登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 公告送出日期：2025年11月20日 一、公募REITs基本信息 ■ 注：1、本基金本次收益分配方案已经基金托管人复核。 2、根据本基金基金合同约定，本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给 投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。本次拟分配金额为人民币 147,000,000.00元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的99.8669%。截止基准日公募REITs按照本 次分红比例计算的应分配金额与实际分配金额间可能存在尾差，具体以注册登记机构的规则为准。 3、本基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整计算得出的金额，在可供 分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA），并在 此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算 调整项。 经调整后，本基金截至本次收益分配基准日的可供分配金额147,195,878.09元，由如下两项构成: （1）基金合同生效日2024年10月17日至2025年3月31日期间扣 ...

公募REIT上市概况 - 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金于2025年10月31日在深圳证券交易所上市，交易代码为180607.SZ [1] - REIT募集基金份额为3亿份，最终发售价格为人民币5.281元/份 [1] - 根据最终发售价格，建议上市所得款项总额约为人民币15.843亿元 [1] 战略投资与公司结构变动 - 公司间接全资附属公司中海环宇商业作为战略投资者已认购6千万份基金份额，占已发行基金份额总数20% [1] - 紧随建议分拆完成后，项目公司不再为公司的附属公司，项目公司的账目亦不再并入公司的账目 [1] 对公司融资与运营的影响 - REIT的设立及分拆上市为公司提供了另一种股权融资方法，令集团的融资方法及平台多元化 [1] - 公司能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响 [1] - 此举增强公司的滚动投资能力及可持续营运，有利于公司的长期表现 [1]

基金基本信息 - 基金全称为华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，场内简称为华夏安博仓储REIT，基金代码为180306 [14] - 基金已于2025年9月22日获得中国证监会准予募集注册，注册文号为证监许可[2025]2135号 [9] - 基金采用封闭式运作，不开放申购与赎回，在深圳证券交易所上市交易 [3] 发售概况与份额分配 - 中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为4亿份 [10][14] - 基金发售由战略配售、网下发售和公众投资者发售三部分组成 [10][14] - 初始战略配售基金份额数量为2.8亿份，占发售份额总数的70%，其中原始权益人或其关联方拟认购0.8亿份（占20%），其他战略投资者拟认购2亿份（占50%） [10][22] - 网下发售的初始基金份额数量为0.84亿份，占发售份额总数的21%，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.36亿份，占发售份额总数的9% [10][14] 投资策略与收益特征 - 基金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目的完全所有权或经营权利 [2] - 基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90% [2] - 基金的预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金 [2] 网下询价安排 - 本次网下询价日为2025年10月30日，询价区间为5.103元/份至6.235元/份 [12][43] - 参与网下询价的投资者需为符合规定的专业机构投资者，并需在2025年10月29日中午12:00前完成注册及材料提交 [31][33][40] - 单个配售对象参与本次网下发售的最低申报数量为100万份，申报数量须为10万份的整数倍 [44] 限售期与流通安排 - 原始权益人或其关联方持有的基金份额中，发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月 [17][24] - 其他战略投资者持有基金份额期限自上市之日起不少于12个月 [17][24] - 网下投资者的限售安排取决于认购倍数：若剔除无效报价后拟认购份额数量总和不超过网下初始发售份额数量的100倍，则上市前三个交易日内可交易份额不超过其获配份额的50%；若超过100倍，则全部获配份额自上市之日起可交易 [11][17] 认购费用与方式 - 基金对公众投资者收取认购费用，而对网下投资者和战略投资者不收取认购费用 [55] - 战略投资者和网下投资者采用"份额认购，份额确认"的方式 [53][56] - 公众投资者场外认购采用"金额认购，份额确认"的方式，场内认购采用"份额认购，份额确认"的方式 [56]

基金表现 - 华夏首创奥莱REIT（508005）8月19日收盘价3.917元，单日下跌2.03% [1] - 当日成交额719.87万元，呈现低开低走态势 [1] 基金概况 - 基金全称为华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 [1] - 基金经理为张聪、张玮、杨凯 [1] - 截至2024年12月31日基金规模达19.88亿元 [1]

核心观点 - 中金唯品会奥莱REIT的基础设施项目为宁波杉井奥特莱斯，原始权益人为国内奥特莱斯领军企业杉杉商业，24年客流量达1,310万人，年营业额近20亿元[2] - 项目已步入成熟运营期，22-24年联营扣率超13%，提成扣率接近10%，租售比13%-14%，均高于华夏首创奥莱REIT[2] - 预计募集资金29.01亿元，预期项目资产未来12个月公允价值区间24.91~30.50亿元，IRR为6.46%~7.49%[2] - 预测25年资本化率6.22%~7.54%，25/26年分派率（年化）5.21%/5.65%，显著高于其他消费REITs[2] 基础发行要素 - 基金名称：中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金[6] - 资金投向：长沙自贸会展区奥特莱斯项目、武汉经开区奥特莱斯项目[6] - 基础资产：宁波杉井奥特莱斯[6] - 预计募集份额：10亿份[6] - 初步询价区间：2.321元/份~3.481元/份[6] - 原始权益人：杉杉商业集团有限公司[7] 项目优势 品牌与区位 - 宁波首家奥莱，2011年开业，运营超10年，形成多层次品牌组合[8] - 区位优势明显，10公里内辐射宁波市中心、栎社机场及火车站，客流聚集能力强[11] - 毗邻规划中的宁波市西枢纽工程片区，空铁枢纽建成后将进一步提升价值[21] - 24年客流量1,310万人，22-24年CAGR达17%[15] 经营表现 - 22-25Q1营业额分别为16.32/19.88/19.71/5.52亿元，整体呈上升趋势[16] - 联营收入占比约75%，大部分商户同意在合同中约定保底条款，收入稳定性高[39] - 22-25Q1毛利率保持在81%以上，EBITDA利润率在70%上下，均高于华夏首创奥莱REIT[45] - 22-25Q1出租率保持在98%上下，处于浙江省第一梯队[50] 财务指标 估值与回报 - 预期项目资产未来12个月公允价值区间24.91~30.50亿元，IRR为6.46%~7.49%[94] - 预测25年资本化率6.22%~7.54%，高于华夏大悦城商业REIT和中金中国绿发商业REIT[98] - 预测25/26年分派率（年化）5.21%/5.65%，显著高于其他消费REITs[101] 历史财务 - 22-25Q1营收分别为2.74/3.12/3.10/0.79亿元，EBITDA分别为1.94/2.27/2.09/0.54亿元[44] - 原始权益人22-25Q1营收分别为18.70/28.22/33.27/9.80亿元，净利润6.65/5.79/7.45/2.21亿元[34] - 原始权益人毛利率从22年37.8%提升至25Q1的55.1%[34] 原始权益人实力 - 杉杉商业为唯品会下属专注奥莱业务的主体，全国运营20个奥特莱斯广场[27] - 具备丰富运营经验，形成独特8字形动线设计，提升客流转化率[33] - 22-25Q1续租率（面积加权）分别为81.88%/88.21%/88.47%/78.45%，商户去化时间平均1-4天[72]

公司动态 - 中银中外运仓储物流REIT于2025年6月24日完成发售并于7月29日在上交所上市 交易代码508090 场内简称外运REIT 扩位简称中银中外运仓储物流REIT [1] - REIT最终募集基金份额4亿份 发售价格3.277元/份 募集资金净认购金额达13.108亿元人民币 [1] 财务影响 - REIT发行预计整体增加公司2025年度净利润约3.9亿元人民币 [1] - 发行有助于盘活存量基础设施资产 形成投资良性循环并拓宽融资管道 [1] 战略意义 - REIT上市增强公司可持续经营能力 通过资产证券化实现基础设施资产价值释放 [1]

产品上市信息 - 中银中外运仓储物流REIT于2025年7月29日在上交所上市 交易代码508090 场内简称外运REIT 扩位简称中银中外运仓储物流REIT [1] - 该REIT于2025年5月获上交所无异议函及证监会注册批复 并于2025年6月24日完成发售 [1] 募集资金结构 - 基金总募集份额4亿份 发售价格3.277元/份 净认购金额达13.108亿元 [2] - 战略配售占比70%（2.8亿份）其中原始权益人全资子公司认购20%（0.8亿份）其他战略投资者认购50%（2亿份） [2] - 网下发售占比21%（0.84亿份）公众投资者发售占比9%（0.36亿份） [2] 财务影响 - REIT发行预计增加公司2025年度净利润约3.9亿元（以经审计财务报告为准） [2] - 发行有助于盘活存量基础设施资产 形成投资良性循环并拓宽融资渠道 [2]

公募REITs运营情况 - 2025年6月沪苏浙高速公路日均收费车流量达43,028辆次，同比增长9.48%，其中客车流量增6.23%、货车流量增26.29% [1] - 2025年累计日均车流量55,101辆次，同比增长12.78%，主要受益于区域经济恢复及苏台高速、G50沪渝高速改扩建通车带来的车流虹吸效应 [1] - 通行费收入来源分散，无单一重要现金流提供方，当月数据未经审计且不含财政统筹费及历史数据调整部分 [1] 基础设施项目动态 - 项目公司2025年6月运营无安全生产事故，运营管理机构江苏沿江高速公路有限公司未发生变动 [1] - 联网中心清分数据显示，6月车流量增长受实体经济支持政策及新增路段通车双重驱动 [1] 基金产品信息披露 - 华泰证券资管旗下46只基金（含货币、债券、混合、指数及REITs等）2025年二季报于7月21日在其官网及证监会平台披露 [5][6] - 江苏交控高速公路REIT等3只基础设施证券投资基金纳入定期运营披露范围，数据需以后续审计年报为准 [2][6] 数据披露说明 - 运营数据由江苏沿江高速确认但未经审计，月度清分数据与定期报告可能存在微小差异 [2] - 投资者可通过公司官网或客服电话4008895597查询详细信息，强调自主判断投资风险的原则 [2][6]

基金产品概况 - 基金全称为招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金，简称招商高速公路REIT，场内简称REIT招商高速公路，基金代码180203 [2] - 基金运作方式为契约型封闭式，合同生效日为2024年10月17日，存续期15年，2024年11月21日在深圳证券交易所上市 [2] - 报告期末基金份额总额为5亿份，基金管理人为招商基金管理有限公司，托管人为中国银行股份有限公司 [2] 投资策略与目标 - 基金80%以上资产投资于基础设施资产支持证券，持有项目公司全部股权以取得基础设施完全所有权或经营权，剩余资产投资固定收益品种 [3] - 投资策略包括基础设施项目运营管理、扩募收购、资产处置及债券投资等，目标是通过主动运营实现现金流长期稳健增长 [3][4] - 收益分配政策要求将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，且每年至少分配1次 [5] 基础设施项目运营情况 - 底层资产为安徽亳阜高速公路，全长101.3公里，双向四车道，特许经营权到期日为2036年12月14日（剩余约11.5年） [6][12] - 2025年Q2通行费收入（含税）1.07亿元，同比增长4.21%，环比下降4.28%，日均车流量13,687辆，客车占比56.96% [13] - 报告期内未发生安全责任事故或重大经营策略调整，收费标准保持稳定，周边无新增竞争性项目 [13] 财务数据 - 2025年Q2合并净利润2149.39万元，息税折旧摊销前利润（EBITDA）8326.57万元，可供分配金额6453.57万元 [10] - 累计可供分配金额1.44亿元，单位可供分配金额0.2881元；Q2实际分红1.08亿元，单位分红0.2155元 [10] - 资产项目公司Q2运营支出1.46亿元，包括偿还银行借款本金399.5万元及利息221.19万元 [17] 回收资金使用 - 原始权益人招商公路获净回收资金约25.24亿元，计划全部投入京津塘高速（天津段）改扩建项目，报告期末资金使用率44.66% [20] 基金管理团队 - 基金经理朱杰拥有12年基础设施投资经验，涵盖交通、能源等领域；王路、郑庆铨分别具备10年和13年相关领域管理经验 [22][23] - 基金管理人招商基金持有199.61万份基金份额，占总份额0.4% [24]

基金基本信息 - 基金名称为中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，简称为中银中外运仓储物流REIT，场内简称为外运REIT [4] - 基金主代码为508090，合同期限为40年，运作方式为契约型封闭式 [4] - 基金合同生效日为2025年6月26日，基金份额总额为4亿份 [4] - 基金管理人为中银基金管理有限公司，托管人为招商银行股份有限公司 [4] 基金募集情况 - 基金募集期间为2025年6月23日至2025年6月24日，验资机构为毕马威华振会计师事务所 [5] - 募集资金于2025年6月26日划入基金托管专户，有效认购总户数为23,508户 [5] - 募集期间净认购金额为1,310,800,006.41元，认购资金利息为2,053,870.73元 [5] - 有效认购份额为400,000,000份，利息结转份额为0.00份，合计份额为400,000,000份 [5] 基金经理信息 - 基金经理为董嘉杰、杜羽、马越，均具有5年以上基础设施相关经验 [1][2] - 董嘉杰2017年加入中银资产管理有限公司，曾任资产证券化部高级项目经理，2023年起任中银基金基础设施投资管理部助理副总裁 [1] - 杜羽2021年加入中银基金，曾任中国政企合作投资基金投后管理部经理，现任基础设施投资管理部助理副总裁 [1] - 马越2022年加入中银基金，曾负责物流仓储项目投后运营管理，现任基础设施投资管理部高级经理 [2]