消息面上，据报道，今年三季度以来，各地区各部门因城施策，继续出台政策推动房地产市场止跌回 稳。据中指研究院监测，截至10月28日，今年有超200个省市县出台政策超510条。由于当前多数城市已 放开限制性政策，政策优化频次有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低。 中金公司指出，2025年房地产市场处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段，交易量、房价与投资呈 现"三步走"修复路径，当前仍处在第一步的磨底期。中性情景下，预计2026年总住房销量同比降幅将略 收窄至-5.0%，其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%，房价走势或仍有惯性下行压力。若政策超预期 发力带动房价环比回升，则标志市场进入第二步修复阶段。 华泰证券认为，我国房地产市场筑底已具备新房供给收缩、居民购买力边际改善等基础，核心堵点在于 居民预期修复。预计2026年成交与投资同比跌幅将收窄，需重点关注行政放松、改善购买力、优化收储 及城市更新四类政策。行业有望呈现"哑铃型"分化走势，结构性企稳信号或将显现，重点把握"好房 子"房企、商业地产与香港地产三大机遇。 截至2025年11月5日 09:51，房地产ETF(512200) ...

中性情景下，该行预计2026年总住房销量跌幅略收窄。该行在中性情景下假设政策端延续审慎取态，节 奏和力度与今年相仿，考虑到库存去化周期或难在期内恢复至合理水平，房地产市场仍将处于"止跌回 稳"第一步的交易量磨底期，对应总住房交易量下降5.0%(2025E -6.8%)，其中新房和二手房分别下跌 6.9%和2.6%(2025E -9.8%和-2.9%)，房价走势或仍有一定惯性。如果政策超预期发力带动年内房价环比 回升，则标志着市场进入"止跌回稳"的第二步，即积极情景；反之，若衍生风险发酵，预期带动房价加 速下行，则"止跌回稳"需要更长时间。 智通财经APP获悉，中金公司发布研报称，2025年房地产市场量价表现处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓 和"阶段，为加速市场从"跌幅缓和"走向"止跌回稳"，各类供需结构调整政策在落地层面的瓶颈仍待突 破。中性情景下，该行预计2026年总住房销量跌幅略收窄，房地产投资跌幅或走平。如为乐观情景，则 拿地、开工将优先呈弹性表现，可作为领先指标关注。 中金公司主要观点如下： 2025年房地产市场量价表现处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段。今年开年受"止跌回稳"预期影响房 地产市场量 ...

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 新房成交面积环比增长，促进房地产市场持续健康发展 [4] - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，房价可能存在小幅度震荡 [4] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [4] 政策动态 - 中央层面：住建部提出加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，推动城市高质量发展，重点包括以城市更新为抓手，发展智能建造、绿色建造，推动建筑业数字化升级 [5][13] - 地方层面：湖北优化公积金政策，取消首套房和二套房公积金贷款额度差异，最高可贷额度统一；购买高品质住宅或现房销售项目，最高贷款额度上浮不低于20% [5][14] - 地方层面：海南调整借款人月还款能力核定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 地方层面：重庆公开征求改革试点方案，允许企业转换存量商办用地功能、推行集体经营性建设用地入市等 [14][15] 销售端表现 - 新房市场：2025年第44周，全国68城商品住宅成交面积267万平方米，同比下降39%，环比增加5% [6][16] - 新房累计表现：年初至今68城成交面积达9960万平方米，累计同比下降13% [6][16] - 各线城市新房表现：2025年第44周，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-54%、-32%、-38% [28] - 二手房市场：2025年第44周，全国20城二手房成交面积为187万平方米，同比增速-25%，前值-15% [6][32] - 二手房累计表现：年初至今累计成交面积8255万平方米，同比增速+5%，前值+6% [6][32] 投资端表现 - 土地市场：2025年第44周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积3237万平方米，同比增加14%，成交溢价率为3.9%，环比增长 [6][38] - 各线城市土地成交：一线城市成交面积228万平方米，同比增加39%；二线城市成交面积1151万平方米，同比增加48%；三线城市成交面积1858万平方米，同比下降2% [6][38] - 重点城市土地成交：杭州、广州、长沙、北京、成都等多地有宅地成交，其中杭州滨江区地块溢价率达19.33% [39] 融资端表现 - 信用债发行：2025年第44周，信用债发行32.5亿元，同比减少73%，环比减少84% [7][46] - 发行利率：平均加权利率2.47%，环比增加17个基点 [7][46] - 累计发行：信用债累计发行规模3450.5亿元，同比增加3% [7][46] 市场行情回顾 - 板块表现：本周（2025年10月27-31日）房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市 [52] - 个股涨幅前五：京投发展（28.19%）、*ST中迪（27.64%）、铁岭新城（12.54%）、冠城大通（11.33%）、西藏城投（11.26%） [55] - 个股跌幅前五：沙河股份（-13.39%）、合肥城建（-13.00%）、广汇物流（-10.09%）、深振业A（-9.69%）、荣丰控股（-8.73%） [56]

政策优化与市场支持 - 9月以来北京、上海、深圳等一线城市优化调整限购政策，采用分区域梯度放松策略，如五环外或外环外购房不限套数，并放松人才限购 [1][2][5] - 中央及地方政策主要围绕城市更新、激活需求、优化供给等方面，截至10月28日今年有超200个省市县出台政策超510条，但三季度出台政策超120条较二季度的175条有所降低 [1] - 政策在利率定价机制上不再区分首套和二套住房以降低购房成本，并在公积金贷款、购房补贴等方面加大力度，如上海多孩家庭购买绿色建筑住房贷款额度上限可提高至216万元 [2][8] 市场交易活跃度变化 - 9月重点城市市场活跃度提升，北京二手住宅网签15629套同比上涨17.7%环比上涨17.2%，上海二手房网签20389套环比上涨2.4%同比上涨27.89%，深圳一手住宅网签3087套环比上涨43.5%同比上涨32.7% [4] - 10月热度有所下滑，重点城市二手房和新房成交量分别较去年同期下降25%和28.1% [4] - 国庆中秋假期核心城市优质项目保持较高热度，房企通过特价房源、赠送车位等促销活动推动市场 [7] 需求结构与企业策略 - 改善性需求积极入市，深圳新政后第二周新房套均总价达到470万元环比上涨29%，高端改善性房源占比提升至60% [5][6] - 房企在“金九银十”节点推出促销活动，如龙湖集团提供额外折扣和车位团购，旭辉集团推出特惠房送家电等 [8] - 行业建议将文旅流量、节日人气与住房促销结合，通过房展会、购房节等促进消费，并一站式解决购房者需求 [9] 行业未来展望 - 业内专家预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求落实举措，如进一步降低首付比例、优化人才限购及加大“房票安置”力度 [3][9] - 中长期保障性住房再贷款落地进度加快，叠加城中村改造货币化安置将为市场注入新动能 [9] - 当前市场处于政策红利窗口，核心城市外围区域、次新二手房及品牌房企优质项目具备较高性价比 [9]

从二手房成交占比、租金回报率、房价收入比看，房地产距离止跌回稳并不遥远，按照当前市场的调整节奏，预计明年一二季度有望企稳。在《当前房地产 市场的症结》中，我们指出新房的症结在于量（不稳），二手房的症结在于价（不稳），判断房地产市场何时止跌回稳，关键在新房销量、二手房价、市场 估值泡沫这几个指标是否见底。 一、房地产"止跌回稳"的距离 （1）二手房成交占比，对应新房的"量稳"。 来源:Wind,不动产经济研究所,国金证券研究所 ■中国香港(%) ■日本(%) 2022年以来，全国新房住宅和二手房住宅成交面积整体稳定在15亿平方米左右，新房成交面积的收缩主要来自于二手房对新房的加速替代。2022-2024年全 国二手房成交占比的年均增幅在8-10个百分点左右，2025年成交结构企稳的迹象初现，预计全国二手房成交占比将达到50%左右，较上年增幅收窄至4个百 分点。 那么，二手房成交占比是否存在区间上限？当二手房成交占比接近这一水平时，房地产市场的成交结构将趋于稳定，这意味着二手房对新房销量的"挤出"将 接近尾声，新房市场有望企稳。 首先，从国际经验看，成熟房地产市场的二手房成交占比通常存在稳定的区间，其决定因素是房 ...

文章核心观点 - 房地产市场距离止跌回稳并不遥远，预计在明年一二季度有望企稳 [2] - 判断市场企稳的关键指标在于新房销量、二手房价和市场估值泡沫是否见底 [4] - 市场企稳将遵循一定顺序：新好房率先企稳，其次是老破小，然后是改善房，最后是老现房 [39][41] 房地产"止跌回稳"的距离 二手房成交占比与新房的"量稳" - 2022-2024年全国二手房成交占比年均增幅在8-10个百分点，2025年增幅预计收窄至4个百分点，成交结构企稳迹象初现 [5] - 18个样本城市今年前三季度二手房成交占比达57.2%，较去年同期增加5.8个百分点，9月占比达57.7%，较2021年10月低点增加33个百分点 [12] - 预计明年上半年18个样本城市二手房成交占比有望接近或超过日本稳态区间下沿（60%-63%），届时新房销量有望企稳，新建住宅销售面积同比增速有望回到零附近 [12] - 新房"改善化"态势明显，9月重点城市商品住宅供给中改善和高端需求合计占七成，新房产品力提升分流部分改善需求，可能使新房"量"的企稳更早到来 [14] 租金回报率与二手房"价"的企稳 - 合理的租金回报率应接近公积金贷款利率，大致在2.4%-2.8%的区间 [20] - 目前全国百城租金回报率为2.37%，较合理水平差10-20BP，按照当前房价调整速度，预计明年二季度左右租金回报率将初步达到合理区间 [22] - 国际比较显示，中国一线城市1.8%的净租金回报率并未显著低于国际水平，例如中国香港净租金回报率在1.8%-2.4%，美国纽约在1.8%-2.8% [23][24] - 租金稳定是租金回报率成为房价"锚"的前提，过去半年50城住宅租赁价格指数平均月跌幅为0.26%，租金跌幅收窄将加快市场企稳节奏 [27] 房价收入比与估值泡沫消化 - 经重新测算，一线城市房价收入比已回归相对合理区间，北京、上海、广州、深圳分别为12.3、9.6、8.1和14.6，新一线城市如杭州、成都等均在6.1以下 [28] - 过去几年房价泡沫被显著消化，多个城市二手房成交均价已回落至2014-2017年水平，而同期城镇居民可支配收入增长近70%，推动房价收入比向合理区间回归 [30] - 以上海为例，2025年9月房价收入比为13.7，较2018年9月的24.7和2016年9月的27.8显著下降，已低于纽约的15.8 [30] 房地产市场企稳的节奏 - 不同能级城市企稳节奏存在差异：一线城市核心区域房产仍具投资价值，其企稳对应的租金回报率预计在2.0%-2.2%；二三线城市企稳需具备高租金回报率（3%以上）和租金价格止跌的特征 [42] - 乌鲁木齐、贵阳、哈尔滨等城市已显现企稳迹象，9月二手房价环比跌幅（-0.2%至-0.4%）显著优于全国，1-9月哈尔滨和贵阳新房成交面积同比分别增长23.1%和5.0% [42] - 宏观经济因素如PPI同比转正、政策逆周期调控力度加大等，将是触发市场在明年二季度"超级窗口"实现止跌回稳的关键 [37]

房地产市场现状与核心症结 - 新房市场呈现“有价无量”格局，2024年1-9月商品住宅销售面积同比下降5.6%，9月同比降幅扩大至11.4%[7] - 二手房市场呈现“以价换量”格局，2024年1-9月18个样本城市二手房成交面积同比增长17.1%，9月同比增速达29.7%[12] - 新房住宅价格延续上涨，2024年9月百城新房价格同比上涨2.7%，但二手房价格环比下跌0.7%，已连续41个月下跌[7][12] - 新建住宅+二手住宅总成交面积自2022年大幅下滑后趋于稳定，2023-2025年预计均维持在15亿平方米左右[2][18] - 新房成交面积持续收缩主因是二手房加速替代新房，二手房成交占比从2021年的19%升至2024年的46%，预计2025年达50%[26] - 二手房市场供需失衡明显，新增挂牌量带来抛售压力，但增长最快阶段已过，当前进入“去库存”阶段[30] 市场企稳的关键指标与预测 - 新房“量”的企稳取决于二手房成交占比，18个样本城市占比预计明年上半年接近日本稳态区间下沿（60%-63%），新房销售面积同比增速有望回到零附近[3][48] - 二手房“价”的企稳锚定租金回报率，合理区间为2.4%-2.8%（接近公积金贷款利率），当前百城租金回报率为2.37%，预计明年二季度达到合理水平[3][62] - 房价收入比泡沫已显著消化，一线城市如北京、上海调整后房价收入比分别为12.3和9.6，已回归合理区间[72] - 房地产市场整体预计明年一、二季度企稳，宏观政策逆周期调控及新旧动能转换将支撑二季度“超级窗口”[4][77] 企稳节奏与城市分化 - 不同类型房产企稳顺序为：新好房 > 老破小 > 改善房 > 老现房，新房“量”的企稳早于二手房“价”的企稳[5][83] - 一线城市因人口聚集趋势，合理租金回报率较低（2.0%-2.2%），核心区域房产仍具投资价值；二三线城市企稳需高租金回报率（3%以上）和租金价格止跌（同比增速0.5%以上）[5][84]

机构表示，2025年三季度北京、上海等地陆续出台楼市放松政策，进一步刺激居民的改善性需求。在政 策的加持下，地产板块的配置价值凸显。 开源证券指出，2025年9月，70城新房销售价格环比降幅扩大，同比降幅缩小，一线城市新房价格降幅 扩大；二手房方面销售价格环比降幅持平，同比降幅缩小。在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用 下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小 幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币 政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程。 地产板块21日盘中发力走高，截至发稿，上实发展、光明地产、盈新发展、合肥城建、财信发展、香江 控股等涨停，沙河股份涨近4%。 ...

从2021年9月到2023年1月,济南二手房价格曾连续17个月下跌,2023年2月结束17连降,3月、4月持续上 涨,2023年5月到2025年2月再次出现持续下跌,3月结束连降,4月至9月持续下降。青岛二手房价格从2023 年4月到2024年12月持续回落,2025年1月结束连降,2月到9月持续回落。 同比降幅继续收窄 释放市场调整趋缓信号 济青新房2023年以来 价格时涨时跌 国家统计局最新公布的数据显示,山东纳入统计的4个城市济南、青岛、烟台、济宁,9月份新房和二手房 价格均持续回落。 统计数据显示,在新房价格方面,济南9月份环比下降0.4%,同比下降2.4%；青岛9月份环比下降0.5%,同比 下降1.3%；烟台9月份环比下降0.2%,同比下降3.9%；济宁9月份环比下降0.3%,同比下降3.5%。 二手房价格方面,济南9月份环比下降0.7%,同比下降4.8%；青岛9月份环比下降0.6%,同比下降4.5%；烟 台9月份环比下降0.5%,同比下降6.5%；济宁9月份环比下降0.5%,同比下降5.6%。 记者梳理国家统计局数据发现,2023年以来,济南、青岛新房价格时涨时跌。其中,济南新房价格在2023年 ...

政策效果与宏观经济表现 - 自去年9月26日中央政治局会议部署一揽子增量政策以来 叠加存量政策显效 发票销售和税收收入增速双双稳步回升 反映经济向好态势不断稳固 [1] - 政策重点聚焦促消费惠民生 促进房地产市场止跌回稳 活跃资本市场等目标 其效能已在增值税发票销售数据和税收收入数据中直观显现 [1] - 去年三季度至今年三季度 全国企业季度销售收入增速分别为0.4% 2.6% 2.1% 3.1%和4.4% 增速总体稳步回升 [1] - 去年10月份税务部门组织税收收入在经过连续7个月负增长后实现由负转正 今年自2月份以来连续8个月正增长且累计增幅逐月提高 [1] 资本市场相关行业表现 - 资本市场服务业税收同比增长56.8% 其中证券交易印花税同比增长110.5% 反映股市交易活跃 [2] - 与资本市场相关的保险业税收同比增长13.3% 同时股权转让以及上市公司分红增加 [2] 制造业与主要行业税收状况 - 制造业税收同比增长5.4% 占全部税收比重31% 增收额占全部增收额的48% "压舱石"作用明显 [2] - 部分高端制造业税收增长较快 铁路 船舶 航空航天和其他运输设备制造业税收同比增长31.5% [2] - 信息传输 软件和信息技术服务业税收同比增长15.3% 科学研究和技术服务业税收同比增长13.2% 反映新兴行业发展向好 [2] - 钢铁行业税收同比增长7.5% 有色金属行业税收同比增长24.2% 大宗商品价格呈现企稳回升态势 [2] 主要税种与企业经营状况 - 国内增值税同比增长3.2% 反映企业经营向好 [2] - 企业所得税同比增长4.1% 反映部分行业企业盈利状况不断改善 [2] 房地产市场政策效果 - 房地产业相关税收（包括二手房）同比下降9.8% 剔除房地产税收优惠政策减税因素后下降5%左右 降幅比2024年前三季度收窄超过10个百分点 反映系列政策显效 [3] - 税务部门认真落实去年底出台的稳定房地产市场相关税收优惠政策 今年以来累计新增减税近800亿元 居民住房交易成本明显下降 助力房地产市场企稳 [3] 设备更新与消费活力 - 全国企业采购机械设备类金额同比增长9.7% 其中高技术制造业采购机械设备类金额同比增长11.8% 保持良好增长势头 [3] - 冰箱等日用家电零售业销售收入同比增长55.4% 电视机等家用视听设备零售业销售收入同比增长35.3% 反映消费品以旧换新政策持续释放消费活力 [3]