潮新闻客户端 记者 詹慧雯 盛夏8月，博鳌房地产论坛如期而至。 2025年，世界格局正经历深刻变革。面对经济结构的转型升级，消费与内需是穿越这一轮周期的基础，科技与创新则是最主要的推动力，各行各业都在创新 与融合中寻找高质量发展之路，中国房地产市场又将何去何从。 论坛特别邀请到了著名学者樊纲、陈淮，商界领袖罗臻毓、王承伟，行业协会蔡云，经济学家邵宇、洪灏、汪毅以及相关企业、机构代表们，一起脑力激 荡。他们有什么样的观点？ 樊纲：住房消费也是消费，服务性消费或成新增长点 "目前中国经济主要问题在于需求不足。" 陈淮：房地产发展的新模式，是均衡发展的模式 "我认为房地产发展的新模式，就是均衡发展的模式。" 中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮，在《房地产市场新模式之我见》主题演讲中指出，房地产新模式的根本问题不是要不要建房子，而是在哪儿 建房子。 中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲，在《提振消费与宏观经济稳增长》主题演讲中表示，住房消费也是消 费，且可能是人一生当中最大、最离不开的一项消费。 关于住房消费计算的方法问题，其他国家的统计当中有一大块就是住房的"影子租金"收入 ...

公积金政策调整核心观点 - 近期多地密集调整公积金政策，包括降低首付比例、提高贷款额度、扩大使用范围等，以支持和激活合理住房需求 [1][6] - 公积金政策创新性提高，与住房消费联系更加紧密，如支持"商转公"、提取公积金付首付等 [2] - 公积金对特定人群（如新就业人员、灵活就业人员、多子女家庭）的支持力度加大 [7] 公积金缴存基数调整 - 多地启动公积金缴存基数调整，GDP前10城市中广州、苏州、杭州、南京已发文，成都发布征求意见稿 [1][3] - 缴存基数上限普遍上调：苏州增加4200元至38900元（增幅最大），南京增加1500元至41400元，杭州增加1164元至40694元 [3][4] - 按12%最高缴存比例计算：南京月缴存额上限最高为9936元（增加360元），杭州9767元（增加278元），广州9559元，苏州9336元 [5] 公积金使用场景拓展 - 成都将二套房公积金最低首付比例由30%降至20%，并允许提取公积金用于老旧电梯更新 [1][6] - 北京支持提取公积金支付购房首付款并同步申请公积金贷款，试点房源从4万套增至33万套 [6][7] - 超30个市（区）出台提取公积金支付首付款政策，包括深圳、杭州、西安等一二线城市 [6] - 其他创新：镇江支持"房票"支付首付时办理公积金业务，岳阳允许提取公积金支付物业费（每年不超3000元） [7] 特定人群支持政策 - 南宁高层次人才公积金贷款额度提升至4倍 [7] - 镇江取消灵活就业人员缴存公积金户籍限制，允许父母提取公积金帮子女还贷 [7] - 湖北多子女家庭公积金贷款额度上浮不低于20%，鼓励对二套房执行首套房政策 [7] 商转公政策推进 - 广州、沈阳、重庆等约20城支持或优化"商转公"政策，有利于降低购房者月供和总利息支出 [8] - 深圳、西安等多地推进公积金异地贷款互认互通 [8]

北京市深化改革提振消费专项行动方案 - 北京市人民政府发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》旨在优化住房消费新供给 [1] - 方案重点优化供地和住房公积金政策以促进住房消费需求释放 [1] - 中指研究院政策研究总监陈文静认为该政策对其他城市政策调整具有示范作用 [1]

公积金政策调整 - 多地调整住房公积金政策 允许提取公积金支付购房首付款 包括济南 杭州 西安 深圳等城市 [1] - 济南明确购买保障性住房可提取公积金支付首付款 最低首付比例为15% [1] - 杭州推出公积金直付首付款业务 支持线上办理 适用于新建商品房 [1] - 西安出台12条楼市新政 购新房可提取公积金支付首付款 [1] - 深圳扩大公积金使用范围 符合条件的可提取一次公积金支付购房首付款 [1] 政策影响分析 - 全国至少6个城市在6月出台提取公积金支付首付的新政策 [2] - 政策直接有效减轻购房者首付负担 间接提升居民可支配收入 [2] - 政策有助于促进住房消费释放 激发市场活力 [2] - 各地政策支持范围涵盖新房 二手房 保障房和租房等领域 [2] - 公积金满足本地刚需改善特征明显 主要服务于对房价成本敏感的刚需群体 [2]

住房消费政策导向 - 广州市发布提振消费专项行动实施方案，聚焦住房消费需求，提出旧改、存量收购、公积金支持等举措 [1] - 中央和广东省将住房消费定位为大宗消费，回归其消费品属性 [1] - 政策方向适应住房供求关系变化，重点满足美好人居需求 [1] 城中村及老旧小区改造 - 广州计划2025年完成城中村改造固定资产投资1000亿元，涵盖存量微改造和增量建设 [2] - 存量微改造包括安全消防排查、市政设施补足、社区治理引入等 [2] - 增量建设聚焦历史遗留问题解决，加快安置房建设 [2] - 改造将带动装饰装修、加装电梯、家具家电置换、汽车购置等衍生需求 [1] 存量商品房盘活 - 广州推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，预计近期有项目落地 [2] - 未来收购用途将扩展至企业宿舍、学生宿舍、安置住房等 [2] - 城中村改造提速将推动存量住房与新增需求对接 [2] 公积金政策优化 - 支持提取公积金支付购房首付款并申请公积金贷款 [3] - 优化租房提取政策，降低新市民和年轻人的住房支付压力 [3] - 政策有助于释放刚性需求，促进先租后买的消费习惯 [3] 限制措施清理 - 广州全面取消限购、限售、限价政策，降低首付比例和利率 [3] - 政策松绑促进要素自由流动和价格信号恢复 [3] - 优化政策环节有利于全链条住房消费循环 [3] 政策影响 - 住房消费导向涵盖商品房购置、租赁、存量更新改造等多领域 [3] - 政策优化推动刚需与改善、新房与二手房、存量与增量消费的协同发展 [3]

提振消费专项行动方案 - 广州发布《广州提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，涉及八大领域共33项举措，旨在全方位激活消费市场 [1] - 住房消费作为大宗消费重点被提及，包括城中村改造、收购存量房作安置房、优化公积金政策等 [1] - 政策支持刚需和改善需求，同时关注住房购置能力较低群体，构建梯次消费的住房新模式 [1] 房地产限制政策调整 - 全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，广州成为一线城市中首个彻底退出限购的城市 [2] - 广州已对限售、限价等政策进行调整，市中心二手房价格亲民，放开限购影响有限 [2] - 首套、二套房最低首付款比例统一为15%，首套房贷利率曾低至2.85%，后回调至3% [2] - 预计广州将进一步降低房贷利率，首套房利率可能降至3%以下，公积金贷款首付比例或有下调空间 [3] 城中村及老旧小区改造 - 2025年计划推进新开工老旧小区超150个，更新老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [4] - 城中村改造加速，安置房建设提速，释放品质住房需求，成为住房消费新热点 [4] - 黄埔区一季度城市更新项目新开工89万平方米，完成固定资产投资105亿元，同比增长6% [5] 房票安置与二手房市场 - 黄埔区采用房票安置方式，五个城中村改造项目通过房票认购商品房超1000套，拉动资金流转超20亿元 [5] - 旧改推动二手房市场活跃，部分板块二手网签量同比涨幅超60% [5] 存量商品房利用 - 推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，未来可能在企业宿舍、学生宿舍、安置住房等方面有项目落地 [6] - 城中村改造提速与外围产业园区、高校布局结合，新住房需求对接存量盘活，探索库存消化路径 [6]

新房市场表现 - 北京亦庄某新房楼盘5月25日开盘推出243套房源，截至5月28日已售出近200套，购房主力为亦庄本地及丰台、海淀等地客户 [1] - 5月1-28日北京新房成交3340套，环比上涨3.5%，同比上涨32.9% [1] - 7个重点城市（北京/上海/深圳/杭州/成都/南京/青岛）5月前28日新房累计成交2.9万套，表现明显好于去年同期且环比略有增长 [1] - 上海新房成交10891套（环比+12.5%，同比+3.6%），深圳成交2757套（环比-19.8%，同比+57.7%） [3] 二手房市场动态 - 北京5月28日二手房成交728套，前28日合计12257套（环比-12.9%，同比+10.5%） [2] - 上海5月1-28日二手房成交19333套（环比-11.7%，同比+31.6%），深圳成交4364套（环比-21.1%，同比+20.2%） [3] - 北京二手房议价空间普遍存在，部分房源可在挂牌价基础上下调超6%，如某五棵松70平米房源从525万元降至488万元成交 [2] 政策支持力度 - 5月公积金贷款利率下调至2.6%，5年期以上LPR下降10个基点 [6] - 福建推广"房票安置"、"共有产权"购房及住房"以旧换新"，支持发放购房补贴/消费券 [6] - 河南明确落实房贷最低首付比例、契税减免，扩大公积金使用范围并提高贷款额度上限 [6] - 上海提出优化住房公积金使用政策，支持刚需和改善性住房需求 [7] 市场趋势研判 - 房地产市场处于政策驱动下的温和修复通道，热点城市需求韧性突出但城市间分化加剧 [1][4] - 3月二手房成交量高速释放后4-5月逐步放缓，购房者对政策利好的敏感度降低 [3] - 房企需重视二手房对新房销售的竞争影响，精准定位竞品以实现销售目标 [3]

政策支持降低购房成本 - 中国人民银行下调1年期LPR至3.0%和5年期以上LPR至3.5%，均下调10个基点，降低居民购房融资成本 [1] - 5年期以上LPR下调有助于引导各地房贷利率进一步下行，降低购房者置业成本 [1] - "认房不认贷"等政策持续宽松，已为购房者减轻负担 [1] 地方政策提振住房消费 - 上海市探索优化住房公积金使用政策，落实灵活就业人员缴存、提取和使用办法 [2] - 广东省鼓励采用购房补贴、优化住房套数认定标准、商品房收储、房票等形式支持进城农民购房 [2] - 热点城市需进一步降低住房消费门槛，以释放刚需潜力 [2] 购房促销活动与补贴 - 苏州市举办"家在苏州.2025苏心购房季"活动，提供购房合同金额0.5%的补贴 [3] - 中山市对2025年5月1日至6月30日期间购买新建商品住房的购房者给予购房款5‰的电子消费券补贴 [3] - 预计更多城市将优化住房公积金贷款支持并加大购房补贴力度 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 A股主要指数普遍收跌，三大指数震荡下行，沪深两市成交额小幅下滑，行业板块普遍下跌，国内经济基本面小幅走弱，对市场情绪产生一定负面影响，指数上方面临较大压力，虽国内宏观支持政策已相继出台，但仍需等待政策效应发挥，短期预计维持震荡，策略上建议暂时观望 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货数据 - IF主力合约（2506）最新3879.6，环比-2.0；IH主力合约（2506）最新2715.4，环比+2.6；IC主力合约（2506）最新5614.8，环比-39.6；IM主力合约（2506）最新5950.0，环比-48.6 [2] - IF-IH当月合约价差1164.2，环比-4.4；IC-IF当月合约价差1735.2，环比-39.2；IM-IC当月合约价差335.2，环比-9.8 [2] - IF前20名净持仓-30286.00，环比+141.0；IH前20名净持仓-10988.00，环比-889.0；IC前20名净持仓-14118.00，环比+274.0；IM前20名净持仓-35623.00，环比-45.0 [2] - 沪深300最新3913.87，环比-2.5；上证50最新2733.63，环比+5.2；中证500最新5703.28，环比-54.6；中证1000最新6066.10，环比-66.1 [2] 市场情绪 - A股成交额（日，亿元）11397.05，环比-746.67；两融余额（前一交易日，亿元）18111.84，环比-16.56；北向成交合计（前一交易日，亿元）1287.83，环比-8.46 [2] - 上涨股票比例（日，%）16.30，环比-13.55；Shibor（日，%）1.465，环比-0.044 [2] - IO平值看涨期权收盘价（2506）51.40，环比-0.60；IO平值看涨期权隐含波动率（%）13.67，环比+0.52 [2] 行业消息 - 金融监管总局等八部门联合印发《支持小微企业融资的若干措施》，提出加大首贷、信用贷等贷款投放，指导银行加强贷款利率定价管理，降低贷款附加费用 [2] - 上海市印发提振消费专项行动方案，提出加力扩围实施消费品以旧换新，更好满足住房消费需求，增加适合个人投资者投资的债券相关产品 [2] 重点关注 - 5月22日21:45关注美国5月SPGI制造业PMI初值；5月23日7:01关注日本4月核心CPI年率等；5月26日21:00关注欧洲央行行长拉加德发表讲话 [3]

上海房地产新政 - 加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - 扩大美丽家园综合修缮范围，滚动推进老旧小区更新改造 [1] - 扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜 [1] - 支持居民刚性和改善性住房需求，落实促进房地产市场平稳健康发展的税收政策 [1] - 扩大住房公积金适用范围，探索优化使用政策，落实灵活就业人员缴存、提取和使用办法 [1] 成都房地产调控 - 持续实施住房用地出让"三色管理"，合理控制新增房地产供应 [2] - 推动住房用地供应向重点片区、产业组团、地铁沿线等重点发展空间倾斜 [2] 万科融资动态 - 万科收到深铁集团42亿元借款，并签署借款合同 [3] - 以不超过60亿元的万物云股票作为质押物，质押率为70% [3] - 若股东大会未通过股票质押事项，需提供其他担保或偿还借款本息 [3] 高管变动 - 首开股份董事蒋翔宇因个人原因辞职，不再担任公司任何职务 [4] - 绿地控股董事、执行总裁张蕴因退休离任 [5]