核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

公司项目交付计划 - 公司披露了2026年第一季度的项目交付计划 涉及多个楼盘项目 包括春曼雅庐 听翠轩 翠栖府 拥奥府 澜映悦城 枫映华庭 映宸里 金华和品等 [1] - 公司强调具体交付时间以项目实际交付为准 [1]

公司战略定位与转型 - 公司董事长提出“主动卧倒，匍匐前进”的战略定位，旨在行业深度调整期保存实力并为后续发展蓄力 [1] - 2026年公司定位已转变为“已经站起来了，做好了冲锋的准备”，标志着战略转型完成，从防守转向积极进攻 [1][3] - 公司生存哲学强调务实与机动，核心在于判断形势并抓住机会，避免错失战机和盲目冒险 [5] 2025年经营业绩与市场地位 - 2025年公司完成销售额1017亿元，连续第六年站稳千亿规模，位列全国房企第十名、民营房企第一名 [2] - 2025年公司全口径拿地金额487亿元，权益拿地金额192亿元，权益拿地金额位列全国房企第七、民营房企第一 [2] - 公司在浙江省的拿地金额占全省总额的21%，在杭州的拿地金额占全市总额的33%，战略聚焦根据地市场 [2] 财务安全与融资能力 - 2025年公司有息负债从305亿元降至262亿元，下降近10%，年末贷款262亿元与存款261亿元几近持平 [2] - 公司综合融资成本从3.4%降至3.0%，达到与头部国央企持平的行业顶尖水平 [2] - 公司以262亿元贷款支撑了1017亿元销售规模，贷款与规模比远优于行业普遍的1:1水平 [6] 2026年经营目标与规划 - 2026年销售目标设定为约800亿元，预计仍可跻身全国前15名，占全国总量1%以上 [4] - 2026年计划将有息负债再降低10%至230亿元左右，并将融资成本压降至2.9%以内 [4] - 2026年土地投资计划为150-200亿元，投资区域遵循“622”比例：60%杭州、20%浙江省内、20%省外（重点上海） [4] 行业观点与发展条件 - 公司认为房地产依然是国民经济的支柱产业，即使未来市场规模不到8万亿，仍是最大行业之一 [5] - 公司认为行业冲锋号吹响需要两个条件：国家出台有利于行业可持续发展的政策；老百姓恢复购房信心与热情 [3] - 公司认为从业人员没有悲观的权利，关键在于看清大势、摆正位置、抓住机会 [5] 公司核心竞争优势 - 公司优势在于“1+5”：人员优势、品牌优势、融资优势、合作优势、原则性与灵活性结合的管控优势，以及投身乡村振兴带来的社会认可 [5] - 公司重仓杭州基于五大理由：经济活跃、产业创新程度高、人才向往、创业就业条件便捷、营商环境好且宜居开放 [7] - 公司财务稳健指标突出，包括坏账准备每年提足提净，以及有息负债与贷款基本持平 [6] 业务拓展与社会责任 - 公司在乡村振兴上投入已超6亿元，聚焦淳安县王阜乡，“云顶桃源”项目年营收突破1500万元，解决超100人就业并吸引年轻人返乡 [3] - 乡村振兴项目带动胡家坪村从全县倒数跃升为乡内第一、全县经营性收入第六，并使王阜乡财政税收从160余万元大幅跃升至2000余万元，可用资金从不足百万元增长至超1000万元 [3] - 公司关注房地产与科技结合，已在物业、销售、酒店端尝试探索科技应用，并对科技企业进行小额投资，认为可引入机器人应对建筑工人老龄化并创造智能产品应用场景 [8]

大宗交易概况 - 2026年1月23日，滨江集团发生一笔大宗交易，成交量为20.56万股，成交金额为202.52万元，占该股当日总成交额的0.66% [1] - 该笔大宗交易的成交价格为9.85元，相较于当日市场收盘价10.98元，折价幅度为10.29% [1] 交易细节 - 交易证券为滨江集团，证券代码为002244 [2] - 买方营业部为“机构专用” [2] - 卖方营业部为“广发证券股份有限公司杭州富春路证券营业部” [2]

报告核心观点 - 报告聚焦于2025年12月及全年的中国房地产市场数据，指出市场整体仍处于下行通道，但部分指标降幅有所收窄 [2][4][12] - 报告认为当前房价面临持续下行压力，市场信心不足，看跌预期蔓延，但市场的惯性下滑可能倒逼政策出台 [9][13][19] - 报告预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整，若政策调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄，并认为2026年房地产板块具有一定配置价值 [9][19] - 报告建议关注三条投资主线：基本面稳定的核心城市房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及布局新消费场景的商业地产公司 [10][20] 房地产市场表现总结 房价数据（70个大中城市） - **整体市场**：2025年12月，70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均与11月持平 [4] - **下跌范围**：12月新房价格环比下跌的城市有58个，较11月减少1个；所有70个城市的二手房价格环比均下跌，已连续四个月出现此情形 [4] - **年度对比**：2025年全年，70城新房房价平均同比下跌3.8%，二手房平均同比下跌6.3%，降幅均小于2024年，但已分别连续下跌三年和四年 [4] 分线城市房价表现 - **一线城市**：12月一线城市新房房价环比下降0.3%，降幅较11月收窄0.1个百分点；二手房环比下降0.9%，降幅较11月收窄0.2个百分点，但其二手房环比跌幅已连续8个月大于二、三线城市，存在“补跌” [5] - **二线城市**：12月二线城市新房和二手房房价环比均下降0.4%和0.7%，环比降幅均较11月扩大0.1个百分点 [6] - **三线城市**：12月三线城市新房房价环比下降0.4%，跌幅与11月持平；二手房环比下降0.7%，跌幅较11月扩大0.1个百分点 [7] 分产品类型房价表现 - **环比变化**：12月各面积段（90平以下、90-144平、144平以上）新房房价环比均下降0.4%，各面积段二手房房价环比均下降0.7% [8] - **年度对比**：2025年全年，各类型产品二手房房价跌幅均大于新房，其中刚改产品（90-144平）的房价跌幅在各类产品中最小 [8] 房地产开发与销售数据总结 商品房销售 - **单月销售**：2025年12月，全国商品房销售面积9399万平方米，同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点；销售金额8807亿元，同比下降23.6%，降幅收窄1.5个百分点 [12][13] - **销售均价**：12月商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；住宅销售均价9794元/平方米，同比下降10.4% [13] - **季度数据**：2025年第四季度，全国商品房销售面积2.2亿平方米，同比下降17.0%；销售金额2.1万亿元，同比下降24.3%；销售均价9385元/平方米，同比下降8.7% [13] - **全年数据**：2025年全年，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%；销售均价9527元/平方米，同比下降4.3%，较2023年最高点下降9% [12][13] 房地产开发投资与开工 - **开发投资**：2025年12月，全国房地产开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；2025年全年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2% [12][16] - **新开工**：2025年12月，新开工面积5313万平方米，同比下降19.4%；2025年全年新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4% [12][16] - **竣工**：2025年12月，竣工面积2.09亿平方米，同比下降18.3%；2025年全年竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [17] 库存情况 - **广义库存**：截至2025年末，全国商品住宅广义库存面积（累计新开工减累计销售）为14.9亿平方米，去化周期为25.6个月 [15] - **现房库存**：截至2025年末，住宅现房库存面积（待售面积）约4.02亿平方米，去化周期为21.0个月，现房库存占广义库存的比重提升至27.0% [15] 房企资金状况 - **到位资金**：2025年12月，房地产开发企业到位资金7972亿元，同比减少26.7%，降幅较11月收窄 [18] - **资金来源结构**：2025年全年房企到位资金9.31万亿元，其中房款（定金预收款及个人按揭）4.09万亿元，占比44%，同比下降16.7%；非房款5.22万亿元，占比56%，同比下降10.6%，房款压力大于非房款 [18] 投资建议与关注主线 - **主线一：基本面稳定的核心城市房企**：建议关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [10][20] - **主线二：“小而美”房企**：建议关注自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [10][20] - **主线三：新消费商业地产公司**：建议关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [10][20]

公司2025年业绩与财务表现 - 2025年公司实现销售额1017亿元，连续第六年站稳千亿元规模，稳居全国房企第十名、民营房企第一名[1] - 2025年底公司有息负债降至262亿元，账上存款261亿元，基本实现存贷平衡，融资成本低至3.0%[1][4] - 2025年公司权益拿地金额192亿元，位列全国第七、民营房企第一[1][5] 公司2026年战略与经营目标 - 2026年公司战略从“匍匐前进”调整为“站起来准备冲锋”，销售目标设定在800亿元左右，预计占全国市场份额1%以上[10] - 2026年财务策略是继续“强身健体”，计划将有息负债在262亿元基础上再下降10%以上至230亿元左右，平均融资利率降至2.9%以内[11] - 2026年土地投资额计划在150亿元至200亿元，严格执行“622”投资比例：60%资金投向杭州，20%投向浙江省内其他城市，20%投向省外（重点为上海）[11] 公司对行业趋势的研判 - 行业正从规模发展转向品质发展，总量或许会收缩，但房地产仍是中国经济压舱石式的大行业，2025年全国商品房销售额仍在8万亿元以上[1][2] - “好房子”将取代单纯的数量增长成为新的行业主轴，核心是满足不同层次需求的“五好”：好建筑、好景观、好装修、好配套、好服务[2][7] - 从业者应积极适应“品质时代”，把专业和内功做到极致，在调整中积蓄力量、捕捉新需求[3] 公司的区域聚焦与扩张策略 - 公司策略清晰聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，已从人口、产业支撑不足的城市完全撤出[8][9] - 公司将上海作为浙江省外布局的战略重点，旨在优化布局以降低风险、增加安全点，此次进入主要与实力雄厚的国央企合作[11] - 公司深耕杭州是因为看好该城市创新、人才、宜居的未来，并相信自身在杭州“打得过”[6][9] 公司的产品理念与品质承诺 - 公司定义“好房子”不等于贵房子，核心是用心的设计和一流的工艺，并承诺交付品质做到“三个一样”：与样板房一样、与合同一样、与政府备案一样[7] - 公司从未想过减配，将产品质量视为底线和红线，认为产品是合同约定的标准，不能因市场经营波动而动摇[7] - 公司希望通过自身探索，为民营房企蹚出一条“量稳质升”的可持续发展路径[6] 公司领导层的心态与经营哲学 - 公司领导层认为没有永远好的行业，但一定有把握得好的企业，关键在于看得清大势、摆得正位置、抓得住机会[1][3] - 公司领导层强调稳健的经营理念是“打得过要狠狠打，打不过要快快走”[9] - 公司领导层认为作为优秀的企业什么都要准备好，以应对市场可能出现的机遇[5]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 报告核心观点 - 万科债券展期方案高票通过，其短期压力缓释有助于阶段性稳定房地产行业和市场预期，为行业“止跌回稳”创造条件[1][3] - 看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企及高分红物管公司的投资机遇，认为龙头房企偿债方案落地及政策预期升温将带来地产股估值修复机遇[1][5] 万科债券展期方案分析 - 议案四通过的三重保障包括：兑付安排优化（1月30日前兑付40%本金，60%展期1年）、新增10万元以内全额优先兑付的固定安排、以及提供武汉万云和西咸新区科筑置业的应收款质押作为增信措施[2] - 该方案落地对万科的意义在于短期舒缓压力、阶段性改善流动性，并为后续到期债务偿付提供范本[3] 行业影响与政策背景 - 龙头房企偿债议案通过有助于缓解行业信用压力忧虑，并在一定时间内稳定行业及金融市场预期，为行业提供“时间换空间”的条件[3] - 2025年重点15家房企累计削债3246亿元，其中境内债削减283亿元，境外债削减2963亿元[4] - 2026年1月以来，符合条件“白名单”项目的贷款可展期5年，后续需关注更多房地产融资、去库存等潜在政策以改善房企现金流[4] 投资建议与重点公司 - 重点推荐四类投资机遇：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；依靠运营能力掌握现金流的房企；受益于香港市场复苏的本地房企；受益于稳健现金流和高分红的物管企业[5] - 报告列出了14家重点推荐公司的目标价及投资评级，包括龙湖集团（目标价15.21港元）、华润置地（目标价36.45港元）、中国海外发展（目标价19.08港元）等[10] - 提供了重点公司的详细财务预测与最新观点，例如龙湖集团2025-2027年EPS预测分别为0.52元、0.68元、1.04元[12][13]

公司股价与交易表现 - 1月22日公司股票收盘价为10.94元，当日收涨1.39% [1] - 当日发生2笔大宗交易，合计成交量53.6万股，成交金额520.5万元 [1] - 两笔大宗交易成交价格均为9.71元，相对当日收盘价的溢价率均为-11.24% [1] - 两笔交易的买方营业部均为机构专用，卖方营业部均为广发证券股份有限公司杭州富春路证券营业部 [1] - 近3个月内公司股票累计发生103笔大宗交易，合计成交金额达5.2亿元 [1] - 公司股票近5个交易日累计上涨6.52% [1] 资金流向 - 近5个交易日公司主力资金合计净流出2251.27万元 [1]

大宗交易概况 - 2026年1月22日，滨江集团发生大宗交易，总成交53.6万股，总成交金额520.5万元，占该股当日总成交额的1.62% [1] - 大宗交易成交均价为9.71元，较当日市场收盘价10.94元折价11.24% [1] 交易明细分析 - 当日共发生两笔大宗交易，成交价格均为9.71元 [2] - 第一笔成交量为24.95万股，成交金额为242.31万元，买方为机构专用席位，卖方为广发证券股份有限公司杭州富春路证券营业部 [2] - 第二笔成交量为28.65万股，成交金额为278.19万元，买方同样为机构专用席位，卖方同样为广发证券股份有限公司杭州富春路证券营业部 [2]