交易所债券市场收盘表现 - 1月28日，交易所债券市场收盘，万科企业股份有限公司多只债券价格表现强势 [2] - 具体债券涨幅："21万科04"债券价格上涨超过10% [2] - 具体债券涨幅："22万科02"债券价格上涨超过9% [2] - 具体债券涨幅："22万科04"债券价格上涨超过8% [2] - 具体债券涨幅："23万科01"债券价格上涨超过6% [2] - 具体债券涨幅："21万科06"债券价格上涨超过5% [2] - 具体债券涨幅："22万科06"债券价格上涨超过4% [2]

消息人士称，部分持有12月15日和12月28日到期的万科人民币债券的债券持有人已按计划收到40%的本 金偿还。 ...

核心事件：公司前任董事长失联传闻 - 媒体报道称，公司前任董事会主席、执行副总裁郁亮“似乎已失联半月”，公司方面对此表示没有回应 [1][7] - 有接近公司的人士透露，内部确有传闻称郁亮辞职没几天就配合调查了 [2][8] 人事变动与背景 - 20天前，公司公告宣布郁亮因到退休年龄辞去公司董事、执行副总裁等所有职务，但公告未对其长达35年的职业生涯表达谢意，引发外界猜测 [1][2][8][9] - 郁亮于1990年加入公司，历任要职，于2001年出任总经理，成为仅次于创始人王石的“二号人物” [2][9] - 2017年，深圳地铁集团入主公司，王石卸任董事长，郁亮接棒，公司进入“郁亮时代”，其主导下公司战略以稳健著称，曾提出“活下去”的目标 [2][9] 关联调查与潜在问题 - 去年，与郁亮搭班子的原总裁祝九胜被传配合调查，后据报道已被采取刑事强制措施 [2][9] - 媒体报道指出，祝九胜与郁亮都曾执掌过公司旗下的金融平台——万科财务顾问公司，且祝九胜在主事期间，可能借道该公司操纵链接公司体系内外的资金 [2][9] - 公司早年推行的项目跟投机制也是一大疑虑，该机制由郁亮于2014年正式推行 [3][10] - 近年来，公司旗下部分项目出现亏损或开发迟滞，导致员工的跟投资金难以收回，据报道这些收不回的跟投款是郁亮此次失联的导火索之一 [3][11] 公司近期财务动态与大股东支持 - 1月27日晚，公司两笔境内债“22万科MTN004”和“22万科MTN005”的展期议案均获得100%通过 [4][11] - 展期方案为：两笔债券均需提供不超过10万元“固定兑付安排”，1月底兑付扣除该安排后本金的40%，剩余60%展期一年 [4][11] - 此外，“21万科02”债券也获得展期，需在1月30日兑付超4亿元首付 [4][11] - 综合上述兑付安排，公司在未来一周内需支付约28.7亿元 [4][11] - 大股东深圳地铁集团将向公司提供不超过23.6亿元的借款，利率2.34%，借款期限36个月，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息 [5][12]

公司高层动态与传闻 - 媒体报道称公司前任董事会主席、执行副总裁郁亮似乎已失联半月 公司方面对此表示没有回应 [1] - 有接近公司的人士透露 内部确有传闻称郁亮辞职没几天就配合调查了 [1] - 公司于20天前发布公告 宣布郁亮因到退休年龄辞去董事、执行副总裁等所有职务 但公告中未对其35年职业生涯表达谢意 引发外界异常猜测 [1][2] 核心高管履历与公司治理 - 郁亮于1990年加入公司 从证券事务起步 于2001年出任总经理 成为仅次于创始人王石的二号人物 并于2017年王石卸任后接任董事长 开启郁亮时代 [2] - 在郁亮主导下 公司战略力求稳健 曾提出活下去的目标 与当时行业高歌猛进态势形成对比 [2] - 原总裁祝九胜此前已被传配合调查并被采取刑事强制措施 外界曾关注风波是否会波及郁亮 [2] - 祝九胜与郁亮都曾执掌过公司旗下的金融平台万科财务顾问公司 有媒体提及祝九胜可能借该平台操纵链接公司体系内外的资金 [2] 内部机制与潜在问题 - 公司早年启动的项目跟投机制是另一大疑虑 该机制是郁亮于2014年推行的事业合伙人制度的配套激励措施之一 [3] - 近年来 公司旗下部分项目出现亏损或开发迟滞 导致员工的跟投资金难以收回 据报道 这些收不回的跟投款是郁亮此次失联的导火索之一 [3] 债务处置与大股东支持 - 公司近期成功对多笔境内债进行展期 其中22万科MTN004和22万科MTN005的展期议案获得100%通过 [4] - 展期方案包括 两笔债券均需提供不超过10万元固定兑付安排 1月底兑付扣除固定兑付安排后本金的40% 剩余60%展期一年 [4] - 加上此前获得展期的21万科02债券 公司需要在未来一周内支付约28.7亿元 [4] - 大股东深圳地铁集团将向公司提供不超过23.6亿元的借款 利率2.34% 借款期限36个月 专门用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息 [5]

交易所债市收盘行情 - 交易所债券市场收盘，多只万科债券价格表现强势 [1] 万科公司债券具体表现 - "21万科04"债券价格涨幅超过10% [1] - "22万科02"债券价格涨幅超过9% [1] - "22万科04"债券价格涨幅超过8% [1] - "23万科01"债券价格涨幅超过6% [1] - "21万科06"债券价格涨幅超过5% [1] - "22万科06"债券价格涨幅超过4% [1]

昆明楼市整体表现 - 上周（2026年1月19日-25日）昆明楼市成交量价齐涨，供应面积约9.25万㎡，环比上涨103%；成交面积约5.03万㎡，环比上涨20%；成交均价约12201元/㎡，环比上涨3% [1] - 商品住宅销售金额榜中，邦泰观云销售约0.67亿元，成交21套，成交均价19981元/㎡；保利天珺二期销售约0.37亿元，成交均价17605元/㎡ [4] - 商品住宅销售套数榜中，揽湖半山销售约0.34亿元，成交69套，成交均价约5000元/㎡；大华·锦绣麓城销售约0.27亿元，成交22套，成交均价约11457元/㎡ [4] 云南建投项目动态 - 云南建投旗下建投轩楹学府首次取得预售证，供应约0.35万㎡，约24套房源，建面约143-168㎡，该项目是公司在昆明二环首个低密新规住宅项目，容积率仅1.6 [1] - 建投轩楹学府拟建5栋总高12-17层的电梯洋房及小高层，全盘仅166套房源，为1梯1户设计，最高得房率可达141% [3] - 云南建投2024年在一环打造的建投春城华府项目，入市约一年即已清盘 [3] - 云南建投子公司于2025年12月以14.29亿元摘得KCXS2022-1号地块（建投春城旭府），溢价率约12%，为2025年度昆明“总价地王”，成交楼面价约7297元/㎡ [5][6] - 建投春城旭府项目已启动工程勘察、监理及设计施工总承包招标，招标金额分别为140万元、290万元、103008.95万元，项目开发进入实质阶段，预计2026年上半年亮相 [5][8] 其他房企项目销售情况 - 俊发旗下高端别墅项目滇池ONE销售约0.26亿元，成交均价约28595元/㎡，套均价约373万/套 [4] - 北市区首个新规住宅项目旭辉广场铂森林语单周成交12套，成交均价约12464元/㎡ [4] - 旧规项目雅居乐中央雅府延迟备案，单周成交15套，成交均价约8455元/㎡ [4] 市场开盘与加推 - 上周昆明主城无项目开盘，仅龙湖天境一个项目加推 [5] - 龙湖天境加推81套新规住宅高层，建面约109㎡，成功认购13套，去化率16%，成交均价约14800元/㎡，单价比周边项目高出约3000元/㎡ [5] 租赁市场与土地市场 - 万科泊寓品牌与昆明邦盛广场达成合作，将新增474套4.5米层高LOFT房源，预计2026年5月招租，此为泊寓“零资产投入、纯管理输出”轻资产模式落地 [5] - 泊寓此前已与昆明安居集团签订10年期协议，管理901间保租房源 [5] - 上周昆明主城无土地供应和成交，土地市场持续挂零 [4]

公司股价表现 - 港股万科企业股价在1月28日交易中走高，涨幅超过4% [1]

万科中期票据展期安排 - 万科成功对两只中期票据进行展期，其中“22万科MTN004”债项余额20亿元，本期应偿付本息8.64亿元（含40%本金及相关利息）[1] - “22万科MTN005”债项余额37亿元，本期应偿付本息15.97亿元（含40%本金及相关利息）[1] - 两项展期议案均获得100%表决权同意通过[1] - 展期方案为40%本金于2026年1月28日兑付，剩余60%本金展期一年[1] - 近期万科共完成三只本金合计68亿元债券的展期工作[2] 展期方案结构与增信措施 - 偿付结构为“40%首付+60%展期一年”，被认为既承认公司当前现金流紧张，也为资产处置争取了时间窗口[2] - 公司为“22万科MTN004”提供三家项目公司（深圳市荣兴房地产开发有限公司等）的应收款质押作为增信担保[2] - 公司为“22万科MTN005”提供三家项目公司（深圳市中万华凯实业投资有限公司等）的应收款质押作为增信担保[2] - 增信措施符合市场常规做法，有助于增强市场对万科债券的信心[2] 大股东支持情况 - 大股东深铁集团向万科提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本息[3] - 该笔借款期限为36个月，利率为2.34%[3] - 借款利率遵循市场化原则，不劣于公司从金融机构借款的利率水平[3] - 此安排体现了大股东对公司的支持[3]

万科债券展期方案通过及资金状况 - 万科三笔境内债券的展期方案已全部获得持有人会议高票通过 具体包括“22万科MTN004”、“22万科MTN005”和“21万科02” [2][3] - 三笔债券展期后 公司需在2026年1月底前筹集合计约28.71亿元的首付款 [2][4] - 为缓解首付款资金压力 公司大股东深铁集团将向其提供不超过23.6亿元的借款 利率为2.34% 用于偿还公开市场债券本息 [4] 具体债券展期兑付安排 - “22万科MTN004”债券余额20亿元 需在2026年1月28日完成10万元固定兑付 并支付剩余本金的40%、6000万元利息及相应计息期间利息 [2] - “22万科MTN005”债券余额37亿元 需在2026年1月28日完成10万元固定兑付 并支付剩余本金的40%、1.11亿元利息及相应计息期间利息 [2] - “21万科02”公司债余额11亿元 有效回售规模约10.32亿元 需在2026年1月30日完成不超过10万元的固定兑付 并支付剩余本金的40%及相应计息期间利息 [3] 公司整体债务与流动性状况 - 截至2025年6月底 公司有息负债合计3642.6亿元 其中一年内到期的有息负债为1553.7亿元 银行贷款占总有息负债比例超过70% [4] - 截至目前 公司在境内还有16笔存量债务 规模约为217.98亿元 在境外还有两笔美元债 规模为13亿美元 [4] - 自2025年2月10日以来 大股东深铁已先后13次向万科提供流动性支持 累计金额314.6亿元 公司实际提款307.97亿元 并借此按时偿还了304.9亿元的公开债务 [4] 市场反应 - 截至2026年1月27日收盘 万科A股报收4.75元/股 当日下跌1.45% 市值为533亿元 [5] - 在相关公告发布前一日 即2026年1月26日 万科多只债券在市场上触发临停或出现大幅上涨 [5]

核心事件 - 万科集团前任董事长郁亮被爆失联半月，该消息于2016年1月27日由财新披露 [1][9][10] - 郁亮于2016年1月8日以耳顺之年请辞一切职务，公告称其退休过程平稳，股份依章处理 [2][11] 管理层重大变动 - 2025年1月27日，万科总裁兼首席执行官祝九胜以“身体原因”辞去公司所有职务 [2][11] - 2025年10月，据第一财经等多个信源证实，祝九胜已被有关部门采取刑事强制措施，表明其涉嫌问题已进入刑事侦查阶段 [2][11] - 2025年初，万科管理层发生大洗牌，祝九胜率先辞职，郁亮被降职为执行副总裁，由深铁系高管全面接管公司经营管理权 [7][12] 郁亮的职业生涯与关键贡献 - 郁亮于1990年加入万科，凭借资本运作专长，迅速成为董事长王石战略布局的核心执行者 [3][11] - 1993年，郁亮主导万科B股挂牌发行，成功募集4.5亿港元资金 [4][11] - 1994年，在“君万之争”中，时任万科财务顾问公司总经理的郁亮协助王石团队瓦解君安证券联盟，此后正式进入董事会核心决策圈层 [4][11] - 2017年“宝万之争”结束后，深圳地铁成为公司第一大股东，王石卸任董事会主席，由郁亮接任 [5][11] - 郁亮在任期间推动多元化转型，其搭档祝九胜主导了体外资金池（如鹏金所、博商资产等平台）的搭建与运作 [5][11] - 郁亮在2017年升任董事会主席后，祝九胜接任总裁，两人搭档约七年 [6][12] 公司经营状况与历史背景对比 - 随着行业调整深度超出预期，万科过去的高周转模式弊端显现，体外资金池的风险开始暴露 [7][12] - 王石卸任时，万科仍处于行业上升期，且股权结构相对稳定 [8][12] - 郁亮退休时，万科已深陷债务危机 [8][12] - 王石与郁亮的退休待遇形成鲜明对比：王石卸任时获赠名誉主席头衔与公开致谢，而郁亮退休时仅有一纸平淡公告，未获任何贡献认可 [7][12]