行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

市场整体表现 - 沪指11月20日下跌0.40% [1] - 申万行业中7个行业上涨，建筑材料行业涨幅居首为1.40%，综合行业涨幅为0.87% [1] - 美容护理行业跌幅居首为2.39%，煤炭行业跌幅为2.10% [1] - 两市主力资金全天净流出476.55亿元 [1] 行业资金流向 - 4个行业实现主力资金净流入，银行行业净流入规模居首为21.88亿元，行业上涨0.86% [1] - 通信行业主力资金净流入10.00亿元，日涨幅为0.51% [1] - 27个行业主力资金净流出，电力设备行业净流出规模居首为90.59亿元 [1] - 电子行业主力资金净流出55.82亿元，计算机、国防军工、汽车等行业净流出资金较多 [1] 房地产行业整体情况 - 房地产行业今日上涨0.33%，主力资金净流入2.19亿元 [2] - 行业100只个股中48只上涨，2只涨停；45只下跌，2只跌停 [2] - 54只个股资金净流入，10只个股净流入资金超5000万元 [2] 房地产行业资金流入个股 - 我爱我家主力资金净流入居首为3.02亿元，今日上涨6.23% [2] - 万科A主力资金净流入1.53亿元，今日上涨2.31% [2] - 滨江集团主力资金净流入9252.13万元，今日上涨3.91% [2] - 金地集团、世联行、招商蛇口等个股净流入资金均超5000万元 [2] - 城建发展主力资金净流入1962.61万元，今日上涨3.35% [3] 房地产行业资金流出个股 - 华夏幸福主力资金净流出居首为3.64亿元，今日下跌9.01% [4] - 张江高科主力资金净流出1.79亿元，今日下跌3.72% [4] - 合肥城建设主力资金净流出1.20亿元，今日下跌5.23% [4] - 盈新发展、中国武夷等6只个股净流出资金超5000万元 [4]

板块整体表现 - 截至11月20日收盘，租售同权概念板块整体上涨0.63%，在概念板块涨幅中排名第6 [1] - 板块内共有15只股票上涨，其中财信发展涨停，三六五网、我爱我家、世联行涨幅居前，分别上涨9.89%、6.23%、6.10% [1] - 板块内跌幅居前的股票包括首开股份、合肥城建、*ST阳光，分别下跌8.26%、5.23%、5.04% [1] 板块资金流向 - 租售同权概念板块当日获得主力资金净流入5.03亿元 [2] - 板块内15只股票获得主力资金净流入，其中7只股票主力资金净流入额超过5000万元 [2] - 资金净流入金额居首的是我爱我家，主力资金净流入3.02亿元，其次是万科A、滨江集团、三六五网，分别净流入1.53亿元、9252.13万元、9244.39万元 [2] 个股资金流入比率 - 财信发展、我爱我家、世联行的主力资金净流入比率居前，分别为30.26%、20.53%、18.29% [3] - 三六五网、滨江集团、万科A的主力资金净流入比率分别为13.27%、12.19%、12.59% [3][4] - 部分个股出现主力资金净流出，其中合肥城建造主力资金净流出12026.08万元，张江高科净流出17909.41万元 [4][5]

地产板块市场表现 - 11月20日地产板块异动，接近午间收盘时突然拉升，多只股票快速冲击涨停板 [1] - 截至下午收盘，财信发展涨停，世联行、特发服务、福星股份、光大嘉宝、招商蛇口、滨江集团等多股跟涨 [1] 政策驱动因素 - 近期多地持续出台稳楼市政策，例如佛山市八部门于11月19日联合推出12条楼市新政 [1] - 具体政策包括加大存量土地收调供力度、严控新增商服用地供应规模和商住用地配比、加大住房公积金贷款购房支持力度等 [1] 行业前景与政策预期 - 多位业内人士认为，随着十五五临近，围绕提升住房消费的稳楼市政策仍有继续加码的空间 [1] - 十五五规划建议提及较多房地产相关展望，把清理住房消费的不合理限制性措施列为重要任务方向 [2] - 这可能意味着部分城市的限制性政策有清晰退出时间表，隐含限制性措施将被清理，以增加市场活跃度 [2] 市场复苏路径分析 - 中金研报分析认为，乐观情景下政策端超预期发力可能直接触发总交易量环比回升、库存量快速压降 [1] - 政策发力点包括头部城市城中村改造积极推进、存量住房收储加速落地、重点房企国有化及重组有所进展 [1] - 供需结构加速优化将带来房价预期边际好转，市场有望过渡至止跌回稳的第二步 [1] 未来产品与保障房趋势 - 着眼未来，以高品质好房子为标准的住房将会不断入市 [2] - 保障房作为城市新青年的居住保障，在十五五期间也将会持续发力 [2]

公司股价表现 - 11月20日股价上涨5.67%至10.81元/股 [1] - 当日成交额2.85亿元，换手率1.02% [1] - 公司总市值为336.35亿元 [1] 公司业务构成 - 主营业务为房地产开发和销售，房产销售占收入比重98.93% [1] - 其他业务包括房产租赁（0.44%）、房产项目管理服务（0.34%）、酒店管理服务（0.27%）及其他（0.02%） [1] 基金持仓情况 - 南方中证全指房地产ETF（512200）三季度减持滨江集团12.92万股，期末持有1574.43万股 [2] - 该持仓占基金净值比例为2.66%，为基金第七大重仓股 [2] - 11月20日该基金持仓滨江集团浮盈约913.17万元 [2] 相关基金表现 - 南方中证全指房地产ETF最新规模74.18亿元，今年以来收益8.54%，同类排名3661/4208 [2] - 该基金近一年亏损1.94%，同类排名3890/3971，成立以来亏损43.2% [2]

市场表现 - 受相关传闻影响，A股市场部分地产股出现拉升[1] - 招商蛇口、滨江集团、新城控股涨幅超过4%[1] - 华丽家族、深深房A、金地集团、西藏城投、中华企业、信达地产、万科A涨幅超过3%[1] - 福星股份领涨房地产开发板块，单日涨幅达5.86%[2] - ST中油单日涨幅为5.00%，年初至今涨幅高达394.02%[2] - 深深房A年初至今涨幅为73.44%[2] 重点公司涨幅 - 招商蛇口单日涨幅4.79%，总市值887亿元[2] - 滨江集团单日涨幅4.30%，总市值332亿元，年初至今上涨24.96%[2] - 新城控股单日涨幅4.14%，总市值340亿元，年初至今上涨26.17%[2] - 万科A单日涨幅3.14%，总市值746亿元[2] - 金地集团单日涨幅3.77%，总市值174亿元[2] - 西藏城投单日涨幅3.61%，总市值136亿元，年初至今上涨33.16%[2]

股价表现与资金流向 - 11月20日盘中股价上涨2.05%至10.44元/股，总市值达324.83亿元，成交金额1.19亿元，换手率0.43% [1] - 当日主力资金净流出1201.78万元，其中特大单净流出335.42万元，大单净流出866.36万元 [1] - 公司今年以来股价累计上涨22.42%，但近5个交易日下跌2.70%，近20个交易日下跌8.58%，近60个交易日上涨1.56% [1] 公司基本面与财务业绩 - 2025年1月至9月，公司实现营业收入655.14亿元，同比增长60.64%，归母净利润23.95亿元，同比增长46.60% [2] - 公司主营业务收入构成为房产销售98.93%，房产租赁0.44%，房产项目管理服务0.34%，酒店管理服务0.27% [1] - A股上市后累计派发现金分红47.35亿元，近三年累计派现13.13亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至11月10日，公司股东户数为2.96万户，较上期增加2.47%，人均流通股90,626股，较上期减少2.41% [2] - 截至2025年9月30日，富国天惠成长混合(LOF)A/B（161005）为第三大流通股东，持股5000万股，较上期减少300万股 [3] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股4687.82万股，较上期减少446.59万股，信澳星奕混合A（011188）退出十大流通股东之列 [3] 公司概况与行业属性 - 公司成立于1996年8月22日，于2008年5月29日上市，主营业务为房地产开发和销售 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括房屋租赁、长三角一体化、融资融券等 [1]

项目开盘时间 - 滨江集团旗下“水电新村”项目被明确表示不会在2025年12月份开盘 [2]

公司经营与股东回报 - 公司表示将一如既往做好经营工作 [2] - 公司力争为股东提供良好回报 [2]

市场整体表现 - 截至上午10:31，上证综指报3952.30点，涨幅0.32% [1] - A股总成交额为8057.65亿元 [1] 技术指标异动个股 - 今日有97只A股出现5日均线主动下穿10日均线的“死叉”形态 [1] - 万润科技5日均线较10日均线距离最大，达-2.36% [1] - 英诺激光5日均线较10日均线距离为-1.72% [1] - 滨江集团5日均线较10日均线距离为-1.36% [1] 重点个股技术数据 - 万润科技（002654）最新价14.73元，较10日均线乖离率为-8.58%，今日下跌3.73% [1] - 英诺激光（301021）最新价39.10元，较10日均线乖离率为-6.46%，今日下跌3.55% [1] - 富临精工（300432）最新价16.60元，较10日均线乖离率为-10.27%，但今日逆势上涨2.09% [1] - 吉鑫科技（601218）最新价5.16元，较10日均线乖离率为-9.01%，今日下跌2.46% [1]