市场扩张 - 2025年7月15日公司竞得杭政储出[2025]88号地块国有建设用地使用权[3] - 地块规划用途为住宅、商业，面积40536㎡，容积率3.0[3] - 地块土地总价183667万元，公司初始权益比例100%[3]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][5] 报告的核心观点 - 滨江集团半年度业绩高增，杭州优质土储助力盈利修复，虽受房地产销售市场下行影响下调盈利预测，但看好高价地结转后盈利修复，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2025上半年预计归母净利润16.33 - 19.82亿元，同比增长40% - 70%；扣非净利润16.37 - 19.87亿元，同比增长44.8% - 75.8%；基本每股收益0.52 - 0.64元/股，业绩高增因交付规模提升，上半年交付17个项目，杭州15个，其他城市2个[6] 公司销售与拿地情况 - 2025上半年销售金额527.5亿元，同比 - 9.4%，行业排名第十，民企排名第一；杭州全口径销售额287亿元，市占率第一[7] - 上半年在杭州和金华拿地16宗，总土地款333亿元，新增货值超542亿元，拿地强度63%；杭州拿地金额超307亿元，新增土储超84万方；截至2024年末，土储建面997.6万方，杭州占比70%[7] 公司融资情况 - 2025上半年公开市场成功发行2笔两年期中期票据及两笔1年期一般短融券，发行总规模23亿元，票面利率2.5% - 3.8%；截至2025上半年末，综合融资成本由2024年末3.4%降至3.1%[8] 公司财务预测情况 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|70,443|69,152|71,249|73,425|75,635| |YOY(%)|69.7|-1.8|3.0|3.1|3.0| |归母净利润(百万元)|2,529|2,546|2,938|3,274|3,421| |YOY(%)|-32.4|0.7|15.4|11.4|4.5| |毛利率(%)|16.8|12.5|12.6|13.0|13.4| |净利率(%)|3.6|3.7|4.1|4.5|4.5| |ROE(%)|4.9|7.4|7.1|7.3|7.1| |EPS(摊薄/元)|0.81|0.82|0.94|1.05|1.10| |P/E(倍)|12.3|12.2|10.6|9.5|9.1| |P/B(倍)|1.2|1.1|1.0|0.9|0.8|[9]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅6.1%，跑赢沪深300、万得全A指数，在29个中信行业板块中位列第1 [3] - 7月第2周新房成交环比和同比均下降，二手房成交环比上升、同比下降 [3] - 国家发展改革委提出以“两重”“两新”资金使用为抓手，推动新型城镇化建设，包括支持重大项目、制定以旧换新政策、扩大保障性住房供给等 [3][71] - 投资建议涵盖房地产开发、物业管理、房地产经纪三个领域，分别推荐和建议关注相关企业 [3][71] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发：政策拐点已现，推荐大股东实力强的地方国企和优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理：推荐有市场化外拓和服务边界拓宽能力的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪：二手房市场复苏好于新房，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售：上周36城新房成交面积144.4万方，环比-51.6%，同比-18.4%，各城市成交面积有不同程度变化 [13] - 二手房成交：上周15城二手房成交面积148.6万方，环比+0.1%，同比-6.3%，2025年累计成交同比+15.7% [19] - 库存及去化：13城新房累计库存7758.7万方，环比-0.4%，同比-9.5%；去化周期19.7个月，不同城市去化周期有差异 [28] 土地市场情况 - 土地供应：2025年7月7 - 13日百城供应土地415宗，建筑面积1776万方，环比和同比有不同变化 [40] - 土地成交：同期百城土地成交建筑面积854.1万方，环比-68.0%，同比-55.2%；成交楼面价1506元/平，溢价率9.4% [45] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行：上周房企发行信用债24支，金额216.8亿元，净融资额24.8亿元，2025年至今累计发行金额同比+16.1% [51] 行情回顾 - 板块表现：上周房地产板块（中信）涨跌幅6.1%，超沪深300、万得全A指数，29个中信行业板块中排第1 [3][58] - 个股表现：上周上涨个股106支，涨幅前五为渝开发等；下跌股数10支，跌幅前五为万泽股份等；42家重点房企全部上涨 [63][64] 行业政策跟踪 - 中央层面：国家发展改革委提出以“两重”“两新”资金使用推动新型城镇化，扩大保障性住房供给 [68] - 地方层面：大连优化公积金贷款政策，北京研究住房公积金贷款“带押过户”政策 [68] 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][71] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][71] - 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][71]

长沙房地产新政 - 长沙市推出"以旧换新"购房补贴政策，出售自有住房后一年内购买新建商品住房可获新房总价1%补贴，单套最高3万元 [1] - 新政鼓励多子女家庭购房套数认定核减，并推进房票安置方式在城中村及危旧房改造中的应用 [1] - 政策旨在促进新房与二手房市场联动，提升居民居住品质 [1] 房企半年度业绩预告 城建发展 - 2025年上半年归母净利润预计4.4亿至6.54亿元，扣非净利润3.47亿至5.06亿元 [2] 金地集团 - 2025年上半年净亏损预计34亿至42亿元，扣非净亏损32亿至40亿元 [3] 滨江集团 - 2025年上半年归母净利润预计16.33亿至19.82亿元，同比增长40%-70%（上年同期11.66亿元） [4] - 扣非净利润16.37亿至19.87亿元，同比增长45%-76%（上年同期11.31亿元） [4] 保利发展 - 2025年上半年归母净利润27.35亿元，扣非净利润25.99亿元 [5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][8] 报告的核心观点 - 滨江集团中期业绩超预期大增，好房子企业优势显现，鉴于中期业绩超预期，小幅上调公司25 - 26年归母净利润预测分别为28.6/31.5亿元（原28.1/31.0亿元），维持27年归母净利润预测为34.8亿元，对应25/26年PE为11X/10X，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年7月14日收盘价10.01元，一年内最高/最低为12.44/7.49元，市净率1.1，股息率0.90%，流通A股市值26,850百万元，上证指数/深证成指为3,519.65/10,684.52 [3] 基础数据 - 2025年3月31日每股净资产9.15元，资产负债率79.03%，总股本/流通A股为3,111/2,682百万股，流通B股/H股为-/- [3] 业绩情况 - 2025H1公司实现归母净利润16.3 - 19.8亿元，同比+40%~+70%；扣非归母净利润16.4~19.9亿元，同比+44.80%~+75.75%；基本每股收益0.52–0.64元/股，同比+40%~+70%，业绩大幅增长因2025H1交付楼盘体量增加，截至2025Q1末合同负债1,130亿元，同比-18.0%，覆盖24年地产结算收入1.7倍，可结算资源丰富 [6] 财务数据及盈利预测 |项目|2024|2025Q1|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|69,152|22,508|67,086|57,064|48,546| |同比增长率（%）|-1.8|64.3|-3.0|-14.9|-14.9| |归母净利润（百万元）|2,546|976|2,860|3,148|3,476| |同比增长率（%）|0.7|47.9|12.4|10.0|10.4| |每股收益（元/股）|0.82|0.31|0.92|1.01|1.12| |毛利率（%）|12.5|11.0|12.5|12.9|14.1| |ROE（%）|9.2|3.4|9.6|9.7|9.8| |市盈率|12|/|11|10|9| [7] 销售情况 - 2025H1公司销售额528亿元，同比-9.4%，克而瑞排名第10名、居民营企业第1，2018 - 24年连续7年居杭州市占率第一；销售面积132万平，同比+5.9%；销售均价4.0万元/平，同比-14.5%，远高于2024年重点房企销售均价均值2.2万元/平；2025年销售额目标1,000亿左右、同比-9%，稳名次保持在全国15位以内，稳比例销售总金额占全国总销售额的1%以上，预计2025年销售表现将改善并跑赢行业 [8] 拿地情况 - 2025H1公司拿地金额319亿元，同比+43%，其中杭州占比98%；拿地面积96万平，同比+10%；拿地均价3.3万元/平，同比+31%；拿地/销售金额比60%，拿地/销售面积比72%，拿地/销售均价比83%；公司在杭州土地市场份额从2023年的25%提升至2024年的38%；2025年计划投资金额控制在权益销售回款50%左右，杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏；截至2024年末，土地储备中杭州、浙江省内（非杭州）、浙江省外分别占比70%、20%、10% [8] 负债与融资情况 - 至2025Q1末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率61.8%，净负债率-1.6%，现金短债比4.5倍；货币现金330亿元，同比+15%；2025Q1末有息负债余额322亿元，同比-16.7%；24年末平均融资成本3.4%，同比-0.8pct；25年计划降低权益有息负债到300亿以内，继续降融资成本，确保3.3%、争取3.2%以内，继续把直接融资比例控制在20%以内 [8]

财务数据关键指标变化 - 预计净利润为正值且同向上升[2] - 归属于上市公司股东的净利润盈利为116,617.43万元，比上年同期增长40%-70%[2] - 扣除非经常性损益后的净利润盈利为113,061.78万元，比上年同期增长44.80%-75.75%[2] - 基本每股收益盈利为0.52元/股–0.64元/股，上年同期为0.37元/股[2] - 2025年半年度归属于上市公司股东的净利润预计同比上升，因上半年交付楼盘体量增加[5] 管理层讨论和指引 - 本次业绩预告数据为初步核算结果，未经审计[3][6] - 具体财务数据以2025年半年度报告为准[6] 其他没有覆盖的重要内容 - 业绩预告期间为2025年1月1日至6月30日[2] - 公司主要经营商品住宅开发和建设，以楼盘交付确认收入[4] - 公告发布时间为2025年7月15日[9]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [12] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标一定程度提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大 [5] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏问题 [5] - 去年4月和9月对应优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要性不容忽视 [5] - 重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [5] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+6.07%，相对沪深300超额收益为+5.26%，行业排名相对靠前（1/32）；年初至今长江房地产指数+1.16%，相对沪深300超额收益为-0.87%，行业排名相对靠后（25/32） [6] - 本周房地产板块表现较好，开发和物业类标的以上涨为主，收租类多数下跌 [6] 政策 - 武汉将加大政策组合拳力度，完善政策工具箱，聚焦商办类房屋去化、特定人群购房补贴及加大高品质住房供应；推动市区平台公司研究跨区“以旧换新”；加大开发贷款投放，力争全年“白名单”项目授信500亿元以上；推进“拿地即开工”，力争新增房地产项目上市销售100个 [7] - 广东明确负面清单，对“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记 [7] - 北京优化住房消费新供给，进一步发挥住房公积金促进作用，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款；研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策 [7] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比继续回落 [8] - 37城新房成交面积四周滚动同比-17.1%，较上周-3.6pct，19城二手房成交面积四周滚动同比-6.3%，较上周-7.2pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-3.4%，19城二手房成交面积累计同比+17.2% [8] - 7月截至11日，37城新房成交面积当月同比-19.0%，19城二手成交面积当月同比-11.5%，12城新房及二手合计-17.6% [8] 当周热点 - Q2以来行业量价跌幅加大，多数城市房价低于去年9月，月环比跌幅接近政策阈值，止跌回稳政策目标面临新挑战，政策宽松预期强化，重大会议节点前或是板块买入窗口 [2][9] - 常规政策空间和效果有限，但超常规政策空间在当前框架内较大，包括房贷结构性工具、公积金深度降息、旧改货币化安置等，关键是防风险的必要性和时间点；政策预期比政策实质更重要 [9] - Q3都是交易窗口，7月交易级别可能不及9月，届时宏观和产业维度数据压力加大，股价波动阶段是更好的买入机会 [9] - 基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，如滨江集团等；弹性主线可下沉至边际改善型和债务重组型房企；具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，是中长线配置机会，超额现金可提供进一步期权价值 [9]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期地产数据回落使市场对刺激性政策预期发酵，对召开新一次中央城市工作会议期待提高；地产领域RWA代币化迎来发展，有望成新型融资手段改善房企资金压力；三季度是政策发力关键期，当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有弹性，建议逢低配置地产股，推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的[5][6][7] 根据相关目录分别进行总结 政策预期持续发酵 近期地产数据回落，市场对后续出台刺激性政策预期持续发酵，对召开新一次中央城市工作会议期待更高；复盘历史上中央城市工作会议，其对城市发展全方位部署，后续若召开相关会议或指引更多政策出台，利于地产止跌回稳[5][13] 地产RWA趋势渐起 金融资产代币化成趋势后，地产领域RWA代币化迎来发展，如太极资本、德林控股、绿地控股旗下子公司有相关尝试；通过区块链技术将房地产所有权或收益权分割成代币交易，提升资产流动性，为投资者提供更多选择，预计房地产代币化有望成新型融资手段改善房企资金压力[6][15] 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+6.1%，位列各板块第1；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.6%，位列第6；本周地产涨跌幅前5名为绿地香港、渝开发等，末5名为恒基地产、华音国际控股等[17] 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和+0.2%；本周物业涨跌幅前5名为鲁商服务、远洋服务等，末5名为佳源服务、德信服务集团等[25] 数据跟踪 宅地成交 2025年第28周，全国300城宅地成交建面445万㎡，单周环比-48%，单周同比-24%，平均溢价率8%；年初至今，累计宅地成交建面19016万㎡，累计同比-3.8%；年初至今，中海地产、保利发展等权益拿地金额位居行业前五[26] 新房成交 本周47个城市商品房成交合计261万平米，周环比-49%，周同比-14%，月度累计同比-19%，年度累计同比0%；一线城市周环比-45%，周同比-17%等；各城市成交情况有差异，如北京本周成交24.8万平米，周环比-15%等[33][39] 二手房成交 本周22个城市二手房成交合计229万平米，周环比-4%，周同比-2%，月度累计同比-3%，年度累计同比+18%；一线城市周环比-13%，周同比-6%等；各城市成交情况有差异，如北京本周成交34.8万平米，周环比-10%等[41][48] 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比+0.1%，同比-9.4%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.9月，较上周+0.5个月，较去年同比-1.3个月；各城市库存和去化周期有差异，如北京可售面积2062万方，去化周期27.2月等[49][53] 地产行业政策和新闻 山东滨州征集存量商品房用作保障性住房；33家建筑类企业联合发出建筑行业“反内卷”倡议书；无锡滨湖区出台促进住房消费措施；北京印发深化改革提振消费专项行动方案；大连实施高层次人才个人住房公积金贷款支持政策[54][56] 地产公司动态 多家地产公司公布经营业绩，如保利置业2025年1 - 6月累计合同销售金额约267亿元，同比-5.99%等；部分公司有高管变更，如袁纪行辞任上实发展副总裁兼财务总监等；*ST金科收到重整投资款，华夏幸福有债务重组进展[56][57] 物管行业政策和新闻 北京市住房城乡建设委修订发布新版《住宅物业服务标准》，2025年10月1日起实施，构建物业服务“刚性指标 + 柔性指标”双层结构等[58] 非开发公司动态 碧桂园服务多次回购股份；绿城管理控股2025年1 - 6月新拓代建项目代建费预估为50.0亿元，同比+19.1%；贝壳-W多次回购股份；特发服务股东减持；佳兆业美好有高管变更[58][59] 行业估值 报告给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据[64]

地产板块行情表现 - 中证800地产指数大涨超3%，成份股全线飘红，绿地控股涨停，新城控股涨超7%，衢州发展、滨江集团涨超5%，陆家嘴、招商蛇口、华发股份、保利发展、中国国贸等多股涨超2% [1] - 地产ETF（159707）场内价格收涨3.36%，全天放量成交达7085万元，量能激增192%，获资金净申购2700万份 [1] 政策面动态 - 上半年多地出台150余条住房公积金优化政策，包括支持异地互认、优化限购、收购存量商品房、加大购房补贴、降低房贷利率等 [3] - 中银证券预计7月政治局会议表态将更积极，带动地产政策博弈机会，下半年地方政府将推动政策落地见效，如旧改房票安置、城市更新金融支持、专项债收储等 [3] - 广发证券指出2025年下半年地产或迎强拐点，市场价格表现接近政策表态临界点，消费性需求回归，"好房子"受认可，但资产价格下跌风险传导问题仍存 [3] 行业估值与集中度 - 中证800地产指数最新PB估值0.7倍，处近10年约13%分位点，修复空间较大 [4] - 行业集中度加速提升，头部房企凭借"好信用、好城市、好产品"策略展现韧性 [4] - 地产ETF（159707）跟踪的指数前十大成份股权重超9成，央国企含量高，龙头地产在行业出清背景下或更具弹性 [6]