公司回购动态 - 贝壳-W于2025年8月22日斥资400万美元回购64.8万股 [1] - 回购价格区间为每股6.10-6.22美元 [1]

股份数量 - 2025年8月21日开始时已发行股份（不含库存）3,430,132,293股，库存0股，总数3,430,132,293股[3] - 2025年8月22日结束时已发行股份（不含库存）3,430,132,293股，库存0股，总数3,430,132,293股[3] - 公司已发行股份总数3,572,204,120股，含3,430,132,293股A类及142,071,827股B类普通股[9] 股份购回 - 2025年7月1日购回未注销848,220股，每股5.8947美元[4] - 2025年7月2日购回未注销851,841股，每股5.8696美元[4] - 2025年8月22日购回未注销648,015股，占比0.018%，每股6.1727美元[8] - 2025年8月22日在纽交所购回648,015股，最低6.1美元，最高6.22美元，付出3,999,981美元[16] - 合共购回648,015股，拟注销648,015股，拟持库存0股[16] - 购回授权决议2025年6月27日通过[16] - 可根据授权购回360,216,007股[16] - 已根据授权购回27,349,437股[16] - 已购回股份占决议通过日已发行股份（不含库存）0.759%[16] 其他 - 证券代号02423，A类股份在港交所上市[3] - 股份购回后新股发行等暂止期至2025年9月21日[16]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

股份回购 - 公司于2025年8月21日斥资400万美元回购股份65.48万股 [1] - 每股回购价格区间为5.97-6.18美元 [1]

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年8月21日实施股份回购 耗资400万美元回购65.5万股[1]

股份数量 - 2025年8月20 - 21日已发行股份总数为3,430,132,293[3] - 公司可购回股份总数为360,216,007股[15] - 根据购回授权已购回股份数目为26,701,422股[15] 股份购回 - 2025年7 - 8月多次购回股份，涉及不同数量和价格[4][7] - 2025年8月21日在纽交所购回654,834股，总价4,000,010美元[15] - 购回授权决议2025年6月27日获通过[15] 其他数据 - 已发行股份占比按3,572,204,120股计算[9] - 购回股份占已发行股份百分比为0.741%[15] - 新股发行等暂停期截至2025年9月20日[15]

核心观点 - 贝壳惠居以“让租住成为生活方式”为愿景，通过轻资产托管模式、全生命周期服务及数字化生态构建，推动行业从交易导向转向服务导向，响应《住房租赁条例》带来的政策机遇[1][2][8] - 租赁市场正经历结构性变化：租客需求从“有房住”升级为“住得好”，房东出租意愿增强且偏好托管模式，供给端以分散式房源为主但存在机构化整合机遇[2][6] - 公司依托贝壳集团资源（如5.5万家门店、49万经纪人、2.7亿套房源数据库）和数字化工具（如AI模型、物联网设备），强化安全合规与效率提升，并通过社会化合作推动行业生态共建[9][10][11] 市场变革与行业机遇 - 《住房租赁条例》首次立法明确租赁企业法律主体地位，推动行业从粗放式“拼规模”转向精细化“拼服务”[2] - 政策引导下预计千万级房源注入市场，强化供给端活力[2] - 租客群体呈现全生命周期特征：中年及老年人租房比例上升，家庭租客因教育或生活方式选择长期租房[6] - 37.6%租客关注房屋配置与维修服务等品质细节，需求显著升级[6] - 房东出租意愿增强因租售比提升，68.3%房东认可轻资产托管模式以节省成本并稳定收益[6] - 分散式住宅占市场供给近80%，但一线城市老旧房源占比近70%，存在机构化盘活存量的机遇[6] 贝壳惠居战略与模式创新 - 采用轻资产托管模式：租金直接对接业主与租客，企业仅收取管理费，规避包租差价模式资金风险[8] - 核心价值为减少业主空置期、提升租客省心体验，符合《条例》规范化要求[8] - 构建全生命周期服务：提供700余种免费维修服务，24小时完结率达98%，并为新青年提供零押金、月付等灵活方案[8] - 服务逻辑从“撮合交易”转变为“经营生活”[8] 生态资源与数字化能力 - 依托贝壳线下网络：5.5万家门店和49万经纪人支撑房源获取与快速出房[9] - 数据基建覆盖2.7亿套房源的“楼盘字典”提供支持[9] - 全链路数字化系统迭代71次，接入50万台物联网设备实时监测燃气、水电安全，通过AI模型预警风险[10] - HQI房源品质分系统从房况装配、租金竞争力、信息完备度、生活便利性、支付灵活性五大维度评估房源[9] 安全合规与服务标准 - 坚持“品质优先于规模”，通过面对面交房、管家扎根社区及严格检测点排查安全隐患[9] - 对燃气泄漏、电路老化等问题强制整改或替换设施，从源头降低风险[9] - 安全合规为核心考核指标，而非单纯规模导向[10] 社会化合作与行业共建 - 与政府合作运营保租房项目（如福州、上海），助力保障性住房体系建设[11] - 探索适老化改造（如防摔倒报警设备）提升老年租客安全性[11] - 连接5000多家租赁机构，通过“六芒星”分工体系（资管经理、租务管家等六大角色）提升服务效率[11] - 计划开放平台引入更多合作伙伴，共建行业生态[11]

《住房租赁条例》的行业意义 - 条例是中国首次针对租赁行业的立法 法治是行业高质量发展的基石 [1] - 明确住房租赁企业的法律主体地位 与传统中介和二房东形成清晰区分 为企业做大做强提供身份保障 [1] - 推动行业从拼规模吃差价的粗放模式转向拼服务重价值的精细化发展 迎来进化拐点 [1] - 通过政策引导扩大租赁供给 预计将有千万计房源注入市场 强化供给端活力 [1] 租赁市场结构性变化 - 租客群体呈现全生命周期特征 中年及老年人租房比例上升 家庭租客占比增加 [3] - 租客需求从有房住升级为住得好 37.6%受访者关注房屋配置和维修服务等品质细节 [3] - 受房屋买卖价格下行快于租金下降影响 租售比逐渐提升 房东出租意愿增强 [3] - 68.3%房东认可轻资产托管模式 愿意将房屋托付给专业机构管理以节省时间成本和提升收益稳定性 [3] - 供给端呈现分散为主集中补充格局 分散式住宅占市场供给近八成 [3] - 一线城市老旧房源占比近七成 存在散乱差旧问题 为机构化运营提供盘活存量机遇 [3] 贝壳惠居战略转型与服务创新 - 以让租住成为生活方式为愿景 实现从单纯交易向综合服务转型 [4] - 坚持轻资产托管路线 租金透明 业主与租客租金直接对接 企业仅收取管理费 [4] - 核心价值是帮业主减少空置期和让租客住得省心 规避包租差价模式的资金风险 [4] - 构建全生命周期服务体系 提供700余种免费维修服务 24小时完结率达98% [4] - 为新青年群体推出零押金和月付等灵活方案 降低租房门槛 [4] - 服务延伸重塑租赁业务价值逻辑 从撮合交易变为经营生活 [4] 贝壳资源与科技赋能 - 依托5.5万家门店和49万经纪人构成的线下人店网络 [5] - 覆盖2.7亿套房源的楼盘字典提供数据支撑 [5] - 全链路数字化系统已迭代71次 物联网设备实时监测燃气和水电安全 [6] - 接入50万台智能设备 通过AI守护模型预警安全隐患 [6] - 执行统一透明的HQI房源品质分评估标准 覆盖租赁全品类房源 [6] - 围绕房况装配水平 租金竞争力 信息完备度 生活便利性和支付灵活性五大维度为房源品质打分 [6] 品质与安全管理体系 - 坚持品质优先于规模原则 面对面交房让管家扎根社区 [6] - 在收房和交房等环节设置严格检测点 交房前全面排查 [6] - 对燃气泄漏和电路老化等安全隐患强制整改 不合格设施直接替换 [6] - 通过前置排查和标准化服务降低租客投诉并让业主更放心 [6] - 长期来看提升效率 虽然老旧房源维护成本高 [6] - 安全合规作为考核核心 而非单纯看规模 [6] 社会化实践与生态共建 - 在福州和上海等地与政府合作运营保租房项目 助力保障性住房体系建设 [7] - 针对老年租客需求尝试房屋防摔倒报警设备等适老化改造 [7] - 连接5000多家租赁机构 通过六芒星分工体系提升服务效率 [7] - 计划通过平台开放引入更多合作伙伴 2.6亿租房人群需求无法由单一机构满足 [7] - 大租赁时代核心是让租住成为一种生活方式 [7] - 行业将迎来服务专业化 供给多元化和运营市场化的健康发展趋势 [7]

公司股份回购 - 公司于2025年8月20日耗资约400万美元回购股份 [1] - 公司回购股份数量约为65.79万股 [1]

公司回购动态 - 贝壳于2025年8月20日实施股份回购 耗资400万美元 [1] - 本次回购数量为65.8万股 [1]