文章核心观点 - 粤港澳大湾区正推动房地产行业从“规模扩张”转向“品质提升”，开启“住有优居”的新篇章，2025年大湾区“好房子”交流会集中探讨了行业转型路径、地方实践与未来趋势 [1][4] 行业转型背景与趋势 - 房地产行业发展重心正从追求速度规模转向注重质量品质 [4] - 中国房地产市场在“十五五”时期面临关键转折，发展逻辑将从过去追求规模扩张转向未来注重品质与可持续发展 [9] - 进入2025年，大湾区楼市已初步呈现止跌回稳的态势，以中山为例，其新房交易量已基本构筑底部 [9] - 建设“好房子”是世界四大湾区（包括粤港澳大湾区）的共同趋势 [12] 大湾区发展机遇与优势 - 粤港澳大湾区在国家战略支持、制度创新、科技创新与产业升级，以及作为高水平开放与双循环枢纽等方面，拥有独特的核心机遇 [9] - 广东省住房发展仍然存在巨大的刚需和改善性需求，通过“好房子”提升居住水平的需求相对于全国更为强烈和迫切，“好房子”在广东的发展将具有更广阔的空间 [6] 中山市的区位优势与实践 - 深中通道通车后，中山与深圳实现半小时直达，1小时通达湾区各城，南中城际、深江铁路正在加快建设，深珠城际正在谋划 [6] - 中山正围绕轨道建设“好房子”，未来人居品质将实现新的提升 [6] - 2025年1-10月，中山全市商品房销售面积同比增幅排名珠三角前列 [14] - 深中通道通车带动大湾区跨城置业需求显著提升，港澳居民占中山购房者比例超过20% [14] - 中山率先出台《中山市好小区好房子建设指引》，在全省首创“小区+房子”一体化评价体系，为新建及既有住宅小区提供全周期技术规范，有18项指标高于国标，23项要求填补空白 [6] - 2025年，中山率先研究制定《中山市好小区好房子建设指引（试行）》，以“国家标准+地方特色”双重保障，引导市场建造更安全、更舒适、更绿色、更智慧的住房 [14] “好房子”建设路径与建议 - 大湾区“好房子”的建设需要通过“全面下沉”、“去掉浮华”和“切换赛道”来实现真正突围，即更贴近真实居住需求，专注于提升核心品质，并探索新的发展模式 [10] - 建议中山充分利用其独特的区位优势、生态资源和文化底蕴，通过与全域旅游、康养休闲度假、产城融合等新兴领域深度结合，在商品房项目中实现错位发展 [10] - 成功的关键在于打造特色化社区，并通过优质的社群运营和精细化服务，构建起具有广泛认可度的“好房子”本地IP [10] - 广东省房协通过首届好房子方案设计大赛，树立了广东“好房子”标杆，推广了一批住房开发优秀案例和先进经验 [6] 行业调研与成果发布 - 从2025年7月起，南方日报、南方+发起大湾区“好房子”深调研，聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”核心标准，寻访各城市具有代表性的“好房子” [11] - 调研团深入大湾区内地九市，实地探访上百个代表性住宅项目，解码各城“好房子”的地方特色 [12] - 交流会上正式发布了2025年大湾区“好房子”标杆案例，为行业树立品质典范 [11][12] - 交流会上发布并解读了《粤港澳大湾区“好房子”发展报告》，该报告拆解了影响大湾区“好房子”建设的五大关键变量，并深度剖析了“好房子+”模式与各地实践 [12] - 交流会上线了大湾区“好房子”地图，该地图集展示、信息查询与一键导航功能于一体，旨在打造大湾区居民选购优质住宅的权威指南与便捷工具 [12][14]

行业定位与政策导向 - 行业定位从发展问题转向民生问题，居住属性和民生定位被进一步凸显[1] - 中央到地方调整优化政策以适应市场底层逻辑变化，从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足[1] - 过去20多年行业总体呈上升态势，对保障民生和支撑经济发展发挥重要作用[1] 行业发展基础与现状 - “十四五”以来全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[1] - 同期建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众[1] - 这些数据为“十五五”时期高质量发展奠定坚实基础[1] 高质量发展核心发力点：完善制度 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1] - 开发环节严禁项目交付前违规抽挪资金[1] - 融资环节建立城市协调机制和实施项目“白名单”制度以保障建设交付[1] - 销售环节有力有序推进现房销售[1] 高质量发展核心发力点：优化供给 - 需从供需两端激活市场，保障性住房供给相对不足，大城市新市民青年人住房负担重[2] - 改善性住房需求持续升级，居民对提升居住品质愿望强烈[2] - 因城施策优化保障房和改善性住房供给，用好调控自主权[2] 高质量发展核心发力点：提升品质 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”是实现“住有优居”的关键[2] - 自2024年5月1日国家标准《住宅项目规范》施行，“好房子”标准加速落地[2] - 北京、江苏、浙江、福建、安徽等多地已发布技术导则或打造样板房引导品质提升[2] - 企业未来竞争赛道将从规模速度价格转向产品力、科技力和服务力[2] - 品质提升是覆盖新房存量房、涉及硬件软件的系统性工程[2]

住房租赁市场现状 - 10月全国40城租赁线上需求热度环比下降14%，一线城市北京、上海需求降幅超8%，二线城市天津、太原降幅逾25% [3] - 10月全国重点50城住宅平均月租金为34.57元/平方米，环比下跌0.49%，前10月50城住宅平均租金累计下跌2.45% [3] - 全国40城个人房源线上新增挂牌量同比上涨超过10% [4] - 租房需求下降核心原因是三季度毕业季、入职季等传统租赁旺季结束，新增租房群体规模减少 [3] 租金下行驱动因素 - 租赁房源供给量增多，大量房源集中入市加剧竞争，部分房东为避免空置主动降价 [4] - 保障性租赁住房上市，其租金一般低于市场化租金，且部分品质更优，拉低市场整体租金水平 [4] - 租金水平梯度下降，租售比突破国债收益率，为租赁行业提供利润空间 [4] 市场结构特征 - 在找房需求中，租房用户群体规模逐渐超过新房找房用户量 [2] - 住房租赁市场仍以个人房源分散出租为主，规模化的专业住房租赁企业占比较低 [5] - 相比发达国家，目前住房租赁行业机构化率仍较低，长租公寓企业有较大发展空间 [8] 政策法规影响 - 《住房租赁条例》正式施行，是我国首部住房租赁领域的行政法规，明确各方权责、强化市场监管 [5][6] - 条例规定出租人应使用实名签订合同并通过平台向房产管理部门备案，从事转租经营的企业应设立资金监管账户 [6] - “十五五”时期将规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力 [2][8] - 政策有望从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大支持力度，并结合公积金、人才引进等优化供需政策 [8] 行业发展趋势 - 租赁市场将全面迈入“高品质发展”深水区，行业洗牌加剧，具备标准化运营能力的优质机构将抢占更多市场份额 [9] - 保障性租赁住房在住房保障体系中的兜底作用不会弱化，将更加精准高效 [9] - 推动专业住房租赁企业发展有助于提升产品品质及服务质量，促进市场高质量发展 [8]

建设多层次住房供给体系 - 构建多层次住房供给体系，重点在保障房和改善房两端发力[2] - 保障房供给当前应更侧重于住房支付能力较弱的一二线城市，具体形式包括公租房、保障性租赁住房和配售型保障房[2] - 政策提出以结构性货币政策工具支持收储存量住房用作保障性住房的新思路，以缓解住房供给体系过度依赖商品房的问题[2] - 改善性住房建设目标从"住有所居"转向"住有优居"，需全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平[3] - 改善性住房的新理念已伴随规划调整初步落地，并取得一些结构性亮点，但需关注短期内结构性供给冲击可能带来的市场波动[3] 因地制宜调整购房限制性举措 - 当前房地产市场整体处于下行阶段，除北上深外各地已陆续解除购房限制性举措并采取住房补贴等鼓励举措[6] - 从长远看，解除限制性举措对于修复市场扭曲有贡献，但下行周期中刺激需求往往收效有限[6] - 未来地产周期重新进入上行区间时，大多数城市应通过提高供给而非限制需求的方式解决需求冲击问题，即"人、地、房、钱"的联动机制[6] - 北京、上海、深圳等核心城市已进行多轮政策调整，包括调整限购、限贷、限售政策以及房贷利率等[9] - 例如北京在2024年4月30日允许京籍家庭在五环外新购1套住房，并将商贷最低首付比例降至首套20%[9] - 上海在2024年5月27日调整政策，包括非沪籍购房社保年限要求从5年降至3年，并调整商贷利率和首付比例[9] - 深圳在2024年9月29日取消商品住房和商务公寓转让限制，并将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年[9] 完善商品房开发、融资、销售基础制度 - 政策端有必要通过基础制度建设从根本上规避房企高杠杆运营和"保交楼"风险[10] - 增强房企跨周期经营能力需要支持更健康股债比例的金融配套制度，包括支持股权融资、REITs盘活存量资产等[10] - 避免"保交楼"问题需规范预售资金监管、推行主办银行制实现银行与项目公司风险共担、适度引导一定比例的现房销售[10] - 完全采用现房销售可能导致短期供给弹性受限，进而增强价格波动性，因此应设计与现房销售相配套的融资机制[10] 推进房地产债务风险有序化解 - 有效化解房企尾部信用风险对于稳定预期、避免"保交楼"问题扩大化具有重要意义[14] - 具体措施包括允许地方国资委推进未出险系统重要性房企国企化进程，协调出险房企债务重组和破产重整[14] - 可成立政府引导下的专门化市场性机构，有选择性地推进重点全国性房企的系统性重整，类似日本产业再生机构模式[14] - 居民因房价下跌主动断供风险相对较低，但需关注"保交楼"和收入因素可能造成的被动违约压力[14] 构建存量时代住房建筑更新机制 - 城市发展正从增量时代向存量时代过渡，亟待探索适应存量时代的城市更新制度及配套融资方案[16] - 危房"原拆原建"和老旧小区改造可作为初步探索，但较大程度依靠财政投入，难以支持大幅上行的老化房屋体量[16] - 房屋养老金制度由个人账户和公共账户组成，2024年8月住建部明确首批试点涵盖北京、上海、广州、深圳等22个城市[16] - "十四五"时期全国已累计改造城镇老旧小区24万多个，2025年8月政策明确提出稳步推进城中村和危旧房改造[16]

行业政策与宏观数据 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[1] - "十四五"期间全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）[1] - "十五五"规划建议明确提出推动房地产高质量发展并提及房屋全生命周期安全管理[1][13] - 行业需求正从"有没有"转向"好不好" 城镇人均住房建筑面积已超过40平方米[13] 保障性租赁住房发展 - 上海市已累计投入供应保障性租赁住房39.5万套（间）[7] - 未来五年上海将优化保障性租赁住房项目分布并加大需求集中区域的房源供应[7] - 保障性租赁住房为新市民、新毕业大学生等重点群体提供住房支持 例如上海一套住房月租金2400多元[5][7] - 行业通过"租购并举"、"保障+市场"思路改革完善制度 培育和发展住房租赁市场[18] 城市更新与危旧房改造 - 广州市通过城镇危旧房改造实施办法对老旧住宅进行"原拆原建" 改造周期为9个月[12] - 改造使住房从"户内不成套"变为户型方正、厨卫独立、面积更大的商品房[12] - 行业从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的发展阶段[18] 住房品质升级趋势 - 新建住房设计更人性化 例如层高变高、窗户变大[16] - 新建住房空间规划自由度更高 如北京某住房冰箱预留位宽度约1.05米可容纳双开门冰箱[16] - 行业目标是通过构建房地产发展新模式提升市场效率 使住房软硬件条件更贴心、使用更省心[18][20]

公司战略定位与业务模式 - 公司定位为“城市投资开发运营商”，致力于构建从“好房子”到“好城区”的完整生态闭环 [2] - 公司依托“3+1”一体化业务模式，包括开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务 [6] - 公司战略核心是实现从“空间制造者”到“生活创造者”与“城市共建者”的转型 [9] “好房子”产品体系创新 - 公司建立“好产品、好社区、好服务”三位一体的“好房子体系” [2] - 保障性租赁住房样板间聚焦新市民、新青年，36平方米空间实现“小空间、大生活”的居住理想，有巢已服务近30万新市民与青年人 [3] - 全周期焕新科技宅采用“模块化、无柱化、工业化”设计，提供空间、风格、模块、部品四大可选定制服务 [4] - 产品体系配置“十大能量体系”，形成全场景客户链接、全周期统筹运营、全维度智能互联三大核心优势 [6] 科技与智慧化应用 - “好运维”展区展示“智慧社区运营”平台，通过AI与物联网技术串联社区“人、物、事、地、组织” [5] - 全维度智能互联依托生产智造平台、空间智联平台和服务智享平台，形成科技赋能核心引擎 [6] - 智慧家居与物业服务无缝链接，安全警报、设备维护和耗材采购可一键送达物业 [4][5] 社区与城区运营服务 - 公司推出“润泽美好”完整社区服务体系，基础服务通过“润物更新”实现资产保值，增值服务借力“润悦坊”提供多元化服务 [7] - 社区运营以“一老一小”为重点，构建15分钟生活圈，创新“物业服务+生活服务”实践路径 [8] - “润比邻”社群品牌覆盖118座城市，服务超300万业主，组建超2300个兴趣社群，聚集2900余位主理人 [8] - 在城区维度，通过深圳南山后海、温州龙港等案例展示一体化城市运营服务能力 [8]

展览概况 - 展览由住建部科技与产业化发展中心主办，主题为“科技赋能造好房”，旨在系统展示从定义到建造好房子的完整方案 [1] - 展览设置十大展区，在北京首钢国际会展中心举办，通过实景样板间呈现好房子的标准 [1] 好房子的定义与标准 - 展览推出商品房、保障房、老旧小区改造三大类共18个样板间，定义好房子应具备安全、舒适、绿色、智慧的特点 [2] - 北京城建展示“会变形”的三居室设计，两个次卧之间的活动隔断墙可使空间根据家庭生命周期灵活变化 [2] - 北京建工的一居室样板间采用3米层高和转角落地窗设计，全屋使用环保板材、静音排水管、防臭地漏和三重净水系统以保障健康居住 [2] - 室外“疗愈花园”通过景观设计可实现降噪20至30分贝并调节空气湿度 [4] - “好标准”展区展示国家标准《住宅项目规范》的14项亮点，包括“3米层高”和“4层设电梯”等关键指标 [4] - 互动投票显示观众最关注的亮点为“提升隔声性能”、“居住适老适幼”和“四层起设电梯” [5] 建造技术与行业变革 - “好建造”展区以“透明工厂”形式直观呈现从图纸到实物的完整建造过程，诠释“像造汽车一样造房子”的工业智造理念 [5] - 北京桦皮厂胡同8号楼改造案例采用中建海龙的混凝土模块化集成建筑技术，使用55个预制模块在90天内完成原拆原建 [7] - 改造后楼体升级为钢筋混凝土剪力墙结构，并在楼板间加入2厘米隔声空腔，使降噪效果提升67%至80% [7] 智能科技应用 - 中建集团的塔机远程控制系统允许塔吊司机在地面办公室通过模拟驾驶舱操控塔吊，一个驾驶舱可同时管理多台设备，改善工作环境并降低安全风险 [7] - 未来科技展区展示智能家电与服务机器人，例如海尔“海娃”家务机器人能使用机械手完成洗衣、熨衣、叠衣等全套衣物护理工作 [8][9] 行业发展趋势 - 展览预示建筑行业向标准化、智能化深度发展，科技正全面融入建筑与生活，推动从“住有所居”向“住有优居”迈进 [11]

会议核心部署 - 山东省城市工作会议强调聚焦宜居城市建设，持续改善居住条件，完善市政设施和公共服务 [1] - 会议部署旨在加快提升居民获得感、幸福感、安全感，推动城市高质量发展和现代化人民城市建设 [1] 高品质住宅建设进展 - 公布第三批省高品质住宅试点项目名单，新增102个项目，使试点项目总数达到213个 [3] - 好房子的理念被定义为不一定是大房子或贵房子，老房子也需按现行标准改造 [3] - 系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，安全、舒适、绿色、智慧的好房子理念深入人心 [3] - 已建成高品质住宅3405万平方米 [3] 城市更新与民生工程成果 - 通过实施棚改、旧改等民生工程，800万群众“出棚进楼”，2.3万个小区“旧貌换新颜” [3] - 建成城市绿道1.2万公里，人均公园绿地面积达18.7平方米，两项指标均居全国前列 [3] 多元化住房产品供给探索 - 探索多元化产品供给，在老龄化程度较高地区鼓励发展养老住宅 [3] - 在年龄结构相对年轻的城市鼓励发展通学住宅 [3] - 在济南、青岛等创新中心城市大力发展青年住宅 [3] 老旧小区与城中村更新策略 - 持续推动老旧小区改造，在济南、青岛等房价较高城市鼓励老旧小区自主更新 [3] - “一地一策”推进城中村和危旧房整治，以全面提升居民居住品质 [3]

政策核心内容 - 滨州市五部门出台全省首个支持“好房子”建设的土地和规划政策措施 共包含五个方面28条内容 旨在推动住宅品质升级 从“住有所居”迈向“住有优居” [1][3] 土地供给与资金支持 - 全市新出让优质地块上的商品住宅项目需按高品质住宅标准规划建设 已推介第一批16个优质地块 [1] - 对已供地未开发项目 允许在符合规划前提下按法定程序调整规划条件 [1] - 竞买保证金降至挂牌起始价的20% 土地出让价款可分期缴纳 最长支付周期延长至一年以缓解企业资金压力 [1] - 鼓励土地二级市场交易 允许以预告登记方式先行开发再办理转让手续 以盘活闲置存量土地 [1] 住宅产品与形态多样化 - 建筑高度不大于36米的住宅 首层可设进深不大于6米的专有庭院 不计入绿地率和建筑密度 [2] - 地块内建筑高度按连续两至三个梯度控制 避免“高低配”现象 [2] - 住宅顶层可设计屋顶花园 公共下沉庭院周边可布置社区食堂、城市书房等配套设施 其绿化部分可计入绿地率 [2] - 风雨连廊、小区入户大堂不计容空间 提升居住便利性 [2] 容积率计算规则优化 - 底层层高不低于3.6米的架空层作为公共空间使用 其面积不计入容积率 [2] - 阳台进深不超过2.4米且建筑面积不超套内20%的 按一半面积计入容积率 [2] - 不大于6平方米的“入户花园” 按水平投影面积的一半计入容积率 [2] - 不大于两层层高的挑空空间 按水平投影面积计算容积率 [2] - 社区服务用房、养老托育设施等无偿移交的公共服务设施 不计入建筑密度 [2] - 进深在2.4米至6米 面积在20平方米至85平方米的户属空中花园 其建筑面积不计入容积率 [2]

政策概览 - 滨州市五部门出台全省首个《关于支持"好房子"建设的土地和规划政策措施（试行）》，包含五个方面共28条内容 [1][2] - 政策措施旨在支持住宅品质升级，满足人民群众对更高居住品质的新期盼，推动从"住有所居"迈向"住有优居" [1][4] 土地供给优化 - 全市新出让优质地块上的商品住宅项目均需按高品质住宅标准规划建设，首批已集中推介16个优质地块 [2] - 竞买保证金降至挂牌起始价的20%，土地出让价款可分期缴纳，最长支付周期延长至一年，以缓解企业资金压力 [2] - 允许已供地未开发项目按法定程序调整规划条件，并鼓励土地二级市场交易，通过办理预告登记方式盘活闲置存量土地 [2] 产品形态与设计创新 - 支持住宅产品类型和建筑形态多样化，建筑高度不大于36米的住宅首层可设进深不大于6米的专有庭院 [3] - 鼓励在住宅顶层设计屋顶花园，并可在公共下沉庭院周边布置社区食堂、城市书房等公共配套设施 [3] - 风雨连廊、小区入户大堂不计容空间，以提升居住便利性和归家体验 [3] 容积率计算规则优化 - 作为公共空间使用的底层层高不低于3.6米的架空层面积不计入容积率 [3] - 阳台进深不超过2.4米且建筑面积不超套内20%的按一半面积计入容积率，不大于6平方米的"入户花园"按水平投影面积的一半计入容积率 [3] - 进深在2.4米至6米，面积在20平方米至85平方米的户属空中花园，其建筑面积不计入容积率 [3]