报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 产业园出租率承压，首单消费 REITs 拟二次扩募；一级市场发行规模同比下降；二级市场全面回调，流动性下降；能源类相对抗跌 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 1 单首发 REITs 取得新进展 - 截至 2025/7/11，今年以来已成功发行 12 单，发行规模 209.3 亿元、同比下降 23.3% [2] - 本周华夏中核清洁能源 REIT 首发取得新进展，已反馈；无新增扩募进展 [2][9] - 当前审批流程中，首发已申报 15 只，已问询并反馈 6 只，通过审核 0 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 10 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 3 只 [2] 二级市场：本周市场全面回调，流动性下降 行情回顾：中证 REITs 全收益指数收跌 1.12% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1103.87 点，跌幅 1.12%，跑输沪深 300 1.94 个百分点、跑输中证红利 1.72 个百分点；年初至今涨幅 14.05%，跑赢沪深 300/中证红利 12.02/14.54 个百分点 [2] - 本周产权类 REITs 下跌 1.21%，特许经营权类 REITs 下跌 0.69% [2] - 能源（-0.32%）、仓储物流（-0.51%）、消费（-0.54%）、水务（-0.76%）板块表现占优 [2][14] - 本周共 8 只上涨、60 只下跌，嘉实京东仓储基础设施 REIT（+4.25%）、中金中国绿发商业 REIT（+1.01%）、南方顺丰物流 REIT（+0.79%）位列前三，华夏首创奥莱 REIT（-5.95%）、中金重庆两江 REIT（-4.54%）、中金厦门安居 REIT（-4.44%）位列末三 [2] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.63%/0.51%，较上周 -15.43/-11.45BP，周内成交量 4.62/1.40 亿份，周环比 -18.88%/-17.88% [2][20] - 生态环保板块活跃度最高 [20] 估值：能源板块估值较高 - 产权类/特许经营权类 REITs 中债估值收益率分别为 3.90%/4.09%，交通（5.31%）、仓储物流（5.18%）、园区（4.85%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 7 月 10 日，北京市人民政府发布《深化改革提振消费专项行动方案》，支持符合条件的消费基础设施发行 REITs [2][29] - 7 月 10 日，华夏基金中标玉龙雪山公募 REITs 基金管理人 [2][29] 重要公告 - 多只 REIT 发布半年度运营数据，涉及广发成都高投产业园 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT 等 [29][30] - 中信建投明阳智能新能源 REIT 战略配售份额 1.2 亿份将于 2025/7/23 解禁 [30][31] - 华夏南京交通高速公路 REIT、华夏越秀高速 REIT 等多只 REIT 进行 2025 年度第一次分红 [31] - 华夏华润商业 REIT 拟二次扩募，购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目 [2][31]

保险资金投资动态 - 友邦保险与中宏保险通过"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"投资上海松江柚米社区 该项目包含2252套房源 建筑面积超13万平方米[2] - 该基金由友邦保险联合中信金石基金 瓴寓国际于2024年12月设立 采用私募股权形式 中信金石担任管理人 瓴寓国际负责运营[2] - 此次投资为股权投资 具体交易金额未披露[3] 基金结构与项目规划 - 基金份额分配为 瓴寓国际20% 友邦保险40% 中宏保险25% 中信证券14.8462% 中信金石0.1538%[4] - 基金计划将柚米社区作为种子项目孵化 未来推动公募REITs上市 并持续拓展租赁住房领域合作[4] - 柚米社区所在土地由上海领琛商务咨询与松江国企于2021年6月以3.342亿元竞得 位于松江区工业区科技园区[4] 保险资金其他不动产布局 - 友邦保险2024年1月通过合资公司形式收购北京凯德·星贸项目95%股权 交易总价近24亿元 凯德投资保留5%股权[4]

公募REITs市场火爆 - 两只公募REITs一日吸金超4000亿元 华夏华电清洁能源REIT吸金约1711亿元 创金合信首农REIT吸金约2291亿元 [2] - 今年以来12只公募REITs全部实现一日售罄 其中10只比例配售前发行金额超千亿元 累计吸金超1.7万亿元 [2] 华夏华电清洁能源REIT详情 - 战略投资者认购比例70% 网下投资者确认比例0.4867849% 公众投资者确认比例0.19362177% [4] - 底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目 已运营近十年 是浙江电网重要统调电厂 [5] - 2025年和2026年分派率分别为5.66%和5.37% 拟募集规模18.945亿元 [5] 创金合信首农REIT详情 - 战略投资者认购比例70% 网下投资者确认比例0.77548865% 公众投资者确认比例0.26162600% [7] - 底层资产为首农元中心项目 总面积20.36万平方米 位于北京海淀区西二旗 与小米集团总部相邻 [8] - 基础设施资产整体出租率94.8% 主要租户为快手科技和小米集团 剩余土地年限15.94年 [9] 公募REITs市场表现 - 中证REITs指数（全收益）年内上涨14.20% 中证REITs收盘指数年内上涨11.17% [11] - 近期板块出现回调 中证REITs指数（全收益）较6月24日高点下跌1.71% 消费板块回调幅度最大 [11] - 市场短期存在止盈需求 能源及产业园板块回调幅度相对较小 [11]

公司概况 - 华夏基金资产规模突破2.5万亿元，累计上市13单公募REITs，成为境内管理规模最大的公募REITs管理人 [2] - 华夏基金是国内最早开展ESG投资的基金公司之一，2017年成为境内首家签署联合国负责任投资原则（PRI）的公募机构 [2] - 华夏基金连续4年发布《中国ESG投资发展创新白皮书》 [2] ESG投资流程 - 华夏基金将ESG理念深度植入企业基因，2020年成立ESG业务委员会 [3] - 华夏基金创新性地将ESG研究团队直接镶嵌进投资部门，将ESG因素纳入投资策略制定、基本面分析、组合管理、风险控制、上市公司沟通、定期跟踪六个环节 [3] - 在投资策略制定环节，华夏基金排除不符合ESG标准的特定行业与个股 [3] - 在基本面分析环节，华夏基金评估ESG因素对财务报表和估值的潜在影响 [3] - 在投后管理方面，华夏基金建立动态管理体系，每季度监控组合的ESG风险暴露和评级变化 [4] 尽责管理实践 - 华夏基金于2018年开启尽责管理探索，根据持股规模、ESG因素重要性等确定优先目标 [4] - 华夏基金通过高层沟通、团队交流和出具报告等方式开展沟通，提供针对性的意见和建议 [5] - 对于ESG评级不高但具有可持续发展潜力的公司，华夏基金帮助企业提升信息披露水平 [5] - 对于沟通意愿不强的企业，华夏基金采取协作沟通、股东提案、反对投票甚至撤资等措施 [5] - 自2018年以来，华夏基金ESG团队已与近60家上市公司进行深度交流，部分公司ESG评级提升 [6] ESG投资2.0时代 - ESG投资2.0时代强调客观分析ESG因素对企业经营发展、财务指标的影响 [7] - 华夏基金2024年12月发布的《中国ESG投资发展创新白皮书》指出，ESG数据指标覆盖率、真实性、可比性与财务重要性将显著提升 [8] - 华夏基金优选各行业中可持续发展能力突出的企业，将ESG分析与行业配置、个股基本面分析联动 [8] - 华夏基金旗下ESG公募基金共15只（不含联接基金），合计规模达232.66亿元，其中主动型ESG基金8只，规模142.47亿元，被动型ESG基金7只，规模90.19亿元 [9] - ESG主题基金中多数能跑赢主要宽基指数，ESG高评分企业持续经营能力更强，面临更少的违规处罚 [10] ESG与REITs融合 - 华夏基金旗下管理的8只REIT同时发布ESG年度报告，通过ESG与REITs的深度融合为市场注入新动能 [11] - 基础设施REITs底层资产与ESG关注的要点密切相关，都重视长期价值 [12] - 华夏基金优先选择在能源利用效率、环境保护措施、社会责任履行等方面表现优异的新能源电站项目 [13] - 华夏越秀REIT项目工程废物回收率达到100%，华夏华润商业REIT加装光伏板，年度发电累计41.4万度 [13] - ESG评分高的REITs项目在出租率、融资成本、估值溢价等方面具备显著优势 [14] - 华夏基金通过优化资产运营，如提升租户服务质量，吸引优质租户，保障当期分派率 [14] - 华夏基金积极向投资者传递ESG的长期价值理念，引导投资者关注资产的长期潜力 [15] 行业挑战 - 基金行业的ESG投资缺乏可靠统一的评价体系和评价标准，对企业披露的ESG数据缺乏有效验证手段 [16]

公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

《每日经济新闻》记者获悉，上周公募REITs市场又迎来多项重磅动态。 从单只产品来看，已上市的68只公募REITs中，二级市场价格环比上涨的达到55只，周均涨幅1.07%。其中涨幅最大的三只产品为中金中国绿发商业资产 REIT、易方达华威市场REIT和华夏南京交通高速公路REIT，周内涨幅分别达到6.50%、5.25%和3.91%。 首先，首单民企仓储物流类REITs正式启动扩募，嘉实京东仓储REIT拟购西安、合肥两个项目。这也是华夏北京保障房REIT扩募上市之后，年内第二单扩募 的产品。 另一方面，上周青城山-都江堰景区REIT确定基金管理人。公开评标结果显示，中航基金中标青城山-都江堰景区基础设施REIT项目，将负责后续基金管理 与运营。 此外，两只数据中心公募REITs定价完成，南方润泽科技数据中心REIT获超百倍认购等也都是上周重要的行业动态。 再来看看市场表现。截至上周五（7月4日），中证REITs（收盘）指数上涨0.65%，收于886.6点；中证REITs全收益指数上涨0.66%，收于1116.4点。 Wind数据显示，全市场已上市的68只公募REITs产品，二级市场价格环比上涨的达到55只，下跌 ...

外资REITs市场动态 - 华夏基金上报首只外资发起消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT 总规模约28亿元人民币 [1] - 安博（Prologis）在华注册外商独资私募机构申报华夏安博仓储物流REIT [1] - 外资项目落地将增强市场对公募REITs信心 吸引更多优质资产入市 [1]

写字楼市场 - 二季度北京写字楼市场无新增供应 甲级写字楼总存量维持在1368万平方米 [2] - 北京市写字楼半年度净吸纳量19.4万平方米同比增长2.5% 空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [2] - 五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米同比增长9.0% 空置率降至10.9% [2] - 北京市租金环比下降2.3%至每月每平方米221.94元 五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元 降幅持续收窄 [2] - 2026-2028年市场将新增约180万平方米供应 中央商务区和望京-酒仙桥区域占比达70% [3] - 业主方租金让度空间接近极限 市场处于筑底横盘阶段 预计2025年底租金趋稳 [3] - 20个未来产业（如人形机器人、商业航天等）将驱动需求提升 [3] 零售市场 - 二季度新增3个项目带来20万平方米优质零售空间 购物中心总存量升至1686万平方米 [4] - 存量改造加速推进 中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业 西单商场改建及朝外片区更新二期获批 [4] - 下半年将新增5个优质零售项目 供应超50万平方米 远郊新建及传统商圈更新为主力 [4] - 特色商业街区（如奥园City街、隆福寺商业街区）融合文商旅体元素重塑消费场景 [4] - 《北京市扩大时尚消费专项行动方案》支持商圈改造、首店品牌引入及国潮老字号发展 [4] 资本市场 - 外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升 华夏凯德商业资产REIT总规模约28亿元 [5] - 安博（北京）私募基金完成管理人登记并申报华夏安博仓储物流REIT [5] - 外资项目落地将增强市场信心 吸引更多优质资产入市 [5] 产业园市场 - 生物医药产业载体迎集中交付高峰 昌平及大兴区域供需矛盾加剧导致租金承压 [6] - 运营主体转向"服务+生态"竞争 通过构建园区级生态、产业联盟协作等形成差异化壁垒 [6] - 短期空置率或维持高位 长期高精尖及未来产业发展将释放潜在租赁需求 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日）中证 REITs 指数反弹，市场总市值上涨，各板块表现分化，交通板块止跌领涨，仓储物流板块下跌，市场成交活跃度提升，嘉实京东仓储 REIT 拟扩募，部分 REITs 有运营动态 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 价格方面，七大 REITs 板块仅仓储物流下跌，交通设施板块止跌领涨，主要受东部经济发达区域路产反弹带动，仓储物流板块下跌受中金普洛斯 REIT 下跌拖累 [2][15][18] - 流动性方面，市场整体成交活跃度较上周提升，市政环保、消费设施和产业园区换手率靠前，市政环保已连续 3 周活跃度靠前 [2][23][26] - 估值方面，REITs 项目估值仍然分化，交通、仓储物流、产业园区板块中债估值收益率靠前，个券具有挖掘空间 [2][35] 一级市场 - 嘉实京东仓储 REIT 拟扩募西安、合肥 2 个物流项目，这是第三只启动扩募的仓储物流 REITs 项目 [3][43] - 本周其他要闻包括中航首钢绿能 REIT 临时调用资金、中信建投国家电投新能源 REIT 发布 2 季度经营数据、中航易商仓储物流 REIT 原始权益人港股私有化、华安外高桥 REIT 租户变动、嘉实京东仓储基础设施 REIT 拟召开投资者关系活动 [51]

基金发行 - 南方润泽科技数据中心REIT（代码180901）为深交所首单数据中心公募REITs，存续期限50年，标志着公募REITs底层资产扩容并填补数据中心领域空白 [1] - 基金发售规模10亿份，初始战略配售占比70%（7亿份），其中原始权益人润泽发展及其关联方认购34%（3.4亿份），其他战略投资者认购36%（3.6亿份） [1] - 润泽发展以A-18数据中心及附属设施作为底层资产发起设立REITs [1] 市场反应 - 询价中96.29%配售对象采用顶格报价，为2024年以来最高比例，保险资金证券投资账户参与度最高（19.40%数量维度，48.14%认购维度） [2] - 基金发行有助于公司盘活存量资产、提升周转速度并拓宽融资渠道，增强滚动投资能力 [2] 公司业务布局 - 润泽科技在全国6大区域建成7个AIDC智算基础设施集群，规划61栋智算中心（约32万架机柜），完成"一体化算力中心体系"框架布局 [2] - 2025年平湖园区100MW和廊坊园区200MW智算中心预计投运，年末累计交付算力中心或达19个 [3] - 公司通过引流策略吸引头部AI客户，廊坊、平湖、大湾区算力中心已获投产订单，占据智算需求爆发先发优势 [3] 行业前景 - AI模型规模扩展推动全球算力需求爆发式增长，国内一体化算力网络和"东数西算"工程将延续行业高景气 [2] - 国产算力产业链前景广阔，相关公司受益于AI应用加速发展趋势 [2][3]