土地获取 - 公司于2025年11月27日竞得两处地块国有建设用地使用权 [1] - 地块编号为杭政储出[2025]127号和杭政储出[2025]128号 [1] - 两处地块土地用途均为住宅用地 [1] 交易金额 - 杭政储出[2025]127号地块土地总价为8.49亿元 [1] - 杭政储出[2025]128号地块土地总价为16.13亿元 [1]

杭州滨江房产集团股份有限公司 关于竞得土地使用权的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 2025 年 11 月 27 日，公司竞得下述地块的国有建设用地使用权： | 序号 | 地块编号 | | 规划用途 | 建设用地面 | 容积率 | 土地总价 | 土地权益 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | 积(㎡) | | (万元) | | | 1 | 杭政储出[2025]127 | 号 | 住宅 | 33978 | 1.2 | 84854 | 100% | | 2 | 杭政储出[2025]128 | 号 | 住宅 | 28869 | 2.5 | 161345 | 100% | 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025-054 公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投 资者作阶段性参考。 特此公告。 杭州滨江房产集团股份有限公司 董事会 二○二五年十一月二十八日 ...

土地出让概况 - 杭州一周内成功出让五宗地块，总成交金额为67.9亿元 [2] - 其中两宗地块由滨江集团以总价24.62亿元竞得，溢价率均超过10% [1][2] - 另外三宗地块（余杭区未来科技城单元、西湖区转塘单元和拱墅区石桥单元）均以底价成交，总成交金额为43.32亿元 [2] 地块一：萧山市北单元地块详情 - 地块由滨江集团以16.13亿元竞得，成交楼面价为22355元/㎡，溢价率为11.78% [1] - 地块经过18轮竞价，共吸引10家房企争夺 [1] - 地块为住宅品质提升试点项目，容积率2.5，可建面积72172.5㎡，交通便利，邻近地铁2号线和7号线 [1] - 相较2025年上半年同板块地块，地价降幅明显，最低降幅在2000元/㎡，与潮语臻境府相比降幅约15% [1] 地块二：湘湖单元地块详情 - 地块由滨江集团以8.49亿元竞得，成交楼面价为20811元/㎡，溢价率为18.92% [2] - 地块容积率仅1.2，建筑面积4.08万㎡，紧邻湘湖风景区，享有湘湖金融小镇、贺知章学校等成熟资源及"中国视谷"产业红利 [2] - 湘湖南今年无新宅地成交，目前湘湖旁在售新房仅滨江鸣湖里，叠排价格约5万元/㎡，联排均价达7.2万元/㎡ [2] 市场趋势与板块分化 - 市场呈现"核心区稳、外围区承压"的典型特征，稀缺景观资源地块和配套成熟的核心地块受关注，偏远或同质化竞争严重板块承压 [3] - 房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺依然激烈，土地市场热度延续分化态势 [3] - 滨江集团作为本土龙头房企积极补仓核心区域，其溢价拿地表明资金雄厚品牌房企对杭州核心及优质板块保持信心 [2][3] 市北板块历史与现状 - 放开限价以来，市北板块已陆续推出5宗不限价项目，楼面价从潮语臻境府的26190元/㎡升至晓澜玉华的35066元/㎡，刷新纪录 [1] - 随着板块内新房增多，去化放缓，例如潮语臻境府今年6-7月开盘中签率30%+，8月至今5次加推均无需摇号 [1]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国房地产行业，特别是杭州本地市场 [1] * 公司：杭州滨江集团（Binjiang Group，002244.SZ），一家杭州本地领先的开发商，在杭州市场占有约30%的份额 [1][16] 核心观点和论据 * **市场分化加剧**：整体市场表现平淡，但拥有强劲去化和稳固盈利能力的高端项目表现突出，这种分化在深圳、广州和上海市场也有体现 [1][2] * **需求端疲软**：杭州就业市场看似稳定，但收入水平和收入前景依然黯淡，科技公司（如“杭州六小龙”）的发展尚未显著提振住房需求 [2][5] * **供应端压力持续**：一、二手房市场均面临供应压力，主要原因包括非核心区域土地结构性供应过剩，以及因价格管控政策时期购房、现选择退出且不再投资的业主增加了二手房供应 [2][5] * **价格仍在寻底**：杭州二手房价格已从峰值平均下跌约30%，部分项目下跌30%-50%，核心区域改善型项目的价格底部尚未显现，且面临更大下行压力，上海也观察到类似趋势 [2][6] * **优质住房需求韧性**：尽管市场整体疲弱，但对高端、高质量新项目的需求依然稳固，例如滨江集团某项目以高于附近限价项目40%（约每平方米2万元人民币）的定价，仍实现了更好的销售，并在二期推出时将均价进一步提高了每平方米1000元以上 [7] * **开发商投资策略趋于谨慎与聚焦**：滨江集团管理层强调未来投资更看重销售去化能见度而非利润率，在当前宏观经济不确定性下，倾向于不向核心市场外扩张，并缩短项目周转周期至拿地后4-5个月开盘 [10] * **融资环境依然紧张**：开发商（尤其是非一线民营房企）融资环境仍然紧张，银行在加快“白名单”项目贷款投放或放宽开发贷发放标准方面没有出现连续改善 [2] 其他重要内容 * **领先开发商的盈利能力**：凭借产品竞争力、品牌、本地销售渠道（营销成本保持在1%-1.5%）和规模经济（约30%的杭州市场份额），滨江集团自2022年以来新获取土地的项目毛利率可达百分之十几的中段水平，高于公司2025年第三季度入账的百分之十几的低段毛利率水平 [2][7][9] * **市场库存高企**：截至2025年第三季度，杭州新房库存（包括未开发土地和不可售在建工程）已增至超过3年，二手房挂牌量也处于历史高位 [5] * **交易结构变化影响均价**：近期成交量更集中于均价约每平方米2万元人民币的大众市场单元，而2025年初的销量主要由总价1000万元人民币以上的高端单元驱动，这种结构变化也部分导致了二手房均价的下跌 [6] * **杭州市场头部集中度高**：2025年前十个月，杭州新房销售额前十的开发商占据了市场主要份额，其中滨江集团以681亿元人民币销售额占据38%的市场份额，绿城集团以426亿元人民币占据24%的市场份额 [16] * **相关研究观点**：高盛研究认为，中国房地产价格在2026年下半年企稳的风险正偏向于下行，形成正反馈循环是去库存的关键 [3][6]

板块整体表现 - 11月26日，房地产开发板块整体下跌0.44%，表现弱于上证指数（下跌0.15%），但强于深证成指（上涨1.02%）[1] - 板块内个股表现分化明显，呈现涨跌互现格局[1][2] 领涨个股及资金流向 - 万通发展（600246）领涨板块，涨幅达9.97%，收盘价为12.68元，成交量为106.29万手，主力资金净流入3.14亿元，净占比高达24.09%[1][3] - 张江高科（600895）涨幅为5.24%，收盘价为42.37元，成交量为119.29万手，主力资金净流入3.75亿元，净占比为7.54%[1][3] - 苏州高新（600736）上涨3.76%，收盘价为5.79元，成交量为59.00万手[1] - 深振业A（000006）上涨1.97%，主力资金净流入5225.77万元，净占比为12.03%[1][3] 领跌个股及资金流向 - 中国武夷（000797）领跌板块，跌幅为6.78%，收盘价为3.44元，成交量为216.40万手，成交额为7.63亿元[2] - 财信发展（000838）跌幅为4.99%，收盘价为3.43元，成交量为132.52万手，成交额为4.61亿元[2] - 滨江集团（002244）下跌4.73%，收盘价为10.07元，成交量为65.34万手，成交额为6.64亿元[2] - 万科A（000002）下跌2.48%，收盘价为5.89元，成交量为200.52万手，成交额为11.92亿元[2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块整体呈现主力资金净流出状态，净流出金额为5.09亿元[2] - 游资资金净流入1.67亿元，散户资金净流入3.42亿元，显示内部资金流向存在分歧[2]

公司股价表现 - 11月26日股价下跌5.11%，报收10.03元/股 [1] - 当日成交额为3.44亿元，换手率为1.24% [1] - 公司总市值为312.08亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为杭州滨江房产集团股份有限公司，位于浙江省杭州市 [1] - 公司成立于1996年8月22日，于2008年5月29日上市 [1] - 主营业务为房地产开发和销售，房产销售业务收入占比高达98.93% [1] 基金持仓情况 - 华商基金旗下华商量化优质精选混合（010293）重仓滨江集团 [2] - 该基金三季度持有37.54万股，占基金净值比例为3.19%，为第六大重仓股 [2] - 以当日股价下跌计算，该基金持仓浮亏约20.27万元 [2] 相关基金表现 - 华商量化优质精选混合基金成立于2020年10月28日，最新规模为1.48亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为30.55%，近一年收益率为37%，但成立以来亏损10.99% [2] - 基金经理海洋累计任职时间1年329天，管理资产总规模13.2亿元 [2]

行业板块表现 - 房地产开发板块在11月26日午后出现回调 [1] - 板块内多只个股下跌，其中滨江集团跌幅超过6% [1] - 中国武夷跌幅超过5% [1] - 财信发展、合肥城建、三湘印象、万科A等公司股价跟随下跌 [1]

市场表现 - A股市场地产股普遍下跌 [1] - 滨江集团与中国武夷跌幅超过5% [1] - 财信发展下跌接近5% [1] - 我爱我家、三湘印象、合肥城建跌幅超过3% [1] - 华夏幸福、金地集团、特发服务、中国国贸、招商蛇口、新城控股、万科A跌幅超过2% [1]

市场整体观点 - 近期市场企稳反弹，符合“布局窗口将现”的预判，但市场并未出现量价齐回升的局面，反弹不改震荡格局 [6] - 过去两周中日关系紧张让市场风险偏好快速降温，对市场形成扰动，在中日关系形势未明朗之前维持市场震荡格局的判断 [6] - 不建议追高，继续以逢低布局思路为主 [6] 风格策略 - 当前中日关系紧张是制约风险偏好的主要因素，科技成长是对风险偏好更敏感的板块，在预期难以继续上修叠加风偏下行的背景下建议对科技成长方向且战且退 [6] - 中等风险特征的周期消费制造有望进一步达成市场共识 [6] - 相关ETF包括消费ETF、酒ETF、食品ETF、有色ETF、家电ETF [6] 行业策略：房地产 - 从去年9月24日政策释放结束后，房地产市场量价持续下行，“金九银十”表现也不及预期，市场以悲观为主基调 [6] - 市场消息面变化-政策预期变化-资金涌入房地产相关资产-股价短时间上行的链条仍存，但当政策力度或可靠性确认为不及预期，则会面临回撤或反转 [6] - 地产板块可能需要看到房贷贴息等财政政策以超预期力度落地，才能初步提振市场信心，而要真正扭转市场预期，则需要看到一系列地产及相关政策组合拳出台 [6] - 需关注12月经济工作会议，相关标的包括招商蛇口、滨江集团，相关ETF有房地产ETF [6] 主题策略：国防军工 - 美国政府11月19日宣布批准向日本出售总额约8200万美元的军火，包括射程约110公里的GBU-53精确制导滑翔炸弹等 [6] - 日本首相高市早苗此前公开发布涉台错误挑衅言论，疑为日本军备扩张铺路，叠加此次美国对日军售，亚太地区局势不确定性加剧，或将促使我国装备建设提速 [6] - 相关标的包括新雷能、陕西华达，相关ETF有军工ETF、军工龙头ETF、国防ETF [6] 相关ETF汇总 - 现金流相关ETF：现金流ETF汇添富(159276)、现金流ETF(159399)、现金流ETF800(516460)、中证现金流ETF(159235) [6] - 周期消费制造相关ETF：消费ETF(159928)、酒ETF(512690)、食品ETF(515710)、有色ETF(159880)、家电ETF(159996) [6] - 房地产相关ETF：房地产ETF（512200/515060/159768） [6] - 国防军工相关ETF：军工ETF(512660)、军工龙头ETF(512710)、国防ETF(512670) [6]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [7] 报告核心观点 - 10月以来楼市成交动能再度走弱，在去年11、12月销售基数相对较高的情况下，市场将持续面临一定压力 [135] - 基本面承压叠加“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开，对行业修复有一定信心 [135] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企具备α属性；提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [135] - 建议关注三条投资主线：基本面稳定且重仓高能级城市的房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及积极探索新消费场景的商业地产公司 [135] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积206.7万平方米，环比上升6.5%，同比下降31.5%，同比降幅较上周收窄1.3个百分点 [7][18] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为2.6%、13.7%、-6.9%，同比增速分别为-46.2%、-17.9%、-41.1% [7][18] - 18个城市二手房成交面积169.1万平方米，环比上升3.6%，同比下降18.2%，同比降幅较上周收窄4.5个百分点 [7][50] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.7%、3.4%、15.1%，同比增速分别为-19.2%、-24.8%、6.3% [7][50] - 12个城市新房库存面积11343万平方米，环比增速0.04%，同比增速-11.2%；去化周期18.5个月，环比下降0.2个月，同比上升2.4个月 [7][42] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、15.0、80.0个月，一、二线城市环比分别下降0.02、0.3个月，三四线城市环比上升2.5个月 [7][42] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型土地成交规划建筑面积1836.6万平方米，环比上升95.7%，同比下降39.1%；成交总价362.5亿元，环比上升56.2%，同比下降60.3% [67] - 百城全类型土地楼面均价1973.6元/平方米，环比下降20.2%，同比下降34.8%；平均溢价率2.6%，环比下降0.3个百分点，同比下降0.04个百分点 [67] - 百城住宅类土地成交规划建筑面积563.7万平方米，环比上升115.4%，同比下降13.7%；成交总价247.5亿元，环比上升61.4%，同比下降42.4% [87] - 百城住宅类土地楼面均价4390.2元/平方米，环比下降25.1%，同比下降33.3%；平均溢价率1.4%，环比下降2.5个百分点，同比下降2.7个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - 国家统计局数据显示，10月末全国商品房待售面积7.56亿平方米，连续八个月下降，较9月末减少322万平方米 [106] - 上海启动专项整治，重点打击唱衰楼市、虚假低价房源、操纵价格等扰乱市场秩序行为 [107] - 佛山出台12条楼市新政，涵盖严控商服用地出让、优化容积率计算、支持境外个人购房等 [107] - 郑州拟建立房屋体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋保险制度 [107] - 杭州推出购房补助政策，对2025年12月31日前购买让利促销新建商品住宅的家庭给予每套3万元补助 [107] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-5.8%，较上周下降8.5个百分点；相对沪深300收益-2.1%，较上周下降5.8个百分点 [113] - 房地产板块PE为24.61X，较上周下跌1.26X [113] - A股涨幅前三为新城控股(4.6%)、招商蛇口(-1.0%)、万科A(-3.3%)；港股涨幅前三为建发国际集团(2.6%)、中国金茂(1.4%)、融创中国(0.0%) [119] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量81.1亿元，环比上升10.0%，同比下降57.4%；总偿还量66.0亿元，环比下降38.6%，同比上升20.9%；净融资额15.1亿元 [126] - 债券发行量最大房企为珠实集团(15.0亿元)、联发集团(8.9亿元)、中铁置业(8.7亿元) [126] - 债券偿还量最大房企为中海宏洋地产(13.0亿元)、招商蛇口(10.4亿元)、美的置业(10.0亿元) [126]