土地市场降温趋势 - 杭州市本级两宗低密宅地由滨江房产以较低溢价率竞得，市北地块溢价11.78%，湘湖地块溢价18.92%，反映出市场参与企业减少、竞争轮次降低和成交价格走弱 [1] - 同板块内地块价差显著拉大，萧山市北新地块楼面价22355元/㎡，较5个月前南侧200米处地块楼面价26190元/㎡下降3835元/㎡，价差幅度达14.6% [3] - 湘湖新城新地块楼面价20811元/㎡，较5个月前东侧地块楼面价29330元/㎡大幅下降8519元/㎡，降幅达29.0%，显示低密地块价格快速回调 [6] 新房销售压力加剧 - 热门板块新房市场面临显著竞争压力，市北板块滨江房产项目潮语臻境府首开中签率约37.61%，后续5次加推均无需摇号，松川境首开中签率28.2%，后续开盘也无需摇号 [7] - 湘湖新城板块低密市场供应活跃，现有滨江·鸣湖里在售和滨江·定湖里待售，且杨岐山片区内仍有大量可出让地块，未来供应不确定性加剧房企谨慎情绪 [7] 企业土地储备状况 - 滨江房产通过本次拿地在杭州市本级项目储备达到32个，含16个在售项目和16个待售项目，总可售住宅面积182.4万㎡，其中在售部分70.2万㎡，待售部分112.2万㎡ [1][8] - 待售项目中包含多个高价地块如水电新村项目（可售面积66535㎡）和民生药厂滨杭传麒府（可售面积84154㎡），这些项目尚未面市且面临市场挑战 [9] - 在售项目覆盖多个明星板块，包括钱江世纪城的滨江·奥映鸣翠府（均价85408元/㎡）和湘湖新城的滨江·鸣湖里（均价55603元/㎡），在售项目总可售住宅面积70.17万㎡ [10]

公司土地获取 - 滨江集团于11月27日以总价24.62亿元竞得杭州两宗住宅用地，均较21.57亿元起始价出现溢价 [1] - 两宗地块总用地面积6.28万平方米，总规划建筑面积11.29万平方米，公司当前权益持有比例均为100% [1] - 湘湖地块经过28轮竞拍，成交楼面价20811元/平方米，溢价率达18.92% [1] - 萧山市北地块经过18轮竞拍，成交楼面价22355元/平方米，溢价率11.78% [2] 地块特征分析 - 湘湖地块容积率1.2，具备低密度和区域优质特征，紧邻湘湖风景区并享有湘湖新城产业红利 [1] - 萧山市北地块周边配套齐全且交通便利，但成交楼面价较2025年上半年同板块地块有所下降 [2] 公司战略与土地储备 - 滨江集团高度聚焦杭州市场，今年上半年新增16个土地储备项目中14个位于杭州，总土地款332.72亿元 [2] - 截至今年6月底，公司土地储备中杭州占比73%，浙江省内非杭州城市占比17%，浙江省外占比10% [2] 行业市场趋势 - 品牌房企对杭州核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心，土地市场呈现核心资产抗跌、外围承压的分化格局 [1][2][3] - 临近年底房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺依然激烈，土地市场热度延续分化态势 [3] - 11月27日杭州土拍全部溢价成交，与11月25日三宗地块均底价成交形成鲜明对比 [2]

行业投资评级 - 房地产开发子行业评级为无评级 [2] - 房地产服务子行业评级为无评级 [2] 核心观点 - 报告重点关注杭州和南京的土地市场交易情况 显示不同区域市场热度分化 [5][6][8] - 杭州土地市场表现活跃 两宗宅地均溢价10%以上成交 由滨江集团包揽 [5] - 南京土地市场相对平稳 两宗宅地均以底价成交 [6][8] 市场行情总结 - 2025年11月27日权益市场多数下跌 上证综指上涨0.29% 深证综指下跌0.11% 沪深300下跌0.05% 中证500下跌0.20% [3] - 申万房地产指数下跌0.63% 表现弱于大盘 [3] 个股表现总结 - 涨幅前五名个股为万通发展上涨10.02% 信达发展上涨9.89% 天保基建上涨5.94% 市北高新上涨4.01% 市北B股上涨2.87% [4] - 跌幅较大个股为万科A下跌7.13% 新华联下跌4.00% 世联行下跌3.51% 苏州高新下跌3.45% 阳光股份下跌3.42% [4] 行业新闻总结 - 杭州两宗萧山区宅地总用地面积6.28万㎡ 总规划建筑面积11.29万㎡ 总起始价21.57亿元 最终总成交价24.62亿元 [5] - 湘湖单元地块经过28轮竞价 滨江集团以8.49亿元竞得 溢价率18.92% 成交楼面价20811元/㎡ [5] - 市北单元地块经过18轮竞价 滨江集团以16.13亿元竞得 溢价率11.78% 成交楼面价22355元/㎡ [5] - 南京两宗江北新区宅地总土地出让面积6.71万㎡ 总规划建筑面积11.73万㎡ 总起始价8.62亿元 均底价成交 [6][8] - 江北新区G17地块由南京昕科资产管理有限公司以2.23亿元底价竞得 成交楼面价7796元/㎡ [6] - 江北新区G18地块由南京扬子江开发置业有限公司以6.38亿元底价竞得 成交楼面价7203元/㎡ [8] 公司公告总结 - 华润置地控股有限公司公告"23润置06"债券将于2025年11月28日支付利息 债券余额20.00亿元 票面利率3.25% [9] - 信达地产股份有限公司发布2025年度第五期中期票据发行公告 发行总金额18.2亿元 分为两个品种 [9]

杭州土地市场近期表现 - 杭州土地市场呈现明显分化态势，未科、石桥等板块宅地以底价“一轮游”成交，而市北、湘湖等核心区域优质地块则出现激烈角逐 [9] - 市场情绪在短时间内发生波动，两天前宅地竞拍热情急转直下，但今日萧山市北和湘湖地块受到开发商争抢 [1] - 新房市场显露转冷苗头，普遍进入续销周期，部分项目去化周期拉长，资金回笼速度放缓 [9] 萧山市北地块成交详情 - 萧山市北单元XS070104-07地块被滨江房产以总价约16.13亿元竞得，成交楼面价22355元/㎡，溢价率11.78% [5] - 该地块起始楼面价20000元/㎡，容积率2.5，距离地铁7、15号线明星路站直线约700米，在开拍前已有10余家房企报名 [1][3] - 板块内近期地价大约在2.6-2.8万/㎡，周边在售新盘如滨江兴耀松川境均价约4.5-4.6万/㎡，滨江招商潮语臻境府高层均价约4.2万/㎡ [5] 湘湖低密地块成交详情 - 湘湖单元低密地块被滨江房产以总价约8.48亿元竞得，成交楼面价20811元/㎡，溢价率18.92% [6] - 该地块为纯低密项目，东侧靠近已交付的湖翠晓印轩、湖珀润园等低密小区，在开拍前有5家房企报名 [1][5] - 同板块内湘湖东岸有鸣湖里等在售新盘，均价约5.3万/㎡，定湖里和湖山玖映府的首开价格尚未公布 [6] 新房市场现状与开发商策略 - 新房销售难度加大，杭州很多板块新盘销售状态显现疲态，续销成为常态 [5] - 二手房价格回调加剧市场观望情绪，一二手房价差缩小削弱了新盘的性价比优势 [9] - 同板块内新房内卷严重，开发商在定价体系上的考量和产品上的差异化定位尤为重要，行业进入深度调整阶段，倒逼房企注重品质提升 [9]

杭州土地市场成交情况 - 11月27日杭州萧山区出让2宗宅地，总成交金额24.62亿元，均由滨江集团溢价竞得，最高溢价率18.92% [1] - 两宗地块总用地面积6.28万㎡，总规划建筑面积11.29万㎡，总起始价21.57亿元 [4] - 湘湖单元地块规划建筑面积40773.6㎡，容积率1.2，经过28轮竞价以总价8.49亿元成交，成交楼面价20811元/㎡，溢价率18.92% [4] - 市北单元地块规划建筑面积72172.5㎡，容积率2.5，经过18轮竞价以总价16.13亿元成交，成交楼面价22355元/㎡，溢价率11.78% [4] - 11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元 [3] 土地市场分化特征分析 - 此次土拍与11月25日3宗地块全部底价成交形成鲜明对比，印证杭州土地市场"核心资产抗跌、外围承压"的分化格局 [2] - 湘湖低密地块紧邻湘湖风景区，享有生态配套和产业红利，显示市场对优质低密地块的认可 [5] - 市北地块周边配套齐全交通便利，但较2025年上半年同板块内地块楼面价仍有下降，最低降幅2000元/㎡ [5] - 滨江集团作为本土龙头房企积极补仓，表明资金雄厚的品牌房企对杭州核心区域及优质板块保持信心 [6] - 板块分化加剧，拥有稀缺景观资源的湘湖低密地块和配套成熟的市北核心地块受关注，偏远或同质化竞争严重板块面临压力 [6] 其他城市土地市场对比 - 北京通州区宅地由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/㎡，溢价率0.97% [3] - 南京江北新区2宗宅地均底价成交，总成交金额8.62亿元，总规划建筑面积11.73万㎡ [8] - 北京土地市场10-11月进入密集供应期，交易活跃度显著提升，此前民企懋源经过百余轮竞价以18.21%溢价率竞得核心区地块 [7]

杭州土地市场表现 - 11月27日杭州萧山区2宗宅地均由滨江集团溢价竞得，总成交金额24.62亿元，最高溢价率18.92% [2] - 2宗地块总用地面积6.28万m²，总规划建筑面积11.29万m²，总起始价21.57亿元，均溢价超10%成交 [4] - 湘湖单元地块经过28轮竞价以8.49亿元成交，楼面价20811元/m²，溢价率18.92%；市北单元地块经过18轮竞价以16.13亿元成交，楼面价22355元/m²，溢价率11.78% [4] - 11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元 [3][6] - 土拍结果凸显市场分化格局，核心区域拥有稀缺景观资源或成熟配套的优质地块受关注，而外围或同质化板块承压 [2][5][6][7] 北京土地市场动态 - 11月27日北京通州区一宅地由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/m²，溢价率0.97% [3][8] - 该地块规划建筑面积54428.279m²，起始价12.36亿元，吸引两家房企参与竞拍 [8] - 十月至十一月北京土地市场进入密集供应期，交易活跃度提升，此前有民企经过百余轮竞价以18.21%溢价率竞得核心区地块 [8] 南京土地市场情况 - 11月27日南京江北新区2宗宅地均底价成交，总成交金额8.62亿元 [3][9] - 2宗地块总规划建筑面积11.73万m²，分别由南京昕科资产管理有限公司和南京扬子江开发置业有限公司以起始价竞得 [9] 行业趋势与房企策略 - 资金雄厚的品牌房企对核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心，积极补仓 [5][6] - 房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺激烈，土地市场热度呈现分化态势 [6][7] - 市场特征为信心与理性并存，板块分化加剧，核心资产抗跌而外围承压 [6][7]

杭州土地市场 - 11月27日杭州萧山区出让2宗宅地，总成交金额24.62亿元，均由滨江集团溢价竞得，最高溢价率达18.92% [1][4] - 湘湖单元地块规划建筑面积40773.6㎡，起始楼面价17500元/㎡，经过28轮竞价以总价8.49亿元成交，成交楼面价20811元/㎡，溢价率18.92% [5] - 市北单元地块规划建筑面积72172.5㎡，起始楼面价20000元/㎡，经过18轮竞价以总价16.13亿元成交，成交楼面价22355元/㎡，溢价率11.78% [5] - 11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元 [3][7] - 土拍市场呈现分化格局，核心区域优质地块受追捧，与11月25日3宗地块全部底价成交形成对比，印证“核心资产抗跌、外围承压”特征 [2][6][7] 北京土地市场 - 11月27日北京通州区九棵树宅地出让，规划建筑面积54428.279㎡，起始价12.36亿元，起始楼面价22709元/㎡ [9] - 该地块吸引中海、北京城建两家房企参与竞拍，最终由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/㎡，溢价率0.97% [10] - 十月至十一月北京土地市场进入密集供应期，交易活跃度显著提升，此前民企懋源经过百余轮竞价以18.21%溢价率竞得核心区松榆里地块 [10] 南京土地市场 - 11月27日南京江北新区出让2宗宅地，总规划建筑面积11.73万㎡，总起始价8.62亿元，最终均底价成交，总成交金额8.62亿元 [11][12] - 浦苑路以东地块规划建筑面积28642.22㎡，由南京昕科资产管理有限公司以底价2.23亿元竞得，楼面价7796元/㎡ [12] - 文景路以北地块规划建筑面积88633.46㎡，由南京扬子江开发置业有限公司以底价6.38亿元竞得，楼面价7203元/㎡ [12]

土地竞拍结果 - 公司于11月27日竞得杭州两宗住宅用地，总土地价24.62亿元，较总起始价21.57亿元出现溢价 [1] - 两宗地块总用地面积6.28万平方米，总规划建筑面积11.29万平方米 [1] - 公司对两宗土地的权益持有比例均为100% [1] 地块具体信息 - 湘湖地块经过28轮竞拍，成交楼面价20811元/平方米，溢价率达18.92% [1] - 萧山市北地块经过18轮竞拍，成交楼面价22355元/平方米，溢价率11.78% [2] - 湘湖地块容积率1.2，拥有低密度和区域优质资源，紧邻湘湖风景区等生态配套，享有"中国视谷"产业红利 [1] - 萧山市北地块配套齐全交通便利，但成交楼面价较2025年上半年同板块地块有所下降 [2] 公司战略与土地储备 - 公司作为本土龙头房企，高度聚焦杭州区域，积极补充土地储备 [2] - 今年上半年公司新增土地储备项目16个，其中杭州14个，总土地款332.72亿元 [2] - 截至今年6月底，公司土地储备中杭州占比73%，浙江省内非杭州城市占比17%，浙江省外占比10% [2] 行业市场趋势 - 品牌房企对杭州核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心 [1][2] - 当前土地市场呈现"核心资产抗跌、外围承压"的分化格局，与11月25日三宗地块均底价成交形成对比 [3] - 临近年底房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺依然激烈，土地市场热度延续分化态势 [3]

地块交易概况 - 公司近期获得两宗住宅用地，总建设面积达62847平方米，土地总价合计246199万元 [1] - 两宗地块编号分别为杭政储出[2025]127号和杭政储出[2025]128号 [1] - 公司对两宗地块均拥有100%土地权益 [1] 地块一具体信息 - 杭政储出[2025]127号地块规划用途为住宅，建设面积33978平方米 [1] - 该地块容积率为1.2，土地总价84854万元 [1] 地块二具体信息 - 杭政储出[2025]128号地块规划用途为住宅，建设面积28869平方米 [1] - 该地块容积率为2.5，土地总价161345万元 [1]

滨江集团（002244）(002244.SZ)公告，公司于2025年11月27日竞得两处地块国有建设用地使用权，编 号为：杭政储出[2025]127号、杭政储出[2025]128号，均为住宅用地，土地总价分别为8.49亿元、16.13 亿元。 ...