【12月18日报告预测"十五五"全国城镇住房需求总量约49.8亿平方米】12月18日新发布的《"十五五"中 国住房需求空间测算》报告显示，未来5年，新房市场总量峰值已过，但全国每年新增城镇人口规模较 大，高能级城市市场仍有潜力。全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。报告指出，2025年新房销售 规模降至中枢水平，住房需求特征从"刚需"驱动转为"改善"主导。改善性需求购房决策更易受收入预期 和市场前景影响。短期来看，房地产销售量价有一定压力。随着市场库存回落，配合社会预期修 复，"十五五"中后期房地产有望走出低迷。 本文由 AI 算法生成，仅作参考，不涉投资建议，使用风险自担 For hexun.com 和讯财经 和而不同 迅达天下 扫码查看原文 ...

房地产市场整体态势 - 全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降城市达48个，价格上涨城市仅15个，二手房价格环比下降城市数量高达55个[3] - 重点城市二手房成交周期延长至平均82天，相比2021年45天翻了将近一倍[6] - 2024年全国城镇住房空置率为21.4%，相比2022年20.8%进一步上升[8] 购房需求结构变化 - 2024年购房群体中刚性需求占比65%，改善性需求占比28%，投资性需求仅占7%[3] - 个人住房贷款加权平均利率为3.71%，相比2021年5.6%下降接近2个百分点[8] - 50个代表城市平均租金收益率为2.3%，低于银行定期存款利率[9] 区域市场分化表现 - 一线城市和强二线城市二手房成交量同比下降但价格基本保持稳定，例如上海成交量同比下降12%[9] - 三四线城市房价跌幅超过10%，人口向大城市集中趋势持续[9] - 全国人口自然增长率为-1.27‰，连续第三年负增长[9] 房产交易周期与难度 - 2024年二手房平均卖房周期为75天，相比2023年延长18天[8] - 买方市场特征明显，购房者拥有更大选择空间和更强议价能力[6] - 案例显示投资房挂牌出售半年，价格从350万降至310万仍未能成交[8] 行业政策与环境 - 各地政府采取放松限购、降低首付比例、提供购房补贴等调控措施[10] - 银行对个人住房贷款支持力度加大，审批流程简化，放款速度加快[12] - 多家机构研究报告认为房地产市场将进入平稳调整期，房价在合理区间内波动[10] 产品与服务质量趋势 - 消费者日益注重房屋建筑质量、户型设计、环境配套等因素[12] - 优质物业服务可提升居住品质并保持房产价值[12] - 开发商积极向高品质住宅转型，精装房与毛坯房各有市场[12]

行业交易总量趋势 - 今年1至10月全国新房和二手房交易总量同比下降1.9% [3] - 交易总量同比微降显示市场总需求基本稳定 [3] - 住房成交总量与去年基本保持稳定 [5] 二手房市场表现 - 1至10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [7] - 二手房在交易总量中占比达到45% [7] - 上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超过10% [7] - 二手房对新房的替代作用正在不断增强 [1] - 二手房正在逐渐成为市场交易主力 [10] 政策与需求特征 - 因城施策、因地制宜的止跌回稳促进措施逐步发挥良性持续作用 [5] - 改善性需求持续释放 [9] - 各地出台增加住房公积金贷款额度、购房补贴等政策 [9] - 市场呈现出改善性需求增长的特征 [9]

文章核心观点 - “十五五”时期房地产市场总体处于去库存阶段，房价水平走低，投资性需求减弱，市场将在政策支持下逐步向供需平衡方向调整 [1][21] 宏观因素对住房总需求和市场结构的影响 - 全国住房总需求和总供给进一步收缩，总需求受人口下降和城镇化放缓影响回落，供给端收缩程度大于需求端，供求关系向平衡方向发展 [1] - 我国将进入人口减少周期，到2030年总人口约14亿，较2025年净减少480万人，适龄购房人群总数减少2100万人，占总人口比重从39.2%降至38% [2] - 改善性购房群体（35~64岁）人口基数提高，“十五五”期间年均约6.6亿人，较“十四五”时期年均6.3亿人多增3000万人，占总人口比例从44.3%升至46.3% [2] - 到2030年城镇化率达70%左右，“十五五”期间仍有2~2.5个百分点增长空间，城镇人口达9.83亿人，城镇人均住宅建筑面积升至44.6平方米 [3] - 区域分化特征明显，需求集中于重点城市群，其销售份额占全国比例有望升至80%，较“十四五”时期上升5个百分点 [4] 房地产行业重要因素对供需的影响 - 到2025年底城镇人均住房建筑面积达41.4平方米，较“十三五”时期累计增长约3.8平方米 [5] - 住房库存水平处于历史高位，商品房库销比和存量待售面积均处于历史最高水平区间 [5] - 居民部门杠杆率从峰值逐步走低，预计“十五五”末期个人住房贷款占居民贷款比例从45%降至40%，居民部门杠杆率从61%降至54% [5] - 房企存量债务“尾部风险”压力犹存，上市房企投资回报率由正转负，资产减值损失以倍数递增 [8] - 在房价下行压力下，个人按揭贷款存在较大范围违约的潜在风险，不良率可能以指数化方式升高 [8] 政策引导市场供求趋向平衡并化解风险 - 政策基调以释放需求为主线，个人购房政策维持宽松环境，住房贷款利率将保持在低位运行 [13][14] - 供给侧加快推进商品房去库存，预计专项债投放规模1万亿~1.5万亿元，拉动去库1亿~1.5亿平方米，约占库存总量16% [13] - 加快城市更新计划，“十五五”时期住房保障财政支出约5000亿元，带动保障性住房贷款净增2万亿~2.5万亿元，每年城中村改造150万~200万套 [14] - 稳妥推进房企债务风险化解，央行可能延长“金融16条”至2030年末，落实房地产“白名单”项目贷款 [15] “十五五”时期房地产市场运行展望 - 商品房销售放缓，“十五五”时期城镇住宅建筑面积总需求约30亿平方米，年均6亿平方米，较“十四五”末期年化8亿平方米减少约25%，年均跌幅约5% [16] - 房价跌势收敛，预计年均新房价格同比下跌1%，二手房价格同比下跌2%，跌幅较“十四五”时期分别收窄1.5和2.5个百分点 [17] - 库存有望从历史高位回落，到“十五五”末期全国商品房待售面积约4.5亿平方米，较“十四五”末期累计减少40%，库销比降至3.5左右 [17] - 房企流动性状况边际改善，房企资金来源整体压缩30%，商品房年均销售额从12.4万亿元降至7.7万亿元 [19] - 土地市场总体疲软，但一线及部分高能级城市有望走稳复苏 [19] - 房地产投资降速逐步收敛，年均开发投资完成额约8.3万亿元，年均跌幅约4.5%，较“十四五”时期收窄3个百分点 [20] - 每年实际商品房销售面积可能在6亿~7亿平方米，新增住房供给面积不足6亿平方米，城镇户均套户数回到1.05套左右 [21] 建议出台针对性政策 - 显著降低居民购房成本，加大财税优惠，下调交易环节税率，建立税收返还和抵扣政策 [22] - 针对大城市实施区域性差异化住房政策，推动资源向需求强劲市场倾斜 [22] - 防范住房金融风险，调降存量贷款利率，增加商业银行资本金，扩大住房抵押贷款资产证券化规模 [22] - 加大“白名单”机制推行力度，提升开发贷占比，必要时新成立专门负责房企存量贷款的金融机构 [23] - 由央行牵头成立房地产稳定基金，防控房企及市场风险 [24] - 加大宏观政策调控力度，稳住经济大盘和股票市场 [25]

全国新房价格整体表现 - 十大城市中有8个城市10月份新房价格同环比均上涨 [2] - 上海新房价格同比涨幅达10.70%，样本平均价格为61185元/平方米 [3] - 杭州新房价格环比上涨1.20%，同比上涨6.51%，样本平均价格为32502元/平方米 [3] - 成都新房价格环比上涨0.82%，同比上涨6.18%，样本平均价格为14507元/平方米 [3] - 深圳新房价格环比下跌0.15%，同比下跌0.96%，样本平均价格为52250元/平方米 [3] 上海市场具体分析 - 上海新房价格已连续83个月同比上涨，2024年10月以来月度同比涨幅均超过5% [4] - 10月上海新房成交面积74万平方米，环比下降24%，同比下降35% [5] - 10万元/平方米以上楼盘有所降温，成交总面积前十榜单中仅有3个此类项目，比9月减少3个 [5] - 市场去化周期为7-8个月，库存水平不高，整体市场健康 [6] 杭州市场具体分析 - 杭州新房价格自2018年6月开始连续71个月保持同比上涨 [7] - 10月份杭州十区新房成交金额TOP10项目中，7个项目单价超过6万元/平方米 [7] - 销冠项目奥映鸣琴府位于钱江世纪城，销售额达15.14亿元，成交均价86600元/平方米 [8] - 成交金额TOP3项目销售总金额均超过10亿元 [7] 成都市场具体分析 - 10月成都新房成交面积达85万平方米，环比持平，同比下降29% [9] - 新房网签套数约11699套，近一年平均去化周期为12.6个月 [9] - 部分区域如龙泉驿区、青羊区等去化周期在6.3-7.4个月 [9] - 在75个月同比上涨后经历14个月价格调整，目前同比涨幅回到1.3% [9] 市场驱动因素与展望 - 上海、杭州和成都被视为行业向好发展的标杆城市，优质项目销售状况良好 [4] - 政策效应释放及市场充分调整后，向好态势有望延续 [4] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对销售形成支撑 [9]

核心观点 - 2024年10月中国十大城市新房价格整体呈现上涨态势，其中上海、杭州、成都表现突出，同比涨幅均超过6% [2][3][6] - 尽管上海新房价格同比涨幅超过10%，但成交量出现环比和同比下降，高端“10万+”项目有所降温 [6][7][9] - 杭州和成都市场改善型需求旺盛，优质项目销售表现强劲，但年末市场仍面临压力 [11][12][13][15] 十大城市新房价格表现 - 十大城市中有8个城市10月份新房价格同环比均上涨 [3] - 上海新房价格同比上涨10.70%，样本平均价格为61185元/平方米 [4] - 杭州新房价格同比上涨6.51%，环比上涨1.20% [4][6] - 成都新房价格同比上涨6.18%，环比上涨0.82% [4][6] - 北京、天津、南京、广州同比涨幅在1.0%至3.0%之间，武汉同比上涨0.5% [4][6] - 深圳和重庆新房价格同比分别下跌0.96%和1.32% [4] 上海市场具体情况 - 上海新房价格已连续83个月同比上涨，2024年10月以来月度同比涨幅均超过5% [6] - 10月份上海新房成交74万平方米，环比下降24%，同比下降35% [7] - 上海10月仅一个项目“日光”，为非“10万+”项目，均价约61601元/平方米 [7] - 10月份上海“10万+”楼盘成交有所降温，成交总面积前十榜单中仅有3个此类项目，比9月减少3个 [9] - 上海短期库存不高，去化周期在7至8个月，市场整体健康 [10] 杭州市场具体情况 - 杭州新房价格自2018年6月开始连续71个月保持同比上涨 [11] - 10月份杭州十区新房成交金额TOP10项目中，7个项目单价超过6万元/平方米 [11] - 销冠项目奥映鸣琴府位于钱江世纪城，销售额达15.14亿元，单价86600元/平方米 [12] - TOP3项目销售总金额均超过10亿元，且均为“6万+”项目 [11][12] 成都市场具体情况 - 10月成都新房成交面积达85万平方米，环比持平，但同比下降29% [13] - 10月份成都新房网签套数约11699套 [13] - 近一年成都新房平均去化周期为12.6个月，龙泉驿区、青羊区等区域去化周期在6.3至7.4个月 [13] - 成都新房价格在经历14个月调整后，目前同比涨幅回到1.3%的平稳水平 [14] 专家观点与市场展望 - 上海、杭州和成都被视为房地产行业向好发展的标杆城市，优质项目销售状况良好 [6] - 杭州和成都的成交表现得益于9月、10月推出的较好产品供应 [14] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应有望对新房销售形成支撑 [14] - 10月重点城市新房及二手房销售量同比出现较明显回落，预计年末市场仍面临压力 [15]

行业政策环境 - 2021年下半年起房地产市场进入持续调整阶段，政策托底信号自2024年9月中央政治局会议后持续强化，2025年两会政府工作报告将稳住楼市纳入总体要求[3] - 2025年1-9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，但降幅较去年同期收窄11.6个百分点，销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，核心指标虽处负区间但改善趋势明确[6] - 二手房市场表现更具韧性，2025年1-7月重点30城二手房成交套数同比增长10%，7月二手房成交占比升至68%，创近年新高[6] 市场分化格局 - 一线城市新建住宅价格同比上涨6.87%，已连续上涨27个月，二线城市同比上涨1.72%，三四线城市同比下跌1.30%，呈现强者恒强格局[11] - 房企拿地高度聚焦核心城市，北上深、杭州、成都多宗地块出现高溢价，上海徐汇东安新村三宗地累计出让金达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录[13] - 2025年前三季度300城住宅用地出让金同比增长13%，一二线城市出让金同比增幅分别达24.5%和26.3%，而三四线城市土地出让金同比下降[13] 房企投资策略 - 2025年前三季度宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年提升10个百分点，杭州、北京、上海涉宅用地出让金额均超千亿元[15] - 头部房企如中海地产、绿城中国、保利发展等投资高度集中于北京、上海、杭州等核心城市，部分房企在单一城市的投资占比超过30%[14] - 面对竞争加剧，房企需从依赖地段溢价转向以需定产的精细化运营，不能仅聚焦核心城市优质地块[15] 产品需求结构 - 改善性需求成为新房市场核心支撑，2025年1-7月重点30城120-144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50%[16] - 高端市场表现亮眼，上海上半年出现超25个日光盘，多数为均价10万元/平方米以上的豪宅项目，北京1000万-2000万元总价段新房成交同比增长67%，成都千万元级项目成交同比提升51%[19] - 新规项目入市有效带动改善性需求释放，杭州奥映鸣翠府、成都新希望D23风华等项目首开售罄，招商蛇口、绿城中国等房企的改善型项目去化率普遍超80%[20]

市场总体态势 - 中国房地产市场自2021年下半年起持续调整，当前在政策密集发力下进入筑底关键期 [1] - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 市场供求关系发生根本性改变，存量房规模已较大，刚需普遍通过二手房解决居住问题，新房转向满足改善性需求 [2] 政策影响 - 2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”，随后“四个取消、四个降低、两个增加”等政策组合拳持续落地 [3] - 2025年两会政府工作报告将“稳住楼市”纳入总体要求，政策托底信号持续强化 [3] - 政策效应在市场端逐步显现但动能趋弱，2025年1～9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，但降幅较去年同期收窄11.6个百分点 [5] 市场分化表现 - 新房与二手房市场分化明显，2025年1～7月重点30城二手房成交套数同比增长10%，二手房成交占比升至68% [5] - 价格表现分化，2023年7月以来一线城市新建住宅价格同比连续上涨27个月，2025年9月同比上涨6.87%，而三四线城市同比下跌1.30% [10] - 全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房 [5] 房企投资策略 - 房企拿地进一步聚焦核心城市，2025年前三季度300城住宅用地出让金同比增长13%，其中一二线城市出让金同比增幅分别达24.5%和26.3%，三四线城市土拍表现持续较弱 [14] - 宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元 [15] - 核心城市优质地块竞拍出高溢价，例如上海徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录 [13] 产品需求趋势 - 改善性需求成为新房市场核心支撑，2025年1～7月重点30城120～144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50% [16] - 高端市场表现亮眼，上海2025年上半年诞生超25个“日光盘”，多数为均价10万元/平方米以上豪宅项目，北京1000万～2000万元总价段新房成交同比增长67% [19] - 新规项目入市有效带动改善性需求释放，如杭州奥映铭翠府、成都新希望D23风华等项目首开即售罄，招商蛇口、绿城中国等房企的改善型项目去化率普遍超80% [20]

市场总体态势与政策影响 - 中国房地产市场自2021年下半年起持续调整，当前进入政策密集发力下的筑底关键期 [1] - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][6] - 2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”，2025年两会政府工作报告将“稳住楼市”纳入总体要求，政策托底信号持续强化 [3] - 2025年1～9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，但降幅较去年同期收窄11.6个百分点，销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，核心指标改善趋势明确 [6] 市场结构分化 - 房地产市场供求关系发生根本性改变，存量房规模较大，刚需普遍通过二手房解决居住问题，新房转向满足改善性需求 [2][6] - 重点30城1～7月二手房成交套数同比增长10%，7月二手房成交占比升至68%，创近年新高，15个省区市二手住宅交易量超过新房 [6] - 市场呈现“强者恒强”格局，2025年9月一线城市新建住宅价格同比上涨6.87%，连续上涨27个月，二线城市同比上涨1.72%，三四线城市同比下跌1.30% [11] - 一二线核心城市凭借经济基础和产业优势吸引人才，为楼市提供支撑，但部分城市因库存高、供应过剩面临调整压力 [13] 房企投资策略与土地市场 - 房企投资策略聚焦控制增量、精细化运营与核心城市 [2] - 2025年前三季度300城住宅用地出让金同比增长13%，一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%和26.3%，三四线城市土地出让金同比下降 [15] - 宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元 [16] - 房企拿地高度聚焦核心城市，上海徐汇东安新村三宗地累计出让金达523.03亿元，核心区优质地块平均溢价率维持在两成以上 [14][16] - 头部房企如中海地产、绿城中国、保利发展等投资高度集中于北京、上海、杭州等核心城市 [15] 产品需求与市场表现 - 改善性需求成为新房市场核心支撑，2025年1～7月重点30城120～144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50% [17] - 高端市场表现亮眼，上海上半年诞生超25个“日光盘”，多为均价10万元/平方米以上豪宅项目，北京1000万～2000万元总价段新房成交同比增长67%，成都千万元级项目成交同比提升51% [20] - 新规项目入市有效带动改善需求释放，杭州奥映鸣翠府、成都新希望D23风华等项目首开售罄，招商蛇口、绿城中国等房企改善型项目去化率普遍超80% [21]

全国百城房价整体表现 - 9月全国100个城市新建住宅均价为16926元/平方米，环比微涨0.09%，同比上涨2.68% [1] - 9月全国100个城市二手住宅均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [1] - 百城二手房价格已连续41个月环比下跌，前三季度累计下跌5.79% [1] 新建住宅市场分析 - 第三季度百城新建住宅价格累计上涨0.47%，涨幅较二季度收窄0.17个百分点，前三季度累计上涨1.63% [2] - 市场分化明显，一线城市9月新建住宅价格环比上涨0.48%，同比涨幅高达6.87%，二线城市环比微涨0.01%，同比上涨1.72% [2] - 三四线代表城市9月新建住宅价格环比下跌0.35%，同比下跌1.30%，前9个月累计跌幅达1.23% [3] - 上海(+0.82%)、杭州(+0.51%)、广州(+0.32%)等城市新房价格环比涨幅居前，而汕头(-1.23%)、柳州(-0.91%)等城市跌幅靠前 [1][2][3] 二手住宅市场分析 - 第三季度百城二手住宅价格累计下跌2.26%，跌幅较二季度扩大0.14个百分点 [1][5] - 各线城市二手住宅价格均下跌，二线城市跌幅最大，9月环比下跌0.87%，一线城市环比下跌0.60%，三四线代表城市环比下跌0.68% [6] - 盐城(-1.87%)、徐州(-1.44%)、南通(-1.30%)等城市二手住宅价格环比跌幅靠前 [1][6] - 重点城市二手房交易活跃度回升，但高挂牌量背景下价格未企稳，短期预计维持"以价换量"行情 [1][6] 市场驱动因素与未来展望 - 核心城市房企推盘积极性提升是带动新房价格结构性上涨的关键因素，部分项目结合政策优化实现品质升级 [2][3] - 上海、成都、武汉、合肥等地完善住房项目计容规则，为"好房子"建设提供政策支撑，激活改善性需求 [3] - 9月百城中仍有67个城市新房价格环比下跌，多数城市房价依然承压 [4] - 四季度房企在核心城市竞得的地块将逐步入市，新增供应有望对核心城市新房销售形成支撑 [1]