报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1][3][57] 报告核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[3][57] 市场动态与事件 - 中信建投沈阳国际软件园REIT（基金代码：508029）于2025年11月6日在上交所上市，成为中国大陆上市的第77单公募REIT，也是东北地区首单公募REIT，底层资产包括13栋楼宇，产权建筑面积共20.12万平方米，以研发办公为主业态[4][12][13] - 2025年第45周，山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，共有10只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃[6][53][54][56] 市场表现回顾 - 2025年第45周，中证REITs（收盘）指数为811.48，同比上涨4.84%，环比下跌0.42%，2024年年初至今累计上涨7.28%，同期沪深300指数累计上涨36.36%，累计超额收益-29.09%[3][5][14][57] - 中证REITs全收益指数1041.51，同比上涨11.67%，环比下跌0.4%，2024年年初至今累计上涨20.86%，同期沪深300指数累计上涨36.36%，累计超额收益-15.51%[3][5][18][57] - REITs市场交易规模成交量达7.33亿份，同比增长16.91%；成交额达28.77亿元，同比增长18.93%；区间换手率2.96%，同比下降1.08个百分点[3][25][57] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达34.58亿份，同比下降17.87%；成交总额达150.51亿元，同比下降20.3%；近30日平均区间换手率0.47%，同比下降15.08个百分点[30] 分板块表现 - 2025年第45周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.98%、+0.74%、+0.09%、-1.09%、-1.62%、-0.51%、+1.19%[3][5][35][57] - 一月涨跌幅分别为-1.40%、+2.40%、-0.78%、-4.07%、-3.70%、-1.04%、+2.08%[3][5][35][57] - 华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT、国泰君安东久新经济REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.42%、2.37%、1.83%[49][50][52]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性 [7] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7][52] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为77家，行业总市值为2170.96亿元，行业流通市值为1109.16亿元 [1] 本周行情回顾 - 本周REITs指数下跌0.40%，表现弱于沪深300指数（上涨0.82%）和中证红利指数（上涨2.23%）[4] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.16、-0.02、0.67，与沪深300、中证红利的相关性分别为0.37、0.13 [4] 主要事件梳理 - 中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日上市，收盘价与发行价持平为3.66元，成交7757.08万元，换手率为23.74% [6][10] - 多只REITs召开持有人大会，包括华夏基金华润有巢REIT和中航京能光伏REIT，主要议题涉及扩募及调整基金管理费等 [6][10] - 华泰江苏交控等4单REITs发布解除限售公告，招商高速公路等5单REITs拟近期举办投资者开放日活动 [6][10] - 中金联东科创REIT发布2025年第三次分红公告，拟分配金额2000万元，占基准日可供分配金额的98.27% [18] 本周市场表现 - 本周32支REITs上涨，2支持平，43支下跌，华夏金茂商业REIT涨幅最大为4.42%，广发成都高投REIT跌幅最大为9.44% [23] - 上市以来，仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性最强（0.78），其次为消费REITs（0.69），产业园区REITs指数与对应板块呈负相关（-0.24）[27][28] - 近一个月，消费REITs和仓储物流REITs与对应股票板块的相关性较高，分别为0.76和0.72，而高速公路REITs呈现负相关（-0.77）[27][28] 本周市场交易情况 - 本周REITs市场总交易金额为25.9亿元，环比下降6.3%，日均换手率为0.5% [45] - 分板块看，产业园区REITs交易金额为6.8亿元，环比增长18.3%，日均换手率1.4%，增幅0.8个百分点；消费类REITs交易金额为4.3亿元，环比下降38.2%，但换手率上升0.7个百分点至1.3% [45] 本周估值情况 - 本周REITs中债估值收益率在-0.62%到9.75%之间，华夏中国交建REIT和平安广州广河REIT估值收益率较高，分别为9.75%和9.31% [47] - P/NAV比率整体在0.72到1.81之间，嘉实中国电建REIT和易方达华威REIT的P/NAV较高，分别为1.81和1.80 [47] 项目审批进展 - 目前有19只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括3单产业园项目、3单能源项目、3单消费类项目、3单仓储物流项目、4单保租房项目、2单高速公路项目和1单公用事业项目 [49] - 山证晋中公投瑞阳供热REIT项目的审核动态于11月7日更新为"已反馈" [10][51]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计多只REITs基金二级市场表现，涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、市政设施、能源类等行业 [10][11] - 各REITs上市日期不同，发行价从2.3元到9.782元不等，上市首日回报、上市以来回报、成交量、换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报等指标差异较大，如红土创新盐田港REIT上市以来回报15.89%，本周成交量0.08亿份，本周回报 -0.57%；而东吴苏园产业REIT上市以来回报 -8.74%，本周成交量0.15亿份，本周回报 -1.21% [10][11] 二级市场估值情况 - 报告展示各REITs基金估值指标，包括P/FFO（动态及与行业类型均值对比）、P/NAV（当前值及当前分位数）、IRR（当前值及当前分位数）、PV乘数、2025预期现金分派率等 [21][23][26] - 不同行业和基金的估值指标表现不同，如仓储物流行业的红土创新盐田港REIT，P/FFO动态值为18.69，P/NAV当前值为1.03，2025预期现金分派率为4.37%；高速公路行业的平安广州广河REIT，P/FFO动态值为11.28，P/NAV当前值为0.83，2025预期现金分派率为8.58% [23][26] 市场相关性统计 - 报告统计REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性 [28] - 不同类型REITs相关性有所差异，如REITs与上证指数相关性为0.20，产权类为0.20，特许经营权类为0.18；能源类REITs与股票资产相关性较低，与纯债相关性较高；保租房类REITs与部分股票资产呈负相关，与纯债相关性达0.31 [28] 一级市场跟踪 - 报告跟踪多只REITs项目情况，包括中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT等，涉及产业园区、消费基础设施、仓储物流等类型 [31] - 项目所处阶段包括待上市、已反馈、已受理、已申报，各项目有对应的受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值，如中信建投沈阳国际软件园REIT待上市，受理日期为2024/11/1，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司等，底层项目为沈阳国际软件园相关园区，项目估值11.84亿元 [31]

公司服务与产品 - 公司于2025年10月发布了最新的顶级投资精选标的 [1] - 公司每年在研究上投入数千小时和超过10万美元以寻找最具盈利性的投资机会 [1] - 公司提供远低于其研究成本的房地产投资策略 [1] 市场反馈与声誉 - 公司已获得超过500条五星级好评 [2] - 现有会员已从公司服务中获益 [2]

一级市场概况 - 截至2025年9月30日，中国公募REITs产品数量达75只，合计发行规模为1966.2亿元（不含扩募）[4] - 交通基础设施类REITs发行规模最大，达687.71亿元，园区基础设施类次之，发行规模为318.35亿元[4] - 共有17只REITs处于待上市状态，其中11只为首次发行，6只为待扩募产品[4] 二级市场价格走势 - 2025年9月期间，公募REITs二级市场价格整体呈现波动下行趋势，其回报率在所有统计的主流大类资产中排名末位[5] - 产权类REITs价格本月有所上涨，而特许经营权类REITs价格有所下跌，两者走势出现分化[5] - 能源类REITs本月涨幅最大，回报率表现较好的底层资产类别还包括新型基础设施类和生态环保类[5] - 全市场75只REITs中，本月有15只上涨，60只下跌，涨幅排名前三的分别是中金联东科创REIT、红土创新盐田港REIT和广发成都高投产业园REIT[5] 二级市场交易活跃度 - 本月已上市75只REITs总成交额为109.5亿元，成交规模较上月有所下降，区间日均换手率均值为0.58%[6] - 新型基础设施类REITs的区间日均换手率领先于其他资产类型[6] - 月内成交量排名前三的REITs是中金唯品会奥莱REIT、博时蛇口产园REIT和华夏凯德商业REIT[6] - 月内成交额排名前三的REITs是中金唯品会奥莱REIT、华夏凯德商业REIT和南方润泽科技数据中心REIT[6] 资金流向与大宗交易 - 本月主力资金净流入总额达8751万元，市场交易热情较上月有所提升[7] - 消费基础设施类、新型基础设施类和园区基础设施类REITs的主力净流入额排名前三[7] - 单只REITs中，主力净流入额排名前三的是南方润泽科技数据中心REIT、中金唯品会奥莱REIT和华夏首创奥莱REIT[7] - 本月大宗交易总额为13.1亿元，环比下降，共有20个交易日发生大宗交易[7] - 2025年9月8日大宗交易成交额为月内单日最高，达23335万元[7] - 单只REITs大宗交易成交额排名前三的是华夏深国际REIT、华夏首创奥莱REIT和中金印力消费REIT[7]

二级市场表现 - 公募REITs二级市场价格整体小幅下跌 加权REITs指数收于184.79 本周回报率为-0.77% 在主流大类资产中表现排名末位 [4] - 从项目属性看 产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 从底层资产看 仅能源类REITs上涨 回报率前三的资产类型为能源类 生态环保类和仓储物流类 [5] - 单只REITs层面 74只已上市REITs中10只上涨 1只持平 63只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT 中信建投国家电投新能源REIT和中金联东科创REIT [5] 二级市场交易情况 - 本周公募REITs总成交规模为18.6亿元 区间日均换手率均值为0.45% 新型基础设施类REITs换手率领先 [5] - 成交量前三的REITs为南方润泽科技数据中心REIT 国金中国铁建REIT和中金厦门安居REIT 成交额前三为国金中国铁建REIT 南方润泽科技数据中心REIT和中金安徽交控REIT [5] - 本周主力资金净流入总额为2688万元 市场交投热情下降 主力净流入额前三的底层资产类型为园区基础设施类 新型基础设施类和消费基础设施类 [6] - 单只REITs主力净流入额前三为创金合信首农REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏华润商业REIT [6][7] 大宗交易 - 本周大宗交易总额达4211万元 较上周有所下降 共有4个交易日发生大宗交易 [7] - 9月25日大宗交易成交额最高 为1434万元 [7] - 单只REITs大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT 招商高速公路REIT和中信建投明阳智能新能源REIT [7] 一级市场动态 - 本周无新增REITs产品上市 [8] - 本周有3只REITs项目的状态得到更新 [9]

历史表现与投资信号 - 历史经验对投资者而言是积极信号 [1]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只公募基础设施REITs的成交量、回报、收盘价走势等数据 ，如博时蛇口产园REIT上市以来成交量为54.00亿份 ，本周成交量0.28亿份 ，本周回报1.30%等 [11] 二级市场估值情况 - 报告呈现了各REITs的P/FFO、P/NAV、IRR、PV系数和2025预期现金分派率等指标 ，如红土创新盐田港REIT动态P/FFO为18.95 ，P/NAV当前值1.04 ，当前分位数49.50% ，IRR为6.01% ，2025预期现金分派率4.31% [15] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关系数 ，如REITs与上证指数相关系数为0.21 ，与沪深300相关系数为0.19等 [22] 一级市场跟踪 - 报告列出了多只处于不同阶段的公募REITs项目信息 ，包括项目性质、类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值等 ，如中金唯品会奥特莱斯REIT为产权类消费基础设施项目 ，已受理 ，受理日期2025/5/9 ，原始权益人为杉杉商业集团有限公司 ，底层项目为宁波杉井奥特莱斯 ，项目估值29.72亿元 [26]

投资评级 - 行业投资评级为"看好"（维持）[1] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[3] - 2025年第31周，中证REITs（收盘）指数为870.82，同比上涨6.76%，环比上涨1.25%；中证REITs全收益指数1100.9，同比上涨16.53%，环比上涨1.25%[3][5] - 本周REITs市场交易规模成交量达8.06亿份，同比增长46.81%；成交额达36.14亿元，同比增长68.64%；区间换手率3.84%，同比下降3.52%[3][5] 市场表现 - 2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨15.12%，同期沪深300指数累计上涨18.18%，累计超额收益-3.06%[14] - 2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨27.75%，同期沪深300指数累计上涨18.18%，累计超额收益+9.57%[19] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达39.81亿份，同比增长11.98%；成交总额达181.4548亿元，同比增长12.81%；近30日平均区间换手率0.66%，同比增长7.77%[31] 板块表现 - 本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+3.87%、+0.65%、+0.14%、-0.02%、+1.45%、+1.62%、+3.98%[3][5][36] - 一月涨跌幅分别为-2.37%、-1.19%、-2.47%、-1.71%、+0.65%、-3.76%、+1.88%[3][5][36] - 本周华夏华润商业REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏越秀高速REIT涨幅靠前，涨幅分别为5.77%、4.04%、4.01%[53] 一级市场动态 - 中银中外运仓储物流REIT正式在上交所鸣锣上市，央企通过公募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资迈上新台阶[4][12] - 首单央企天然气发电公募REITs——华夏华电清洁能源REIT在上海证券交易所成功上市，8月1日该REIT收盘价为4.83元，较发行价格上涨27.74%[4][12] - 2025年第31周，共有13只REITs基金等待上市，本周中金唯品会奥特莱斯首发申请已通过，中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金已受理，发行市场保持活跃[6][57]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月28日 - 8月1日我国已上市公募REITs二级市场价格整体上涨 与其他主流大类资产相比表现较好 本周有2只REITs产品新上市 2只首发项目状态更新 [1][11][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体上涨 中证REITs（收盘）和全收益指数本周回报率均为1.25% 加权REITs指数回报率为2.2% 与其他主流大类资产相比表现较好 回报率排序为原油>REITs>黄金>纯债>可转债>A 股>美股 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均波动上涨 产权类涨幅更大 消费类REITs涨幅最大 回报率前三的底层资产类型为消费类、市政设施类和水利设施类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 排除新上市的2只后 57只上涨 12只下跌 涨幅前三为华夏首创奥莱REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏华润商业REIT [22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模36.1亿元 仓储物流类区间日均换手率领先 成交额前三为园区基础设施类、仓储物流类、交通基础设施类 换手率前三为仓储物流类、园区基础设施类、能源基础设施类 [26] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为中银中外运仓储物流REIT、创金合信首农REIT、华夏华电清洁能源REIT 成交额前三为创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流REIT、华夏华电清洁能源REIT 换手率前三为中银中外运仓储物流REIT、华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额3086万元 市场交投热情下降 能源基础设施类和仓储物流类主力净流入额为正 单只REIT中主力净流入额前三为华夏华电清洁能源REIT、中银中外运仓储物流REIT、鹏华深圳能源REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额20555万元 较上周增加 周五成交额最高 为7073万元 单只REIT大宗交易成交额前三为创金合信首农REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、工银河北高速REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年8月1日 我国公募REITs产品达71只 合计发行规模1839.52亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 发行规模13.11亿元 华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 发行规模18.95亿元 [36] 待上市项目 - 共有24只REITs待上市 13只为首发 11只为待扩募 [40] - 本周“中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“通过” “中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已受理” [41]