从位置上来看，祈年大街地块位于东城区天坛街道，毗邻地铁7号线桥湾站及5号线与7号线的换乘站磁 器口站，交通便利。周边医疗、公园、商业配套齐全，分布有北京医院、同仁医院、北京友谊医院、天 坛公园、国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心等。 图/祈年大街地块出让文件截图 中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，祈年大街地块南邻天坛、北靠前门的稀缺区位，以及2020年 至2023年，内城连续四年住宅"零供应"的背景下，推高了市场对该地块的预期。 位于二环内备受关注的祈年大街地块11月19日正式成交。经过38轮现场竞价，由北京城建兴瑞置业开发 有限公司以20.28亿元竞得，溢价率4%，住宅部分楼面价约达10.36万元/平方米。其成交楼面价已超过 了今年3月出让的海淀树村35号地块，大概率将成为北京今年住宅楼面价最高的地块。 38轮角逐、溢价率4%，北京城建20亿夺地 祈年大街地块全称为"东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、 0203、0204地块"，土地用途为多功能用地。凭借其不可复制的核心区位与低容积率条件，一经出现在 供地清单上就成为市场关注焦点。 祈年大街地块土地 ...

交易概述 - 嘉里建设董事会主席郭孔华以个人名义购入上海金陵华庭一套449平方米大平层，总价1.17亿元 [1] - 该交易为郭孔华在自家开发楼盘的个人投资行为 [1] - 交易完成后，预计嘉里建设将获得约2300万元收益 [10] 项目销售表现 - 金陵华庭一期158套房源于3小时内售罄，单日销售额达92.34亿元 [3] - 项目二期在9月21日加推120套房源，其中865平方米复式户型创下32.68万元/平方米的上海新房备案单价纪录 [3] - 二期均价达到20.5万元/平方米 [6] - 9月上海有14个豪宅新盘入市，合计供应1619套房源，整体去化率达72%，市场分化明显，部分项目认购率超过400% [3] 项目定位与价值 - 金陵华庭是嘉里建设累计投入221亿元打造的综合开发项目，总开发体量65.5万平方米 [5] - 项目位于黄浦区深化城市有机更新及历史风貌保护计划的中心位置，保留历史风貌并进行现代化改造 [5][9] - 主力户型面积在270-875平方米之间，相比周边二手房存在明显溢价，但稀缺地段和未来发展潜力是主要卖点 [6] - 购房者视此类项目为能够抵御通胀的硬通货，更看重资产流动性和保值性而非单纯居住功能 [6] 客户构成分析 - 金陵华庭二期227组有效认购客户中，上海本地购房者占31.7%，长三角地区客户占比较高，另有9组境外及港澳客户 [6] - 客源结构反映上海高端住宅市场的辐射范围已超越地域界限 [6] 企业战略与投资 - 自2022年出任主席以来，郭孔华持续推进公司在上海的战略布局 [8] - 嘉里建设于2022年1月以133.29亿元拿下金陵路项目首批地块，2023年6月再以87.83亿元获得相关地块 [8] - 连续大手笔投资显示公司对中国内地核心城市高端房地产市场的长期看好 [8] 市场趋势与行业影响 - 2025年前三季度全国商品房销售面积同比下降约12%，但一线城市高端住宅市场保持相对活跃 [10] - 在股市、债市收益不确定背景下，核心城市优质不动产成为资金避险重要选择，显示出较强抗风险能力 [10] - 多家房企表示将加大在一线城市核心地段高端产品的布局力度，土地市场出现分化，核心区域地块竞争激烈而郊区地块多次底价成交 [13] - 行业整体经历结构性调整，战略转向稀缺地段的高端产品 [13]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度交付1,217套房屋，超过指引高端，房屋销售收入为8.17亿美元，平均售价为67.2万美元 [4][10] - 调整后房屋建筑毛利率为21.6%，不包括800万美元的库存相关费用，调整后净利润为6,200万美元，每股摊薄收益为0.71美元 [4][10] - 销售、一般及行政费用占房屋销售收入的比例为12.9%，处于指引低端 [10] - 第三季度净新增房屋订单为995套，每个社区每月吸收速度为2.2套 [11] - 第四季度预计交付1,200至1,400套房屋，平均售价在69万至70万美元之间，预计毛利率在19.5%至20.5%之间，销售、一般及行政费用比率在10.5%至11.5%之间 [12][13] - 2025年全年预计交付4,800至5,000套房屋，平均售价约为68万美元，预计全年毛利率约为21.8%，销售、一般及行政费用比率约为12.5% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司产品主要面向具有财务实力的优质改善型买家，通过其关联抵押贷款公司Tri Pointe Connect融资的买家平均家庭收入为22万美元，FICO评分为752，贷款价值比为78%，平均债务收入水平为41% [8] - 激励措施占交付收入的8.2%，其中约三分之一与融资相关，包括过户成本，而远期购买承诺所占比例非常小，低于1% [17][22][23][24] - 订单的平均售价为65.4万美元，与上一季度的66.5万美元相比有所下降，主要由于区域组合变化，中部和东部地区平均售价较低 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 西部地区吸收速度为2.3，南加州市场表现优异，而湾区市场条件较为疲软 [11] - 中部地区平均吸收速度为1.8，奥斯汀、达拉斯和丹佛的新房和二手房供应增加影响了速度，而休斯顿在该地区继续表现优异 [11] - 东部地区吸收速度为2.8，由华盛顿特区和罗利分部的强劲业绩引领，夏洛特与公司平均水平一致 [11] - 新市场扩张在犹他州、佛罗里达州和卡罗来纳沿海地区取得进展，犹他州首批两个社区已在第三季度开业 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期优先事项是库存管理、严格的成本控制以及销售可立即入住的房屋，同时逐步增加待建房屋的比例 [6] - 长期战略是继续投资于核心市场和扩张市场，目标是扩大运营规模，持续增加社区数量，并提高每股账面价值 [6] - 公司拥有或控制超过32,000块土地，其中51%通过期权控制，为未来社区数量增长奠定基础 [7][11] - 预计2025年底社区数量约为155个，预计到2026年底社区数量将增长10%至15%，大部分增长由中部和东部地区推动 [7] - 公司定位为高端品牌，其社区位置、创新产品设计以及在就业中心、高性能学校和关键设施附近的优质土地投资是其关键差异化因素 [7][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件在整个第三季度保持疲软，购房者兴趣相对平淡，信心较低，原因是就业增长缓慢和更广泛的经济不确定性 [5] - 管理层认为，潜在的自住需求依然存在，购房者正在准备在条件稳定时重新参与市场，导致吸收速度恢复正常化 [5] - 尽管近期环境不确定，但长期前景非常乐观，公司对其战略、团队以及财务和运营纪律充满信心 [15] - 新的扩张分部预计从2027年及以后开始产生有意义的增长 [7] 其他重要信息 - 第三季度花费5,100万美元回购150万股股票，年初至今总支出为2.26亿美元，回购700万股，使流通股数量自年初以来减少7%，自2016年启动该计划以来减少47% [4][5] - 公司将定期贷款增加了2亿美元，使其总未偿还金额达到4.5亿美元，并增加了可延长至2029年的延期选择权 [5][12] - 季度末总流动性为16亿美元，包括7.92亿美元现金和7.91亿美元无担保循环信贷额度可用，房屋建筑债务与资本比率为25.1%，净债务与净资本比率为8.7% [5][12] - 第三季度在土地和土地开发上投资约2.6亿美元 [11] - 公司再次被《财富》杂志评为2025年100家最佳雇主之一 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度订单和激励措施的月度变化情况如何？ - 月度变化相当一致，吸收速度每月大致相同，9月略好于8月，激励措施在整个季度也保持一致，交付的激励措施占收入的8.2% [17] 问题: 在吸收速度接近2的情况下，公司是否有意维持最低销售速度，例如通过增加激励措施？ - 行业目前普遍处于2到2.5之间的水平，公司更关注2026年强劲的社区数量增长，即使在类似市场条件下，预计未来订单也会有良好增长 [18] 问题: 激励措施中财务激励（包括过户成本、利率买低等）的具体构成如何？远期购买承诺的使用情况？ - 激励措施占收入的8.2%，其中约三分之一与融资相关，包括过户成本，远期购买承诺主要用于广告目的，所占比例非常小，低于1% [22][23][24] 问题: 订单平均售价下降至65.4万美元，这是否意味着未来交付平均售价将趋于该水平？ - 是的，这主要是由于区域组合变化，中东部地区平均售价较低 [25] 问题: 第四季度销售、一般及行政费用指引显示出比营收更好的杠杆作用，是否有一次性因素？毛利率指引优于预期的原因？ - 没有特定的一次性因素，主要是由于更高的交付量带来了更好的营收杠杆作用，毛利率方面，部分表现优异的分部（如休斯顿、南加州内陆帝国）对毛利率组合产生了积极影响 [28][29][30] 问题: 新扩张市场的平均售价展望？ - 明年新扩张分部的贡献尚不显著，影响最小，具体指引将在下次公布计划时提供 [31][32][33] 问题: 公司的期房库存状况和策略？2026年是否会依赖期房来弥补下降的积压订单？ - 目前约四分之三的订单为期房，所有建筑商的库存都比预期要多一些，公司将在明年第一季度消化这些库存，然后转向更平衡的方法，重点关注价格而非销售速度，同时依靠强劲的社区数量增长来推动订单增长，第三季度期房库存总量环比减少了17% [36][37][38][39] 问题: 新社区开盘的定价策略？ - 作为高端品牌，公司更注重价值主张，根据市场情况为产品定价，以提供正确的价值主张，而不是采用特定的定价策略 [41][42] 问题: 对政府可负担住房计划的看法和潜在影响？ - 公司支持政府提供更多住房的目标，并愿意与各级利益相关者合作，但大部分讨论发生在地方和州层面，公司通过增加社区数量来贡献适合其买家群体的住房 [44] 问题: 第四季度毛利率指引环比下降的主要驱动因素？ - 主要是组合因素以及随着时间推移增加的激励措施，特别是期房通常带有较高的激励措施 [46] 问题: 开工量与订单量的关系以及库存下降背景下如何支持社区数量增长？ - 第三季度开工量约为577套，较前几个季度显著下降，第四季度开工量预计与第三季度相似，重点是消化在建库存，然后转向更规范化的启动策略，新社区将根据预期需求进行必要的开工 [51][56][58] 问题: 社区数量增长是否会带来重大的固定销售、一般及行政费用增加？ - 销售、一般及行政费用不会有太大增加，可能需要一些增量的现场和销售人员来支持新社区开业 [61]

项目销售表现 - 项目首开125套房源收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间因此提前一周 [3] - 开盘首日，25套总价1.3亿至1.7亿元的“大平层”房源全部售罄 [3] - 项目个人认购金为760万元，企业客户认购金高达1900万元 [4] - 项目尚有少量总价在7000万元以下的房源仍在销售中 [7] 产品定位与核心卖点 - 项目均价约21万元/平方米，套均总价达到7600万元，单套最高售价约1.62亿元，是上海市第二个均价达21万元/平方米的高层住宅项目 [4] - 项目为超高层住宅，楼栋总高150米，在建筑高度严格受限的衡复风貌区十分稀缺，拥有稀缺的“天空权” [5] - 住宅部分层高设定约3.5米，高于当前市场常规的3.1—3.3米 [5] - 项目位于上海市知名板块“巨富长”核心区域，北临巨鹿路、南临长乐路 [5] - 项目总体量约9.65万平方米，规划保留全部石库门建筑作为别墅项目，并兴建150米超高层住宅 [7] 项目开发背景与历史 - 项目前身为上海高福里，始建于20世纪20年代，旧改历程长达24年 [3] - 2001年，上海市本土房企华洲地产就高福里旧改成立项目公司，但一直未能推进开发 [3] - 高福里地块旧改曾先后在2005年和2017年两次推动，但因居民较多、房屋产权复杂等原因被暂停 [7] - 2021年9月，旧城区改建第一轮意愿征询以98.84%的高比例通过 [7] - 2021年7月，上海万科入股项目开发公司，与华洲地产共同操盘 [3][7] 高端住宅市场分析 - 项目火爆反映了上海市高净值人群基数庞大，对核心地段优质住宅的需求持续旺盛，且这类资产具备显著的保值、增值特性 [5] - 2020年至2025年10月，上海市仅有27个项目套均总价超过5000万元，其中交易套数超过100套的项目平均去化率高达97% [8] - 当前全国房地产市场虽处于深度调整，但顶豪市场热销说明居住文化呈现持续迭代和升级的趋势 [8] - 高端客群愿意为城市确定性资源和稀缺性资源支付高额溢价，上海市核心地段的居住价值仍在被重新定价，且具有强劲的可持续性 [8]

行业趋势：高端住宅市场表现强劲 - 2025年前三季度全国11个重点城市总价1000万以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [3] - 高端住宅市场自2021年爆发式增长以来保持高位运行，即便市场整体调整压力下热度未减 [7] - 2023年全球100个市场中80个市场的高端住宅价格与上年持平或正增长，豪宅整体指数稳健增长3.1% [10] 产品力：成为核心竞争力 - 高端住宅竞争从面积竞赛升级为对生活场景、情感体验与细节工艺的系统性构建 [21] - 会所已成为圈层身份标识与资源交互平台，超高户均配套面积、酒店级服务标准及定制化社交场景成为关键 [21] - 项目通过"雨林游踪"主题、多层次浮岛森林体系等设计，将自然资源转化为日常生活触手可及的风景 [23][25] 地段价值：构成资产安全底线 - 近6成热销项目聚集于城市核心区，地段是资产安全性与增长潜力核心保障 [10] - 重庆500万以上豪宅成交占比从2020年4.22%攀升至2024年的8% [7] - 上海翠湖天地五期开盘当日卖出约200亿元，打破全国纪录 [7] 圈层效应：形成深层护城河 - 2025年前三季度上海总价5000万以上高端住宅成交量占全国重点城市近八成 [32] - 观宸项目业主中50%来自长三角、40%来自京津冀，多为二居所置业兼顾资产保值 [32] - 重庆观宸二手房价格较周边溢价率超20%，体现圈层带来的价值自我强化 [38] 城市发展：高端住宅带动区域价值 - 高端住宅项目改变城市中高端人群置业流向，催生新的高端生活板块 [17] - 观音桥片区一宗地块以近30%溢价率拍出，创重庆三年多来楼面价新高 [17] - 观宸与中環万象城通过空中连廊深度融合，形成"高端社区+重奢商业"城市核心版图 [16]

产品力对市场去化的托举作用 - 产品力突出的“好房子”去化率显著高于城市当月平均去化率，例如重庆8月开盘清一色新规项目使去化率同环比大增6成左右，长沙一个高端改善四代宅项目驱动当地市场整体去化率达84% [1] - 2025年前三季度全国11个重点城市总价1000万以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%，成交韧性较强且全面领涨全国 [2] - 上海新天地板块翠湖天地五期开盘当日即卖出约200亿打破全国纪录，深圳南山区中海深湾玖序516名客户抢购293套房源，重庆500万以上豪宅成交占比从2020年4.22%攀升至2024年的8% [4] 高端住宅的资产属性与价值支撑 - 高端住宅资产的安全性、确定性和保值性凸显，2023年全球100个市场中80个市场的高端住宅价格与上一年持平或正增长，豪宅整体指数稳健增长3.1%，2024年有77个市场实现价格增长 [6] - 近6成热销项目聚集于城市核心区，真正的高端住宅往往占据城市核心或新兴发展核心并发展出强大的资源虹吸能力 [6] - 重庆观宸项目二手房价格较周边溢价率超20%，显示其强大的价值保值能力 [44] 区位与城市资源的战略价值 - 上海翠湖天地位于上海核心区域，历经20余年将新旧交替、东西方文化完美融合并将所处板块重新定义为“新天地板块” [7] - 重庆观宸位于观音桥商圈核心腹地，随着2021年打造国际消费中心城市战略落地，观音桥将倾注海量城市资源建设九大项目总投入约700亿元 [9] - 观宸与紧邻的中環万象城通过空中连廊深度融合，形成“高端社区+重奢商业”城市核心版图 [9] 产品力细节与生活场景创新 - 高端住宅竞争从面积竞赛升级为对生活场景、情感体验与细节工艺的系统性构建，会所成为圈层身份标识与资源交互平台 [13] - 项目通过自然交互设计提升情绪价值，例如重庆观宸以“雨林游踪”为主题引入多种雨林植物与水景，营造秘林游踪的沉浸式体验 [16] - 精装风格转向精致细腻，观宸选择化繁为简突出美洲枫木的低饱和色调和白木纹大理石的天然纹路，展现材质本身的“温润的高级感” [25] - 高端住宅在细节上透明工艺上偏执，观宸严选蜂窝铝板、天然石材，注重收边、灯光与设备的隐藏式设计 [29] 圈层效应与价值自我强化 - 2025年前三季度上海总价5000万以上高端住宅成交量占全国重点城市的近八成，客户集中分布在衡复梧桐区、新天地、陆家嘴、外滩等市中心传统核心地段 [34] - 重庆观宸的业主中50%来自长三角、40%来自京津冀，多为二居所置业，认可高端住宅的投资价值并兼顾资产保值 [34] - 随着前期项目逐步交付，观音桥片区将有超3000户高净值人群流入，包括区域内的升级客群和全城乃至全国的高净值人士 [36] - 高端住宅形成“越聚越豪、越豪越聚”的良性循环，成为城市中鲜明的价值高地与身份符号 [49] 高端住宅对城市发展的带动作用 - 高端住宅项目改变城市中高端人群的置业流向并催生新的高端生活板块，例如上海翠湖天地、广州鹏瑞壹号、北京和樾望雲持续吸引全国高净值客户 [11] - 重庆观宸引领高资家庭向观音桥片区聚拢并对高端资源形成虹吸，推动艺展中心、教育生活配套、高星级酒店等加速落地 [11] - 强大的价值示范效应吸引头部房企持续加码，今年3月片区内一宗地块以近30%的溢价率拍出，创下重庆三年多来楼面价新高 [11] - 观音桥板块在国家战略加持下价值持续增长，观宸与中環万象城两个封面项目交相辉映共同激活片区价值跃升 [45]

项目背景与核心信息 - 成都国际金融中心IFS的服务式住宅公寓“国金豪庭”即将入市销售，这是内地首个旗舰型IFS综合体出售住宅[1][6] - 项目由九龙仓集团于2007年以总价72.4亿元、每亩8800万元竞得地块，创下当时成都土地成交纪录[1][7] - 成都IFS项目总体量约76万平方米，涵盖21万平方米购物中心及四栋塔楼，其中国金豪庭住宅建筑面积约7.6万平方米，占总建筑面积10%[1][9][14] 项目历史与当前动态 - 国金豪庭最初于2016年底作为服务式公寓开业运营，定位为只租不售，提供从100多平方米套一到400平方米套四等户型，月租金1.8万至7万多元不等[12] - 项目原服务式公寓大厅已改造为销售接待中心，明确释放出售信号，共计326套住宅房源将推向市场[4][7][12] 产品与配置详情 - 国金豪庭为精装现房，住宅楼分为三个独立单元，1号单元5-45楼为400平方米左右大户型，2、3单元有100多平方米套一至300多平方米套三等户型[14] - 项目按高端公寓标准打造，采用汉斯格雅、杜拉维特等德系卫浴系统，GE Appliances智能厨电，软装由尼依格罗酒店设计团队操刀[16] - 未来销售阶段除延续“超五星配置标准”，还将在现有精装基础上进行升级，并可能根据客户需求进行定制，倾向打造匹配高端客群的大户型[16] 市场环境与项目优势 - 项目所处春熙路-太古里商圈核心地段具有稀缺性，该板块近五年未出让纯住宅用地，地段价值构成价格支撑核心逻辑[19] - 2025年成都总价超千万新房供应预计达4500-5000套，国金豪庭入市恰逢高净值人群倾向于城市核心区域产品进行“资产避险”的市场窗口期[18][22] - 成都IFS购物中心2023年销售额突破100亿元，2024年达108亿元，位列全国购物中心销售百强第15名，彰显商圈活力[9] 潜在挑战 - 成都千万级新房实际成交价基本维持在5万+/平方米水平，若公司对该项目有较高价格预期可能增加销售难度[23] - 成都近几年千万级产品在设计创新、空间布局、智能化配置方面有显著突破，项目需缩小与当前市场主流新产品的差距以适配新时代高端客群需求[23]

地块基本信息 - 地块位于青岛崂山区前海一线王家村，占地面积6470平方米，规划建筑面积约1.42万平方米，容积率2.2，建筑密度30%，绿地率35%，建筑限高54米 [1] - 地块起始楼面地价为22039元/平方米，起拍总价3.14亿元，定于10月30日通过网上拍卖出让，不接受个人竞买 [1] 土地市场定价与趋势 - 该地块起始楼面价22039元/平方米，创王家村片区已上市地块中的最低值，较2024年柏悦府项目地块起始价28796元/平方米低6757元/平方米，较今年7月君一控股竞得地块起始价22500元/平方米低461元/平方米 [3] - 对比历史成交，2024年柏悦府地块以39516元/平方米成交，溢价率37.23%，今年7月君一地块以26500元/平方米成交，溢价率17.78%，新地块定价或预示土地市场回归理性 [3] 区位价值与配套设施 - 地块交通便利，周边拥有蓝谷快线、规划地铁5号线及香港东路、松岭路等主干道，教育资源涵盖松岭路小学、海山幼儿园等，另有规划中的社区体育中心与卫生中心 [3] - 地块西距青岛市博物馆、青岛大剧院仅900米，1.4公里内可达丽达商业中心，东侧800米为午山城市公园绿地，兼具文化、商业与自然景观资源 [3] 高端市场竞争格局 - 王家村片区已汇聚海信·海德山庄、柏悦府、天一仁和·吾疆、银丰·玖玺臺等多个高端项目，市场竞争激烈 [5] - 现有项目产品各异，海信·海德山庄产品涵盖168–300平方米洋房与小高层及413–562平方米别墅，柏悦府规划6栋住宅引入创新设计，天一仁和·吾疆主打225–450平方米大平层，均价6–7万元/平方米 [5] - 随着新项目入市，新地块2.2的容积率与54米建筑限高为开发商打造差异化产品、突破同质竞争提供可能 [5] 市场关注与影响 - 已有多个开发企业对该地块表示感兴趣，最终结果将于10月30日拍卖会揭晓 [7] - 作为青岛核心城区，崂山区前海一线土地资源日益稀缺，该地块以区域最低起拍价亮相，将考验市场对片区价值的认可度，并影响青岛高端住宅市场未来格局 [7]

核心市场趋势 - 中国重点城市高端住宅市场，特别是总价千万级以上商品住宅，成交表现强劲，呈现“越贵越买”的趋势 [1][2][7] - 2025年前三季度，11个重点城市总价1000万以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%，其中总价5000万以上成交853套，涨幅高达27.12% [2] - 上海豪宅市场走出独立行情，成为核心城市楼市的稳定器，市场份额持续扩容 [2][7] 上海市场表现 - 上海在高端住宅市场中占据绝对领先地位，2025年前三季度总价1000万以上商品住宅成交9886套，占11个重点城市总成交的36.12% [2] - 上海总价5000万以上顶豪成交674套，占11个重点城市总成交的近八成，显示出强大的市场虹吸效应 [2] - 2025年一季度上海千万级商品住宅成交套数涨幅达22% [1] 价格与成交结构变化 - 上海豪宅市场呈现价格分层现象，2025年前三季度，3000-5000万元及5000万元以上总价段成交均价上升，其中5000万元以上涨幅最高且已连续三年保持较高涨幅 [12] - 从成交占比看，上海顶豪市场显著扩容，2025年前9月总价3000万以上成交占比达4.46%，5000万以上成交占比跃升至1.97%，而2023年该比例分别为1.18%和0.22% [11][12] - 2024年上海总价3000万元以上商品住宅成交2606套，较2023年增长176.94%；5000万元以上成交585套，较2023年增长228.65% [8] 一线城市对比 - 上海在顶豪市场的成交套数和均价全面超越北京和深圳，2025年前三季度上海总价3000万以上成交1524套，5000万以上成交674套，均高于北京和深圳套数之和 [16] - 上海不同总价段的豪宅成交均价均明显高于北京和深圳，例如5000万以上豪宅成交均价上海为183024元/平方米，北京为120487元/平方米 [17] - 上海的城市基本面优于其他一线城市，作为全国经济金融中心，2024年GDP达53926.71亿元，且与全球高净值人群关系紧密，吸引了全国富豪资产配置 [19] 顶流地段与产品分析 - 上海顶豪地段主要集中在衡复风貌区、新天地、陆家嘴和徐汇滨江等板块，其中衡复风貌区新房供应量极稀缺，仅约5.5万方 [24][25] - 2025年7月徐汇衡复风貌地块以200257元/平方米的楼板价刷新全国土地单价地王，预计将带动整个板块价格 [25] - 2024年至今多个顶豪项目如翠湖天地6期、上海壹号院等开盘即售罄，备案均价均在19.5万元/平方米以上，认购率远超100% [27][28] 购房客群特征 - 上海豪宅市场购房主力正向“95/00后”新贵转移，其资金多来源于父母，但对地段、房型、圈层有明确偏好 [26] - 总价5000万以上奢豪客户以私营企业主及其“二代”为主，“二代”多有海外留学背景，客源地以浙江占比最高，其次为江苏和安徽 [26] - 部分高净值人群持币多年，等待核心板块稀缺豪宅项目，置业行为更侧重资产保值增值、长远规划及代际财产转移 [26][27] 二手房市场与城市吸引力 - 上海核心区域顶豪二手房市场活跃，浦东和黄浦区是5000万以上二手房成交最集中的区域 [20][21] - 2025年上海拥有92位十亿美金企业家，首次超越孟买，问鼎亚洲“十亿美金企业家之都”，城市吸引力持续增强 [31] - 稀缺地段的顶豪产品在二手市场拥有定价权，例如翠湖天地五期二手房成交均价达24.9万元/平方米 [28]

项目概况与交易结构 - 上海徐汇区东安旧改项目三宗地块总出让金额高达523亿元，打破中国内地土地交易总价纪录，成为全国总价地王[5] - 三宗地块包括127b-23地块（纯住宅）、127b-24地块（纯住宅）和125-31地块（住宅、商业、办公、科研设计综合用地），全部确定开发主体并进入实质开发阶段[2][5] - 125-31地块及127b-24地块通过协议出让方式由特定项目公司以98.18亿元和341.35亿元竞得，后由中海、招商蛇口及中旅投资联合体以154.78亿元收购90%股权，较原协议总价439.53亿元大幅缩水[7][10] - 127b-23地块由中华企业全资子公司与宸嘉发展旗下公司联手以约29.87亿元总价收购项目公司100%股权[8] 开发商投资布局与战略 - 参与开发商以央国企为主力，包括中海地产、招商蛇口、中旅投资，仅宸嘉发展一家民企参与[9][10] - 中海地产出资81.53亿元获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益，招商蛇口出资65.52亿元获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益，中旅投资出资7.74亿元获得两个地块各4.5%权益[7] - 中海地产表示此次收购符合其核心业务策略，有利于巩固及提升公司在上海的市场占有率、引领力及品牌号召力[11] - 宸嘉发展坚持深耕上海高端住宅市场，其在普陀长风的项目宸嘉·嘉佰道422套房源2小时售罄，总销售额达61.78亿元[12] 项目规划与市场前景 - 127b-23地块定位高端纯住宅，占地2.52万平米，规划建设5栋17至25层住宅，总户数206户，套均面积约330平米，参考周边均价，套均售价可能超过6000万元[13] - 127b-24地块为纯宅地，容积率2.62，可建面积7.9万平米，规划建设7栋高层住宅[13] - 125-31地块容积率为4.38，可建面积45.5万平米，住宅可建约27.3万平米，将打造包含主题商业及双会所的超大型生活底盘[14] - 徐汇滨江板块高端住宅市场表现强劲，多个项目开盘即售罄，例如绿城潮鸣东方均价19.5万元/平米开盘当日售罄，销售额69.88亿元[17] - 东安项目两宗宅地楼板价均超过12万元/平米，相较于周边新房开盘价，为日后住宅定价留下合理空间，业内认为项目入市销售具有较高确定性[17][18]