【1】西安出台配售型保障房管理办法 7月8日，西安市人民政府网发布《西安市配售型保障性住房管理办法》（以下简称"办法"）， 办法明确，配售型保障性住房是指政府提供政策支持，限定户型面积和销售价格，实施封闭管理，面向 特定群体配售的保障性住房。建设应从解决最困难工薪收入群体住房问题入手，逐步扩大范围至整个工 薪收入群体。配售型保障性住房主要通过划拨用地集中新建、收购已建成存量商品住房和闲置住房或市 政府同意的其他方式筹集建设。 【2】山东滨州滨新资产面向全市征集存量商品房转保障房 7月8日，滨州滨新资产管理有限公司在山东省滨州市发布通告，面向全市征集存量商品房用作保障性住 房，以构建"市场+保障"多元化住房供应体系，满足市民住房需求。 据悉，房源征集覆盖滨城区、沾化区、邹平市、惠民县、阳信县、博兴县、开发区、高新区及北海新 区，需位置合适、户型面积合规、生活便利且手续齐全。 【3】宝龙地产6月实现合约销售额5.54亿元 7月8日，宝龙地产披露6月营运简报。简报显示，6月宝龙地产连同其附属公司合约销售额约为5.54亿 元，合约销售面积约为4.34万平方米。 【4】金地商置8月合同销售额约为12.9亿元 7月8日， ...

公司债券概况 - 公司发行了两只债券：23振业01（代码148280 SZ）和23振业02（代码148395 SZ）[4][5] - 23振业01由深圳市深担增信融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[4] - 23振业02由深圳市高新投融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[7] 公司经营情况 - 2024年公司实现营业收入60 65亿元，创历史新高，同比增长115 79%[11][14] - 公司资产负债率从2023年的71%降至2024年的67%[11] - 2024年实现合同签约金额42 34亿元，超额完成年度目标，回笼资金34 36亿元[12] - 公司积极参与深圳市城中村改造，承接4个前期工作项目[12] - 2024年商业运营租赁收入合计1 24亿元[12] 业务板块表现 - 房产销售收入59 01亿元，占比97 30%，同比增长122 80%，但毛利率下降31 05个百分点至7 18%[14] - 房产租赁收入1 35亿元，占比2 23%，同比增长5 68%，毛利率38 02%[14] - 代建服务收入0 20亿元，同比下降31 07%，毛利率高达98 56%[14] - 物管服务收入0 09亿元，同比增长76 27%，但毛利率为负109 88%[14] 财务状况 - 2024年末货币资金余额29 40亿元，较上年末增加12 45%[20] - 2024年末主要授信总额49 01亿元，已使用37 21亿元，未使用额度11 80亿元[20] - 流动比率从2023年的1 73提升至2024年的2 01，速动比率从0 37提升至0 49[19] - EBITDA利息保障倍数从-1 10降至-8 87[19] 债券相关情况 - 23振业01募集资金已于2023年5月末使用完毕[17] - 23振业02募集资金已于2023年8月末使用完毕[18] - 2024年两只债券均按时完成付息工作[29] - 中诚信国际维持公司主体信用等级AA，债券信用等级AAA[21][22] 增信机构情况 - 深圳市深担增信融资担保有限公司2024年实现营业收入6 87亿元，净利润1 30亿元[26] - 深圳市高新投融资担保有限公司2024年实现营业收入7 65亿元，净利润4 39亿元[28]

代建行业崛起 - 代建项目在多地热销 如绿城管理在山东博兴县半年销售400套占1/3市场份额 龙湖龙智造在广州项目首开1小时销售8亿 旭辉建管在苏州项目首开销售额超6亿元 [1] - 代建模式成为民营房企轻资产发展路径 避免高杠杆风险 行业呈现投资与开发分离趋势 [1][5] - 超过100家开发商开展代建业务 主要目的为保存团队和管理能力 同时平抑开发业务下行风险 [5] 典型代建项目分析 - 龙湖龙智造代建广州央璟颂项目 销售均价3 6万元/平方米 整体货值30亿元 开盘1小时去化率75% 预计年内清盘 [3] - 旭辉建管代建苏州蠡棠森屿项目 销售均价高出周边6000元/平方米 首开销售额超6亿元 整体货值40亿元 按4%费率估算代建费约1 6亿元 [4] - 代建费率普遍走低 77 7%项目费率在1%-3%之间 其中42 7%项目仅1%-2% [4] 代建业务核心竞争力 - 代建本质是管理体系流程输出 领先企业的产品打造和品质水平是关键竞争力 [7] - 代建方与股东形成价值共同体 通过正向激励(如超额销售提成)提高产品品质和服务 [8] - "好房子"产品如四代住宅成为新机遇 高实得面积赢得市场青睐 [9] 代建市场空间 - 国企 城投 出险企业及实业巨头构成主要需求方 需要专业代建盘活项目 [13] - 城投公司积累大量存量地块 成为代建企业主要利润贡献点 如绿城管理2024年新拓项目中25%来自国企委托 [14] - 行业仍有发展空间 居民改善型需求庞大 但市场难度增大 需通过价值兑现赢得信任 [15][16]

城投公司土地储备现状 - 2021年以来城投公司成为地方土地市场重要拿地主体，积累大量存量地块[1] - 2022-2024年重点30城城投拿地占比均保持50%以上，2024年达到64%峰值[1] - 截至2025年5月末30个重点城市城投未开工地块超4200宗，总建面3.6亿平方米[1][2] - 未开工地块中城投独立拿地占比95.3%，联合拿地仅占4.7%[2] 区域分布特征 - 中西部城市未开工体量较大，长三角城市开发节奏较快[5] - 徐州、重庆、长沙未开工规模超4000万平方米，代建需求潜力大[6] - 深圳、福州、上海、杭州未开工规模不足200万平方米，竞争激烈[6] - 徐州市区有1000万平方米优质地块，代建前景更佳[6] 地块容积率分析 - 未开工地块中容积率低于2的占比32.3%（7.8%低于1.5，24.5%在1.5-2区间）[9] - 容积率2-2.5地块占比34.3%，高于2.5的占比33.4%[9] - 珠海、无锡、厦门超60%未开工地块容积率低于2，适合改善项目[11] - 长沙、西安、上海、徐州未开工地块主要集中于容积率2-3区间[11] - 昆明、南宁、广州、深圳有较多容积率3以上的未开工地块[11] 代建行业机会 - 3.6亿平方米未开工面积释放潜在代建机遇[1] - 容积率低于2的地块符合新房市场改善需求主流趋势[9] - 中小规模地块（小于10万平方米）占比43%，适合中小代建企业[13] - 大规模项目有助于头部代建企业放大品牌效应[13] - 代建企业需结合地块拿地时间、区位条件、容积率等因素选择适宜城市深耕[13]

城投代建市场现状与机遇 - 城投公司成为代建企业核心服务对象，过去四年大量托底拿地但开工率持续低位，开发能力与市场不匹配催生代建需求 [1] - 30城城投未开工地块达3.6亿平方米，其中2022-2024年成交地块占比最高（近1亿平方米），独立拿地占比95.3% [4] - 销售筑底、财政压力等因素导致城投开发意愿降低，代建企业拓展难度加大，需聚焦优质地块 [1][5] 未开工土地区域分布特征 - 中西部城市未开工体量突出：徐州（超4000万㎡）、重庆、长沙总规模领先，其中徐州市区地块达1000万㎡适合深耕 [6] - 长三角城市开发节奏快：深圳、福州、上海、杭州未开工规模不足200万㎡，竞争集中于头部企业 [6] - 区位优势城市：常州、西安、郑州等市区未开工地块超600万㎡，福州/常州市区地块占比超70% [6] 地块容积率与产品定位 - 32.3%未开工地块容积率低于2（7.8%＜1.5，24.5%在1.5-2区间），改善型产品潜力大 [8][9] - 容积率分布城市差异：珠海/无锡/厦门超60%地块容积率＜2，长沙/西安/上海集中于2-3区间刚需型 [11] - 高容积率挑战：深圳/昆明/广州部分地块容积率＞3，需代建企业具备强产品方案能力 [11] 地块规模与代建策略 - 43%未开工地块建面＜10万㎡（5-10万㎡占比最高），中小规模更适合作代建 [14] - 城市分化：上海/福州/天津小体量地块多，珠海/厦门/长春以＞10万㎡为主，头部企业可借大项目扩大品牌效应 [15] 代建企业拓展方向 - 需综合评估地块拿地时间、区位、容积率等要素，选择匹配自身优势的城市深耕 [18] - 改善型地块符合"好房子"趋势，产品力强的企业可通过创新设计创造超额收益 [9] - 刚需项目代建需强化成本控制与工期管理能力，平衡品质与效益 [9]

企业动态 - 绿城中国前5月代建项目累计销售金额约311亿元人民币，销售面积233万平方米 [1][9] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目，体量约25万平方米，将运用与四大AMC机构合作经验提供定制化服务 [1][2] - 绿地智造中标三大标杆项目开发建设管理服务 [1] - 中建二局20.7亿元中标广州文冲街文冲旧村改造项目工程 [1][6] - 中原建业集团集中签约9个项目 [10] - 金科金建管提出"规模前五、利润增长"2025年目标 [10] - 远洋建管代建广州南香雅居项目首开热销 [10] - 龙湖龙智造纾困项目成都西璟台完成交付 [10] 项目进展 - 国贸地产代建厦门外附小洪文校区完成竣备，校区规划包含教学楼、专业教室及200米环形跑道等设施 [1][9] - 金地管理在深圳承接中国华西企业总部项目，建筑面积12.76万平方米，建筑高度180米 [3] - 海南龙吉和悦府项目总计容面积15.71万平方米，总建面22.09万平方米，位于海口西海岸南片区 [3] - 石碣镇全民健身中心项目总投资约3.97亿元，建筑面积4.3万平方米 [3] - 淮安市黄河驾校地块住宅项目由江苏国联蓝城建设管理有限公司以3.48亿元中标，项目体量55750平方米 [9] - 广州市新中轴海珠片区域中村改造项目由深圳市海置城市建设管理有限公司等中标，成交金额7229.6万元 [9] 行业趋势 - 《代建企业综合能力评价标准》已审查通过 [10] - 二线代建招标数量占比达到55% [10]

5月楼市整体表现 - 5月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比上升1个百分点，同比上升12个百分点，与2023年高峰基本持平，市场延续稳中向好态势 [2][4] - 分城市表现差异显著：厦门、成都、长沙、重庆去化率超6成，其中厦门、重庆主要依赖网红盘带动；上海、深圳等热点城市同环比双增；郑州、苏州等环比降幅超2成但同比稳中有增；昆明、青岛等弱二三线城市去化率不足2成且环比持续下降 [4] - 城市数据对比显示：重庆去化率同比大幅提升58个百分点至76%，杭州环比下降15个百分点至52%，无锡因无项目开盘同比提升48个百分点至48% [5] 热销项目特征分析 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，产品力强的优质改善盘受中高改客群青睐，同片区去化率显著优于传统项目 [8] - 广州8个新规项目推货量占全市50%，认购量占比70%，其中番禺、天河项目表现突出；绿城玉海棠项目以88%去化率居首，得益于地段优势（近地铁三线交汇）及110%实用率 [8][9] - 成都新规项目市占率突破20%，近2个月去化率维持90%以上，金茂、万科等项目因"地铁+高得房率+低总价"组合实现100%去化 [11][12] 政策驱动型销售 - 郑州、南京、厦门通过存量房收购和房票安置提振非核心区销售：郑州TOP15项目中1/3受房票驱动，华润琨瑜府单月销售58套；南京铭著风华因远郊房票安置销售57套；厦门TOD湿地公园项目获房票客户支持 [16][17] - 西安、苏州等地通过"以价换量"策略见效：西安滨江翡翠城通过提高佣金实现113套认购；郑州鼎盛阳光城以8999元/㎡特价吸引刚需；福州象屿金地世界江湾降价至1万元/㎡左右带动成交 [19][20] 6月市场展望 - 预计房企年中冲刺将推动供给结构优化，核心一二线城市因适销对路项目入市热度延续，但沪深杭蓉等城市供应进入"空窗期"限制放量 [22] - 郑州、天津、南京等调整较深城市有望延续弱复苏，济南、青岛等高库存城市去化压力仍存 [22] - 代建市场显示潜力，苏州35%代建项目售价高于平均值 [23]

点击标题阅读全文 榜单 VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运 行逻辑、变数及未来趋势。 2 0 2 5年1 - 5月中国房地产企业销售TOP1 0 0排行榜 专题 | 2024年房企存货管理专题——典型房企现房库存占比接近3成 从存货规模、存货结构、投资力度等方面进行分析，探讨2024年典型房地产企业的存货状况和发展趋势。 专题 | 2025年存量宅地清单透视：城市库存与收储分化下的破局路径 各城市库存规模及开工进度显著分化，专项债收储仍需进一步细化落地。 观点 专项债发行快报｜连续两月超3 0 0亿主投房地产，半数份额来自福建省第八期 房地 产相 关规模环比 降4 0 % 至5 2 5亿，区域分化，福建 土储债 1 / 3用 于土地回购。 行业透视｜现房销售一旦落地，对代建市场有何影响？ 在" 所 见即所得" 销售模式下 ，产 品力的突破与进阶是 实现超额收益的关键。 5月新房成交环比基本持平；百强房企5月业绩环比增长3.5%。 2025年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜 市场格局仍集中于头部企业；前5月 ...

杭州土地市场动态 - 杭州地铁18号线乔司车辆段上盖物业综合体项目两宗地块以总起始价11.02亿元底价成交 总土地出让面积22.9968万平方米 总规划建筑面积276713.1平方米 [1] - 地块竞得者为多家企业联合体 包括杭州振合房地产有限公司(绿城管理实控)等五家公司 [1] - 绿城管理通过联合体拿地模式获取商业代建机会 采用小股操盘方式 [1] 绿城管理业务模式 - 公司调整客户结构 商业代建占比提升至72% 政府代建和国企代建合计占比56.5% 私营企业委托占比33.2% [2] - 2024年新拓代建项目合约总建筑面积达3649万平方米 [2] - 通过代建协议锁定项目资源 如杭州运河新城项目虽由城投拿地但深度参与开发全流程 [2] - 2025年1-3月以882万平方米新签约规划建筑面积位列行业第一 [3] 项目开发情况 - 临平TOD地块为近年最大规模项目 总体量27.5万平方米 容积率1.24/1.15 实际住宅楼面价超1万元/平方米 [3] - 周边竞品项目包括艺尚小镇汀雨晓月里(3.36万元/平方米)等低密产品 去化情况良好 [3] - 与滨江集团开发的滨纷城项目(63万平方米)直线距离仅1.3公里 将成为直接竞品 [4] - 滨纷城首开均价15660元/平方米 260套房源吸引1308人登记 中签率低于20% [4] 企业战略动向 - 采用联合体拿地模式获取商业代建机会 如南京3.5亿元地块和厦门13.76亿元地块 [2] - 明确表示参与"拿地"目的仅为代建 不参与重资产投资 [3] - 与滨江集团在临平区域形成直接竞争关系 未来将面临营销大战 [4]

"现房销售"正在加速落地。2024年以来，全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件。 就当前的房地产市场形势和压力而言，现房销售一旦真正落地，对于房企和地方政府都会带来一系列影响。 未来整体规模上也许仍能维持平稳，但结构上，住宅代建比例或进一步增加，且一线代建渗透率有望提升。代建模式上，后期出让的土地中小股操盘的比 例或将提升。 中央有力有序推进现房销售 将对行业各主体带来深刻影响 现房销售真正被提上中央政策议程是在2023年全国住房和城乡建设工作会议："有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到 位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。"这一表述进一步强化了现房销售在防范交付风险方面的重要作用。 到2024年底，全国住房城乡建设工作会议进一步明确重申"有力有序推行现房销售"列为2025年住房城乡建设部明确为重点工作之一，标志着现房销售政策 进入全面推进阶段。 据CRIC统计，2024年以来，全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件。 目前各地试点现房销售普遍采用以下三种方式： 从代建领域来看，现房销售后，投资能力被"削弱"的中小房企和通过代建"曲线救国"的头部企业或将同时下场，进一 ...