近段时间以来，多地延续契税补贴、人才购房补贴、多孩家庭购房优惠，持续释放政策红利。同时，还 有地区进一步加码购房补贴政策，促进住房消费需求释放。 据荆门市人民政府1月22日消息，近日荆门市推动房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知， 对中心城区购房补贴政策作出调整，明确延长高校毕业生、多孩家庭两类购房补贴期限至2028年12月31 日。 据湘潭市住房和城乡建设局1月21日消息，湘潭市日前正式印发了《湘潭市促进房地产市场平稳健康发 展的若干措施》，对购买市城区新建商品住房并完成契税缴纳的购房人，给予真金白银的财政补贴。补 贴标准较以往政策大幅提升，购买144平方米及以下住房的，补贴8000元/套；购买144平方米以上住房 的，补贴16000元/套。 "延续并优化购房补贴政策，释放出稳市场预期的明确信号。"58安居客研究院院长张波对《证券日报》 记者表示，值得关注的是，荆门延长人才与多孩家庭补贴、湘潭按户型差异化补贴，均体现政策从普惠 转向定向支持。 例如，咸宁市住房和城市更新局等部门1月21日发布的《关于进一步促进市城区房地产市场平稳健康发 展若干措施实施细则》明确了返乡置业购房补贴、多孩家庭购房补贴、人 ...

2025年12月初召开的中央经济工作会议提出，深化住房公积金制度改革，随后召开的全国住房城乡建设 工作会议，在部署2026年任务中，有关着力稳定房地产市场、推动房地产高质量发展方面，均强调要深 化公积金制度改革、更好发挥公积金作用。 首先，或可借助财政定向贴息，提振缴存公积金的积极性。对非公有制企业员工和灵活就业人员参缴公 积金给予财政贴息，提高缴存带来的合理收益体验。贴息可采取阶梯式的做法，即最低额度内贴息高 （如1个百分点）、超过最低额度后可降低贴息比例。这不仅能吸引最广泛人群参与，还能降低违规提 取，并对新市民群体定向补贴，财政资金也用在刀刃上。 其次，应提高投资收益率，壮大公积金规模。借鉴全国社保基金投资、管理、使用的安排，在确保合理 提取的基础上，强化冗余公积金在固定收益领域投资的力度，提高增值收益，提升持续缴存的积极性。 同时，各地充分掌握缴存者住房消费的新模式和新变化，将增值收益用于缴存者居住领域的急难愁盼， 提升"我缴存、我受益"福利体验，提振参与度并壮大缴存规模。 增值收益使用方面，一方面是对城中村、老旧小区、园区宿舍等新市民租住集中的区域、物业，在解决 安全隐患、市政和公共服务设施不足或老 ...

政策核心内容 - 财政部与税务总局发布公告，调整个人销售住房增值税政策 [1] - 新政规定：个人销售购买不足2年的住房，按3%征收率全额缴纳增值税；销售购买2年及以上住房，免征增值税 [1] - 该政策自2026年1月1日起施行 [2] - 这是自2016年全面“营改增”以来，首次对个人销售住房增值税税率进行调整 [5] 政策调整细节与历史对比 - 调整前，个人销售不足2年住房的增值税税率为5% [3] - 对于持有2年以上的非普通住房，一线城市（北上广深）此前政策为按差额的5%征收增值税 [10] - 2024年11月，一线城市已取消普通与非普通住房标准，为此次税率调整铺平道路 [11][12] - 此次调整后，一线城市与其他城市在个人销售住房增值税政策上完全拉平 [12] 政策影响与市场效应 - 新政将显著降低二手住宅交易成本 [3] - 举例：以售价200万元、持有未满两年的房屋计算，新政前增值税为10万元，新政后降至6万元，节约交易成本4万元 [4] - 专家指出，交易成本下降将释放更多住房需求，并减少因高税费导致的大幅降价卖房案例 [5] - 政策有助于疏通“卖旧买新”的改善性住房置换链条，房主更有能力和意愿出售旧房换购新房 [5][7] 当前市场背景与政策动因 - 2024年前11月，全国新建商品房销售面积与销售金额同比双双下降 [7] - 11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，同比降幅扩大，其中二手房价格降幅高于新房 [7] - 市场循环堵塞，表现为置换型需求减少，二手房市场“刚需化、低总价”与新房市场“改善化、高总价”特征分化明显 [7] - 例如：一线城市总价200万元以下二手房占比约50%，300万元以下占比超60%；二线城市100万元以下占主体 [7] - 高总价新房近期消化明显下降，与改善置换链条受阻有关 [7] - 高交易成本制约明显，例如总价300万元的房子此前需支付15万元增值税，对买卖双方均是巨大负担 [8] broader政策环境与未来展望 - 近期监管层多次表态，强调取消对住房消费的不合理限制 [9] - 多个城市已在限购、公积金政策上松绑，税费优化被视为楼市政策的应有之义 [9] - 随着北京进一步松绑限购并优化公积金政策，重点城市继续优化楼市调控的预期增强 [13] - 分析指出，在信贷、金融政策持续优化后，税收政策仍有调整空间，未来在开发、交易、租赁等环节，对契税、个税等税种的优化可能性存在 [13]

政策动态与覆盖范围 - 全国多地通过发放购房补贴等方式释放住房消费需求，以促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 进入第四季度后，各地持续推出购房补贴相关政策，丰富补贴内容并加大补贴力度 [2] - 9月以来已有重庆、东莞等约30地加大购房补贴力度，今年以来已有杭州、武汉等约100地加大购房补贴力度 [2] 具体政策案例与补贴形式 - 梧州市对购买新建商品房并完成备案及契税缴纳的个人，按已缴纳契税金额的100%给予财政补贴 [2] - 南宁市明确实施新婚购房补贴、多子女家庭购房补贴、商品住房“以旧换新”购房补贴、商办类房屋购房补贴等多种补贴 [2] - 福州市拟对在四城区购买新建商品住宅的二孩家庭，按购房总价款1%予以补贴，单套补贴金额最高不超过3万元 [3] - 云南省对购买新建商品住宅的购房人按分档予以补贴：套总价不足80万元补贴5000元/套，80万元至160万元补贴10000元/套，160万元以上补贴15000元/套 [3] 政策目标群体与针对性 - 多地对多子女家庭、新就业人员、引进人才等群体推出购房补贴，针对性加大政策支持力度 [5] - 南宁市对符合政策的二孩、三孩家庭购买新建商品住房，分别发放3万元、6万元购房补贴 [5] - 政策覆盖面较广，促进各类购房者享受购房补贴，旨在释放不同群体的购房需求 [5] 行业影响与市场观点 - 第四季度多地推出购房补贴政策，体现对住房消费的重视，有助于降低购房成本并促进房地产市场止跌回稳 [3] - 在当前房价调整背景下，叠加年底置业传统时机，补贴政策的效应将被放大 [3] - 发放购房补贴力度较大，有助于降低购房成本，带动符合条件的购房者需求释放 [4] - 针对特定人群定向加大补贴力度，有助于加快这部分人群释放购房需求，如促进多孩家庭改善性住房需求释放，同时降低其抚养压力 [5]

市场整体表现 - 重点30城一二手房成交总量在今年前10个月保持在2.74亿平方米水平 与去年同期基本持平 市场底部特征显现 [1] - 重点30城新房及二手房成交总套数累计同比增长0.6% 其中新房成交同比下降7.2% 二手房成交同比增长5.4% [1] 核心城市成交情况 - 深圳一二手房成交面积同比上涨12% [1] - 北京 上海 广州前10个月一二手房成交同比增幅分别为7% 6%和2% [1] - 合肥前10个月一二手房累计成交面积同比增长18% 增幅居30城首位 [1] - 成都前10个月一二手房成交面积为2630万平方米 同比增长11% [1] - 重庆 西安 武汉 杭州等核心二线城市成交量均突破1000万平方米 且实现同比正增长 [1] 行业趋势与政策展望 - 住房需求规模总体保持稳定 居民仍有较强购房意愿 二手房活跃度提升显示政策成效及市场韧性 [2] - 预计2026年房地产政策将聚焦"止跌回稳"目标 着力清理住房消费不合理限制 加快货币化安置城中村改造等政策落地 [2] - 各地将加快完善"好房子"建设标准及规范计容规则 通过高品质住房供应放量激发改善性住房需求 [2]

活动概况 - 活动主题为“好房好家好生活——2025南京住房消费推介活动”，将于2025年11月22日在南京新街口艾尚天地广场举办 [1] - 活动汇集来自全市12个区的96家楼盘，由47家标杆房企提供，涵盖刚需、改善等多样性房源 [1][2] 房源与参展企业 - 刚需房源以雨花台区的联发新澍花园为代表，总价200万起，79平方米户型拥有5.4米开间并支持定制 [2] - 改善型房源包括奥体建设的植物园系产品丹荔云府和丹锦园，以及颐居建设、金茂地产、华润置地等房企的项目 [2] - 参展企业名单包括仁恒、保利、招商、中建东孚、新居集团、万科、滨江、绿城、中海、建发、龙湖等47家标杆房企 [5][6][7][8][9] 政策与金融支持 - 南京住房“以旧换新”政策进入收官倒计时1个多月，购房人可享受新建商品住房合同金额1%的政府购房补助 [3] - 参展房企推出专属折扣、一口价特惠房源、团购等展会优惠，参展银行同步加大金融支持力度，优化贷款审批流程以降低置换成本 [3] 服务平台与活动特色 - 活动搭建一站式购房服务平台，提供96家楼盘的购房信息、交易政策咨询、金融服务、公积金使用咨询等全流程服务 [4] - 现场汇集房地产交易登记、公积金、房协等多部门专业人员，解读最新政策，商业银行提供量身定制金融服务方案 [4] - 现场设置南京特色专区展示12个区的农产品、美食、非遗文化，并设有互动专区和图书类“以旧换新”活动 [4]

2025年10月百强房企销售业绩概况 - 2025年10月全国百强房企销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [1] - 环比增长乏力反映市场处于低位盘整阶段，同比降幅显著扩大与去年同期高基数密切相关 [1] - 去年9.26新政后市场预期和信心恢复，导致去年10月核心城市市场活跃度高，形成高基数 [1] 企业个体表现与阵营分布 - 2025年10月百强房企中有48家单月业绩环比增长，其中20家企业环比增幅超过30% [2] - 环比增幅超30%的企业包括万科、华发股份、越秀地产、绿地控股、中建壹品、中国中铁和中建智地等 [2] - TOP10房企中有6家销售操盘金额实现环比增长 [2] - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，权益销售额为20176.6亿元，权益销售面积为10352万平方米 [3] - 销售额1000亿元以上阵营企业有7家，与去年同期持平；500-1000亿元阵营7家，较去年同期减少2家；300-500亿元企业6家，较去年同期减少3家；100-300亿元企业42家，较去年同期减少6家 [3] - 前10个月保利发展以2227亿元销售额居行业第一，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [3] - 华润置地、招商蛇口销售额分别为1696亿元和1560亿元，位列第四、第五；行业第六至第十名分别为万科、建发、金茂、越秀和滨江，其销售额分别为1146.6亿元、1065亿元、926.8亿元、921亿元以及863亿元 [3] 政策环境与市场展望 - 2025年10月政策端持续发力，供给端与需求端协同优化 [4] - 供给端针对“好房子”建设落地优化政策，如成都、深圳、广州、昆明、海口等地发布相关技术规范 [4] - 需求端如合肥、南京、成都、广西等地从提高贷款额度、优化“商转公”、优化灵活就业缴存等方向优化公积金贷款政策 [4] - 10月在核心城市优质项目入市及房企促销力度加大情况下，重点城市新房成交量环比小幅回升，但同比在高基数影响下降幅明显扩大 [4] - 11月新房成交绝对量预计延续低位波动，基于去年11月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅仍可能进一步扩大 [4] - 京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，下行压力较大；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势；南宁、福州、常州等弱二三线城市预期整体去化率仍处于2成以下低位徘徊 [4] - 随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [5] - 渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举、系统发力 [5] 中长期政策方向与行业改革 - 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》将“推动房地产高质量发展”纳入重点板块，强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度” [6] - 项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等仍是“十五五”时期的政策重点 [6] - 未来有望进一步落地规范资金监管、改善企业融资环境、完善与现房销售配套的融资政策，以保障项目建设、交付和维护购房者权益 [6] - 《建议》在促进消费部分明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，为住房消费释放潜力提供政策方向 [6] - 当前住房消费领域仍存在不合理限制，“十五五”时期核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏 [6]

土地市场 - 成都通过拍卖形式成交4宗住宅用地，总成交面积约195.6亩 [2] - 其中3宗地块以起始价成交，1宗地块（编号025-039）成交价15800元/平方米，高于15000元/平方米的起始价 [3] - 地块竞得方包括成都金牛金浦汇建设开发有限公司、成都旭琅置业有限公司等地方性开发企业 [3] 商品房成交数据 - 本周（9月11日-9月17日）成都商品房成交总套数为1322套，成交总面积为167,516.99平方米 [6] - 日度成交数据显示，9月13日和9月14日成交量显著偏低，分别为51套和53套，远低于周内其他日期超过200套的水平 [6] - 中心城区是成交主力，周内日均成交套数（除13、14日外）在168-213套之间，而郊区新城日均成交套数在22-73套之间 [6] 二手房成交数据 - 本周成都二手房成交总套数为4205套，成交总面积为405,636.24平方米，成交量显著高于新房 [9] - 成交数据在9月14日记录为零，9月15日达到周内峰值1061套，随后日度成交回落至750-800套区间 [9] - 中心城区二手房成交活跃，周内有四天日成交套数超过600套，而郊区新城日成交套数多在120-160套之间 [9] 新增住宅供应 - 大成都范围内本周共发放16张预售证，其中10个项目包含住宅房源 [10] - 新增住宅预售项目分布在邛崃市、温江区、龙泉驿区等多个行政区域，单个项目预售面积从1,664.36平方米至38,433.92平方米不等 [11] - 主要新增供应项目包括云锦学里（预售面积38,433.92平方米）、锦城拾云雅园（预售面积32,182.8平方米）等 [11] 行业政策与动态 - 全国层面，商品房待售面积已连续6个月减少，市场呈现分化调整态势，政策利好效应逐步显现 [12] - 首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》于9月15日正式施行，旨在解决市场突出问题 [12] - 地方层面，成都武侯区保障性租赁住房项目上新713间房源 [13]；重庆市出台措施，对在特定期间内中心城区新购商品住房并提供补贴以促进住房消费 [14]

政策动态 - 河南出台一揽子住房消费支持措施 涵盖购房补贴 多子女家庭支持 提高公积金贷款额度等12个方面 [1] - 自8月下旬以来 北京 上海 深圳 长春 南昌 福州等多地陆续推出楼市新政以激活住房消费潜力 [1] - 湖南 辽宁等地推出房地产展销活动 旨在抓住“金九银十”销售窗口期 [1] - 今年以来全国约190个地区出台近440条房地产优化政策 [2] 政策影响分析 - 房地产行业体量大 产业链长 能直接带动地产链上下游消费 并通过财富效应间接提振消费信心 是扩大内需稳定经济的重要抓手 [2] - 在全方位扩大内需背景下 后续各地促进住房消费的政策力度有望持续加码 [2] - 利率下行有利于修复购房意愿 收储及城改货币化有助于修复购房能力 [3] - 购房意愿及能力预期的边际修复预计将增加房地产市场基本面企稳的概率 并有望推动地产后周期需求修复及产业链公司信用风险缓释 [3]

住房消费统计方法 - 自有住房的实际居住行为构成消费 但当前统计方法显著低估中国实际住房消费规模[1] - 自有住房的居住消费属于影子租金 是重要财富组成部分但未计入GDP[3] - 若将自有住房影子租金纳入统计 住房消费占GDP比重将大幅提升[3] 房地产行业现状 - 房地产行业影响数十个甚至上百个行业发展 并关乎大量就业问题[6] - 购房行为带动装修、家具家电等关联行业消费[6] - 40年积累的问题需要时间修补 行业波动并非短期能结束[10] 市场需求分析 - 需求与需要存在本质区别 需求需货币购买能力支撑[6] - 大城市存在大量无法负担住房的群体 需通过保障房满足基本居住需求[8] - 房租与房价比例处于世界最低水平 部分情况下租房比买房更划算[4] 行业周期判断 - 房地产行业可能已于去年到达或接近谷底[8] - 行业触底后仍需经历谷底爬行阶段 将面临困难时期[8] - 市场仍处于探底过程 完成触底需较长时间而非短期能实现[10]