行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，并从多个方面阐述了重点工作方向，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [3][4] 根据报告目录总结 行业现状与政策背景 - 事件：2026年政府工作报告在库存、公积金、保障房、城市更新、“好房子”、融资、新模式等方面依次阐述房地产重点工作方向 [3] - 着力稳定房地产市场：延续2025年中央经济工作会议表述，2025年商品房成交面积8.8亿平方米同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元同比下降12.60%，2026年1月一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1%，稳定市场成为重要方向 [3] 盘活库存与住房需求 - 政策方向：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 库存表现：截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中商品住宅4.0亿平方米，同比分别增长1.6%、2.8%，增速已收窄，全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 盘活方式：收购部分存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [3] 公积金制度改革 - 政策提及深化住房公积金制度改革 [3] - 贷款额度放松：2026年2月上海“沪七条”将家庭首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] - 覆盖范围扩大：2025年12月深圳允许提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、出资改造老旧小区及偿还异地购房贷款本息，2025年8月苏州支持提取公积金用于支付物业费 [3] 优化保障房供给 - 政策提及优化保障性住房供给，加快危旧房改造 [3] - 实践案例：2026年2月上海启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，首批区域为浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望拓宽保租房筹措渠道，增加小户型房源供给，精准匹配新市民、青年人才租赁需求 [3] 城市更新 - 政策提出高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 背景与规划：根据七普数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模大，2025年12月全国住房城乡建设工作会议提出编制实施“十五五”城市更新专项计划，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [3][4] 再提“好房子” - 政策提及有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 背景：2025年“好房子”被多次提及，5月国家标准《住宅项目规范》正式实施，随着存量房规模扩大，建立房屋全生命周期安全管理制度、提升物业服务等运维措施更符合行业发展 [4] 融资支持 - 政策提及进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险 [4] - 机制成效：城市房地产融资协调机制于2024年成立，截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款超过7万亿元，有力保障商品房项目建设交付 [4] 推进房地产发展新模式 - 政策提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设 [4] - 制度方向：根据“十五五”规划建议，新模式基础制度或包括开发、融资、销售等方面，基于“以人定房、以人定地、以房定钱”，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度，如提高预售门槛、加强预售资金监管等 [4] 线下消费关联 - 政府工作报告提及实施服务消费提质惠民行动，活跃线下消费，激发下沉市场消费活力 [4] - 行业关联：商业地产的购物中心、文旅园区是线下消费、服务消费的重要场景，以体验式业态和线下商品消费为主，全业态购物中心、体验式业态为主的文旅园区有望因此受益 [4] 投资建议与看好公司 - 投资建议：随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望实现估值修复的β机会 [4] - 看好公司：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注公司：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.9%，在29个中信行业中排名第20位，跑输沪深300指数(-0.2%)和万得全A指数(-1.9%)[6][47] - 上周房地产个股上涨81支，下跌35支，涨幅前五的个股包括万泽股份(+27.0%)、ST京蓝(+15.9%)等[50][53] 新房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）36城新房成交面积78万平方米，环比大幅增长431.2%，但同比仍下降69.3%[6][11] - 2026年截至2月27日，36城新房累计成交900.1万平方米，同比下滑33.6%[6][11] 二手房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）15城二手房成交面积80.4万平方米，环比激增749.4%，但同比下降55.8%[6][16] - 2026年截至2月27日，15城二手房累计成交1047.5万平方米，同比微降1.5%[6][16] 库存与去化情况 - 13城新房累计库存为7684.7万平方米，同比减少3.2%；整体去化周期为24.8个月，同比延长8.4个月[6][25] - 分城市能级看，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为16.1、13.7、20.2、118.9个月，三四线城市去化压力巨大[6][25] 土地市场动态 - 上周（2026/2/23-3/1）百城土地成交建筑面积1858.5万平方米，环比增长2033.5%，同比下降26.5%；成交楼面价1734元/平方米，环比上涨262.0%[6][40] - 上周百城土地溢价率为18.6%，环比增加18.6个百分点，同比增加6.9个百分点[6][40] 行业融资环境 - 上周（2026/2/23-3/1）房地产企业发行信用债1支，金额5.5亿元；净融资额为-184.2亿元[41] - 2026年至今，房地产企业累计发行信用债569.9亿元，同比减少18.7%[41] 核心政策动向 - 上海发布楼市新政“沪七条”，内容包括缩短非沪籍居民购房社保年限、允许符合条件的非沪籍居民增购1套住房等[58][60] - 地方层面，佛山和长春也出台了关于推进“好房子”建设和调整住房公积金使用的新政策[58][59] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，投资建议聚焦三个方向：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介）；3）受益于香港楼市企稳和利率下行的港资开发商[6][10][60] 风险提示 - 主要风险包括：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险蔓延，流动性恶化超预期[6][61][62][63]

文章核心观点 2025年中国土地市场在经历深度调整后呈现筑底反弹，但市场呈现高度分化的结构性特征。投资活动温和回升，但资源与竞争高度集中于核心城市及头部企业，行业集中度显著提升，市场运行逻辑由资金实力和战略布局双重驱动，形成了“国央企主导核心资产、民企弱复苏、城投平台边缘化”的清晰分层格局[1][3][6][23]。 市场概览：筑底反弹与结构性聚焦 - 市场整体呈现投资筑底反弹、区域高度聚焦的特征，行业底部企稳。根据克而瑞监测的100家企业数据，2025年新增货值达22614亿元，同比增长2%；拿地金额11027亿元，同比增长3%；但拿地建筑面积10090万平方米，同比下降5%，表明房企策略转向精准化，收缩外围布局[3]。 - 市场分化呈现“冰火两重天”。核心城市交易热度高涨，北京以1427.4亿元土地出让金领跑全国，杭州、上海均突破1400亿元。而多数三、四线城市流拍率攀升，底价成交常态化[3]。 - 区域集中度显著提升，TOP20城市贡献了全国近六成的宅地出让金，印证房企资源加速向高能级城市迁移[6]。 头部房企行为：金额集中与价量背离 - 头部效应显著强化，TOP10房企新增土地价值总额达6021.3亿元，占重点监测100家企业总量的54.6%，行业集中度高[7][8]。 - 金额呈现断层式分布。中海地产以990.7亿元稳居榜首，华润置地（790.6亿元）和保利发展（786.6亿元）位列其后，三家央企合计投入约2568亿元，占前十名总投入的42.6%[8][9]。 - 市场出现“价量背离”现象。新增土地面积TOP10中的部分企业（如邦泰集团、石家庄城发投集团）因主要获取单价低于3000元/㎡的工业配套或远郊地块，其新增土地价值排名靠后。而新增土地价值TOP10房企平均楼面价超1.8万元/㎡，专注核心城市优质地块[10]。 - 头部房企严格践行“舍广度求深度”布局逻辑，将90%以上资金押注于高能级城市[11]。 市场主体策略：国央企、民企与城投分化 - **国央企是绝对主力**，14家央企拿地金额占比达50%，同比增长20%；地方国企占比也超过20%。其依托低成本融资优势（综合融资成本低于3.5%），集中攻坚北上深杭等高能级城市优质地块[6][13]。 - **民企显露弱复苏信号**，2025年拿地总额超1000亿元，同比增长8%，但策略高度审慎。滨江集团全年新增23宗地块全部集中于杭州，其中82%以底价或低溢价（<5%）获取。民企整体回避高总价地块，底价成交占比高达83%，现金流约束是主因（民企拿地销售比仅0.25，远低于央企的0.38）[16]。 - **城投平台角色显著弱化**，41家城投拿地金额占比仅15%，同比下降5个百分点，拿地金额同比下降15%。其职能转向承接三、四线城市非核心地块，90%的地块集中于非核心区域，从“救市主力”向“保底辅助”转型[17]。 市场两极分化：高溢价与底价成交 - 市场呈现显著两极分化。2025年全国300城土地平均溢价率达5.3%，为近四年新高，其中深圳、杭州、上海、成都全年平均溢价率分别达26.9%、25.4%、15.3%、10.3%。但同时，溢价率高于1%的地块占比仅约17%，总价超5亿元、溢价率不低于15%的“高热地块”占比仅约0.8%[18]。 - **高溢价地块**主要由头部国央企主导（占比超60%），集中于核心城市核心地段，82%的地块成交总价不足1亿元，配套完善[18][21]。 - **底价成交地块**占据绝对主流，83%集中于三、四线城市或核心城市边缘区域。拿地主体以城投平台、地方中小房企及谨慎型民企为主[19][21]。 竞争格局形成机理与未来趋势 - **资金实力是核心标尺**，国央企凭借融资成本优势（平均低于4%）主导核心城市竞争；民企资金压力未根本缓解；城投平台托底能力下滑[22]。 - **战略布局固化区域分化**，头部房企实施“核心城市聚焦”策略，TOP10企业将61%的新增货值集中于核心区域；优质民企转向“本土深耕”路径[22]。 - **未来趋势**预计行业集中度将持续上行，国央企拿地占比将继续突破；区域分化持续深化，核心城市土地资源高度向头部集中（北京、上海、杭州等地央国企拿地金额占比均超70%），非核心城市底价成交成常态；投资将长期聚焦核心区域[24]。

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”评级 [2] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临一定下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向展开：高精准拿地的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及效率领先的中介龙头 [6][34] 板块行情 - 第9周（2026年2月23日-3月1日）申万房地产指数上涨0.6%，在31个一级行业中排名第24位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为1.3%、0.0%、5.4%，相对沪深300指数的表现分别为-1.3%、-5.3%、-16.1% [3] - A股板块内，本周涨幅第一为黑牡丹，涨幅达12.7%；港股板块内，涨幅第一为碧桂园，上涨22.4% [11][12] 政策要闻 - **上海**：2月25日发布新政，自2月26日起施行。主要措施包括：1) 非沪籍居民购买外环内住房所需社保/个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上；2) 在本市缴纳社保/个税满3年及以上的非沪籍居民，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房；3) 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需社保/个税证明；4) 公积金贷款额度上调，首套住房最高额度从160万元提高至240万元，叠加政策后家庭最高可达324万元；5) 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中成年子女购买唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [6][14][17][18] - **淮安**：2月24日发布五条措施，包括给予新建商品住房购房总价2%-6%不等的补贴（针对普通购房者、新市民、企业团购人才房、赡养老人、新生儿及多孩家庭），多孩家庭公积金贷款额度上浮50%，并实行子女入学“长幼随学” [6][14][16][18] - **长春**：2月26日调整住房公积金政策，自3月1日起施行。包括新增提取公积金用于补贴物业费（市区每套每年不超过3000元）、支付维修资金和契税；购买新建毛坯商品房贷款额度可上浮10%；二套房贷利率在特定条件下可申请调整为首套利率等 [6][16][18] - **广州南沙**：2月28日消息，对符合学历、社保、年龄等条件的青年人才，在南沙购买首套新建商品住宅可一次性领取3万元购房补贴，申报期为3月28日至12月31日 [16][19] 公司动态 - **越秀地产**：2月25日，以总价236.03亿元成功摘得广州天河区马场1期地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60%。该地块总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40万平方米，用途复合。竞得人须配建不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌公寓 [6][19][20] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**： - 第9周商品房成交面积134万平方米，日均成交19.1万平方米，环比增加1013%，同比减少44% [6][21] - 年初至今累计成交1137万平方米，累计同比减少25% [6][21] - 分城市看：一线城市（4城）第9周成交25.6万平方米，同比减少67%；二线城市（5城）成交59.8万平方米，同比减少35%；三四线城市（11城）成交48.6万平方米，同比减少31% [23][24] - **二手房市场（监测11城）**： - 第9周成交面积124万平方米，日均成交17.7万平方米，环比增加8547%，同比减少48% [6][26] - 年初至今累计成交1329万平方米，累计同比增加17% [6][26] - 分城市看：一线城市（3城）第9周成交52.5万平方米，同比减少53%；二线城市（5城）成交61.3万平方米，同比减少42%；三四线城市（3城）成交9.9万平方米，同比减少54% [29][30] 融资端情况 - 第9周仅有一笔房企发债：浦房集团发行一般公司债，票面利率1.86%，发行期限5年 [32][33] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **稳定红利资产**： - **头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [6][34] - **中介龙头**：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][34]

核心观点 - 报告核心观点为“小阳春复苏强劲，行情持续有支撑”，认为房地产行业在春节后季节性复苏表现强劲，为后续行情提供了支撑 [1] 一、政策环境 - **上海政策大幅放松**：2月25日，上海发布“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化政策。限购方面，外环内非户籍购房社保要求从3年缩短至1年，并新增5年居住证无社保人群的购房资格。公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至324万元，对刚需形成强支撑 [5][17] - **上海政策对比优势**：政策调整后，上海内环限购政策为北上深中最宽松，非户籍社保满3年可在外环内增购1套，并独家放开居住证满5年无社保人群的购房资格 [17][18] - **后续政策预期**：后续政策将围绕重点城市“以旧换新”进展及全国城市更新预期展开，上海重启的“以旧换新”模式具备较强可复制性与示范效应 [21] - **其他地方政策**：二三线城市持续加大购房补贴力度，如淮安对多孩家庭购房给予最高6%补贴，济南将人才购房补贴最高提至25万元 [18][22] - **中央政策基调**：中央层面延续支持基调，2月27日政治局会议强调实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动新型城镇化，但未更新地产具体表态 [16][19] 二、市场成交表现 - **新房网签转正**：2026年第9周（2月20日-26日），监测的50城商品房成交面积100.55万方，环比上升31.8%，以春节对齐同比上升14.6%，同比由负转正 [5][23] - **新房月度降幅收窄**：2月前26天，50城新房成交面积同比下降25.6%，但降幅较上个月收窄24.2个百分点 [23][30] - **二手房网签高增**：第9周监测的11城二手房成交面积51.03万方，环比上升82.4%，以春节对齐同比上升39.0%，增幅较上周扩张4.6个百分点 [5][34] - **二手房月度改善**：2月前26天，11城二手房成交面积同比下降7.2%，降幅较上个月收窄7.6个百分点 [34] - **二手房实时成交强劲**：第9周监测的79城二手房成交套数环比上升244.9%，以春节对齐同比上升59.7%。2月前26天，79城二手房成交套数同比上升37.6% [5][47] - **重点城市表现**：主要城市春节后成交普遍环比大幅上涨，例如北京二手房周成交套数环比+252.3%，同比+198.1%；上海二手房周成交环比+196.8%，同比+51.8% [57][65] 三、市场景气度与库存 - **新房供应低位**：第9周重点10城住宅推盘面积7.3万方，环比-20.8%，同比-78.8%。2月前26天推盘面积同比-39.2%，供应仍处低位 [5][93] - **库存与去化**：第9周重点10城住宅口径库存面积4793万方，环比-0.3%，去化周期16.6个月，环比+0.4个月 [93][98][103] - **去化率表现**：第9周10城住宅售批比（MA8）为102%，环比-11个百分点，同比-34个百分点。26年第8周中指重点城市开盘去化率（MA8）为50%，环比+6个百分点 [93][100][104] - **二手房挂牌量稳定**：第9周监测的140城二手房挂牌套数环比持平；重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%，小阳春首周挂牌涨幅弱于往年同期 [5][105][108] - **二手房来访转化率提升**：2月前26天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月提升0.7个百分点，为2023年以来的最高水准 [5][105][113] - **二手价格信号暂缺**：由于春节后数据量较小，二手房交易价格本周仍未出现有效信号，价格参考意义不大 [5][110] 四、土地市场 - **土地出让金环比大涨**：第9周300城宅地出让金260.8亿元，环比大幅上涨431.5%，但同比-49.6%。2月前26天土地成交金额613.7亿元，同比-39.4% [5][119] - **成交热度回升**：尽管本周土地供应建筑面积205万方，环比-12%，但成交金额大幅上涨源于重点城市成交热度上升，例如广州马场地块成交成为广州新的单价地王 [5] - **市场指标改善**：第9周土地单周去化率80%，环比+17个百分点；溢价率（MA4）为10.5%，环比+7个百分点；楼面价（MA4）为4161元/平，环比+44.0% [119] 五、板块行情表现 - **A股地产板块跑输大盘**：本周申万房地产板块环比上涨0.6%，跑输沪深300指数0.5个百分点，在30个申万行业中排在第17位（61%分位），边际走弱 [5] - **内部分化**：16家主流房企股价周度-0.2%，其他房企+0.9%，违约房企+3.6%。主流房企中建发股份、中国海外宏洋、华润置地、建发国际领涨 [5] - **港股内房板块强势**：香港内房板块整体上涨4.4%，跑赢恒生指数3.6个百分点，其中新鸿基地产上涨7.6%，长实、太古、恒基等龙头涨幅也均超过5个百分点 [5] - **物业板块跑输**：本周物业板块整体-0.6%，跑输恒生指数1.4个百分点，但内资物业表现相对较好 [5] - **C-REITs市场**：第9周C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中17单上涨。证监会商业不动产REITs继续推进，本周新增两单申报，累计申报已达14单 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了覆盖的16家重点A股及港股房地产及物业公司的估值和财务预测数据，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回升**：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - **分线城市表现**：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - **月度成交同比仍为负增长**：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - **分线城市月度同比**：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - **年初累计成交**：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - **周度成交环比激增**：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度成交同比下滑**：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - **年初累计成交**：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - **可售面积微降**：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - **成交推盘比显著改善**：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - **上海推出“沪七条”新政**：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - **广州城市更新计划**：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - **多地发布春节楼市数据**：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - **广州土地市场热度高**：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - **商业不动产REITs进展**：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - **新城发展发行美元债**：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - **主流物管公司估值**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

核心观点 - 市场信心逐步回升，主流标的表现优异 [1] - 26年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，引发资本市场较为乐观的预期，带动了主流开发企业的整体板块价值修复 [5] - 行业整体估值水平仍处于底部位置，市场预期修复处于初级阶段，低PS开发类企业拥有较好的股价弹性 [5] 一、房地产市场成交表现：新房疲弱，二手走强 - **新房市场成交低迷**：26年1月，监测的45城商品住宅成交面积862万方，同比下降26.7%，以农历对齐同比下降56.9% [5][14]。百强房企1月销售金额1822亿元，同比下降25%，剔除春节影响同比下降34% [5][31]。 - **二手房市场表现优异**：26年1月，监测的80城二手房实时成交套数同比增长73%，剔除春节基数影响同比增长12% [5]。11城二手房网签面积同比增长16.3% [5]。 - **市场热度指标改善**：26年1月，72城新房来访量同比增长79%（农历同比+7.5%），来访转化率提升至5.2%，为25年7月以来的新高 [5]。 - **城市表现分化**：新房方面，一线城市上海、广州、北京1月成交同比降幅（-10.5%至-19.6%）小于深圳（-56.0%）[27]。二手房方面，一线及多数二、三线城市网签及认购数据均呈现增长，如厦门网签同比增长106.9% [64][65]。 二、市场景气度指标：价格、库存及去化 - **二手房价格企稳回升**：26年1月，中介口径49城二手房成交价格环比上涨2.7%，为25年3月以来首次环比转正 [5][66]。分线城市看，一线、二线、三四线价格分别环比+3.7%、+4.3%和-0.3% [5][70]。 - **库存与去化周期**：26年1月，重点10城商品住宅库存面积环比下降0.9%，但去化周期环比上升0.37个月至16.06个月 [86]。二手房挂牌量基本稳定，重点12城1月挂牌量环比下降1.1%，过去三个月累计下降3.2% [5][83]。 - **新房去化率走低**：26年1月，重点11城新开盘首日认购去化率仅为34%，较25年12月下降7个百分点，其中纯新盘去化率52%，老盘新推去化率仅28% [5][96]。 三、政策环境：供需政策双改善 - **中央定调积极**：26年1月2日，《求是》杂志发文《改善和稳定房地产市场预期》，强调“政策要一次性给足”，为全年政策改善定调 [5][97]。 - **需求端政策延续**：1月14日，财政部将个人换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底 [5][97]。1月15日，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 [5][98]。 - **供给端融资支持加码**：1月9日，开发贷款展期期限最长可延长至5年 [5][103]。1月29日，媒体报道取消“三道红线”政策 [5][103]。 - **地方政策创新**：2月，上海试点“以旧换新”政策 [5]。 四、土地市场表现 - **土地市场开局冷淡**：26年1月，全国住宅用地出让金924亿元，同比下降46% [5]。 - **拿地意愿低迷**：城投与非城投企业拿地面积同比分别下降51%和24%，政府供地意愿和企业拿地意愿均较低 [5]。 五、板块行情回顾及投资观点 - **板块表现跑赢大盘**：26年1月，申万房地产指数上涨4.3%，跑赢沪深300指数2.7个百分点；香港本地房地产指数上涨14%，跑赢市场超7个百分点 [5]。 - **子板块普涨**：主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块1月分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3% [5]。 - **投资建议**：行业整体估值仍处底部，市场预期修复处于初级阶段，低市销率（PS）的开发类企业股价弹性更好，建议持续关注 [5]。 六、重点公司估值 - 报告覆盖多家重点房企并给出“买入”评级及合理价值，例如：万科A（000002.SZ）合理价值7.64元，保利发展（600048.SH）合理价值9.67元，华润置地（01109.HK）合理价值48.16港元等 [6]。

报告行业投资评级 - 房地产服务行业评级：增持 (维持) [7] - 房地产开发行业评级：增持 (维持) [10] 报告核心观点 - 上海“沪七条”楼市新政在限购松绑、公积金支持、房产税优化三大维度全面发力，放松力度高于年前的北京新政且超市场预期 [1] - 新政将有效降低购房门槛、提升支付能力，精准激活刚需与改善需求，叠加2月2日的收储新政，有望推动上海楼市从“预期底”向“量价修复”加速过渡 [1] - 新政为一线城市稳市场提供重要样本，也有望为房地产市场存量去化与行业转型注入新动能 [1] - 看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇 [1] 新政内容与强度分析 - **限购松绑**：非沪籍外环内购房社保/个税要求从3年大幅降至1年；社保/个税满3年的非沪籍家庭可在外环内增购1套；持居住证满5年者可直接购房，无需社保证明 [2] - **公积金支持**：公积金首套贷款最高额度从160万提至240万，叠加多子女及绿色建筑政策后最高可达324万，同时优化套数认定，打通“卖旧买新”通道 [2] - **房产税优化**：对成年子女家庭唯一住房暂免征收，降低改善型购房持有成本 [2] - **政策强度对比**：对比北京2025年底政策，上海限购门槛（社保从5年降至1年 vs 北京从5年降至2年）和公积金支持力度（最高240万/324万 vs 北京120万）更大，且首次松动内环限购要求 [3] 市场影响与数据 - **市场成交**：截至2月22日，上海一二手房累计成交面积同比-1%，较12月跌幅收窄19个百分点 [4] - **结构影响**：2025年上海外环内新房成交占比达48.4%，新政精准放宽核心区，有利于推动核心区域量价企稳回升 [4] - **租金支撑**：2026年1月上海平均租金回报率已达2.0%，内环内及中环内老破小可达2.2%以上，为核心区价格形成支撑 [4] - **需求激活**：新政将直接激活外地户籍刚需及改善配置需求，有效疏通“以小换大”、“以旧换新”的置换链条 [4] 投资建议与重点公司 - **重点推荐方向**： 1. 兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企 [1][5] 2. 依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [5] 3. 受益于香港市场复苏的香港本地房企 [5] 4. 受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [5] - **重点推荐公司列表**（股票代码、投资评级、目标价）： - 龙湖集团 (960 HK): 买入, 15.21港元 [9] - 绿城服务 (2869 HK): 买入, 6.56港元 [9] - 建发国际集团 (1908 HK): 买入, 21.60港元 [9] - 招商积余 (001914 CH): 买入, 15.68元 [9] - 中国海外发展 (688 HK): 买入, 19.08港元 [9] - 绿城中国 (3900 HK): 买入, 13.69港元 [9] - 招商蛇口 (001979 CH): 买入, 12.79元 [9] - 城投控股 (600649 CH): 买入, 6.70元 [9] - 华润置地 (1109 HK): 买入, 36.45港元 [9] - 滨江集团 (002244 CH): 买入, 13.18元 [9] - 新城控股 (601155 CH): 买入, 18.90元 [9][14] - 中国金茂 (817 HK): 增持, 1.81港元 [9]

行业投资评级 - 维持“增持”评级 [5] 报告核心观点 - 上海于2026年2月25日发布“新七条”房地产优化政策，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容 [3][5] - 预计本次政策组合拳将有效释放积压的合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖，市场“小阳春”可期 [3][5] - 政策以梯度松绑、分区施策为特点，形成“资格+资金+成本”的组合发力，精准施策旨在实现“量升价稳” [5] - 上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入更多信心 [5] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，监管高质量发展要求有望引领市场，当前8万亿平方米新房市场具备购买承接能力 [5] 政策具体内容总结 - **限购政策调减**：针对非沪籍居民家庭或成年单身人士，根据社保/个税缴纳年限分层放宽 [5] - 连续缴纳满1年及以上：外环外购房不限套数，外环内限购1套 [5] - 连续缴纳满3年及以上：外环内限购2套 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上：全市范围内限购1套 [5] - **公积金贷款优化**：显著提高贷款额度以降低购房成本 [5] - 首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [5] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高上浮政策（最高上浮35%），家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [5] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [5] - **房产税政策完善**：对沪籍家庭子女成年后，新购或置换的唯一住房暂免征收房产税，实质性松绑改善置换需求 [5] 投资建议与关注公司 - **推荐关注以下四类公司** [5] 1. **开发类**：A股-保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团 [5] 2. **商住类**：华润置地、龙湖集团 [5] 3. **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] 4. **文旅类**：华侨城A [5] 市场与行业背景数据 - 报告提供了截至2026年2月25日的一线城市购房政策对比，包括首付比例、贷款利率及限购政策细节 [6] - 2026年2月5年期以上LPR报价为3.5% [7] - 报告附有涵盖开发、商住、物业及文旅类公司的盈利预测与估值表，数据截至2026年2月25日 [8]