公司回购 - 贝壳-W(02423)于2025年9月26日斥资449.7万美元进行股份回购 [1] - 公司回购股份数量为69.4万股 [1]

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年9月26日斥资449.7万美元回购69.4万股[1]

股份数据 - 2025年9月25 - 26日已发行股份（不包括库存股份）数目为3,403,080,518[3] - 公司已发行股份数目总额为3,544,031,893股，含3,403,080,518股A类及140,951,375股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年9月2 - 4日、9月26日均有购回股份（未注销）[4][5] - 2025年9月26日购回693,855股，付出4,497,106美元，最高6.52美元，最低6.41美元[12] - 购回授权决议2025年6月27日通过，可购回360,216,007股[12] - 已购回45,280,773股，占决议通过当日已发行（不包括库存）股份的1.257%[12] 其他 - 股份购回后新股发行等暂止期至2025年10月26日[12]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

行业投资评级 - 报告对地产板块给予"逢低配置"建议，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [5] 核心观点 - 地产基本面有望逐步修复，但需更多政策支持以实现止跌回稳 [5] - 政策方向聚焦刺激改善型住房需求、推进"好房子建设"及优化公积金政策 [4][12] - 土地市场溢价率处于低位（2%），宅地成交同比下滑7.6% [2][27] - 新房及二手房成交量价呈现分化：新房环比改善（+25%），但同比仍弱（-4%）；二手房同比正增长（+12%） [3][40] 行情回顾 - A股地产板块周涨跌幅-0.2%，排名第11；港股地产板块周涨跌幅-3.3%，排名第11 [2][16] - 物业板块表现疲弱：恒生物业指数周跌3.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300收益分别为-1.7%和-4.5% [2][22] - 个股表现分化显著：A股地产涨幅前五包括张江高科（+34.7%）、*ST亚太（+27.7%）；跌幅前五包括香江控股（-30.8%） [16][24] 土地市场数据 - 全国300城宅地周成交建面1285万㎡，环比-12%，同比-33% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面29346万㎡，同比-7.6% [2][27] - 权益拿地金额前五房企：中海地产（551亿元）、绿城中国（541亿元）、保利发展（440亿元） [27][28] 新房市场数据 - 47城周成交面积380万㎡，环比+25%，同比-4% [3][32] - 分能级表现：一线城市同比+15%，二线城市同比+11%，三四线城市同比-20% [3][32] - 重点城市库存1.04亿㎡，同比-7%；去化周期28.4个月，同比延长1个月 [47][51] 二手房市场数据 - 22城周成交面积243万㎡，环比+2%，同比+12% [3][40] - 分能级表现：一线城市同比+24%，二线城市同比+3%，三四线城市同比+12% [3][40] 政策动态 - 新一线城市（如合肥、重庆、成都）谋划刺激改善性需求政策，方向包括优化土地供应、提升住房品质 [4][12][13] - 上海"好房子"新规落地，通过调整容积率规则（如外立面饰面层不计容）提升得房率和品质 [5][14][15] - 央行提及加大存量商品房和土地盘活力度 [4][12] 公司动态 - 房企债务重组进展：佳兆业撤销清盘呈请，花样年、龙光集团重组协议获超80%债权人支持 [54] - 物业公司回购活跃：贝壳本周累计回购超300万股，绿城管理连续多日回购 [55][56] - 旭辉控股拟2.76亿港元出售永升服务股份 [54] 估值水平 - A股地产PE-TTM处于历史低位，港股地产及物业PE同样低于长期均值 [58][59][61] - 覆盖房企估值分化：保利发展（2025E PE 24.7x）、绿城中国（2025E PE 28.8x） [62]

二手房交易风险与中介平台价值 - 二手房交易金额巨大，交易双方存在强烈的互坑动机，因此需要第三方中介平台进行风险过滤和交易兜底[3][5] - 中介平台的核心价值在于其风险识别过滤能力以及交易出问题后的兜底能力，而非简单的房源信息提供或跑腿服务[3][5] - 大额交易中不应信任交易对手，因为客观金额巨大导致欺骗的ROI过高，平台的风控体系是基于无数纠纷和官司堆出的经验[5][6] 二手房交易的具体风险点 - 买家面临的风险包括产权不清晰、卖家外债导致房屋被抵押、户口未清、学区资格问题、过户卡壳、房屋暗病及漏水纠纷等[8] - 卖家面临的风险包括买家资金来源不明导致账户冻结、银行贷款审批失败、过户后尾款拖欠、交房时买家的无理扣款要求等[8] - 一旦发生纠纷，通过法律途径解决耗时漫长，可能需要一年半载甚至三五年，期间资金和房产均悬空，严重影响正常工作生活[8] 大型中介平台的核心优势 - 大型平台如贝壳因其交易规模巨大，积累了丰富的风险案例库，一年内能识别并阻断大量潜在风险交易[10] - 平台具备威慑能力，其严格的流程和知名的风控体系能从一开始就阻止交易双方动歪心思，防范于未然[10][12] - 平台有动力进行善后兜底，因其商业模式是长期游戏，注重信誉和持续赚钱能力，例如贝壳累计退/赔/垫付37.6万单，共55.6亿元[12] 贝壳平台的案例与能力 - 贝壳在2024年7月1日至2025年7月31日期间约150万单二手房交易中，识别并阻断了1.6万单潜在风险[10] - 平台年交易额达到两万多亿的体量，庞大的交易量使其见识过各种罕见案例，风控体系更为完善[11] - 平台运用科技手段进行风险控制，例如AI系统能基于VR影像和历史数据识别漏水等隐蔽问题，流程严格锁死，环节间需核身确认[12] - 贝壳的服务承诺包括物业欠费平台垫付、交易失败佣金无理由退等，提供了全面的交易保障[12]

公司回购 - 贝壳-W（02423）于2025年9月25日斥资450万美元回购69.94万股 [1]

公司服务保障体系发布 - 贝壳于2025年9月在天津发布"真保障"全流程服务保障体系 涵盖真实房源、房款安全、佣金可退、隐私保护、质量补偿等重点环节 通过标准化可赔付保障体系为消费者提供交易全流程服务 [2][3] - 该体系包含35项服务承诺 包括6项平台级服务承诺和29项品牌级承诺 是公司从信息真实到全流程保障维度的服务变革 [3] 行业发展背景与公司历史举措 - 房产经纪行业面临存量房交易纠纷上升趋势 常见风险包括产权不明、虚假承诺、合同漏洞、资金监管缺失、经纪违规操作等问题 [3] - 公司自2011年起在行业内率先推出"真房源"承诺 2024年11月推出"3+3"平台级服务承诺并设立1亿元平台赔付保障资金 [3] 平台级服务承诺实施进展 - "交易不成 佣金无理由退"承诺已全国推广 2025年1-8月应退佣金交易量1.7万件 涉及退佣额4.7亿元 [3] - "物业欠费 损失先行垫付"承诺已全国推广 "漏水披露 损失补偿"承诺已在11个城市落地 [3] - "免电话营销 扰一赔百元"承诺已在14个城市41个品牌上线 "房款安全 平台兜底"承诺在10个城市正式发布 [3] 具体保障案例与数据成效 - 2024年7月1日至2025年7月31日期间 房款安全承诺成功阻断1.6万单风险 实际发生房款损失仅96单 发生概率0.006% [3] - 成都案例显示 公司对查封房屋启动赔付机制 准备为买方垫付5万元定金损失 [3] - 真房源服务承诺连续13年实现平台100%覆盖 真房源率长期保持在95%以上 [3] 行业影响与合作伙伴反馈 - 90%合作品牌门店认为房款安全承诺体现品牌差异化并增强用户信任 近95%合作品牌门店因该承诺对平台更信任 [3] - 服务体系显著增强交易各方安全感 实现让消费者放心让服务者安心的目标 [3]

住房租赁监管政策落地 - 我国首部专门针对住房租赁的行政条例于9月15日正式实施，为租客和房东提供制度保障 [2] - 条例明确禁止将厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住，并对单间租住人数上限和人均最低租住面积做出规定，从源头杜绝“群租房” [2] - 文件在盘活存量房屋资产、培育住房租赁企业等方面给予发展空间，并提出坚持市场主导与政府引导相结合 [2] 二手房交易风险与监管提示 - 西宁市住房保障和房产管理局于9月24日发布提示，指出二手房交易中出现使用虚假身份等违规行为，提醒消费者注意交易安全 [1][3] - 提示建议消费者查看不动产证、核对产权人身份信息，并通过免费资金监管账户进行资金结算以规避风险 [3] - 随着二手房交易占比提升，消费者在房款支付、合同履约、物业交割等环节面临不确定性，对服务品质提出更高要求 [3] 行业主体提升交易保障举措 - 贝壳控股有限公司于9月22日发布“真保障”全流程服务保障体系，旨在通过标准化、可赔付的保障提升服务品质 [1][4] - 该体系涵盖35项服务承诺，包括6项平台级承诺和29项品牌级承诺，涉及真实房源、房款安全、佣金可退等重点环节 [4] - 贝壳设立1亿元“先C后B”专项保障金作为兜底，从2001年至2025年8月，平台服务承诺已累计退赔垫付37.6万单，共计55.6亿元 [5] - “真实房源，假一赔百元”等3项承诺已全国上线，而“房款安全，平台兜底”等承诺正在部分城市推进 [4][5]

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年9月25日耗资450万美元回购70万股[1] - 同日公司另以450万美元回购69.7万股[1]