行业投资评级 - 强于大市(维持) [1][3] 核心观点 - 房地产行业朝着止跌回稳方向迈进，但筑底仍不牢固，仍需更大力度推进房地产止跌回稳 [8] - 短期政策期待仍存，8月初北京进一步调整限购政策提振信心，为一线城市后续政策优化打开想象空间 [8] - 中期维度建议淡化对短期市场整体及个别政策的关注，把握"核心区及好房子"正逐步止跌回稳的确定性 [8] 行业数据表现 销售端 - 7月全国商品房销售面积5709万平米，同比下降7.8%，降幅较6月扩大2.4个百分点 [8] - 7月销售金额5325亿元，同比下降14.1%，降幅较6月扩大3.3个百分点 [8] - 1-7月全国商品房销售面积、销售金额同比下降4%、6.5%，降幅较1-6月小幅扩大0.5个、1个百分点 [8] - 7月末全国商品房待售面积较6月末减少462万平米，连续5个月减少 [8] 投资端 - 7月全国房地产投资同比下降17.1%，降幅较6月扩大4.3个百分点 [8] - 7月新开工同比下降15.4%，降幅较6月扩大6个百分点 [8] - 7月竣工同比下降29.4%，降幅较6月扩大27.6个百分点 [8] - 1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%，其中国内贷款同比维持正增（+0.1%） [8] 投资建议 - 持续看好库存结构优化、拿地及产品力强的房企 [8] - 个股建议关注： 1) 受益"好房子"率先止跌回稳且分红稳定的房企：华润置地、建发国际集团 [8] 2) 拿地及产品力强的低估值品质房企：中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展 [8] 3) 股价仍处相对底部的弹性标的：贝壳及拥有优质持有物业的新城控股 [8]

资产证券化项目 - 国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划获批 发行规模10.64亿元 原始权益人为上海睿硕创企业管理有限公司 计划管理人为国金证券资产管理有限公司 [1] 商业规模布局 - 截至2024年末在全国136个城市布局200座吾悦广场 其中已开业及委托管理在营数量达173座 [1] - 开业面积达1601.07万平方米 整体出租率提升至97.97% [1] 运营财务表现 - 2024年商业运营总收入128.08亿元 同比增长13.10% [1] - 江苏区域租金收入33.36亿元（占比26.04%）与浙江区域15.07亿元（占比11.77%）构成核心贡献区域 [1] 客流与销售数据 - 2024年客流总量17.66亿人次 同比增长19% [1] - 总销售额905亿元（含车辆为966亿元）同比增长19% [1] - 会员人数达4370万人 较2023年末增长32% [1]

投资评级 - 房地产行业投资评级为"看好"（维持）[1] 核心观点 - 2025年7月70城新房销售价格环比降幅持平（-0.3%），同比降幅缩小0.3pct至-3.4%，其中一线城市环比降幅收窄0.1pct至-0.2%，二线扩大0.2pct至-0.4%，三线持平于-0.3% [5][14] - 二手房价格同环比降幅收窄：70城环比-0.5%（降幅缩小0.1pct），同比-5.9%（降幅缩小0.2pct）；一线城市二手房环比降幅扩大至-1.0%，二三线环比降幅收窄至-0.5% [6][19] - 上海表现突出：新房环比+0.3%（35城最高）、同比+6.1%，1-7月累计同比+5.8%；二手房市场35城同比全线下跌，呼和浩特跌幅最大（-8.7%）[7][26] 市场数据表现 - 新房价格涨跌城市数：7月环比上涨城市6个（6月14个），同比上涨城市5个（6月3个）；二手房环比上涨城市仅1个，同比无上涨城市 [5][6][16][22] - 重点35城分化明显：乌鲁木齐（+0.3%）、长春（+0.1%）新房环比跟涨上海；太原成为35城中唯一二手房环比上涨城市（+0.2%）[26] 投资建议 - 推荐三类标的： 1）强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [8][29] 2）商住协同开发商：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8][29] 3）优质物管企业：华润万象生活、绿城服务等6家 [8][29] - 政策预期：存量收储及城中村改造将加速，改善住房供求关系 [8][29]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

收购交易核心条款 - 要约人万疆资本以2.228亿港元总现金代价收购中国新零售供应链3.6亿股股份，占公司已发行股本总额的75%，每股价格为0.6189港元 [2] - 万疆资本就公司余下股份提出强制性无条件现金要约，每股要约价同样为0.6189港元，要约代价为7426.8万港元 [5] - 该收购价较公司停牌前股价3.5港元折让82.32%，但较目标公司截至2025年3月31日的每股综合资产净值溢价约75.95% [5] 交易方背景信息 - 要约人万疆资本由王凯莉女士全资拥有，王凯莉是新城控股实控人王振华之女 [6][7] - 收购资金来源于王凯莉作为Hua Sheng信托受益人所获的分配权益，将以内部资源支付，没有外部融资安排 [6][8] - 卖方Alpine Treasure Limited由何志康、张天德分别持有80%、20%的权益，他们于2024年以1亿港币代价获得公司控制权 [10] 目标公司业务概况 - 中国新零售供应链集团有限公司是一家于开曼群岛注册成立的有限公司，主要在新加坡从事建筑服务及物业投资业务 [9] - 公司业务包括土木工程、楼宇建筑工程、建筑材料物流及运输服务，以及住宅和工业物业租赁等 [9] 卖方财务收益 - Alpine Treasure Limited在持有股份约1年后悉数卖出，获利1.228亿港币，收益率超过120% [12]

01 "企二代"的资本首秀 王凯莉，1999年出生，2021年取得北京大学文学学士学位，随后又在2023年取得悉尼大学策略公共关系硕士学位，2024年取得伦敦大学学院 文学硕士学位。自2024年10月起，王凯莉担任Astrum Apex Investments Limited（一间从事投资控股之私人公司）的董事，主要负责物色及评 估投资机会。今年7月11日，王凯莉成立万疆资本，截至公告日，除订立此次买卖协议外，公司尚未开展其他业务活动。 此次收购的目标公司是中国新零售供应链，该公司于2019年9月19日在港交所上市。其主要业务涵盖在新加坡的建筑服务及物业投资，包括土 木工程、楼宇建筑工程、建筑材料的物流及运输服务，以及住宅和工业物业租赁等。 8月10日，港股上市公司中国新零售供应链（3928.HK）发布公告称，万疆资本有限公司（下称"万疆资本"）作为要约人与上市公司控股股东 Alpine Treasure Limited订立买卖协议。万疆资本拟以2.228亿港元代价，收购中国新零售供应链3.6亿股股份，占公司已发行股本总额的75%， 每股价格为0.6189港元。 这一收购举动之所以备受瞩目，不仅因为涉及金额巨 ...

收购交易详情 - 王凯莉通过全资拥有的万疆资本有限公司以2.23亿港元收购中国新零售供应链集团有限公司75%股份 对应3.6亿股 每股价格0.6189港元 [1] - 收购资金源自Hua Sheng信托对王凯莉的权益分配 该信托为王振华为家族成员设立的家族信托 [3] 收购标的财务状况 - 中国新零售供应链集团过去三个财年收益持续下滑 分别为6660万新加坡元、5560万新加坡元和5550万新加坡元 [5] - 公司同期净亏损逐步收窄 从150万新加坡元降至100万新加坡元 最新财年为80万新加坡元 [5] 王凯莉商业背景 - 2021年获得北京大学文学学士学位 后取得悉尼大学策略公共关系硕士学位和伦敦大学学院文学硕士学位（数码媒体专业） [3] - 硕士毕业后担任投资控股私人公司Astrum Apex Investments Limited董事 负责物色和评估投资机会 [4] - 2025年2月创办米塔集文化（上海）有限责任公司 注册资本1000万人民币 法定代表人王凯莉 公司注册地址位于新城控股上海总部所在地 [5] 家族企业战略布局 - 王晓松自2019年起担任新城控股董事长 负责核心地产业务 王凯莉负责开拓新商业领域 [6] - 兄妹分工模式体现家族多元化战略 王凯莉侧重文化创意和新兴产业 [6] - 王凯莉通过潮玩公司米塔集进入新兴文化消费领域 首家门店设于常州飞龙吾悦广场 [4][5] 行业背景与趋势 - 房地产行业面临调整背景下的多元化战略有助于降低对单一行业依赖 [7] - 新一代企业家家族更注重继承人个人特质和市场环境变化 打破传统继承模式 [7]

地产板块市场表现 - 8月15日地产板块强势崛起 衢州发展一字涨停 滨江集团和华发股份涨超3% 绿地控股、新城控股及招商蛇口等个股跟涨 [1] - 跟踪中证800地产指数的地产ETF(159707)场内价格上涨2.49% 近5个交易日累计吸金4009万元 反映资金看好板块后市 [1] 房企销售数据表现 - 截至8月14日 20家房企披露7月销售数据 多数房企销售额同比未明显改善 但销售单价拉动显著 [3] - 20家房企中有13家销售单价同比提升 占比超六成 这些房企共同特点为拿地策略向一、二线城市集中 [3] 行业发展趋势 - 北京等一、二线城市核心区域优质项目热销推动局部市场回暖 有助于带动整体市场持续发展 为出险房企经营复苏提供契机 [3] - 中央层面自去年9月以来明确要求"稳楼市、稳股市" 今年高频提及建设好房子和高品质住房 高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 2025年随着房地产政策持续落地 地方政府调控自主性提升 高能级核心城市有望受益于城市更新 实现"止跌企稳" [3] 投资策略建议 - 建议聚焦三大结构性阿尔法亮点：产品美誉度高且销售排名提升的稳健龙头 存量资源丰富具备运营品牌核心竞争力的企业 物业服务行业的长期发展空间 [4] - 布局央国企及优质房企可重点关注地产ETF(159707) 该ETF跟踪中证800地产指数 汇集13只头部优质房企 前十大成份股权重超九成 央国企含量高 [4]

行业整体销售表现 - 20家已披露数据的房企中，有13家销售单价同比提升，占比超六成 [1] - 多数房企销售额同比尚未出现明显改善，但销售单价拉动明显 [1] - 局部市场回暖由北京等一二线城市核心区域的优质项目热销推动 [1] 房企销售单价与拿地策略 - 融创中国7月销售单价同比涨幅最大，达到97.25% [3] - 越秀地产、华润置地、招商蛇口及中国金茂销售单价同比分别上涨约47.44%、35.68%、30.1%及23.19% [3] - 房企拿地策略调整聚焦一二线城市，中国金茂2024年获得22宗地块中一二线城市占比达90%，截至2024年底累计未售货值约2800亿元中87%位于一二线城市 [3] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元中超80%资金投向北京、上海、广州等一线城市，一线城市新增土储占比超过70% [4][5] 出险房企经营改善案例 - 融创中国经营情况持续改善，2025年5-7月销售额分别为48亿元、75.5亿元及15.3亿元，相比去年同期分别提升111.45%、383.97%和8.51% [6] - 融创中国上海壹号院上半年累计销售额突破170亿元，6月四批次开盘2小时即售罄 [6] 政策支持与市场效应 - 7月以来全国公积金相关政策提及次数达22次，涉及多子女贷款额度优惠、提取方式优化、首付款比例下调等 [7] - 北京优化首套贷款认定标准、提高二套贷款额度、提高每缴存一年公积金的可贷款额度 [7] - 城市核心区优质项目入市为改善型需求释放提供契机，夯实局部板块价格基础并提振区域市场信心 [8]

交易概述 - 万疆资本以2.228亿港元收购中国新零售供应链75%股份（3.6亿股），每股价格0.6189港元 [1][2] - 收购价较停牌前收盘价3.5港元/股折让82.32% [2] - 万疆资本发起强制性现金要约收购剩余25%股份（1.2亿股），涉及资金7426.8万港元 [2] - 若全额收购完成，总耗资约2.97亿港元，相当于公司当前市值22.08亿港元的13.45% [3] 收购方背景 - 万疆资本由26岁王凯莉全资持有并担任唯一董事 [1] - 王凯莉系新城控股实际控制人王振华之女，现任董事长王晓松之妹 [1] - 收购资金来源于王凯莉作为"Hua Sheng信托"受益人所获分配权益，该信托由王振华为家族设立 [6] 目标公司状况 - 中国新零售供应链主要业务涵盖新加坡地区建筑服务（土木工程、楼宇建设）及物业投资（住宅/工业物业租赁） [3] - 2024财年营业收入5597.36万新加坡元，同比微降0.15% [4] - 归母净利润亏损78.42万新加坡元，连续第五年亏损（2020财年起） [5] - 注册地为开曼群岛，上市地位收购后将继续维持 [5] 历史交易对比 - 出售方Alpine Treasure Limited一年前以1亿港元收购相同75%股权，较当时停牌价折价78.79% [3] - 本次转让给万疆资本价格较其初始投资溢价约123% [4] 市场反应与推测 - 公告后股价从停牌前3.5港元/股最高涨至5.1港元/股，当前回落至4.6港元/股 [4] - 市场推测收购可能为买壳上市操作，后续或存在资本运作及资产注入计划 [1][5] - 可能涉及王振华家族资源整合与业务多元化拓展 [5] 关联方财富状况 - 王振华当前身家148.7亿元，较2020年巅峰期491.2亿元缩水342.5亿元（降幅69.7%） [1][7] - 其控制三家上市公司：A股新城控股（601155.SH）、港股新城发展（01030.HK）及新城悦服务（01755.HK） [6] - 新城控股2024年营业收入889.99亿元，同比下降25.32%；归母净利润7.52亿元，同比微增2.07% [8] - 公司总资产3071.93亿元，同比减少17.89%；现金及等价物余额65.96亿元，同比缩减48.5% [9]