利润分配 - 公司拟以3,111,443,890股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.50元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本[3] - 2021年度利润分配以2021年12月31日总股本3111443890股为基数，每10股派发现金红利2.26元，共派发现金股利703186315.77元[112] - 2022年利润分配预案以2022年12月31日总股本3111443890股为基数，每10股派2.50元现金红利，现金分红金额777860972.50元，占利润分配总额比例100%[112] - 2021年度权益分派股权登记日为2022年7月8日，除权除息日为2022年7月11日[112] 整体财务关键指标变化 - 2022年营业收入41,502,316,428.18元，较2021年增长9.28%[8] - 2022年归属于上市公司股东的净利润3,741,031,371.11元，较2021年增长23.58%[8] - 2022年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3,721,991,935.03元，较2021年增长24.60%[8] - 2022年经营活动产生的现金流量净额5,213,654,322.38元，较2021年增长521.10%[8] - 2022年基本每股收益1.20元/股，较2021年增长23.71%[8] - 2022年稀释每股收益1.20元/股，较2021年增长23.71%[8] - 2022年加权平均净资产收益率16.94%，较2021年增加1.42%[8] - 2022年末总资产276,176,043,009.52元，较2021年末增长30.44%[8] - 2022年末归属于上市公司股东的净资产23,534,759,502.62元，较2021年末增长14.36%[8] - 2022年各季度营业收入分别为61.83亿元、45.07亿元、91.78亿元、216.34亿元[10] - 2022年各季度归属于上市公司股东的净利润分别为2.28亿元、10.57亿元、7.72亿元、16.85亿元[10] - 2022年非经常性损益合计1903.94万元，2021年为4028.02万元，2020年为2.00亿元[10] - 2022年公司实现营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%[16] - 截止2022年末，公司总资产2761.76亿元，归属于上市公司股东的净资产235.35亿元，分别较上年同期增长30.44%和14.36%[16] - 2022年公司实现营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%[44] 有息负债与融资情况 - 截止2022年末，公司有息负债规模535.45亿元，银行贷款占比80.37%，直接融资占比19.63%[15] - 扣除预收款后的资产负债率为60.67%，净负债率为55.42%，现金短债比为1.67倍[16] - 截至2022年末公司平均融资成本为4.6%，较上年末下降0.3个百分点[16] - 截止2022年末，公司共获银行授信总额度1183.33亿元，较上年末增加42%[16] - 截止2022年末，有息负债规模535.45亿元，银行贷款占比80.37%，直接融资占比19.63%[41] - 扣除预收款后资产负债率为60.67%，净负债率为55.42%，短期债务占比27.27%，现金短债比1.67倍[41] - 2022年末银行贷款期末融资余额430.33亿元，融资成本基准下浮25%-基准上浮5%[31] - 2022年末中期票据期末融资余额64.51亿元，融资成本3.85%-5.80%[31] - 2022年末债券期末融资余额40.60亿元，融资成本3.55%-4.00%[31] - 2022年末融资合计期末融资余额535.45亿元，综合成本4.60%[31] - 2019 - 2022年综合融资利率分别为5.6%、5.2%、4.9%、4.6%，2022年末较2021年末下降0.3个百分点[41][42] - 2023年权益有息负债规模控制在470亿元以内，直接融资规模控制在20%以内[33] - 2023年融资利率确保下降0.1%，争取下降0.2%及以上[33] - 2023年到期直接融资合计3.96亿元，如22滨江房产CP002余额9.7亿元票面利率3.90%等[34] 销售与土地储备情况 - 2022年公司实现销售额1539亿元，位列克而瑞行业销售排名第13位，较2021年提升9位[17] - 2022年公司权益销售现金回笼约690亿元，较2021年略有增加[17] - 2022年公司新增土地储备项目41个，新增项目土地面积合计197万平方米，新增项目计容建筑面积合计473万平方米，权益土地款374亿元，新增土储货值权益比例55%[17] - 截止2022年末，公司土地储备中杭州占65%，浙江省内非杭州城市占20%，浙江省外占15%[17] - 2022年杭州、金华、台州地区销售额分别为283.43亿、87.38亿、24.25亿，同比增长15.70%、18.78%、26.20%[46] - 2022年房地产业销售量1539亿元，同比减少8.99%；库存量1844.09亿元，同比增长29.50%[46] - 2023年土地储备投资金额控制在300亿元，权益回款的50%以内[33] 投资性房地产情况 - 截止报告期末，公司持有用于出租面积约32.7万平方米，报告期内实现租金收入3.31亿元，投资性房地产期末账面价值69.46亿元[17] 项目开发情况 - 公司全资子公司收购杭州高光置业有限公司100%的权益，间接持有永康众泰小镇项目开发主体金华虹光置业有限公司100%股权，该项目涉及计容建面834,683㎡[20] - 公司负责义乌望品项目开发管理，该项目涉及计容建面137,414㎡[20] - 截止2022年末，杭州总占地面积411.60万㎡，总建筑面积947.96万㎡，剩余可开发建筑面积75.17万㎡[21] - 截止2022年末，浙江省内（除杭州）总占地面积171.64万㎡，总建筑面积374.40万㎡，剩余可开发建筑面积62.28万㎡[21] - 截止2022年末，浙江省外总占地面积39.64万㎡，总建筑面积114.05万㎡，剩余可开发建筑面积33.67万㎡[21] - 御潮府权益比例100.00%，2020年1月7日竣工，规划计容建筑面积114,796㎡，累计竣工面积172,726㎡，预计总投资670,900万元，累计投资653,886万元[22] - 咏翠芳华轩权益比例36.85%，2022年6月6日在建，完工进度35.00%，土地面积34,543㎡，规划计容建筑面积75,995㎡，预计总投资155,700万元，累计投资105,743万元[22] - 枫岭云湾权益比例70.00%，2022年8月5日在建，完工进度30.00%，土地面积13,303㎡，规划计容建筑面积31,927㎡，预计总投资100,800万元，累计投资78,035万元[22] - 枫秀云庭权益比例70.00%，2022年8月12日在建，完工进度25.00%，土地面积24,117㎡，规划计容建筑面积67,528㎡，预计总投资215,200万元，累计投资78,025万元[22] - 文缦滨汇府权益比例51.00%，2022年9月13日在建，完工进度15.00%，土地面积26,610㎡，规划计容建筑面积61,203㎡，预计总投资118,100万元，累计投资71,744万元[22] - 御虹府权益比例100.00%，2019年11月5日竣工，规划计容建筑面积138,484㎡，累计竣工面积217,935㎡，预计总投资555,900万元，累计投资541,555万元[22] - 阅杭权益比例26.00%，2019年12月31日竣工，规划计容建筑面积93,666㎡，累计竣工面积142,382㎡，预计总投资136,700万元，累计投资121,670万元[22] - 钱潮鸣翠云筑权益比例70.00%，2021年3月10日在建，完工进度80.00%，土地面积17,591㎡，规划计容建筑面积70,364㎡，预计总投资278,600万元，累计投资249,805万元[22] - 悦潮府权益比例70.00%，2020年1月3日竣工，规划计容建筑面积77,508㎡，累计竣工面积112,956㎡，预计总投资221,900万元，累计投资204,703万元[22] - 滨涛映月权益比例100.00%，2021年3月5日在建，完工进度85.00%，土地面积75,562㎡，规划计容建筑面积188,905㎡，预计总投资621,200万元，累计投资563,407万元[22] - 杭州拥涛府竣工，权益比例100%，总建筑面积120,226平方米，已售面积120,226平方米，合同销售额269,080万元，回笼资金260,453万元[23] - 杭州嘉品美寓竣工，权益比例100%，总建筑面积176,986平方米，已售面积176,986平方米，合同销售额514,600万元，回笼资金490,944万元[23] - 杭州千岛湖半岛印（象南区）竣工，权益比例60%，总建筑面积60,412平方米，已售面积60,412平方米，合同销售额44,477万元，回笼资金35,860万元[23] - 杭州湘湖壹号在建，权益比例50%，工程进度90%，可售面积241,340平方米，已售面积242,967平方米，合同销售额255,936万元，回笼资金1,087,574万元[23] - 杭州滨耀城在建，权益比例50%，工程进度98%，可售面积62,711平方米，已售面积175,591平方米，合同销售额285,100万元，回笼资金240,752万元[23] - 浙江省内（除杭州）永康悦虹湾竣工，权益比例100%，总建筑面积118,068平方米，已售面积118,068平方米，合同销售额106,400万元，回笼资金101,104万元[23] - 浙江省内（除杭州）平湖庆和苑竣工，权益比例50%，总建筑面积94,294平方米，已售面积94,294平方米，合同销售额83,100万元，回笼资金79,070万元[24] - 浙江省内（除杭州）宁波滨辰府在建，权益比例40.50%，工程进度95%，可售面积90,270平方米，已售面积138,792平方米，合同销售额381,500万元，回笼资金333,644万元[24] - 浙江省内（除杭州）萃语华庭在建，权益比例100%，工程进度60%，可售面积42,772平方米，已售面积110,108平方米，合同销售额231,700万元，回笼资金200,365万元[24] - 浙江省内（除杭州）碧桂园·滨江壹号在建，权益比例50%，工程进度99%，可售面积26,063平方米，已售面积93,826平方米，合同销售额341,000万元，回笼资金313,383万元[24] - 宁波滨涛府权益比例100%，在建进度90%，计容建筑面积28,710㎡[25] - 南城明月苑权益比例50%，在建进度50%，计容建筑面积58,683㎡[25] - 金华悦虹湾1号（北区）权益比例100%，已竣工，计容建筑面积31,129㎡[25] - 杭州御品权益比例100%，本期预售面积77,358㎡，本期结算面积27,925㎡，结算金额4,025万元[27] - 杭州拥潮府权益比例66%，本期预售面积540㎡，本期结算面积110,768㎡，结算金额18,797万元[27] - 杭州湘湖壹号权益比例50%，本期预售面积无，本期结算面积26,121㎡，结算金额6,338万元[27] - 苏州锦麟壹品权益比例50%，在建进度85%，计容建筑面积50,496㎡[25] - 深圳浪口屋村权益比例65%，拟建，计容建筑面积34,500㎡[26] - 南京嘉品权益比例100%，在建进度80%，计容建筑面积60,633㎡[26] - 兴智翡翠府权益比例55%，在建进度50%，计容建筑面积51,603㎡[26] 各地区项目金额情况 - 杭州宁望府住宅权益占比100.00%，相关金额分别为83,895、64,947、53,977等[28] - 杭州定福阁商业权益占比100.00%，相关金额分别为

公司基本信息 - 证券代码为 002244，证券简称为滨江集团 [1] - 杭州滨江房产集团股份有限公司投资者关系活动编号为 202301，活动类别为特定对象调研和其他（电话会议） [2] - 活动参与人员包括众多投资机构和公司接待人员（董事、副总裁等） [2] - 活动时间为 2023 年 2 月 9 日（东吴证券电话会议）和 2 月 10 日（国盛证券现场调研），地点为公司会议室，形式为现场调研、电话会议 [2] 2022 年公司经营情况 销售情况 - 2022 年销售金额 1539 亿元，较 2021 年同比下降 9% [3] - 全年权益现金回笼约 690 亿元，较 2021 年略有增加 [3] 拿地情况 - 2022 年全年拿 41 块地，其中杭州 38 块，权益拿地金额 374 亿元，权益拿地金额占现金回款比例在 60% 以内，利润率不错 [3] 融资端情况 - 截止 2022 年末，权益有息负债 470 亿元，较 2021 年末增加 22 亿元 [3] - 2022 年末平均融资成本为 4.6%，较上年末下降 0.3 个百分点 [3] - 截止 2022 年末直接融资余额 100.3 亿元，其中 2023 年到期 63.8 亿元，2024 年到期 36.5 亿元 [3] 2023 年公司规划 经营战略及销售目标 - 继续在优势城市、地段做优势产品，高质量稳健发展 [3] - 销售额目标占中国销售额 1% 以上，排名确保全国 20 位之内，争取稳在 15 名之内 [3] 区域发展计划 - 区域布局聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角，在珠三角保持深圳和广州适度开拓 [3] - 坚持以销售为导向，在销售好、资金回笼快的区域新增土地储备 [3] 融资计划 - 2023 年权益有息负债规模控制在 470 亿元以内 [3][4] - 降低直接融资比例，控制在 20% 以内 [4] - 融资成本在 2022 年 4.6% 基础上，确保下行 0.1%，争取下行 0.2%，确保在 4.5% 以内 [4]

杭州房地产市场情况 - 2015年1 - 8月杭州市区商品房成交约76000套，上年同期约42000套，成交量较上年同期有较大增长 [1] - 2015年1 - 8月杭州市区整体成交价较上年同期上涨约2% [1] - 截至2015年8月末，杭州市区新建商品房库存量在15.5万套左右 [2] - 2015年1 - 8月杭州土地出让同比上年同期大幅下降，9月将迎来政府推地高峰 [2] 公司可结算项目情况 - 2015年公司计划竣工交付武林壹号5、6、7幢楼，金色黎明二期、绍兴金色蓝庭、湘湖壹号部分、上虞城市之星部分等项目，还有城市之星和万家星城等项目现房销售交付 [2] 公司发展规划 - 项目结构由3个1/3组成，1/3公司自己拿地开发销售，1/3与其他公司合作拿地建设，1/3为代建项目 [2] - 保持销售规模和正常现金流，降库存和降有息负债 [3] - 在做好主业基础上进行产业延伸（海外项目和小镇建设）和行业拓展（向互联网产业拓展） [3] 公司销售情况 - 2015年1 - 6月公司累计销售合同金额107亿元，1 - 8月累计销售合同金额为158亿元 [3]

市场情况 - 自新政以来，杭州房地产市场交易量放量回升，价格总体平稳 [1] 发展战略 - 2015年实行战略稳健、经营安全、财务保守策略，坚持“三分之一自有，三分之一合作，三分之一代建”规划，推行轻资产运营代建管理业务 [2] - 2015年在稳健发展房地产开发业务基础上，拓展海外项目、小镇建设，尝试投资互联网等新兴产业，打造多元滨江 [2] 交付楼盘 - 2015年计划竣工交付武林壹号部分、湘湖壹号部分、金色黎明二期、绍兴金色蓝庭、上虞城市之星部分、城市之星和万家星城尾盘 [2]

代建业务情况 - 2011年成立杭州滨江房产建设管理有限公司开展代建业务，累计签约代建管理费9亿元 [2] - 2013年代建业务收入3800多万元，2014年代建业务收入约1.2亿元 [2][3] - 代建业务无需资金投入，通过管理输出获取稳定代建管理费，会积极拓展并坚持谨慎选项目原则 [3] 海外拓展情况 - 2015年2月签订两份海外投资意向协议，项目位于纽约和西雅图 [3] - 计划在纽约项目开发股权中投入1040万美元，在西雅图三个项目合计投资6000万美元 [3] 未来发展战略 - 2015年实行战略稳健、经营安全、财务保守策略 [3] - 坚持“1/3自有，1/3合作，1/3代建”发展规划，稳健发展房地产开发业务 [3] - 2015年积极拓展海外项目、小镇建设，尝试投资房地产行业以外的新兴互联网行业，打造多元滨江 [3][4] “生活房产”情况 - 大力发展生活房产，为小区提供完善优质配套服务，逐步增加自有物业持有量 [4]

杭州市场情况 - 截至10月15日，今年杭州市区商品房成交量超去年全年，成交价格整体平稳 [1] - 截至10月底，杭州市区新房库存约16.3万套 [2] 公司销售情况 - 今年1 - 10月公司累计销售金额为195亿元 [2] - 杭州市场在售主要项目有武林壹号等，异地项目有平湖万家花城等，代建项目有钱塘印象等 [2] 公司定增再融资进展 - 公司10月23日收到证监会反馈意见，正与相关中介机构按要求组织材料 [2] 公司发展规划 - 项目结构由3个1/3组成，即1/3自有、1/3合作、1/3代建 [3] - 两个保持：保持销售规模和正常现金流 [3] - 两个下降：降库存以及降有息负债 [3] - 产业延伸包括海外项目和小镇建设，行业拓展是向互联网产业拓展 [3]

杭州市场情况 - 2014年杭州市场成交量同比2013年增长，位列近7年第二位，成交价格同比2013年下降，以价换量 [2] 公司2014年土地储备情况 - 2014年新增一宗平湖万家花城合作项目土地，面积约53万方，公司持有35.1%股权 [3] 公司项目交付情况 - 2014年4季度交付杭州凯旋门项目、金华金色蓝庭项目和衢州月亮湾项目部分 [3] - 2015年计划竣工交付武林壹号3幢楼（7＃已于1月6日交付）、金色黎明二期、绍兴金色蓝庭、湘湖壹号部分、上虞城市之星部分，还有城市之星和万家星城等项目现房销售交付 [3] 公司未来发展规划 - 项目结构由3个1/3组成，1/3自主拿地开发销售，1/3与其他公司合作拿地建设，1/3为代建项目，从自主开发转向品牌输出，从重资产向轻资产经营模式转变 [4] - 保持销售规模和正常现金流，降库存和降有息负债 [4] - 围绕主业布局海外房产市场和小镇建设，对房地产行业之外新兴产业做投资 [4]

公司发展规划 - 房地产主业由自主开发转向品牌输出，从重资产向轻资产经营模式转变，未来项目结构为 1/3 公司自拿地开发销售、1/3 与其他公司合作拿地建设、1/3 为代建项目 [2][3] - 主业延伸布局海外房产市场和小镇建设，已公布纽约项目意向协议 [3] - 行业拓展计划对房地产行业之外新兴产业做投资 [3] 项目交付情况 2014 年交付项目 - 杭州交付城市之星部分、湘湖壹号一期、曙光之城项目、凯旋门项目 [3] - 外地交付金华金色蓝庭项目、衢州月亮弯排屋部分 [3] 2015 年计划交付项目 - 杭州计划交付武林壹号部分（3 幢楼，7 号楼 1 月已开始交付）、湘湖壹号部分、金色黎明二期、城市之星和万家星城项目现房销售交付 [3][4] - 外地计划交付绍兴金色蓝庭和上虞城市之星部分 [4] 杭州土地市场情况 - 杭州今年出让土地中，土地市场尤其是优质稀缺土地竞争激烈 [4]

杭州房地产市场情况 - 2015年1 - 2月，杭州市区一手房累计成交约11000套，去年同期约8700套 [2] - 2015年1 - 2月，杭州市二手房累计成交约5630套，去年同期约3500套 [2] - 目前杭州房地产库存约15.4万套 [3] 公司发展规划 - 继续做好房地产开发经营主业，保持市场份额和产品竞争力 [3] - 未来项目结构为1/3自有、1/3合作、1/3代建，由自主开发转向品牌输出，从重资产向轻资产经营模式转变 [3] - 积极规划对互联网或与互联网相关产业做长期投资 [3] 公司持有物业情况 - 截至2014年底，公司持有的物业约17万方，包括写字楼和商铺，未来会逐步增加自持物业 [3] 公司项目合作模式 - 平湖万家花城项目由3方合作，公司占35.1％股权比例，由公司操盘 [4] - 2015年新增的3号地块由6方合作，公司占30％股权比例，由公司操盘 [4] 公司代建业务发展情况 - 目前代建业务累计代建管理费约9亿元，未来会继续拓展代建项目 [4]

杭州房地产市场情况 - 2015年1 - 2月杭州成交套数11054套，比去年同期增长约28% [3] - 2015年1 - 2月杭州主城区成交套数5173套，比去年同期增长约44%，房价总体平稳 [3] 公司销售与项目情况 - 2015年截止2月底累计销售金额26.33亿元（含协议金额），其中代建项目销售金额9.13亿元 [3] - 未售项目有华家池项目、萧山东方海岸项目、2015年杭州新拿的3号地块 [3] - 在售项目有武林壹号、湘湖壹号等多个项目 [3] - 2015年计划竣工交付项目有城市之星和万家星城尾盘、武林壹号部分等 [3][4] 公司代建业务 - 积极拓展代建业务，秉承谨慎原则选项目，通过管理输出获稳定代建管理费，保持可持续发展 [4] 公司发展规划 - 业务模式按1/3自主开发、1/3与其他公司合作拿地建设、1/3品牌输出布局，从重资产向轻资产转变 [4] - 围绕主业布局，签署海外投资意向协议，计划布局小镇建设 [5] - 规划对互联网或相关产业做长期投资，增强可持续发展能力 [5] 公司海外拓展 - 2015年2月签订两份海外投资意向协议，纽约项目计划投入1040万美元，西雅图三个项目计划投资合计6000万美元 [5]