第 503 期 2025-11-21 焦点关注 每人每天20次！快为你心中的债市典型案例投票 "2025河南债券市场高质量发展典型案例"征集工作已结束，今日开启公开投票。本次投票共分机构类和项目类两类，每人每天每类最 多有10次投票机会，投票截至11月30日24:00。本次征集活动为公益活动，不向任何参与方收取任何费用，旨在筛选出有借鉴意义的案 例供发行人借鉴。 此外，12月17日—18日，2025债券市场高质量发展大会将于郑州举行，这是河南省举办的最大规模的债市主题活动，也是全国债券市 场影响力最大的活动之一。届时，"2025河南债券市场高质量发展典型案例"优秀案例结果将在会上公布及推介。 宏观动态 储蓄国债（电子式）纳入个人养老金产品范围 11月21日，财政部、中国人民银行发布关于储蓄国债（电子式）纳入个人养老金产品范围有关事宜的通知。 其中提到，个人养老金储蓄国债（电子式）业务开办机构自2026年6月起，开办个人养老金储蓄国债（电子式）业务，即为在本机构开 立个人养老金资金账户的养老金投资者，提供购买储蓄国债（电子式）的相关服务。 央行公开市场净投放1622亿元 11月21日，央行开展3750亿元7天期 ...

市场发展现状与规模 - 2025年中国不动产证券化市场蓬勃发展 持有型不动产ABS（私募REITs）、CMBS、类REITs等产品呈现稳健发展良好态势 [1] - 中国REITs数量已超新加坡与香港总和 但市场规模仅占全球不到1% 发展空间巨大 [2] - 公募REITs市场发展速度有所放缓 资产类型结构变化明显 产业园与消费基础设施占比提升 [3] - 持有型ABS自2023年末首单落地以来发展迅速 已成为盘活存量资产、连接资产端与资金端的重要工具 [3] 产品体系与功能定位 - 三类主要不动产证券化产品为类REITs、公募REITs和私募REITs（持有型ABS） 共同构成多层次市场体系 [3] - 类REITs发展成熟 兼具报表优化与融资功能 [3] - 公募REITs权益属性最强 流动性高 已成为公开市场重要组成部分 [3] - 私募REITs快速发展 在结构化设计和满足特定融资需求方面优势显著 [3] - 持有型ABS通过平层设计、资产信用替代主体信用等特点 为投资人提供稳定现金流与资产增值潜力的双重收益 [3] 行业生态与价值创造 - 资产证券化核心在于通过风险识别、分解和结构化 将不动产等资产转化为资本市场标准化产品 实现风险重新分配和管理专业化 [1] - REITs构建了涵盖多方专业机构的生态体系 实现"资产"与"管理"的分离 优化资本结构 [1] - REITs上市只是起点 真正价值在于存续期的精细化管理 [1] - 呼吁行业构建覆盖"Pre-REITs–私募REITs–公募REITs–扩募"的全生命周期管理体系 通过专业化运营与生态协作推动市场成熟 [2] 细分领域应用与创新 - REITs被视为持有新能源资产的最佳工具 尤其适用于新能源开发的运营阶段 [2] - REITs后的基金份额如果可以二次RWA发行将具有全球化优势 能提升流动性 可延伸至数字资产领域 [2] - 2025年租赁住房REITs发展呈现六大特点：资产包跨区布局增强抗风险能力、底层资产更趋稳定、出租率与租金收缴率保持高位、租金表现优于市场、首发与扩募双轮驱动、现金流与分派率可期 [2] - 持有型ABS为产业方（包括国企、民企及外资）提供了优化资产负债表、引入专业运营的新渠道 [3]

核心观点 - 湖北省资产证券化市场在2025年实现显著增长，发行数量和规模同比大幅上升，并在保障性租赁住房ABS等领域实现零的突破 [1][3] - 资产证券化通过盘活存量资产、优化融资结构和赋能产业生态，成为激活区域经济活力的重要引擎 [2] - 市场增长由政策引导、产业需求和市场环境多因素驱动，并呈现出地方国企主导、基础资产多元化的特点 [4][5][6] 市场表现与规模 - 2025年以来湖北企业ABS项目累计发行26单，合计规模达182.77亿元 [1] - 发行数量和规模同比分别增长116.67%和190.39%，其中发行规模在5亿元以上的项目有11单，占比超四成 [3] - 上海证券交易所落户19单项目，其发行规模占市场总量的八成以上 [1] 产品创新与类型 - “中信证券—洪山国投保障房资产支持专项计划”是湖北落地的首单保障性租赁住房ABS，实现融资模式创新零的突破 [1] - 基础资产类型多元，形成九大类型“全品类覆盖”格局，包括企业应收账款、保理融资、CMBS/CMBN等 [3] - 出现多个标杆创新项目，如全国首单“革命老区+长江经济带”双贴标CMBS产品 [3] 发行主体结构 - 地方国有企业占据主导地位，直接参与或主导的项目达14单，占比超五成 [4] - 国企凭借资产规模和信用优势推动大规模及创新项目落地，并支撑中小企业通过供应链ABS等方式融资，形成“国企引领、多方参与”的生态 [4] 增长驱动因素 - 政策赋能形成推力，湖北省先后印发多项工作方案，明确各类资产的证券化路径，形成“顶层设计+细分领域”的完善体系 [5] - 产业需求构成核心拉力，传统产业升级和新兴产业发展均将资产证券化作为重要融资工具 [5][6] - 市场环境提供助力，通过举办培训会等方式搭建“企业—交易所—券商”的对接桥梁 [6] 对产业与区域经济的影响 - 企业ABS为产业提供差异化支撑，帮助传统产业盘活资产加速升级，并破解文旅、绿色产业等项目回收慢的难题 [7] - 有效缓解区县平台在民生工程与基建项目上的资金压力，助力县域经济发展，并吸引金融服务机构下沉，提升本地资本运作能力 [7]

市场表现与规模 - 湖北企业ABS发行数量同比增长116.67%，发行规模同比增长190.39% [1][3] - 年内累计发行26单企业ABS项目，合计发行规模达182.77亿元 [1] - 发行规模在5亿元以上的项目有11单，占比超四成，大规模项目发行数量同比增长175% [3] 产品结构与创新 - 基础资产实现九大类型“全品类覆盖”，包括企业应收账款、保理融资、CMBS/CMBN等 [3] - 企业应收账款相关项目以5个的数量居首 [3] - 出现全国首单“革命老区+长江经济带”双贴标CMBS及湖北省首单保障性租赁住房ABS等创新产品 [1][3] 发行主体特征 - 地方国有企业直接参与或主导的项目达14单，占比超五成 [4] - 国企凭借资产规模优势和信用背书能力，推动大规模与创新项目落地，并支撑中小企业通过供应链ABS等方式融资 [4] 驱动因素：政策与市场 - 政策形成强大推力，湖北省印发《推动省属企业国有资产证券化工作方案》等文件，明确各类资产证券化路径 [5] - 产业需求构成核心拉力，汽车、光电子等支柱产业及新能源等新兴产业均将ABS作为重要融资工具 [6] - 市场环境提供有利条件，例如举办国有企业资产盘活业务培训会，搭建企业-交易所-券商对接桥梁 [6] 对产业与区域经济的影响 - ABS通过盘活应收账款与生产设备，为汽车、装备制造等传统产业提供研发与扩产资金 [7] - 在文旅、环保等领域，ABS破解项目投资周期长、现金流回收慢的难题，推动红色文旅与绿色项目落地 [7] - ABS推动区县平台公司发行保障房等产品，缓解地方政府资金压力，并吸引金融服务机构下沉，提升本地企业资本运作能力 [7]

2025年8月ABS新增备案情况 - 2025年8月资产支持专项计划新增备案99只，新增备案规模合计875.92亿元 [1] - 基础设施公募REITs所投ABS新增备案1只，规模为17.23亿元 [1] - 新增备案规模前三的基础资产为应收账款（250.89亿元）、小额贷款债权（213.01亿元）和融资租赁债权（189.73亿元） [1] 2025年8月ABS存续情况 - 截至2025年8月底，资产支持专项计划存续2,573只，存续规模达21,891.65亿元 [2] - 基础设施公募REITs所投ABS存续80只，存续规模为1,968.53亿元 [2] - 应收账款、不动产持有型ABS、CMBS、融资租赁债权、小额贷款债权五类基础资产的ABS存续规模合计17,299.04亿元，占总存续规模的79.02% [2][4] - 其余基础资产的ABS存续规模合计2,624.07亿元，占总存续规模的11.99% [4]

财务表现 - 2025年上半年净利润在上年同期较好增长基础上继续保持稳健增长 [1] - 经纪业务新开户数量、股基代理交易额、客户理财产品保有规模等指标增长明显 [1] - 证券投资业务实现较好投资收益 [1] 业务发展 - 经纪业务持续提升资产配置和投顾服务能力 以自有产品创设为重点不断丰富金融产品库 [1] - 证券投资业务持续提高投研能力 优化大类资产配置 加强对高股息策略及多品种多策略交易的探索 [1] - 资产管理业务持续提升主动管理能力 通过与财富管理业务强化协同在渠道建设和产品拓展方面取得新进步 [1] 服务实体经济 - 依托服务实体经济工作专班持续开展"宁心聚力"服务企业和园区专项行动 [2] - 上半年成功助力发行江苏首单可持续挂钩科创债和安徽省首单金融机构科技创新债 [2] - 在产业债、民营企业债以及ABS、CMBS等领域加强业务布局 储备推进IPO、再融资、并购重组、新三板挂牌等项目 [2] 创新投资 - 子公司巨石创投成功落地南京首支人才子基金 为科技型企业提供长期资金支持 [2] - 积极参与数项行业标准的制订工作 [2] 股东回报 - 长期坚持连续稳定积极的利润分配政策 自上市以来每年均向股东分红 [2] - 2024年度现金分红（含中期已分配现金红利）占2024年度合并报表归属于母公司股东净利润的47.11% [2] - 计划开展2025年中期分红以实际行动回报投资者 [2] 战略方向 - 深入践行中国特色金融文化 坚持金融服务实体经济根本宗旨 [3] - 把功能性放在首要位置 把建设一流投资银行作为战略方向 [3] - 做好直接融资"服务商"、资本市场"看门人"和社会财富"管理者" [3]

融资创新突破 - 成功设立中金-湘江集团保租房资产支持专项计划（类REITs） 实现湖南省国有企业首单类REITs项目突破 [1][25] - 创新融资模式包括境外美元债、CMBS、知识产权ABS等 其中知识产权ABS为中西部首单 [25] - 通过类REITs等项目拓宽融资渠道 填补省内同类产品空白 [25] 产业金融服务体系 - 累计设立和参与基金45支 总规模达467亿元 [21] - 通过各类基金实现投资余额48.35亿元 带动社会资本超300亿元 [21] - 投资领域覆盖半导体、智能制造、低空经济、医疗健康等战略性新兴产业 [21] 具体投资案例 - 2022年通过科技成果转化基金向汇思光电投资3000万元 支持其设备升级和产能扩张 [19] - 设立2亿元湘江通航产业基金支持低空经济 11亿元生物医药基金已培育11家优质企业 [21] - 通过科创基金孵化10家上市企业 10余家企业稳步推进IPO [21] 信用评级与融资成本 - 维持国内AAA主体评级 国际评级包括中诚信亚太Ag、穆迪Baa2、惠誉BBB投资级 [22] - 综合融资成本自2018年以来实现"六连降" 累计降幅达227BP [26] - 累计节约财务费用超30亿元 通过市场化融资+政策性争资双轮驱动模式优化债务结构 [26] 经营成果与资产规模 - 资产总额实现两倍增长 截至2024年底超1270亿元 [28] - 营收利润实现超五倍增长 [28] - 开发建设湘江科学城、梅溪湖国际新城等重点片区 布局医疗健康、文化旅游等市场化板块 [28] 媒体关注度 - 获得中新网、长沙晚报等主流媒体及网易新闻、财经潇湘等专业财经媒体集中报道 [1] - 湖南金融圈、火星财经局等行业自媒体进行深度解读 [1] - 创新实践被充分肯定 被视为服务实体经济的典型案例 [1]

交易概览 - Arbor Realty Trust完成10.5亿美元商业房地产抵押贷款证券化交易 其中发行约9.33亿美元投资级票据 公司保留约1.17亿美元次级权益 [1] - 证券化资产池包含1.23亿美元额外贷款收购额度 有效期为交易完成日起180天内 [1] 票据结构 - 票据初始加权平均利差为Term SOFR上浮182个基点 不含费用和交易成本 [2] - 设置约两年半的资产补充期 允许将资产回收本金再投资于合格替代资产 [2] - 票据通过私募方式发行 由面值10.5亿美元房地产相关资产及现金担保 资产主要为第一抵押权过桥贷款 [3] 资金用途与会计处理 - 公司计划通过特殊目的载体持有房地产资产组合至到期 并将该证券化作为融资行为计入资产负债表 [4] - 所筹资金将用于偿还现有信贷额度借款 支付交易费用 以及为未来贷款和投资提供资金 [4] 信用评级与业务背景 - 部分票据获惠誉评级 全部票据均获DBRS评级 [4] - 公司是全美房地产投资信托基金和直接贷款机构 专注于多户住宅、单户租赁组合贷款发起和服务 同时也是房利美DUS®贷款机构和房地美Optigo®销售/服务商 [6]

融资情况 - 2025年7月65家典型房企融资总量486.26亿元 环比增加4.7% 同比减少25.2% 单月融资总量创2025年新高 其中华润置地融资规模超100亿元 [1] - 2025年1-7月65家典型房企累计融资总量2413.79亿元 同比减少26.6% [1] - 7月房企境内债权融资379.75亿元 环比增加57.5% 同比减少34% 境外债权融资13.05亿元 环比减少92.5% 同比减少43.8% 资产证券化融资93.46亿元 环比增加85.5% 同比增加99.2% [1] - 2025年1-7月65家典型房企新增债券类融资成本3.09% 较2024年提升0.16个百分点 其中境外债券融资成本8.6% 较2024年提升4.42个百分点 境内债券融资成本2.63% 较2024年降低0.28个百分点 [2] - 7月无企业境外发债 境内发债企业主要为央国企 境内债券融资成本环比提升0.13个百分点至2.35% [2] - 7月融资总量最大企业为华润置地 发行2笔共30亿元中期票据及1笔51亿元CMBS 另获20亿元银行贷款 [4] - 2025年1-7月TOP10房企平均融资额143.71亿元 为各梯队最高 TOP51+房企平均融资额14.5亿元 同比减少0.03% 为融资规模降幅最小梯队 [4] - TOP51+梯队融资成本2.55% 较2024年降低1.5个百分点 为各梯队最低 比融资成本最高的TOP11-30梯队低0.85个百分点 [4] 销售表现 - 2025年7月TOP100房企实现销售操盘金额2111.6亿元 单月业绩规模回落至历史较低水平 1-7月累计销售操盘金额18638.4亿元 [9] - 7月各梯队房企销售操盘金额门槛均降低 1-7月TOP21-30和TOP31-50梯队累计销售规模降幅相对较小 [11] - 7月约70%百强房企单月业绩环比减少 TOP50房企中仅万科、大华集团、深业集团、卓越集团、仁恒置地等房企单月销售环比增加 [12] - 保利发展1-7月累计销售金额1632.0亿元 同比减少17.8% 7月单月销售金额180.3亿元 同比减少28.8% [8] - 招商蛇口1-7月累计销售金额1045.2亿元 同比减少10.5% 7月单月销售金额156.3亿元 同比减少1.5% [8] - 越秀地产1-7月累计销售金额675.0亿元 同比增加11.7% 7月单月销售金额60.0亿元 同比增加19.3% [8] - 中国金茂1-7月累计销售金额618.0亿元 同比增加23.1% 7月单月销售金额84.5亿元 同比增加49.3% [8] 土地投资 - 7月重点监测30家房企拿地金额577亿元 环比下降9% 同比增长64% 拿地面积275万平方米 环比下降16% 同比增长62% [17] - 7月成交楼板价20962元/平方米 环比上升9% 30家企业拿地总金额较2024年月均增长5% [17] - 中海地产、绿城集团单月拿地超150亿元 招商蛇口单月拿地近70亿元 企业拿地聚焦核心城市核心地段 [17] - 保利发展7月新增土地建筑面积14万平方米 成交总价10亿元 平均楼面价6998元/平方米 [16] - 绿城中国7月新增土地建筑面积53万平方米 成交总价159亿元 平均楼面价30000元/平方米 [16] - 头部央国企持续领跑 资源向高能级城市集中 核心城市核心地块为房企投资共识 [18] - 拿地格局呈现央国企领跑、民企弱复苏、城投托底态势 央国企凭借资金优势主导核心城市优质地块 [18] - 下半年企业投资保持谨慎 以销定投、优中择优为主要策略 [18] 组织动态 - 绿城中国任命赵晖为新任党委书记、执行总裁 主要负责党群、华中区域公司及商业管理 [19][22] - 万科取消区域公司 由总部直接管理城市公司 上海开发经营本部迁回深圳 管控模式从3级转为2.5级 [19][22] - 华润置地取消住宅开发业务大区核心职能 权限收归总部或下沉至城市公司 商业业务大区保留特定职能 形成强总部+强一线+弱大区格局 [19][23] - 金地集团取消三级管控体系 建立总部-大区-地区公司2.5级管理模式 原有七大区域合并为四大区 城市公司合并为十大地区公司 [19][24] - 头部房企普遍选择扁平化、短链条、强总部的变革路径 以提升决策效率和市场应对能力 [24]

公司财务信息 - 公司定于2025年8月1日周五美股开盘前发布2025年第二季度财务结果 [1] - 公司将于2025年8月1日东部时间上午10点召开财报电话会议 [1] 会议参与方式 - 电话会议将在公司网站投资者关系板块进行直播和回放，网址为www.arbor.com [2] - 无网络接入者可至少提前10分钟拨打电话接入会议，美国国内拨打(800) 343 - 4136，国际拨打(203) 518 - 9843，需使用参会密码ABRQ225 [2] - 电话会议的电话回放至2025年8月8日，美国国内拨打(800) 839 - 8531，国际拨打(402) 220 - 6074 [3] 公司概况 - 公司是全国性房地产投资信托和直接贷款机构，为多户住宅、单户租赁组合及其他商业地产资产提供贷款发起和服务 [4] - 公司总部位于纽约，管理着数十亿美元的服务组合，专注于政府支持企业产品 [4] - 公司是领先的房利美DUS®贷款机构、房地美Optigo®卖方/服务商和经批准的联邦住房管理局多户加速处理(MAP)贷款机构 [4] - 公司产品平台还包括过桥贷款、商业抵押担保证券、夹层贷款和优先股贷款 [4] - 公司获得标准普尔和惠誉评级，致力于在贷款整个生命周期为客户提供卓越服务 [4] 联系方式 - 公司投资者关系联系电话为516 - 506 - 4200 [5] - 公司投资者关系邮箱为InvestorRelations@arbor.com [5]