新产品申报与进展 - 易方达广西北投高速公路REIT于10月17日正式申报 成为广西首单申报至交易所的公募REITs项目 [1][3] - 项目发起人广西北投集团是广西大型国有企业 在高速公路领域承担了广西70%的勘察设计业务和30%的施工业务 投资建设总里程3226公里 总投资4429亿元 [3] - 华夏华润商业REITs二次扩募于10月13日获受理 为市场中第二单拟二次扩募项目及首单消费REITs二次扩募 拟购入杭州萧山万象汇等三个项目 [4] - 华夏基金华润有巢REIT扩募申报状态于10月14日更新为"已反馈" 底层资产为上海闵行区的有巢马桥项目 [5] 市场发行与认购情况 - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 累计认购金额近1600亿元 [5] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购"吸金"超444亿元 再现千亿元资金"抢筹"现象 [5] 二级市场表现 - 本周（10月13日—17日）中证REITs全收益指数下跌1.44% 收于1043.46点 周五（10月17日）单日下跌0.41% [1][7] - 本周77只已上市公募REITs中仅7只录得环比上涨 下跌产品占比九成 其中2只产品跌幅超过4% [1][7] - 周涨幅居前的REITs多为交通、能源、仓储类 其中国泰君安济南能源供热REIT周涨幅达1.65% 位列第一 [7] - REITs二级市场成交活跃度降低 10月市场日均换手率为0.45% 较9月的0.9%显著下降 [7] 年内业绩与市场观点 - 截至10月16日 中证REITs全收益指数年涨幅为8.26% 超九成REITs产品年内累计涨幅为正 14只产品年内涨幅超过20% [8] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超44% 华夏大悦城商业REIT年内涨幅超36% 中金印力消费REIT等多只产品年内涨幅超30% [8][9] - 市场观点认为成交遇冷反映市场对当前估值存在分歧 REITs在波动中寻底 四季度内外部扰动仍影响大类资产波动 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 节后首周REITs市场延续调整，但整体流动性触底回升，一级市场打新热度维持高位，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT发售情况良好，中证REITs全收益指数下跌，不同类型REITs在行情、流动性和估值方面表现各异 [3][4] 各目录总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/10/10，今年已成功发行18单，发行规模363.4亿元、同比下降21.5% [4] - 本周3单首发公募REITs有进展，易方达广西北投高速REIT申报，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT募集结束 [4] - 本周2单扩募REITs有进展，华夏华润商业REIT受理，华夏基金华润有巢REIT反馈 [4] 二级市场：本周流动性触底回升 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌1.44% - 本周中证REITs全收益指数收于1043.46点、跌幅1.44%，跑赢沪深300 0.78个百分点、跑输中证红利2.11个百分点 [4] - 年初至今涨幅7.81%，跑输沪深300 6.91个百分点、跑赢中证红利7.54个百分点 [4] - 本周产权类REITs下跌2.09%，特许经营权类REITs下跌1.64% [4] - 分资产类型，数据中心(+0.62%)、交通(-1.56%)、环保水务(-1.70%)、园区(-1.74%)板块表现占优 [4] - 分个券，4只上涨、70只下跌，汇添富九州通医药REIT(+1.75%)、华泰南京建邺REIT(+1.17%)、南方润泽科技数据中心REIT（+0.66%）位列前三，银华绍兴原水水利REIT（-5.00%）、红土深圳安居REIT (-4.83%)、华泰宝湾物流REIT (-4.51%)位列末三 [4] 流动性：换手率触底回升，保障房板块改善最为明显 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.39%/0.36%，较上周+8.58/+4.88BP，周内成交量3.66/1.02亿份，周环比+28.35%/+15.87% [4] - 数据中心板块活跃度最高，保障房板块流动性改善最明显 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 中债估值收益率，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.16%，仓储物流（5.42%）、交通（5.02%）、园区（4.50%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 民政部在11个地区开展养老信贷产品创新、养老REITs首发培育等实践探索工作 [32] - 住建部等9部门印发方案，支持符合条件的新型城市基础设施建设项目发行REITs [32] - 青城山 - 都江堰景区REITs财务顾问中标结果公示，中金公司为第一中标候选人，中标价500万元 [32] - 华夏大悦城商业REIT 2025年度第二次分红，方案0.45元/10份基金份额 [33] - 中航首钢绿能REIT 2025年第3季度经营情况公布，多项指标有变动 [33] - 招商基金蛇口租赁住房REIT 2.39亿份战略配售份额将于2025/10/23解禁 [33] - 中信建投明阳智能新能源REIT 2025年1 - 9月及Q3经营情况公布，部分指标有变动 [33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节后首周REITs市场延续调整，仅数据中心板块收涨，整体流动性触底回升，保障房板块流动性改善明显 [3] - REITs一级市场打新热度维持高位，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT提前结募，前者网下认购倍数创全市场已发行REITs新高 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/10/17，今年以来已成功发行18单，发行规模363.4亿元、同比下降21.5% [4] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，易方达广西北投高速REIT已申报，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT募集结束 [4] - 本周2单扩募REITs取得新进展，华夏华润商业REIT已受理，华夏基金华润有巢REIT已反馈 [4] - 当前审批流程中，首发已申报10只，已问询并反馈3只，通过审核3只，注册生效待上市3只；扩募已申报9只，已问询并反馈7只，通过审核6只 [4] 二级市场：本周流动性触底回升 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌1.44% - 本周中证REITs全收益指数收于1043.46点，跌幅1.44%，跑赢沪深300 0.78个百分点、跑输中证红利2.11个百分点 [5] - 年初至今涨幅7.81%，跑输沪深300 6.91个百分点、跑赢中证红利7.54个百分点 [5] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌2.09%，特许经营权类REITs下跌1.64% [5] - 分资产类型，数据中心（+0.62%）、交通（-1.56%）、环保水务（-1.70%）、园区（-1.74%）板块表现占优 [5] - 分个券，本周4只上涨、70只下跌，汇添富九州通医药REIT（+1.75%）、华泰南京建邺REIT（+1.17%）、南方润泽科技数据中心REIT（+0.66%）位列前三，银华绍兴原水水利REIT（-5.00%）、红土深圳安居REIT（-4.83%）、华泰宝湾物流REIT（-4.51%）位列末三 [5] 流动性：换手率触底回升，保障房板块改善最为明显 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.39%/0.36%，较上周+8.58/+4.88BP，周内成交量3.66/1.02亿份，周环比+28.35%/+15.87% [5] - 数据中心板块活跃度最高 [5] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.16%，仓储物流（5.42%）、交通（5.02%）、园区（4.50%）板块位列前三 [5] 本周要闻和重要公告 - 2025/10/13，民政部社会福利中心在11个地区开展养老信贷产品创新、养老REITs首发培育等实践探索工作，9月24 - 26日，11个地区共聚上海学习研讨养老金融政策等内容 [36] - 2025/10/16，住建部办公厅等9部门印发行动方案，提出统筹资金支持符合条件的新型城市基础设施建设项目，支持符合条件的项目发行REITs [36] - 2025/10/17，青城山 - 都江堰景区REITs（财务顾问）中标结果公示，第一中标候选人为中金公司，中标价500万元 [36] - 2025/10/14，华夏大悦城商业REIT进行2025年度第二次分红，方案0.45元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的99.9782% [37] - 2025/10/14，中航首钢绿能REIT公布2025年第3季度经营情况，生活垃圾处理量等数据有不同变化，战略配售份额2.39亿份将于2025/10/23解禁 [37] - 2025/10/15，招商基金蛇口租赁住房REIT解禁提示，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为1.35/3.75亿份，占全部份额27.17%/75% [37] - 2025/10/15，中信建投明阳智能新能源REIT公布2025年1 - 9月及Q3经营情况，发电量等数据有不同变化 [37]

项目申报进展 - 易方达广西北投高速公路REIT正式申报，为广西首单公募REITs项目 [2][4] - 项目发起人为广西北部湾投资集团，承担广西70%交通勘察设计和30%施工业务，投资建设总里程3226公里、总投资4429亿元 [4] - 华夏华润商业REITs二次扩募获受理，为市场第二单二次扩募项目，拟购入杭州萧山万象汇等项目 [5] - 华夏基金华润有巢REIT扩募申报状态更新为"已反馈"，底层资产为上海闵行区有巢马桥项目 [5] 一级市场认购热度 - 华夏中海商业REIT公众和网下投资者认购确认比例分别为0.2763%和0.3120，对应认购倍数361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元 [6] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购金额超444亿元 [6] 二级市场表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.44%，77只产品中仅7只上涨，下跌产品占比九成 [2][8][9] - 周涨幅居前的为国泰君安济南能源供热REIT（1.65%）、汇添富九州通医药REIT（0.99%）和嘉实中国电建清洁能源REIT（0.71%） [9] - 市场成交活跃度下降，10月日均换手率为0.45%，较9月的0.9%显著降低 [9] - 截至10月16日，中证REITs全收益指数年涨幅为8.26%，超九成产品年内涨幅为正，14只涨幅超20% [10] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅达44.76%，华夏大悦城商业REIT涨36.16%，多只消费基础设施REITs涨幅超30% [10][11]

项目申报核心信息 - 易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式申报，系广西本土企业首单申报的公募REITs产品 [1] - 项目发起人为广西北部湾投资集团有限公司，管理人为易方达基金管理有限公司 [1] 发起人公司概况 - 广西北部湾投资集团有限公司是广西壮族自治区人民政府直属大型国有企业、国有资本投资公司 [1] - 公司当前资产总额4682亿元，位列2025中国企业500强第389名 [1] - 公司以综合交通、口岸物流、环保水务等基础设施投融资建设为主业，协同发展新兴业务和产业金融 [1] 行业地位与业务规模 - 公司拥有广西唯一的交通全行业甲级综合设计企业、唯一的甲级综合资信咨询机构 [1] - 公司控制广西全部4家公路工程施工总承包特级资质企业中的3家 [1] - 公司承担广西交通基础设施建设领域70%的勘察设计业务和30%的施工业务 [1] 高速公路资产与运营 - 公司投资建设贺州至巴马等项目44个，总里程3226公里，总投资4429亿元，累计完成投资2825亿元 [1] - 公司运营管理南北高速等2010公里，占广西全区高速公路总里程10060公里的20% [1]

公募REITs市场认购热度 - 两只公募REITs产品合计吸引认购资金超2000亿元，再现千亿元资金抢筹现象 [1] - 华夏中海商业REIT公众和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应认购倍数高达361.9倍和320.5倍 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT也吸引认购资金超444亿元 [1][6] 华夏中海商业REIT发行详情 - 该基金比例配售前的总募集规模达1593.3亿元，是其拟募集规模15.843亿元的100.5倍 [4] - 网下发售部分认购倍数创历史新高，达374.72倍，比例配售前募集规模约为1066.21亿元 [4] - 公众发售部分认购倍数为361.9倍，比例配售前募集规模约为516亿元，发售当日即提前结束募集 [4] - 战略配售部分认购规模为11.09亿元 [4] - 首发底层资产为佛山映月湖环宇城，标志着公司实现了全流程资本闭环 [5] 中信建投沈阳国际软件园REIT发行详情 - 该基金比例配售前的有效认购金额约为444.34亿元 [8] - 公众投资者配售比例为0.40408970%，网下投资者有效认购申请确认比例为1.20029722% [8] - 战略投资者配售比例为100%，占基金发售份额总数的70.00% [8] - 首发基础设施项目为沈阳市浑南区的13栋产业楼宇，是东北地区首单成功发行的公募REITs项目 [8] 行业意义与资产价值 - 消费REITs的长期投资价值和资产配置价值持续得到投资者认可 [5] - 项目的成功发行为区域盘活存量资产、激活数字经济活力树立了全新标杆 [8]

公募REITs市场热度 - 两只公募REITs产品合计吸引认购资金超过2000亿元，再现千亿级资金抢筹现象 [2] - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者的有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应认购倍数高达361.9倍和320.5倍 [2] - 中信建投沈阳国际软件园REIT也吸引认购资金超过444亿元 [2][7] 华夏中海商业REIT认购详情 - 该基金比例配售前的总募集规模达到1593.3亿元，是其拟募集规模15.843亿元的100.5倍 [5] - 网下发售部分获得初始网下发售份额0.63亿份的374.72倍认购，创历史新高，比例配售前募集规模约为1066.21亿元 [5] - 公众发售部分在开售当日即提前结束募集，获得初始公众发售份额0.27亿份的361.9倍认购，比例配售前募集规模约为516亿元 [5] - 战略配售部分认购规模为11.09亿元 [5] 中信建投沈阳国际软件园REIT认购详情 - 该基金比例配售前的合计有效认购金额约为444.34亿元 [9] - 战略投资者配售比例为100%，有效认购基金份额数量为21000万份，占发售份额总数的70% [9] - 网下投资者有效认购申请确认比例为1.20029722%，公众投资者配售比例为0.40408970% [9] 底层资产与行业意义 - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是处于成熟运营阶段的标杆自持物业 [6] - 该产品的成功发行标志着公司在构建全周期资产管理能力和实现资本闭环方面取得关键进展 [6] - 中信建投沈阳国际软件园REIT的基础设施项目为沈阳市浑南区的13栋产业楼宇，以研发办公为主要业态 [10] - 作为东北地区首单成功发行的公募REITs，该项目为区域盘活存量资产、激活数字经济活力树立了新标杆 [10] - 消费REITs的长期投资价值和资产配置价值持续获得投资者认可 [6]

公募REITs市场热度 - 两只公募REITs产品合计吸引认购资金超过2000亿元，再现千亿级资金抢筹现象 [2] - 华夏中海商业REIT公众和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应认购倍数高达361.9倍和320.5倍 [2] - 中信建投沈阳国际软件园REIT作为东北地区首单成功发行的公募REITs项目，具有重要的区域里程碑意义 [11] 华夏中海商业REIT认购详情 - 该产品比例配售前的总募集规模达到1593.3亿元，是其拟募集规模15.843亿元的100.5倍 [7] - 网下发售部分拟认购数量为初始网下发售份额的374.72倍，创历史新高，比例配售前募集规模约为1066.21亿元 [6] - 公众发售部分有效认购基金份额数量为97.714亿份，是初始份额的361.9倍，比例配售前募集规模约为516亿元 [6] - 产品首发底层资产为佛山映月湖环宇城，标志着发行方在构建全周期资产管理能力中取得关键进展 [7] 中信建投沈阳国际软件园REIT认购详情 - 该产品比例配售前的合计有效认购金额约为444.34亿元 [11] - 公众投资者和网下投资者的有效认购申请确认比例分别为0.40408970%和1.20029722% [11] - 产品基础设施项目为沈阳市浑南区的13栋产业楼宇，以研发办公为主要业态 [11]

文章核心观点 - 在政策支持与市场需求推动下，保险资金正从传统财务投资转向深度运营，成为租赁住房及优质商业租赁地产市场的重要增量资金 [3][4] - 保险资金通过公募REITs、专项投资基金等多元方式持续为租赁型地产市场注入长期稳定资金 [3][6] - 保险资金配置租赁地产是政策红利释放与自身资产配置需求叠加的必然结果，未来配置比例有望进一步提升 [5][9] 险资投资动态与案例 - 华夏凯德商业REIT上市，财信人寿作为最大份额外部投资人参与战略配售，投资金额约5000万元 [3][4] - 今年以来，中国人寿、太保寿险、平安人寿、建信人寿等险企公布十余笔不动产投资，合计新增投资接近50亿元 [3] - 新华保险联合万科住房租赁平台、中信金石基金设立股权投资合伙企业，专项投资保障性租赁住房项目 [4] - 大家投控携手友邦人寿、中宏人寿发起规模45亿元的长租住房基金，重点锁定北京、上海等核心城市资产 [4] - 中国人寿联合首程控股发起基础设施不动产基金，通过战略配售布局公募REITs，投资范围覆盖京津冀、长三角等区域 [4] 险资投资偏好与逻辑 - 险资偏好成熟化、高稳定资产，要求出租率达到较高水平，租约期限有最低要求 [4][5] - 核心城市成熟商业物业、长租公寓等“收租型”资产的净运营收益率普遍维持在4%至6%之间，匹配险资对长期稳定现金流的需求 [6] - 险资调整投资逻辑，从依赖“信用主体”转向直接收购优质租赁物业或参与REITs战略配售，将租金收益直接锁定在表内 [6] - 长租公寓具有跨周期、波动小，与金融市场短期流动性相关性较低的特点，适合险资长期稳定收益目标 [4] 政策环境支持 - 2022年2月，原银保监会与住房和城乡建设部联合发布指导意见，首次从监管层面打通险资进入租赁住房市场的通道 [7] - 2024年1月，中国人民银行、金融监管总局联合印发意见，支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场，政策支持范围扩展至整个租赁市场 [7] - 2023年起，消费基础设施、保租房纳入公募REITs，险资可通过“股权持有+REITs配售”双通道退出，流动性溢价上升 [6] 面临的挑战与应对策略 - 公募REITs发行门槛高，优质项目数量有限，租赁地产大宗交易市场活跃度不足，可能导致流动性问题 [8] - 核心城市优质资产竞争激烈推高投资成本，非核心城市因需求不足面临出租率波动风险 [8] - 险资逐渐向都市圈二线城市下沉，避开核心城市高溢价，依托当地产业或消费活力保障需求 [9] - “险企+房企+资管机构”的协同模式成为主流，借助房企项目资源与运营经验、资管机构专业管理能力，弥补险资在资产管理方面的短板 [9] 市场参与与前景 - 从新发REITs战略配售投资者结构看，券商自营占比17.19%，保险资金占比9.34% [8] - 随着政策持续优化与市场机制不断完善，险资在租赁地产领域的配置比例有望进一步提升 [9] - 险资将成为租赁市场重要资金供给方，凭借长期稳定投资行为缓解区域分化带来的市场波动 [9]

市场总体规模与近期发行 - 国内已上市公募REITs项目达75只，累计发行规模为1966.19亿元 [1][2] - 中信建投沈阳国际软件园REIT和华夏中海商业资产REIT拟募资总额分别为10.98亿元和15.843亿元，若成功发行，市场首发规模将接近2000亿元 [1][2] - 上述两只基金于10月13日启动公众发售，当日均因有效认购规模超募而提前结束募集并启动比例配售 [1] - 今年以来已有19只公募REITs完成新发，另有2单完成扩募 [2][6] 外资机构参与与市场国际化 - 华夏凯德商业REIT于9月29日上市，成为国内首单由国际资产管理公司发起设立的消费REITs，上市首日收盘上涨12.63% [1][3] - 该基金由新加坡凯德投资发起，比例配售前累计认购资金达3091.7亿元，公众和网下投资者有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍 [3] - 华夏安博仓储REIT亦获批，其发起人安博为全球领先的物流仓储基础设施投资商和运营商，标志着市场国际化进程取得重要进展 [1][6][7] - 凯德投资通过华夏凯德商业REIT实现了中国资产在上交所及新交所双平台上市，并创新了跨平台资产交易及持股安排 [4] 底层资产与产品多元化 - 华夏凯德商业REIT底层资产为广州、长沙核心商圈的两个购物中心，出租率超过96%，报告期内整体营业收入平均增速超过4% [3] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个零售物业，资产规模超800亿元，为REITs未来扩募提供了资产储备 [4] - 今年新发行项目涉及七种资产类型，其中供热设施和数据中心为新增类型，扩募项目涉及保障房和产业园 [6] - 沪深交易所目前受理12单REITs储备项目，包括4单扩募项目，涉及保租房、生态环保和消费基础设施等类型 [6] 政策支持与市场发展 - 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》的印发推动公募REITs高质量扩容 [2][6] - 政策提出加强成熟资产类型项目常态化申报，并推动新资产类型项目推荐发行，被视为从“定义范围”向分类指导和重点突破的转变 [6] - 《通知》明确积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市，以促进未来市场项目发行人的多样化 [6]