公司股东结构 - 截至2026年2月10日，滨江集团合并普通账户和融资融券信用账户的在册股东总户数为27,252户 [2]

公司近期土地获取 - 公司于2月10日成功竞得湖州新区2026-01号住宅用地，土地总价5.03亿元，建设用地面积51524平方米，容积率1.8，公司持有100%权益 [1] - 该地块区位优越，地处章家湾，紧邻凤凰五中，周边配套成熟，居住氛围浓厚 [1] - 这是继2025年12月以5.34亿元摘得仁皇地块后，公司在一个半月内于湖州市场获取的第二宗优质地块 [1] 公司投资与土地储备策略 - 公司土地储备遵循“622”投资策略：60%资金投向杭州，20%布局浙江省内其他城市，20%拓展浙江省外市场（重点聚焦上海） [2] - 2025年公司新增土地26宗，全口径总投资487亿元，新增全口径货值850亿元，位列中国房地产企业权益拿地第七位 [4] - 公司聚焦长三角核心城市群，通过精选优质宅地优化土储结构，夯实区域布局 [2] 公司经营与财务表现 - 2025年公司实现销售额1017亿元，稳居全国房企销售TOP10阵营，并在民营房企中位列首位 [3] - 截至2025年末，公司权益有息负债规模压降至262亿元，较2024年末减少超40亿元，较2022年末规模近乎减半 [4] - 公司平均融资成本进一步降至3.0%，较2024年末下降0.4个百分点，较2020年大幅下行2.2个百分点 [4] - 2025年全年新增开工项目34个，总开工面积270.3万平方米，其中杭州区域开工项目26个，占比超七成 [3] 行业政策与市场环境 - 2025年末以来，房地产行业迎来政策端、供给端与需求端协同发力的全方位政策利好，政策密度与力度均为近年罕见 [3] - 政策主线明确为“稳楼市、去库存、优供给”，强调房地产业国民经济重要地位，以稳定市场长期预期 [3] - 融资端推出房企白名单常态化、融资展期、保障性住房再贷款降息等举措，有效缓解房企流动性压力 [3] - 需求端通过房贷利率下调、降低首付比例、核心城市放松限购等措施，显著降低购房成本与门槛 [3] - 供给端加快推进存量商品房收购转保障房、扩大现房销售试点、简化城市更新用地审批，以多渠道去库存、优化市场结构 [3] 区域市场与公司前景 - 长三角作为我国经济最活跃、城镇化水平最高、人口持续集聚的区域，其核心城市及重点板块的资产价值具备显著的抗周期韧性与价值确定性 [2] - 浙商证券研报认为，结合滨江板块的产业布局和公司的项目分布，滨江板块房价有望先于其他城市和其他杭州板块率先出现修复 [5] - 公司销售有望受益于滨江板块的回暖，其受益程度大于全国性房企 [5] - 在行业深度洗牌过程中，财务结构稳健、优质土储充裕的优质房企将具备更强的穿越周期能力与估值修复空间 [3]

报告行业投资评级 - 强于大市 [6] 报告的核心观点 - 受去年同期为春节的低基数影响，2026年第6周（1月31日-2月6日）楼市成交同比大幅增长，但环比负增长 [1] - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东、静安、徐汇区为首批试点区域，此举有助于释放改善需求、打通置换链条、去库存与稳定价格预期，并对其他重点城市有导向作用 [2] - 当前房地产行业仍面临压力，但2026年全年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置，预计将出现“政策拐点”和“基本面拐点”两个拐点 [7] - 投资建议关注三条主线：1）基本面稳定、核心城市布局的房企；2）“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [7] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 - **新房成交环比转负，同比增幅收窄**：40个城市新房成交面积163.1万平方米，环比下降9.6%，同比上升203.0%，同比增幅较上周收窄38.9个百分点 [6][17][18] - **分城市能级看新房成交**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-7.2%、-18.2%；同比增速分别为364.2%、286.2%、28.3% [6][18] - **新房成交套数情况**：40个城市新房成交套数1.7万套，环比下降4.3%，同比上升225.1% [18] 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 - **新房库存面积同环比均下降**：12个城市新房库存面积11235万平方米，环比下降0.7%，同比下降6.4% [6][46] - **新房去化周期环比下降、同比上升**：12个城市新房库存面积去化周期为17.4个月，环比下降0.2个月，同比上升4.4个月 [6][46] - **分城市能级看库存去化**：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.9、14.3、64.3个月；一、三四线城市环比分别下降0.5、1.0个月，二线城市环比上升0.03个月；同比分别上升3.7、4.1、28.3个月 [6][46] 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 - **二手房成交环比降幅扩大，同比增幅收窄**：18个城市二手房成交面积174.1万平方米，环比下降4.7%，同比上升349.7%，同比增幅较上周收窄443.5个百分点 [6][55] - **分城市能级看二手房成交**：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.1%、2.5%、-8.5%；同比增速分别为385.2%、317.3%、352.2% [6][55] - **二手房成交套数情况**：18个城市二手房成交套数1.9万套，环比下降4.0%，同比上升311.8% [55] 2. 百城土地市场跟踪 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - **土地市场量涨价跌**：百城全类型成交土地规划建面1188.4万平方米，环比上升74.1%，同比上升582.1%；成交总价153.3亿元，环比上升51.1%，同比上升36.7%；楼面均价1290.1元/平，环比下降13.2%，同比下降80.0% [6][72][73] - **土地溢价率同环比均下降**：百城成交土地溢价率为2.3%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.4个百分点 [6][73] - **分能级城市土地市场**：一线城市成交土地建面环比下降19.4%，但总价环比上升340.4%；二、三线城市成交土地建面环比分别上升197.2%和48.8% [72][80] 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - **住宅土地市场量增价跌**：百城成交住宅土地规划建面247.5万平方米，环比上升130.7%，同比上升195.7%；成交总价103.4亿元，环比上升92.3%，同比上升48.9%；楼面均价4179.1元/平方米，环比下降16.6%，同比下降49.7% [98] - **住宅用地溢价率环比微升**：百城成交住宅类用地溢价率为4.6%，环比上升0.6个百分点，但同比下降6.2个百分点 [98] 3. 本周行业政策梳理 - **中央政策**：自然资源部力争2026年底前全国所有市县涉企登记缴税业务实现一窗办理 [120] - **地方政策**：西藏调降商业用房贷款首付比例至不低于30%；福建实施购房补贴、鼓励“卖旧换新”；甘肃上调住房公积金贷款额度 [120] - **机构观点**：标普信评预计2026年房地产新开工面积将再收缩15%-20%，并认为存量商品房回储政策可能在高能级城市点状落地 [120] 4. 本周板块表现回顾 - **板块相对收益上升**：房地产行业绝对收益为0.0%，较上周上升2.2个百分点；相对沪深300收益为1.3%，较上周上升3.6个百分点 [6][123] - **板块估值微降**：房地产板块PE为27.19X，较上周下降0.19X [6][123] - **个股表现分化**：A股涨幅靠前的为保利发展(2.5%)、金地集团(2.2%)、滨江集团(1.4%)；港股涨幅靠前的为华润置地(3.3%)、越秀地产(3.1%)、中国海外发展(2.6%) [129] 5. 本周重点公司公告 - **业绩预告普遍承压**：多家房企发布2025年业绩预告，预计归母净利润出现亏损或大幅下滑，例如万科A预计亏损约82亿元，招商蛇口预计盈利10-12.5亿元但同比下降69%-75% [134] - **经营与融资动态**：中国海外发展1月合约销售金额144.78亿元，同比上升20.4%；华发股份发行48亿元可转债；京投发展拟发行不超过10亿元债务融资工具 [135] 6. 本周房企债券发行情况 - **债券发行量环比大幅上升**：房地产行业国内债券总发行量212.1亿元，环比上升192.8% [6] - **净融资额显著为正**：总偿还量为31.9亿元，净融资额为180.1亿元 [6] - **主要发行与偿还主体**：本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、首开股份、定海城乡；偿还量最大的为陆家嘴、铁建房地产、苏高新集团 [6]

市场扩张 - 2026年2月10日公司竞得浙江省湖州市湖新区2026 - 01号地块国有建设用地使用权[2] - 地块规划用途为住宅，面积51524㎡，容积率1.8[2] - 土地总价50300万元，公司土地权益100%[2]

公司土地获取 - 公司于2026年2月10日竞得浙江省湖州市湖新区2026-01号地块的国有建设用地使用权 [1] - 该地块规划用途为住宅 建设用地面积为51524平方米 容积率为1.8 [1] - 土地总价为5.03亿元人民币 公司当前拥有该地块100%的土地权益 [1] - 公司在该项目中的最终权益比例可能发生变化 [1]

报告投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为当前市场与政策双“拐点”已至，并坚定看好一季度“小阳春”行情下的板块机会 [3][63] 报告核心观点 * 上海重启国企收购类“以旧换新”试点，逻辑顺畅，预期效果强，值得期待 [1] * “以旧换新”政策与中央“去库存”和“城市更新”目标最为契合，将成为重要政策抓手 [3][10] * 上海政策聚焦收购低价二手房以稳定房价，通过打通置换链条可有效撬动改善性需求，对市场总成交额和新房成交额有显著拉动作用 [3] * 上海具备政策落地的可行性，其市场已出现自发企稳迹象，政策的加入将加速房价企稳进程 [3][56] * 当前环境下，核心城市“以旧换新”资金的投入将从底部打开市场置换链条，最大程度撬动销售 [3][63] 按报告目录总结 一、以旧换新政策背景 * 2025年中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”的目标 [10] * “去库存”政策导向自2024年4月中央政治局会议首次明确后持续延续 [10] * 现有政策工具中，“以旧换新”与消解存量库存和城市更新的目标最为契合 [10] 二、以旧换新历史经验 * **模式**：分为“收购类”与“帮卖类” [16] * **收购类**：指房企或地方国企出资回购居民旧房，居民收到的房款用于购买新房，能引入增量资金，确定性较高 [16] * **帮卖类**：为房企与中介合作的市场化形式，无增量资金引入，需求落地更多取决于市场环境 [16][21] * **发展脉络**：2023-2024年由三四线城市自主探索，2024年4月郑州明确双轨模式后全面铺开 [30] * **政策汇总**：除上述两种模式外，各地还推出了购房补贴、公积金优惠、信贷支持、退税等配套政策 [26][27] * **资金工具**：支持存量房收储的主要资金工具为保障性住房再贷款（规模3000亿元）及地方政府专项债 [33][34] 三、上海市以旧换新政策 * **政策目标**：因新房收储效果不及预期，本轮政策将收储对象调整为二手房，核心目标是实现房价企稳 [3][36] * **房源条件**：目前已明确的房源要求为2000年以前建成、建筑面积≤70平方米、总价≤400万元，优先考虑租售比较高区域 [3][39] * **规模测算**： * 上海全市二手房挂牌库存为15.7万套 [3] * 假设未来月均成交稳定在2万套，以去化周期降至6.5个月为目标，需完成2.7万套的收储规模 [3][39] * 按每套200万元计算，所需资金量约540亿元 [3][39] * **市场影响测算**： * 上海500万元以下的低价房源占市场总挂牌量的70.1%，政策精准契合市场结构 [47] * 按1:2的置换杠杆估计，540亿元收储资金将直接带动约1080亿元的新增市场成交 [3][47] * 这对上海房地产市场总成交额的拉动幅度约为9%，对新房成交额的拉动幅度可达24% [3][47] * **资金效率**：在20%财政出资和80%银行配资的假设下，财政资金的杠杆倍数可达10倍 [3][50] 四、最新以旧换新政策可行性 * **城市选择（上海）**： * 具备政策先行优势、政府信用强、市场企稳概率高 [3][54] * 试点选择的浦东、静安、徐汇三区二手房成交量占全市60%-70%，市场影响力大，且价格已初步企稳 [3][54] * **市场环境**： * 2026年1月，全国重点21城二手房去化周期环比下降0.6个月至22.2个月，成交均价环比回升2%，出现自发企稳迹象 [3][56] * 一线城市去化周期已降至约1年，且成交均价环比回升3.8%，率先企稳迹象明显 [3][58] 五、投资建议 * 当前二手房市场量价向好，供需关系出现边际修复迹象 [3][63] * 2025年房企减值计提加速，释放了老货减值压力，新货利润率改善，叠加低预售门槛与“好房子”策略，净资产回报率得到改善 [3][63] * 若资产价格实际企稳，主流房企平均市净率（PB）将具备较强修复空间 [3][63] * 报告覆盖的多家重点公司均获得“买入”评级，并给出了高于当前股价的合理价值目标 [4]

市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.0%，跑赢沪深300指数1.3个百分点，跑赢万得全A指数1.4个百分点，在29个中信行业中排名第15位[5] - 上周房地产企业信用债发行金额合计139亿元，环比大幅增加180.1%，净融资额为101.6亿元[47][54] 新房与二手房市场 - 上周（2026/1/31-2/6）36城新房成交面积139.2万平方米，环比下降2.9%，但同比大幅增长175.7%[5][10] - 上周（2026/1/31-2/6）15城二手房成交面积164.4万平方米，环比下降3.6%，但同比大幅增长245.8%[5][16] - 截至2月6日，13城新房累计库存为7716.5万平方米，环比下降0.7%，同比下降4.6%[5][24] - 13城新房整体去化周期为22.9个月，三四线城市去化周期高达98.9个月，且环比增加1.8个月[5][24] 土地市场 - 上周（2026/2/2-2/8）百城土地成交建筑面积1186.3万平方米，环比大幅下降44.9%，同比下降36.0%[5][43] - 上周土地成交楼面均价为1552元/平方米，环比上涨42.8%，同比上涨71.5%，但土地溢价率仅为0.3%[5][43] 政策动态 - 住建部与共青团中央召开会议，提出以“一张床、一间房、一套房”的梯度方式保障青年住房需求，将大力发展保障性租赁住房和公租房[5][63][65] - 上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区[63][65] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，推荐关注三类公司：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）以经常性业务为主的港资开发商[5][8][66]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [35] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [35] 板块行情 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为京投发展，周涨幅达23.7%；跌幅第一为南山控股，周跌幅达10.6% [12][13] - 港股涨幅第一为世茂集团，上涨8.7%；跌幅第一为旭辉控股集团，下跌17.5% [14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市新政，着力促进住房消费和库存去化，措施包括优化共有产权、谋划房票接续项目、加快实施房票安置、鼓励收购存量商品房、实施购房补贴等 [6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并推动大中小城市协同发展 [6][15] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才及青年人才提供额外额度支持 [6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；总合同销售金额约97亿元 [6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区获取一幅住宅用地，实际权益土地价款约24.33亿元 [6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周监测的20城商品房成交面积170万平方米，日均成交24.3万平方米，环比减少9%，但同比大幅增加147% [6][22] - 年初至今累计成交838万平方米，同比减少28% [6][22] - 一线城市表现强劲，第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548% [23] - **二手房市场**：第6周监测的11城二手房成交面积199万平方米，日均成交28.5万平方米，环比减少7%，同比大幅增加174% [6][27] - 年初至今累计成交1067万平方米，同比增加23% [6][27] - 一线城市二手房成交同比增加224%，其中上海同比增245% [30] 融资端情况 - 第6周发债企业以地方国企为主 [6][31] - 华润置地发行规模最大，为25亿元一般中期票据 [31][33] - 首开股份发行的私募债利率最高，为3.78%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72% [31][33] 投资建议 - **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [35] - **稳定红利资产**：推荐拥有头部购物中心且运营能力强的太古地产，建议关注希慎兴业 [35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控和高效系统保持高市占率的贝壳-W [35]

市场表现 - 2月9日A股房地产核心股普遍上涨，其中沙河股份涨停，珠免集团上涨超过6%，新城控股上涨超过5%，盈新发展、金地集团、京投发展、滨江集团、绿地控股、黑牡丹、华发股份上涨超过4% [1] - 深振业A、招商蛇口、华联控股、万科A、京能置业、北辰实业等公司股价上涨超过3% [1] - 从年初至今表现看，京投发展涨幅达48.48%，新城控股涨幅达30.18%，招商蛇口涨幅达27.66%，盈新发展涨幅达25.75%，滨江集团涨幅达22.19%，珠免集团涨幅达17.91% [2] - 部分公司年初至今股价下跌，如华联控股下跌12.12%，深振业A下跌6.23%，ST中迪下跌2.92% [2] 政策动态 - 江苏省政府召开房地产从业人员座谈会，研究稳定和提振房地产市场的政策举措 [1] - 全国两会政策前瞻闭门研讨会建议增发国债、降息并稳定楼市 [1] - 福建省印发《关于推动城市高质量发展的实施意见》，提出稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新和原拆原建 [1] - 深圳市于2月5日举行城市更新工作现场推进会，指出要因地制宜推进城市有机更新，加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [1] 公司市值 - 在上涨的房地产公司中，招商蛇口总市值最高，为994亿元人民币，万科A市值为593亿元人民币，新城控股市值为410亿元人民币 [2] - 滨江集团市值为382亿元人民币，绿地控股市值为243亿元人民币，金地集团市值为157亿元人民币，珠免集团市值为151亿元人民币 [2] - 华发股份市值为127亿元人民币，深振业A市值为126亿元人民币，盈新发展市值为198亿元人民币，京投发展市值为46.97亿元人民币 [2] - 沙河股份市值为35.17亿元人民币，京能置业市值为29.80亿元人民币，ST中股市值为25.86亿元人民币，北辰实业市值为64.65亿元人民币，华联控股市值为81.42亿元人民币 [2]

A股房地产板块市场表现 - 2月9日A股市场房地产股普遍走强，多只个股涨幅显著，其中沙河股份涨停(涨幅9.99%)，珠免集团涨超6%(涨幅6.64%)，新城控股涨超5%(涨幅5.46%)，盈新发展、金地集团、京投发展、滨江集团、绿地控股、黑牡丹、华发股份涨超4%，深振业A、招商蛇口、华联控股、万科A、京能置业、北辰实业涨超3% [1] - 部分领涨公司年初至今累计涨幅可观，例如京投发展年初至今涨幅达48.48%，新城控股为30.18%，招商蛇口为27.66%，盈新发展为25.75%，滨江集团为22.19%，珠免集团为17.91% [2] 房地产板块上涨驱动因素 - 地方政府积极研究稳定提振房地产市场政策，江苏省政府召开房地产从业人员座谈会，研究相关政策举措 [1] - 全国两会政策前瞻闭门研讨会提出建议，内容包括增发国债、降息以及稳定楼市 [1] - 地方政策支持城市更新与住房改造，福建省印发《关于推动城市高质量发展的实施意见》，提出稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建 [1] - 深圳市举行城市更新工作现场推进会，强调因地制宜推进城市有机更新，加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [1]