万科债务支援进展 - 深铁集团向万科提供42亿元借款，三家担保主体提供信用保证 [1] - 上半年深铁累计向万科提供118.52亿元借款，利率均为2.34%，体现深圳国资力保决心 [1][4] - 深铁支持措施包括认购公募基金份额、受让地块及物业收益权等，累计输血超100亿元 [4] 借款增信机制分析 - 万科拟以不超过60亿元万物云股票作为质押物，质押率高达70%，远超市场30%-60%常规水平 [2][3] - 协议设置严密盯市机制：预警线130%、平仓线100%，需连续3日低于预警线时5日内追加担保或还款 [2] - 2.34%年化利率低于1年期LPR，形成"高质押+低利率"罕见组合 [3] 公司债务与偿债情况 - 截至2024年末有息负债3612.8亿元（同比+12.9%），短债1582.8亿元占比43.8%，2025年将迎偿债高峰 [5] - 上半年累计兑付境内债98.9亿元，包括4笔合计88.9亿元中期票据及公司债 [5][6] - 已偿付4.23亿美元境外债，一季度末货币资金755亿元，资产负债率73.5% [7][8] 经营表现与战略调整 - 一季度营收379.95亿元（同比-38.31%），开发业务收入228亿元（同比-51.1%），净亏损62.5亿元 [8] - 销售回款率超100%，大宗交易签约38亿元，盘活资产回款40.9亿元 [8] - 业内建议聚焦核心一二线城市，通过新项目开发利润对冲历史风险，避免过度依赖外部输血 [9] 未来发展方向 - 管理层或转向"保资产"策略，放缓出售核心资产以等待价值回升 [9] - 预计下半年可能重启拿地，重点布局核心城市恢复经营性现金流 [9] - 需借助政策去化三四线库存，优化资产结构实现自我造血 [9]

项目概况 - 万科河语光年府2幢被杭州市安居集团整体收储 成为杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房的项目 [2] - 该项目位于拱墅区运河新城板块 共17层75套房 户型为两室 单套面积50-60平方米 总建筑面积4152.3平方米 [2] - 楼栋目前为毛坯状态 预计2025年底投入使用 将改造为面向中高端白领的服务式公寓 [2][1] 交易背景 - 该楼栋为万科2017年通过土地拍卖规则获得的自持部分 持有年限需与土地出让年限一致（70年） [3] - 此次收储相当于万科将自持资产快速变现 加快资金周转速度 [3] - 收购价格参考同地段重置价格上限（划拨土地成本+建安成本+不超过5%利润） 具体金额未披露 [3] 项目历史 - 2021年1月万科以40.6亿元上限价格竞得地块 楼面价2.86万元/平方米 溢价率29.71% 并自持3%（4035.6平方米） [2] - 2021年7月首开精装限价3.8万元/平方米 199套房源吸引超6400组登记 中签率仅3.1% [3] - 二手房挂牌价维持在4.6万元/平方米左右 显示区位价值较高 [3] 政策背景 - 自持商品房是杭州2017年为增加租赁房源推出的政策 要求土地拍卖溢价达一定比例后转入竞拍自持比例 [3] - 此次收储标志着杭州保障性住房政策创新 首次实现存量商品房转保障房的落地 [2]

大股东借款支持 - 万科与深铁集团签署42亿元借款合同，利率为年化2.34%，低于1年期LPR [2] - 借款由三家子公司提供信用保证，未来将置换为不超过60亿元的万物云股票质押，质押率70% [2] - 今年以来累计从深铁集团获得借款118.52亿元，用于偿还公开市场债券本息 [3][4] - 深铁集团此前已提供28亿元借款，利率同样为2.34%，质押率为70%，高于市场惯例水平 [4] - 深铁集团持有万科27.18%股权，持续通过多种方式支持公司 [5] 财务与经营状况 - 2024年营收3431.76亿元，同比下降26.32%，净利润-494.78亿元，同比下降506.81% [6] - 2024年经营活动现金流净额38亿元，同比下降2.87%，销售金额2460.2亿元，回款率超100% [6] - 2024年新增融资948亿元，综合成本3.54%，完成大宗资产交易259亿元 [6] - 2025年一季度营收380亿元，同比下降38.31%，净利润-62.46亿元，同比下降1625.63% [7] - 一季度完成98.9亿元公开债务偿还，新增融资139亿元，综合成本3.39% [7] 业务进展 - 2024年通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿元 [6] - 2025年一季度完成1.04万套住房交付，销售金额349.2亿元，回款率超100% [7] - 一季度实现大宗交易签约金额38亿元，盘活回款40.9亿元 [7] - 深铁集团通过业务支持、资金支持、战略融合等方式持续支持万科 [6]

北京房地产市场 - 前4月北京房地产开发企业房屋新开工面积375.3万平方米 同比增长20% [1] - 新建商品房销售面积321.2万平方米 同比增长5.8% 其中住宅销售面积下降2.3%至206万平方米 [1] - 房地产开发企业本年到位资金1331.8亿元 同比增长13.9% [1] 天津土地市场 - 天津成功出让两宗地块 成交总金额23.39亿元 其中滨海海洋高新区地块溢价率8.91% [2] - 津南翠（挂）2024-41号地块被山西建投以底价20.75亿元摘得 [2] 武汉土地市场 - 武汉出让4宗涉宅用地 总揽金9.84亿元 总用地面积10.44万平方米 总规划建筑面积25.51万平方米 [3] - 武昌区地块溢价率30.59% 黄陂区3宗地块均底价成交 [3] 三湘控股与联投置业 - 三湘控股收到联投置业《解除函》 联投置业决定终止《股权转让协议》 [4] - 三湘控股已回函联投置业 提请对方依法继续履约 [4] 万科融资动态 - 万科获得深铁集团42亿元借款 并以不超过60亿元万物云股票作为质押物 质押率70% [5] - 若股东大会未通过股票质押事项 万科需提供其他合格担保或偿还借款本息 [5]

深铁集团向万科提供42亿元借款暨关联交易进展 关联交易概述 - 深铁集团作为第一大股东向公司提供不超过42亿元股东借款 三家担保主体（深圳市万科发展有限公司 万科公寓管理有限公司）提供保证担保 [1] - 未来三个月内需通过股东大会审议 以不超过60亿元资产进行抵押或质押 解除三家担保主体的保证担保（增信置换） 董事会授权财务负责人确定具体抵押资产 [1] 关联交易进展 - 已签署42亿元借款合同并收到全部款项 三家担保主体完成信用保证 [1] - 签订补充协议约定增信置换细节：以不超过60亿元万物云股票作为质押物 按70%质押率计算（即不超过60亿元） [1] - 质押股票价值按30日均价与最新市价孰低原则确定 设置130%预警线和100%平仓线 需建立盯市监测机制 [1] - 连续3个交易日低于预警线时 需在5个工作日内追加质押同类股票或其他合格担保措施 [1] - 完成股票质押登记后 三家担保主体的保证担保自动终止 若未按期完成质押 深铁集团有权要求立即偿还本息 [2] 累计关联交易情况 - 公司向深铁集团转让红树湾物业开发项目投资收益权 交易对价12 92亿元 [2] - 深铁集团累计向公司提供借款达118 52亿元 包括本次42亿元及其他历史借款 [2] 交易结构特点 - 采用"借款+担保+资产置换"的阶梯式风控设计 初期由关联方信用担保 后期过渡至资产质押 [1][2] - 质押标的聚焦万物云股票 体现对子公司资产证券化能力的依赖 质押率70%处于行业中性水平 [1] - 设置市场化盯市机制 预警/平仓条款与金融机构标准一致 反映债权方对风险敞口的严格管控 [1] （注：根据要求已排除风险提示 免责声明等内容 数据单位保持原文亿元表述）

万科A与深铁集团借款及质押协议 - 公司与深圳地铁集团签署《不超过人民币42亿元借款合同》，并已收到42亿元借款 [1] - 公司与深铁集团签署《42亿借款补充协议》，约定以不超过60亿元万物云股票作为原借款合同质押物 [1] - 质押物提供70%的质押率 [1] - 若股东大会未能审议通过股票质押事项，公司需提供其他合格担保或偿还借款本息 [1]

债券基本信息 - 债券简称为21万科04 债券代码为149478 [2] - 债权登记日为2025年5月19日 付息日为2025年5月20日 [2] - 计息期间为2024年5月20日至2025年5月19日 [2] - 票面利率为3.70% 每10张面值1000元派发利息37元（含税） [4] 付息方案 - 扣税后个人及证券投资基金持有人实际每10张派息29.60元 [4] - 非居民企业（含QFII RQFII）持有人实际每10张派息37元 [4] - 付息对象为2025年5月19日深交所收市后登记在册的全体持有人 [6] 赎回及利率调整条款 - 发行人可在第5个计息年度决定是否行使赎回选择权 若赎回则按面值加利息全额兑付 [3] - 若未行使赎回权 发行人有权调整第6-7年票面利率 调整公告需提前30个交易日发布 [3] - 投资者在第5个计息年度付息日前可选择按面值回售全部或部分债券 [4] 付息执行流程 - 付息资金将在付息日前2个交易日划付至中国结算深圳分公司账户 [6] - 中国结算深圳分公司通过资金结算系统向持有人指定机构划付利息 [6] - 若公司未按时划付资金 后续兑付工作将自行办理 [6] 税务安排 - 个人及证券投资基金持有人利息所得税税率为20% 由付息网点代扣代缴 [6] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间免征企业所得税和增值税 [7] - 其他债券持有者需自行缴纳利息所得税 [7]

债券赎回 - 公司已完成"20万科04"债券的赎回工作 [1] - 已将应支付的本金和利息足额划至中国结算深圳分公司指定的银行账户 [1] - 将在资金发放日划至投资者资金账户中 [1]

债券赎回公告 - 公司已完成"20万科04"公司债券的赎回工作 赎回登记日为2025年5月16日 赎回资金到账日为2025年5月19日 [1] - 赎回价格为人民币103 45元/张(含当期利息 且当期利息含税) 赎回比例为100% 摘牌日为2025年5月19日 [1] - 本次债券赎回金额为15亿元 同时兑付利息金额为5175万元 [1] - 公司已将赎回本金及利息足额划付至中国结算深圳分公司指定的银行账户 [1] - 本次债券赎回不会对公司造成实质不利影响 [1]

股东支持与借款情况 - 深铁集团拟向万科提供不超过15.52亿元的股东借款，利率2.34%，期限36个月，用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 2025年以来深铁集团已四次向万科提供借款，总额接近120亿元，包括2月的28亿元和42亿元、4月的33亿元及此次的15.52亿元 [1] - 深铁集团自2024年起通过大宗交易、REITs认购等方式支持万科，并于2025年初接管万科核心管理层，派驻十余名深圳国资高管 [1] 债务与财务压力 - 截至2024年末，万科有息负债达3612.8亿元，同比增长12.9%，其中短债1582.8亿元，占比43.8% [2] - 2025年为万科偿债高峰期，境内公开债到期16笔（本金326.4亿元），境外债到期2笔（本金36亿元），一季度已兑付5笔公开债（本金98.9亿元） [2] - 截至2025年4月底，万科担保余额788.16亿元，占2024年末净资产的38.89% [2] 业绩表现 - 2024年万科营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%，归母净利润-494.78亿元，同比下降506.81%，主因计提存货跌价和信用减值345.4亿元 [2] - 2025年一季度营业收入379.95亿元，同比减少38.31%，归母净利润-62.46亿元，但回款率超100%且大宗交易签约金额达38亿元 [2]