行业整体趋势 - 2026年楼市逻辑发生根本性改变，房价暴涨暴跌时代彻底翻篇，行业进入以“稳”为基调的新阶段[4][5][8] - 行业核心逻辑从过去的“炒房赚钱”、“期房预售”、“闭眼买入”转变为“房住不炒”、“现房为王”、“精挑细选”[6] - 政策定调为“控增量、去库存、优供给”，全面推进现房销售，旨在从根源上杜绝烂尾楼[7] 政策环境与市场动态 - 2026年1月，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，显示市场进入筑底阶段[3][4] - 财政部与税务总局2026年1月新政：个人出售不满2年住房，增值税从5%降至3%；满2年及以上住房全国统一免征增值税[10] - 以一套300万元的房产计算，增值税调整可直接节省数万元税费[10] - 央行与国家金融监督管理总局将首套房首付比例最低降至15%，二套房最低降至25%，房贷利率创近5年新低[11] - 政策组合拳显著降低了刚需购房者的上车门槛和改善型购房者的置换成本[12] 行业参与者行为变化 - 国有大行及股份制银行正式下场，上线“房贷房源直售”平台，直接挂牌抵债房和存量房[13] - 银行直售房源价格普遍低于市场价16%至31%，且产权清晰、无中介费，加速了行业去库存进程[14] - 开发商行为模式转变，在现房销售全面推行的背景下，需更注重产品品质与真实需求，而非概念炒作[14] 市场供需与结构性分化 - 根据国家统计局2026年数据，新出生人口持续低位，城镇住房存量充足，人均住房面积已超过42平方米，住房需求基本面发生变化[14] - 房地产税试点稳步推进，增加了多套房的持有成本，进一步抑制投机炒作需求[14] - 市场分化成为常态：核心地段优质房产将保持保值能力，而远郊、无配套、老旧小户型房产面临降价压力，“房价如葱”可能在此类房产上体现[14] - 行业已从普遍上涨进入由真实居住需求和房屋品质驱动的新阶段[14]

市场趋势与数据表现 - 中国楼市在经历四年调整后于2026年迎来标志性转折，市场呈现全面回暖趋势 [1] - 70个大中城市商品住宅价格环比降幅全面收窄，一线城市二手住宅降幅收窄0.4个百分点，二、三线城市分别收窄0.2和0.1个百分点 [3] - 1月全国百城新房均价环比上涨0.18%，结束了长期下行态势，二手住宅均价跌幅也同步收窄 [3] - 核心城市表现强劲：北京二手房连续三个月网签量超1.4万套，深圳成交创10个月新高，上海核心板块成交周期缩短40%，优质次新房挂牌价上涨4%-6% [3] - 强二线城市如杭州、成都、武汉改善需求持续释放，三四线城市也呈现止跌企稳迹象 [3] 回暖驱动因素 - 楼市回暖是政策底、市场底、资金底三重力量共振的必然结果 [4] - 政策层面发生从“微调”到“强托底”的质变，中央在“十五五”开局之年提出“政策一次性给足” [4] - 全国已有超60个城市出台楼市优化政策，首套房贷利率降至3.5%-4%区间，部分城市进入“2字头”，创近二十年新低，首付比例最低降至15% [6] - 税费优惠精准落地，换购住房个税退税政策延续至2027年，不足2年住房增值税率从5%降至3%，一套500万房产可节省近10万元税费 [6] - 地方政府用专项债收购存量房转保障房，3000亿元保障性住房再贷款落地，加速库存去化 [6] - 资金层面宽松，居民储蓄存款突破160万亿元，M2持续增长，央行维持流动性宽松 [6] - 融资端“白名单”制度落地，2025年专项债限额4.4万亿元，“白名单”贷款超7万亿元，近20家房企完成债务重组 [6] - 市场层面，价格泡沫得到挤压，全国70城新房和二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%，部分三四线城市跌幅超20% [7] - 市场需求结构优化，90-144㎡改善型品质住宅成为市场主力，占比已达55%，2026年有望突破60% [7] 市场分化特征 - 当前回暖并非“大水漫灌”式普涨，“分化”是核心关键词，红利是政策与价格洼地叠加的结构性机会 [9] - 区域分化显著：一线及强二线核心城市凭借人口持续流入、产业支撑强劲成为红利集中地，2025年深圳人口净流入近50万，杭州、成都均超20万 [9] - 瑞银预测一线及强二线核心区域房源2026年可能上涨3%-5% [9] - 人口净流出、库存高企的弱三四线城市仍面临较大去化压力，2025年全国三四线城市人口净流出312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，部分城市可能继续小幅下跌，非核心房源成交周期超180天 [9] - 资产类型分化显著：房龄10年内次新房、配套完善地铁盘、品质过硬改善型住宅是红利核心载体 [10] - 三四线城市的老破小、远郊盘因户型落后、配套不足，正逐渐沦为“负资产” [10] 购房策略建议 - 刚需群体应把握“低成本上车”逻辑，当前首套房贷利率、首付比例均处于历史最低，政策红利达顶峰 [10] - 以一套总价300万的刚需房为例，首付15%仅需45万，房贷利率3.5%，三十年月供约1.2万元，较2021年高位节省月供近4000元 [10] - 刚需购房应优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，关注教育、医疗、交通等基础配套 [10] - 改善型群体可借助“卖旧买新”的政策红利实现居住品质升级，当前换购税费优惠、公积金额度提升等政策提供了绝佳窗口期 [11] - 改善购房应重点关注户型设计、物业服务和社区配套，优先选择核心城市产业板块的品质住宅 [11] - 投资者需摒弃炒房思维，转向“核心资产保值”，投资逻辑应从“博涨幅”转向“重品质、看运营”，聚焦一线及强二线核心城市的稀缺优质资产 [12] - 投资者需关注租金回报率和资产流动性，以长期持有、现金流覆盖为核心原则 [12]

核心观点 - 2026年1月全国楼市呈现止跌企稳迹象，13个重点城市二手房市场成交爆发式增长，标志着市场进入“止跌回升、温和复苏”新阶段，这并非“炒房时代”的回归，而是房地产市场向高质量发展转型的关键转折点 [1][4] 一、13城二手房成“领头羊” - 2026年1月全国重点13城二手房成交面积约810万平方米，环比上涨16%，同比暴增33%，较2025年月均水平高出18%，创下近一年多月度新高 [2] - 具体城市表现强劲：上海1月二手房成交约2.8万套，环比上涨20%，同比上涨45%；成都成交约1.8万套，环比上涨15%，同比上涨30%；杭州成交约1.2万套，环比上涨12%，同比上涨25% [2] - 国家统计局数据显示，2025年12月70城二手房价格环比下跌城市从43个降至38个，跌幅持续收窄，市场出现业主试探性涨价、购房者从观望转向理性出手的现象 [2] 二、政策托底+需求释放，绝非偶然 - 政策层面持续发力：中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，住建部部署“稳市场、防风险、优供给、促转型”四大目标 [3] - 关键需求端政策包括：首付比例降至15%，房贷利率逼近3%；2026年1月起住房交易税新规实施，满2年住房免征增值税，不足2年税率从5%降至3%；北京已放宽非京籍购房条件，业内预测2026年一线城市将全面取消限购 [3] - 供给端政策包括：中央鼓励地方用专项债收购存量商品房转化为保障房等，3000亿元保障性住房再贷款已落地并在浙江、四川试点推广 [3] 三、平稳发展下的机遇与挑战 - 行业未来将保持平稳复苏，发展重点转向“好房子”建设、城市更新等领域，构建“房地产+绿色+智能+服务”的全新生态 [4] - 行业洗牌将加剧，传统中小企业面临转型压力，房企需向“好房子”建设集成商转型 [4] - 市场回暖将深刻辐射上下游数十个产业，为企业带来聚焦品质与创新的机遇，为普通人带来家居升级、智慧社区等机遇 [1][4]

1月70城房价数据核心态势 - 70个大中城市商品住宅销售价格整体呈现“跌幅收窄、局部回升”态势，新建商品住宅价格环比下降0.2%，二手住宅价格环比下降0.4%，跌幅分别较上月收窄0.1和0.2个百分点，为连续两个月跌幅收窄 [1][3] - 一线城市表现亮眼，成为市场企稳风向标，新建商品住宅价格环比由降转升，其中北京环比微涨0.16%，上海环比上涨0.2%，深圳二手住宅价格结束连续19个月下跌首次转涨0.1% [4] - 二线城市呈现止跌回暖初步迹象，新建商品住宅和二手住宅价格环比跌幅均较上月收窄0.2个百分点，杭州、成都、武汉等热点城市部分核心板块房价出现企稳回升迹象 [4] - 三线城市依旧承压但下行节奏放缓，新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.3%和0.5%，跌幅均较上月收窄0.1个百分点 [7] 市场分化的结构性特征 - 城市层级间分化明显，一线城市率先企稳，二线城市内部亦加剧分化，部分缺乏产业支撑、人口流出的城市房价仍处下行通道 [3][4] - 城市内部区域分化普遍存在，以北京为例，核心区域如朝阳、海淀跌幅控制在0.3%左右，而远郊区域如怀柔二手房环比下跌1.20%，门头沟下跌0.71%，核心板块抗跌性凸显 [4][11] 推动市场企稳的主要因素 - 政策组合拳持续发力，信贷层面首套及二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例降至15%和25%的历史最低水平，部分城市首套房贷利率低至“2字头”，税收层面个人销售住房增值税免征年限由5年调整为2年 [7] - 地方政策精准支持，1月份全国各地共出台约50条楼市政策，一线城市优化限购限售，二线城市全面取消限购并加大购房补贴，三四线城市通过优惠券、公积金政策等方式刺激需求 [9] - 市场自身调整与季节性因素共同作用，房价经过长时间调整已处于相对合理区间，部分刚需入场推动成交量小幅回升，1月传统淡季过后市场交易逐步恢复 [9] 对3月楼市“小阳春”的展望 - 支撑“结构性小阳春”的利好因素包括政策红利持续释放效应集中显现、季节性因素推动购房积极性提升、以及核心城市的引领作用，贝壳研究院数据显示全国重点50城二手房成交量环比增长约12%且连续三个月回升 [10] - 全面回暖面临挑战，居民收入预期未完全恢复制约购房决策，楼市库存压力尤其在三、四线城市依然较大，市场分化格局难以改变，部分房企流动性压力及项目交付风险影响购房者信心 [10][11] - 预计3月楼市将呈现“分化回暖、温和复苏”格局，核心城市及核心板块成交量和房价有望温和回升，但难以实现全面快速反弹 [9][12] 行业未来发展趋势 - 楼市“稳字当头”基调不变，“房住不炒”定位清晰，行业将从深度调整阶段向企稳修复过渡，但修复进程缓慢曲折 [12] - 行业平稳健康发展需坚持稳预期、防风险、促良性循环，支持刚需和改善型合理住房需求，并优化住房供给结构 [13]

文章核心观点 - 2026年中国房地产市场整体将呈现“继续调整、分化加剧”的格局，而非“V型反转”，房价整体大涨概率不高，市场进入“新常态”[1] 全国商品房供需与库存状况 - 截至2025年末，全国商品房待售面积为7.66亿平方米，同比增长1.6%，其中住宅待售面积增长更快，显示库存压力依然存在[3] - 全国新房库存去化周期约为30个月，三线城市甚至达到35个月，意味着按当前销售速度，消化现有库存需要两到三年时间[5] - 在三四线、远郊及配套一般区域，市场“卖压”更为明显，表现为挂牌量大但看房人少，业主需通过降价促成交易[7] - 在供大于求的格局下，整体房价大幅上涨难度很大，更多城市将延续“以价换量”的策略[9] 房地产开发投资与开工趋势 - 2025年，全国房地产开发投资同比下降17.2%，新开工面积下降20.4%，表明开发商态度极为谨慎[10] - 机构预测2026年新开工面积将继续收缩，中银国际预测下降约18%，标普预测收缩15%–20%[12] - 新房供应减少虽中长期有利于改善供求关系，但短期内会拖累地方经济、就业和收入预期[14] - 开发商将有限资源集中于核心城市、核心板块及优质项目，对普通三四线和远郊项目的关注度降低[14] - 供给缩量短期内难以扭转“供大于求+预期偏弱”的局面，市场更多处于“磨底”阶段而非快速反弹[16] 居民购房需求与信贷行为 - 居民购房行为趋于谨慎，高杠杆买房意愿降低，更多人选择提前还贷和减少负债[18] - 2025年居民中长期贷款仅新增约1.28万亿元，创多年新低，居民部门杠杆率有所回落[20] - 传统“金九银十”期间，部分城市房贷出现负增长，反映出居民或因资金不足不敢购买，或因对未来收入和房价缺乏信心而不愿加杠杆[22] - 需求端的疲软导致成交量难以持续放大，缺乏足够接盘者使得房价缺乏系统性上涨动力[22] 政策导向与市场前景判断 - 政策核心在于“止跌回稳”和“稳预期”，定位是“房住不炒”，旨在避免房价大起大落及重走“刺激—暴涨—更严调控”的老路[24] - 地方层面“因城施策”，通过放宽限购、降低首付和利率、发放补贴等方式以稳定市场，而非推高房价[26] - 机构预测保守，标普预计2026年全国商品房销售额再降约10%，新开工再收缩15%–20%，整体呈“收缩筑底”态势[27] - 摩根大通认为2026年中国房价大概率“温和下行、磨底”，真正的触底可能要到2027年[27] - 市场参与者需关注具体城市、板块及产品的长期居住价值与现金流支撑，而非期待政策刺激带来的房价暴涨[29] - 2026年楼市受供大于求、房企缩量、居民去杠杆、政策托而不举等因素共同影响，将继续分化且局部承压[31]

政策调整与市场反应 - 2025年8月起，一线城市政策“松绑”，北京五环外购房不再限套数且公积金二套首付降至30%，上海外环外放开限购并允许公积金付首付 [3] - 政策刺激下，一线城市二手房成交量在年底回升，上海全年二手房成交24.4万套，月均成交量较前一年提高，12月新房价格环比上涨0.2%，同比上涨4.8% [3] - 尽管成交量回升，12月一线城市新房价格环比仍下降0.3%，显示“以价换量”仍是市场主旋律，开发商通过打折促销吸引购房者 [5] 市场结构性分化 - 市场呈现显著分化，一线城市因人口流入需求有支撑，出现结构性回暖，而三四线城市面临供应多、年轻人外流的压力，政策效果有限 [9] - 在上海，二手房挂牌量连续下降，去化周期缩短，但同期许多三四线城市二手房挂牌量仍在攀升 [9] - 房地产价值回归“居住属性”，好地段、好配套的房产（优质资产）依然抢手，偏远或老旧的房产价格承压 [9] 购房者行为与决策逻辑 - 购房者行为分化，一部分人为追求生活稳定（如孩子上学、通勤便利）而购房，将房产视为“生活工具” [6] - 另一部分观望者期待价格进一步下跌，但可能面临心仪房源减少、存款未跑赢利息等机会成本 [6] - 对于自住者，房产是“生活必需品”，决策取决于对稳定家庭生活的需求；对于投资者，房产已成为“风险资产”，暴富预期消退 [10] 行业未来趋势展望 - 房地产市场预计将延续分化趋势，不会出现普涨普跌，政策底线“房住不炒”将继续影响市场规则 [10] - 市场可能继续企稳，但不会回到过去的狂飙时代，理性决策和量力而行成为主流心态 [10][11] - 房产的根本属性是居住，市场答案更多体现在生活需求中，而非单纯的数据波动 [11]

政策定调与执行 - 2026年1月1日《求是》刊文明确房地产政策方向，强调“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术”，并指出房地产“带有显著的金融资产属性”[3] - 住建部工作会议定调为“控增量、去库存、优供给”，并推动“好房子”建设，政策方向转向更系统的“稳预期、稳交付、稳品质”[3] - 政策落地迅速，公积金贷款利率统一下调0.25个百分点，换房退税政策延长至2027年底，首套房贷利率普遍降至3.5%~4%，部分城市出现“2字头”[3] - 截至2026年1月，全国已有超过60个城市优化楼市政策，一线城市放宽社保年限、支持多孩家庭与人才购房，首付比例下探至15%-25%[3] 市场表现与数据 - 2026年1月，百城新建住宅平均价格为每平方米17114元人民币，环比微涨0.18%，同比上涨2.52%[4] - 同期，百城二手住宅平均价格为每平方米12905元人民币，环比下跌0.85%，同比下跌8.67%，但跌幅呈现收窄态势[4] - 市场呈现结构性回暖，新房价格小幅上行，二手房价格跌幅收窄，而非全面普涨[4][9] - 重点13个城市二手房成交面积约810万平方米，环比增长16%，同比增长33%[7] - 一线城市二手房市场活跃度提升：北京网签15082套，连续三个月超过1.4万套；上海网签22834套；深圳网签6802套，创近10个月新高[4][5] 市场特征与趋势 - 市场回暖呈现显著分化，核心城市与优质板块领跑，一线与强二线城市因产业与人口支撑领涨概率更高[7] - “好房子”概念受关注，符合新规范标准的住宅产品在同地段可产生10%~20%的溢价，带动结构性上涨[7] - 市场供需关系向均衡靠拢，重点城市二手房议价空间收窄，部分业主出现惜售情绪[7] - 改善型需求活跃，咨询“换房退税”的客户增加，“卖旧买新”的交易链条更为顺畅[3][11] - 开发商行为转变，拿地活动重启但更强调项目交付力与精装细节，营销重点从“学区”转向“品质”[7] 资金与金融环境 - 宏观资金面保持宽松，M2持续扩张，居民储蓄总额突破160万亿元人民币[7] - 央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，MLF利率稳步下行，降低了整体融资成本[7] - 针对房地产行业的资金支持力度加大，房企“白名单”项目贷款已超过7万亿元人民币，专项债限额为4.4万亿元人民币，缓解了房企现金流压力[7] - 低利率环境有效降低了购房成本，但房贷利率继续大幅下行的空间正在收窄[11] 未来展望与观察节点 - 市场正从冰点向常温缓慢切换，当前价格大致回到2019-2020年水平，机会在于核心城市的优质板块与“好房子”[11][13] - 行业认为“看量先于看价”，成交量的稳定是价格企稳的基础[12] - 后续需观察春节后首周成交能否延续升温、二月百城指数是否继续小幅上行、三月“小阳春”行情是否在核心板块兑现，以判断回暖的连续性[13] - 政策预期将逐步回归中性，市场大起大落的概率降低，但城市间分化将长期存在[11] - 购房逻辑更趋理性，刚需注重通勤与配套，改善型需求优先选择品质与物业更优的小区，并更关注交付标准、保修年限等细节[11]

文章核心观点 - 中国城镇居民家庭中拥有多套住房的比例较高，但在当前房地产市场环境下，这些家庭正面临房产流动性下降、持有成本上升及长期需求减弱三大现实问题，多套房正从“资产”转变为负担 [5][7][9][28][30] 房地产市场现状与库存压力 - 全国商品房待售面积持续处于高位，库存压力显著 [11] - 多个重点城市二手房挂牌量激增并处于历史高位，例如北京、广州、杭州等城市挂牌量超过十几万套 [11] - 百城二手房价格已连续多月出现同比与环比下跌 [13] 房产流动性显著下降 - 房产成交周期明显拉长，从以往以“天”计变为现在以“月”甚至“年”计 [13] - 市场呈现买方市场特征，买家减少、卖家增多，卖房方变得被动 [13] - 房产流动性分化严重，一线及强二线城市核心区的优质房产相对好卖，而三四线城市、远郊、房龄老或配套差的房产则难以出售 [15] 多套房家庭的持有成本与风险 - 房产持有成本包括持续的现金流支出（如房贷月供、物业费、取暖费）以及潜在的税费（如未来可能扩大的房产税） [22] - 许多城市普通住宅的租金回报率很低，租金收入甚至不及同等本金的稳健理财收益 [24] - 研究显示中国城镇住房空置率曾一度超过20%，空置房数量约6500万套 [26] - 拥有空置房的家庭其未偿抵押贷款的平均水平和增速更高，在房价下跌时面临更大的“资不抵债”风险 [26][28] 长期住房需求结构性减弱 - 出生人口持续处于低位且老龄化加剧，作为购房主力军的年轻人总量减少，将导致未来整体住房需求下降 [32] - 年轻人的购房观念发生变化，更看重现金、工作体验和生活质量，对拥有多套房的意愿降低 [34] - 保障房“双轨制”政策（如公租房、保障性租赁住房）将分流一部分刚需群体，减少对商品房的接盘需求 [36] - 综合影响下，尤其是在三四线城市、远郊及人口净流出地区，未来为多余房产寻找买家的难度将越来越大 [38]

中国房地产市场历史演变与现状 - 1998年房改后，人均居住面积从不足7平方米跃升至近40平方米，极大提升居住舒适度 [1] - 房地产市场驱动国民经济发展，直接带动建筑业并拉动钢铁、水泥、家具、家电、装修等数十个相关产业，创造大量就业机会 [1] - 全国平均房价从改革之初的每平方米2000元飙升至最高时的11000元 [1] - 北京、上海、深圳等一线城市房价从每平方米3000元猛涨至65000元 [1] - 当前三四线城市购买一套房产至少需100多万元，二线城市需200-300万元，一线城市动辄600-700万元起步 [2] - 自去年下半年开始，全国房地产市场呈现成交量和价格双双下跌趋势，但整体房价水平依然高企，远超当地居民实际购买能力 [2] 房地产市场未来发展趋势 - 中国经济正逐步摆脱对房地产的过度依赖，在“房住不炒”主基调下，保持住房市场稳定发展，不将房地产作为短期刺激经济工具 [6] - 房价很可能呈现稳中有降趋势，逐步回归到与居民收入水平相适应的合理区间 [6] - 各地政府正加大保障性住房供应力度，大力兴建廉租房和共有产权房 [8] - 从当前到2025年，全国计划投资建设870万套保障性租赁住房，预计总投资额高达3万亿元 [8] - 随着大量廉租房和共有产权房入市，商品房需求将被有效分流 [9] - 未来房地产市场将形成商品房市场、租赁住房市场和共有产权房市场三足鼎立的格局 [9] - 商品房市场的投资需求将逐渐退出，商品房价格将逐步与当地居民收入水平挂钩 [9] 市场格局与价格展望 - 在高层强调“房住不炒”及各地推进保障性住房建设背景下，国内房价未来继续上涨空间已被有效封堵，长期调整空间正逐步打开 [11] - 未来三年，中国房地产市场很可能迎来一场深刻的“变局”，在两大趋势共同作用下，市场未来走向将逐渐清晰明朗 [4]

政策环境与市场转向 - 全国房地产政策持续宽松，国家和地方层面利好政策接连出台，北京已带头优化限购政策 [2] - 自去年年末起，地方楼市政策发布密度拉满，基本每个城市都有新动作，呈现“你追我赶”态势 [2] - 根据中房协监测报告，去年12月地方政策出台密度创下年内新高，表明地方政府稳市场、保民生的决心 [11] - 国家层面定调“积极稳妥化解风险，稳定房地产市场”及“防止大起大落”，政策调控更具温度，引导市场预期 [4][15] 房地产定位与属性变化 - 政策表述中，房子已从单纯的投资品回归“生活工具”和“安家置业”的根本定位，居住属性回归，投资属性弱化 [4][9] - “房住不炒”成为共识，政策导向明确强调保障刚需和改善型需求，使市场更加健康 [4][15] - 市场转型意味着未来房市的赢家将是懂得选择、使用房子的自住者，而非炒房客 [9][11] 市场现状与价格趋势 - 很多城市房价虽未大涨，但也未出现大面积暴跌，市场趋于平稳 [6] - 随着经济回暖及人口流入，部分城市优质地段房源开始供不应求，出现开盘即被抢光的情况 [15] - 北京、上海等城市在放宽限购后又补上限制，优质地段房子反而越来越抢手 [8] - 房价“腰斩”的可能性非常低，市场不会因炒作而剧烈波动 [6][15] 购房窗口与潜在风险 - 针对刚需和改善型需求的支持力度加大，购房门槛降低、优惠增多，买房的窗口期已悄悄到来 [11][13] - 若持续等待，可能面临房贷利率上调、购房资格收紧、政策窗口关闭等风险，导致错过机会或买不起 [13][15][19] - 各地“十五五”规划出台，住房政策逐渐细化，政策导向明确，等待“更便宜”的心态在当前市场下可能不适用 [11][13]