][8]

减持计划 - 2025年11月15日披露减持预披露，计划减持不超89,522,500股，占总股本2.88%[2] 减持结果 - 截至2026年3月7日，实际减持87,572,338股，占总股本2.8145%[4] 各产品减持情况 - 元享红利72号集中竞价减持12,172,300股，占0.3912%，均价10.02元/股[4] - 元享红利72号大宗交易减持24,798,801股，占0.7970%，均价9.21元/股[4] 股权变化 - 减持前持股1,934,053,972股，占62.1593%；减持后1,846,481,634股，占59.3448%[6] 影响说明 - 本次减持不会导致公司控制权变化，不影响治理结构和持续经营[8]

核心观点 - 报告核心观点为：两会期间中央对房地产行业的定调延续“着力稳定房地产市场” [1][5]，政策重心从过去两年专注“防风险”重新增加“保民生”功能，并明确增加针对新婚和新生儿家庭的购房支持力度 [5][17] 同时，行业基本面呈现“小阳春”复苏态势，新房和二手房成交数据持续走强 [1][5] 然而，强劲的基本面尚未在资本市场形成强复苏预期，房地产板块本周表现跑输大盘 [5] 一、政策分析：两会定调延续，地方支持加码 - **中央政策定调**：2026年政府工作报告将GDP增速目标设定为4.5%-5%，预算狭义赤字规模为5.89万亿元，赤字率维持在4% [16] 地产工作定调延续“着力稳定房地产市场”，表述从过去两年主要在“防风险”部分，重新出现在“保民生”部分，且位次提前、表述强化 [5][17] 需求端明确“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求” [19] 供给端延续“防范债务违约风险”的要求，预计对重点企业信用托底工作将妥善解决 [5][20] 关于收储和城市更新，26年表述较25年有所收敛，更强调“优化”保障房供给和“高质量”推进城市更新 [21] - **两会政策提案**：两会期间代表委员关于地产的提案积极，呼声较高的方向包括：房贷利息纳入个税专项附加扣除、财政对购房贷款给予贴息支持、减免住房交易环节税费、成立中央层面的房地产稳定基金或收储专项资金等 [5][21][22] - **地方支持政策**：深圳出台政策，单身满30岁即可申购安居房并获100%产权，降低刚需置业门槛 [24][25] 杭州余杭区推出购房补贴，3月内购买新房每套补助5万元 [24][25] 佛山市出台“好房子”建设指引，通过放宽阳台限制、提升层高标准以提升居住品质 [24][25] 二、成交表现：“小阳春”热度延续，同比持续增长 - **新房网签**：第10周，监测的49城商品房成交面积301.89万方，环比上升183.2%，以春节对齐同比上升20.7%，连续两周正增长，但增幅较上周收窄4.1个百分点 [5][26][31] 3月前5天，49城新房成交面积同比下降17.8% [26][29] 分线城市看，3月前5天一线城市成交同比转正至+5.4%，而高均价二线城市同比下降44.4% [34][37] - **二手房网签**：第10周，监测的11城二手房成交面积147.25万方，环比上升188.6%，以春节对齐同比上升13.0%，增幅较上周收窄26.0个百分点 [5][38][40] 3月前5天，11城二手房成交面积同比下降2.9% [38][41] - **二手房实时认购（热度更高）**：第10周，监测的79城二手房成交套数环比上升159.1%，以春节对齐同比上升30.3% [5][50] 3月前5天，79城二手房成交套数同比大幅上升39.3% [50][55] 分线看，3月前5天一线、二线、三四线城市成交套数同比分别增长约55%、38%、38% [50][61] 三、市场景气度：供应有所恢复，库存去化承压 - **新房推盘与去化**：第10周，重点10城住宅推盘面积47.8万方，环比大幅增加556.6%，但同比仍下降35.9%，供应水平未达常态化规模 [5][96] 26年以来累计推盘面积同比-8.6% [96][100] 去化方面，第10周10城住宅售批比（MA8）为98%，同比-33个百分点；26年第9周重点城市开盘去化率（MA8）为47%，同比-12个百分点 [96][105] - **新房库存**：第10周，重点10城住宅库存面积4796万方，环比微增0.1%，去化周期为16.9个月，环比增加0.3个月 [96][108] - **二手房景气度**：第10周，140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.2%，涨幅弱于24、25年同期；重点12城挂牌量环比上涨0.1%，供应维持底部 [5][106][109] 市场热度方面，第10周70城二手房日均来访5.4万组，环比上升77.6%，春节对齐同比上升2.8%；3月前5天来访转化率为5.7%，保持在历史高位 [5][106] 四、土地市场：供应增加但成交冷淡 - **土地成交**：第10周，300城住宅用地出让金69.5亿元，环比大幅下降73.2%，同比大幅下降72.4% [5][13] 3月前5天土地出让金48.7亿元，同比下降5.1%；年内累计土地成交金额同比下降46.1% [5][13] - **土地供应与去化**：第10周，300城宅地供应建筑面积605.4万方，环比增加195.4%，但成交建筑面积仅361万方，单周成交转化率（去化率）仅60%，环比下降16个百分点，同比下降17个百分点，小阳春土地市场开局不佳 [5][13] 五、资本市场表现：板块跑输市场，与基本面背离 - **A股开发板块**：第10周，SW房地产板块环比下跌4.1%，跑输沪深300指数3.0个百分点，在30个申万行业中排在第25位（83%分位），为一月以来表现最差的一周 [5] 16家主流房企、其他房企、违约房企本周分别下跌4.3%、4.2%、6.3% [5] 跌幅较小的为招商蛇口、万科A和华润置地，跌幅较大的为前期涨幅靠前的高弹性品种如中国金茂、中国海外宏洋集团 [5] - **港股与物业板块**：香港内房板块本周大幅下跌4.9%，跑输恒生指数1.6个百分点 [5] 物业板块整体下跌2.0%，跑赢恒生指数1.3个百分点，头部港股物管公司表现较好 [5] - **C-REITs板块**：第10周C-REITs综合收益指数下跌0.92% [5] 政策方面，证监会商业不动产REITs继续快速推进，14单申报中，有3单已受理，10单已反馈 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务预测，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等A股和港股标的，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [12] 报告核心观点 - 行业正经历从规模化扩张向结构化提质的底层逻辑重构，利润来源从增值和规模切换至精准投资与管理红利 [6][9] - 土地市场呈现“总量降幅收窄、结构热度高涨”的“缩量提质”特征，房企投资策略转向以安全和效率为核心的“防御性”聚焦 [6] - 2025年重点房企拿地质量与审慎性明显改善，静态测算平均拿地净利率基本稳定在5%~10%区间，建发、华润、中海等公司权益净利率表现可能相对更优 [3][8] - 投资建议关注具备较强资产负债表韧性及卓越产品兑现能力的价值型房企，以及通过精细化管理实现弯道超车的边际改善型房企 [3][9] 2025年土地市场：缩量提质下的逻辑重构 - 行业层面：300城宅地成交建面同比下滑13%，成交金额同比下滑10%，为连续第五年同比为负，但跌幅已显著收窄 [23] - 市场热度：2025年3月前后受优质地块集中入市带动，300城宅地平均成交溢价率一度冲高至15%以上，随后热度回归理性 [6][23] - 公司层面：重点房企拿地强度普遍边际提升，约七到八成土地款高度聚焦于北京、上海、深圳、广州、杭州、成都核心6城 [6][30] - 行业格局：房企投资策略由“撒网式”扩张转向“防御性”聚焦，精准投资与管理红利成为持续经营和获取超额回报的关键 [6][22] 拿地质量评估与投资测算方法论 - 核心前提：在下行周期，打造“好项目”的首要前提是“土地 x 客群 x 产品”的适配 [7] - 地块能级评估：创新性构建“城市 x 圈层”二维能级矩阵，将拓展区域划分为高能区、中能区、机会区与谨慎区，实现地块能级统一划分 [7][48] - 城市分档：采用熵值法对全国60个主要城市评分定档，筛选出一、二档共25个重点拓展城市 [7][43] - 投资测算模型：搭建静态投资简易模型，考虑成本、售价、流速、费率及融资成本等核心变量，对187个样本项目进行测算 [7] 重点公司2025年拿地质量评估 - 整体盈利水平：对9家重点公司2025年获取的187个样本项目测算显示，平均净利率基本稳定在5%~10%区间 [3][8] - 时间分布：上半年获地积极性较高，1-4月土拍情绪高涨，微利项目相对较多；8月后拿地量显著减少，成交土地普遍能兑现大个位数以上净利率 [8] - 能级与溢价分布：样本项目中位于高能区的占比超50%，其中中海、华润、绿城高能区项目占比超65% [67]；成交溢价率呈“哑铃型”分布，底价获取和高溢价（超30%）获取的比例分别为34%和27% [67] - 公司分化： - 建发、华润、中海等公司的权益净利率表现可能相对更优 [8][71] - 华润、金茂、建发获取的地块本身盈利能力（初始利润率）相对更强，但金茂因广义费用率偏高，最终兑现净利率水平一般 [8][77] - 滨江、绿城拿地体量显著偏小，利润兑现确定性更高，效率端更占优 [8][77] - 长期竞争力：经营端拿地强度和净利率水平较高、效率端周转率较高而费用率较低的公司具备长期竞争力 [8] 项目盈利水平的结构性趋势 - 溢价率与毛利率负相关：成交溢价率与兑现毛利率呈现显著负相关性，5月后土拍溢价率回落至10%以内，带动平均毛利率从15%左右修复至接近20% [8][86] - 中能区盈利优势：中能区项目平均毛利率为18.6%，高于高能区项目的15.0%，或是房企提升利润水平的理性抓手 [8][91] - 地域差异：南京、西安、佛山等次核心城市盈利弹性优于一线城市，苏州、成都、杭州等热点城市位居其后 [86][87] - 产品定位风险：部分高端项目因土地成本过高迫使房企拔高定位，导致“土地 x 客群 x 产品”适配断层，高昂投入或难有效转化利润空间 [8][94] 投资建议 - 策略方向：房企应在择时布局中严控溢价率，关注毛利率更具弹性的中能区优质地块，并严守高端项目“土地 x 客群 x 产品”的适配逻辑 [100] - 关注公司类型： - **价值型房企**：如华润置地等兼具融资优势和资源获取能力的央企，以及建发国际集团等管理红利型房企 [9][100] - **边际改善型房企**：如通过精细化管理实现弯道超车的绿城中国、中国金茂、越秀地产等，后续盈利弹性可能相对较大 [9][100]