改造范围 - 改造范围主要位于中心城区周边、老城镇地区（撤制镇）以及城乡结合部 [1] - 目标区域以集体建设用地为主，现状为村民宅基地和其他用地相互交织，被城镇建成区包围或基本包围的自然村 [1] - 优先将群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村纳入改造范围 [1] 改造方式 - 拓展改造方式，通过项目整体改造、实施规划拔点、整治提升等方式进行 [1] - 多措并举对城中村进行拆除新建、拆整结合或整治提升 [1] - 项目整体改造可按储备改造、委托改造、农村集体经济组织自行改造或引入优质开发主体合作改造等途径实施 [1] 特定规划区域的改造策略 - 对规划用途为市政公益设施、公共服务设施、绿地等的城中村，结合规划实施时序和项目建设进度实施规划拔点 [1] - 涉及风貌保护、农民新村或开发边界外的城中村，实施整治提升 [1]

政策动态 - 国务院全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[1] - 上海市发布楼市新政 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房[1][13] - 北京 广州 珠海 成都相继发布公积金优化政策 珠海拟实施商转公政策 广州推出商转公贷款政策 成都购买保障性住房首付比例降至15% 最高贷款额度提至150万元[1][13] - 深圳推动房地产融资协调机制扩围增效 辖内银行已审批白名单项目403个 审批同意金额5492.99亿元 已实际放款4039.68亿元[13] - 城中村改造专项债前7月融资573亿元 较2024年同期增加475亿元 同比增长487%[14] 市场交易表现 - 2025年第34周30大中城市商品房成交面积162.30万㎡ 周环比+29.48% 周同比-15.86% 月累计成交476.02万㎡ 月累计环比-9.0% 月累计同比-17.6%[2] - 一线城市商品房成交47.73万㎡ 周环比+2.6% 周同比-36.6% 月累计成交155.09万㎡ 月累计环比-19.6% 月累计同比-35.6%[2] - 二线城市商品房成交87.57万㎡ 周环比+60.0% 周同比+8.8% 月累计成交232.62万㎡ 月累计环比+0.6% 月累计同比-1.7%[2] - 三线城市商品房成交27.00万㎡ 周环比+12.1% 周同比-26.3% 月累计成交88.34万㎡ 月累计环比-10.6% 月累计同比-12.0%[2] - 2025第34周15重点城市二手房成交量2.48万套 周环比+8.84% 周同比+3.93% 月累计成交量7.71万套 月累计环比-9.1% 月累计同比-4.2%[5] - 一线城市二手房成交9386套 周环比+7.1% 周同比+7.6% 月累计成交29659套 累计环比-2.0% 累计同比+2.4%[5] - 其他12个城市二手房成交合计15480套 周环比+9.9% 周同比+1.8% 月累计成交47403套 累计环比-13.1% 累计同比-8.0%[5] 城市表现分化 - 新房成交量增长突出城市：大连+35% 青岛+25% 武汉+18% 济南+17%[4] - 新房成交量下跌垫底城市：泉州-65% 温州-58% 深圳/苏州-43% 佛山-29% 东莞-28% 广州-26% 惠州-22% 成都-21%[4] - 二手房成交量增长突出城市：佛山+22% 大连+7% 东莞+5% 北京+2%[7] - 二手房成交量下跌垫底城市：南京-25% 青岛-19% 杭州-15% 上海/无锡-11% 深圳/苏州/厦门-7%[7] 市场热度变化 - 新房找房热度全线回落：一线城市-1.10 新一线城市-0.27 二线城市-0.23 三四线城市-0.98[10] - 二手房找房热度小幅回升：一线城市+0.30 新一线城市+0.12 二线城市+0.13 三四线城市+0.06[10] - 重点城市新房热度同比普遍下降 降幅最大为苏州-17.5% 南昌-16.9% 武汉-14.5%[12] - 重点城市二手房热度同比变化相对较小 部分城市出现正增长[12] 企业动态 - 碧桂园境外债务重组建议获得协调委员会支持 协调委员会占现有银团贷款本金总额的49% 超过77%的第2类债务持有人已签署重组支持协议[13] - 20家出险房企债务重组 重整获批 化债总规模超过12000亿元人民币[14] - 2022年至今已有27家上市房企被动退市 多家上市企业剥离房地产开发业务 退出房地产业务或转型轻资产[14] 行业观察 - 重点城市7月平均开盘去化率为32% 降至年内最低[14] - 上海7月有24盘入市 平均开盘去化率40% 杭州整体去化率62% 成都整体去化率44%[14] - 新规产品竞争加剧 高得房率产品也开始卖不动 部分新规项目因产品定位偏差导致去化率不佳[14] - 专项债收地落地节奏偏慢 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4300宗 总用地面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元[14]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的单一投资评级，但在投资建议部分对多个细分领域和具体公司给出了“买入”、“增持”或“中性”的评级 [6][73] 核心观点 - 近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观 [6] - 从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度有望加速 [6] - 考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股 [6] 行情回顾 - **A股地产**：本周（8.16-8.22）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31 [2][18] - **港股地产**：本周恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9 [2][18] - **港股物业**：本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，物业指数对恒生中国企业指数（+0.5%）和沪深300指数（+4.2%）的相对收益分别为+0.7%和-3.1% [2][23] - **个股表现**： - A股及港股地产涨幅前五：ST中迪 (+17.2%)、深深房A (+14.4%)、汇景控股 (+14.3%)、黑牡丹 (+13.3%)、禹洲集团 (+12.2%) [18] - A股及港股地产跌幅前五：绿景中国地产 (-15.9%)、正荣地产 (-13.6%)、衢州发展 (-11.7%)、*ST南置 (-11.1%)、中国海外宏洋集团 (-8.9%) [18] - 港股物业涨幅前五：鑫苑服务 (+17.2%)、领悦服务集团 (+16.3%)、滨江服务 (+8.8%)、建发物业 (+8.3%)、万物云 (+7.3%) [23] - 港股物业跌幅前五：第一服务控股 (-9.2%)、烨星集团 (-5.2%)、恒大物业 (-5.2%)、远洋服务 (-5.2%)、越秀服务 (-5.1%) [23] 土地市场数据 - **周度数据**：本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5% [2][30] - **累计数据**：2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4% [2][30] - **房企拿地**：年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为552亿元、542亿元、440亿元、356亿元、347亿元 [2][30][36] 新房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）47个城市商品房成交285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位 [3][39] - **成交价格**：7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度下行趋缓 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+5%，周同比-37% [3] - 二线城市：周环比+38%，周同比+6% [3] - 三四线城市：周环比-13%，周同比-12% [3] - **累计同比**：年初至今47城新房成交面积累计同比-2%，其中一线城市累计同比-5%，二线城市累计同比-5%，三四线城市累计同比+4% [39] 二手房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当 [3][47] - **成交价格**：7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度底部企稳 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+7%，周同比+8% [3] - 二线城市：周环比+9%，周同比+5% [3] - 三四线城市：周环比-9%，周同比+16% [3] - **累计同比**：年初至今22城二手房成交面积累计同比+15%，其中一线城市累计同比+19%，二线城市累计同比+14%，三四线城市累计同比+12% [47] 库存与去化 - **库存总量**：本周10城商品房可售面积为1.02亿平米，环比0%，同比-8.1% [55] - **去化周期**：以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为24.7个月，较上周增加0.7个月，较去年同比增加1.0个月 [55] - **重点城市**：北京去化周期27.7个月，上海8.6个月，广州34.4个月，深圳19.7个月 [59] 政策与资金支持 - **城中村改造专项债**：2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487% [4][13] - 分城市能级：一线城市发行规模329亿元，同比增长43.4倍；二线城市128.2亿元，同比增长149%；三四线城市115.5亿元，同比增长198% [4][13][14] - **专项债收储闲置土地**：截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元 [5][15] - 区域分布：广东省拟收储金额近790亿元，位居第一；浙江、重庆、河南、福建紧随其后 [5][16] - 落地进度：已发行/即将发行的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映资金仍较为紧缺 [5][15] - **行业政策**：国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [60] 公司动态与业绩 - **房企盈利预警**：多家房企发布2025年上半年盈利警告，预计出现大幅亏损，例如碧桂园预计亏损185亿至215亿元，正荣地产预计归母净利润亏损64亿至66亿元，中国奥园预计净亏损不超过95亿元 [62][63] - **部分房企业绩增长**：建发国际集团上半年净利润同比增长11.83%至9.14亿元；美的置业预计上半年净利润达2.5亿至3.5亿元，较去年同期显著提升 [62] - **物管公司业绩分化**：万物云上半年净利润同比增长2.63%至7.92亿元；滨江服务净利润同比增长12.21%至2.98亿元；而合景悠活、远洋服务等预计录得净亏损 [64][65] - **债务重组进展**：碧桂园、融创中国、弘阳地产等公司公布了债务重组相关进展 [62] 行业估值 - **A股地产**：PE-TTM历史区间波动，当前值处于长期平均线附近 [67] - **港股地产**：PE-TTM处于历史较低水平 [69] - **港股物业**：PE-TTM同样处于历史较低区间 [71] - **覆盖公司估值**：报告覆盖的20家公司平均PE（2025E）为14.1倍，中位值为10.4倍，其中保利发展、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳等获“买入”评级 [73] 投资建议 - **开发商**：首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [6] - **中介平台**：推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家 [6] - **物管商管**：推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活 [6]

项目进展 - 项目启动区安置房正式开工 规划建设594套安置房 户型涵盖45 60 80平方米三个面积段 [7] - 旧村首开区全面开拆 年内实现88万平方米建筑物全面清拆 [7][13] - 项目已累计放款近60亿元 旧村范围签约率近92% [13] 改造模式创新 - 采用依法征收 净地出让 政府主导改造新模式 创全市三个率先纪录 [7] - 率先获批城中村改造控规方案 率先以95%同意率完成改造意愿征询 率先将3855宗村民房屋作为首开区征拆 [7] 区域规划 - 项目地处白云新城与广州火车站衔接关键节点 区位优势显著 [7] - 新建约35万平方米安置房 建设抗英大道隧道破解交通瓶颈 [8][13] - 引入名校资源打造6所优质学校 保留三元里人民抗英斗争纪念馆延续文化传承 [13] 商户与居民安置 - 国有和集体物业3733户商户已基本实现安置退租 [13] - 个人房屋已清租搬空8644套 佳豪 鸿昇皮具城等标志性物业启动拆除 [13] - 抗英大街 群英大街全线围蔽 力争2026年底建成安置房 [7][13]

板块行情 - 申万一级行业房地产指数第33周上涨3.9% 在31个板块中排名第6 [1] 地方政策要闻 - 天津允许提取公积金余额直接支付存量房首付款 [1] - 广州明确农村"一户一宅"认定标准包括夫妻与未成年子女同户等情形 [1] - 福州推出16条支持政策涵盖规划审批 容积率计算 项目验收 预售回款等五个方面 [2] - 长沙县出台十条措施从住房消费激励 投资信心提振 要素保障三方面支持楼市 [2] - 海南鼓励商品住房高库存市县在城市更新中采用"以购代建"方式安置征迁居民 [2] 公司动态 - 中国金茂2025年7月单月签约销售金额84.6亿元 签约面积376,634.63平方米 1-7月累计签约金额618.07亿元 [3] - 华润置地2025年7月在香港 柳州 杭州收购3幅地块 总楼面面积27.21万平方米 权益对价15.5亿元 [3] - 招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得深圳宝安区地块 综合楼面单价59,586.21元/平方米 溢价率34.81% [3] 销售数据 - 第33周20城新房成交面积140万平方米 日均20.0万平方米环比下降2%同比下降21% [4] - 年初至今20城新房累计成交面积6,380万平方米同比下降8% [4] - 第33周11城二手房成交面积173万平方米 日均24.8万平方米环比上升2%同比下降2% [4] - 年初至今11城二手房累计成交面积6,413万平方米同比上升13% [4] 投资策略 - 核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房去化仍面临价格压力 [4] - 二手房价企稳是行业见底关键观测指标 新房因高品质存在溢价空间 [4] - 建议关注三条主线：具备好产品护城河的房企 优质商业地产租金稳定性 存量房中介业务 [4] - 重点关注标的包括绿城中国 华润置地 太古地产 华润万象生活 贝壳-W [4]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]

核心观点 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体收窄[1] - 高层会议释放进一步稳楼市积极信号 明确止跌回稳政策目标[1] - 新一轮楼市支持政策有望开启 包括优化限购政策 加大公积金支持等[1] 政策动向 - 北京已率先落地优化房地产政策 调整限购和公积金政策[1] - 预计上海 深圳将跟进优化限购政策 更多城市落地支持政策[1] - 中央层面存在进一步发力空间 措施出台具紧迫性和主动性[1] - 政策力度将超过此前一轮 对巩固市场止跌回稳有重要作用[1] 城市更新与改造 - 中央强调高质量开展城市更新 土地 金融等配套政策或将出台[2] - 城中村和危旧房改造将强化货币化或房票安置[2] - 收储存量商品房用于安置房 对房地产销售形成重要支撑[2] - 相关资金卡点有望进一步畅通[2] - 城中村改造与需求释放形成联动效应 形成改造-房票-需求释放-去库存机制[3] - 地方层面城中村政策文件将加速出台[3] - 重点改造区域包括轨道交通沿线 高校和产业集中片区 大规模城中村[3] 需求端政策 - 改善性需求是当前房地产市场确定性主流需求[3] - 通过提高公积金贷款额度 降低首付比例 加大购房补贴支持多孩家庭[4] - 加大住房以旧换新支持力度 畅通一二手链条[4] - 给予购买绿色建筑 装配式建筑等家庭更大公积金和购房补贴支持[4] 供给端政策 - 以好房子引导改善性需求将成为方向[3] - 更多城市将建立好房子标准 优化计容规则[3] - 通过减免税费鼓励房企提供更多高品质住房[3] 市场展望 - 金九银十传统旺季有望成为新一轮住房销售提振重要窗口期[3] - 房地产在稳定宏观经济中占据重要位置[4] - 止跌回稳仍是明确目标 支持政策有望进一步发力[4]

项目规划与范围 - 项目采用拆整结合模式改造石牌村 涉及拆除约10.3万平方米村民住宅与集体物业[1] - 广保丰田复建地块面积1.40万平方米 总建筑面积11.72万平方米（含住宅6.61万平方米 商业1.47万平方米 公服配套0.73万平方米 地下车库2.91万平方米）[1] - 潘祠复建地块面积0.54万平方米 总建筑面积2.68万平方米（含商业2.12万平方米 地下车库0.56万平方米）[1] 基础设施配套 - 新建村内道路总长1.64千米 规划为城市支路 红线宽度15-20米 实施宽度6-7米[1] - 道路按单向一车道标准建设 设计时速20km/h 同步实施给排水 交通 照明及电力管沟工程[1]

南都讯 罗冲围是广州这一轮城中村改造四大重点片区中进展最快、拆迁最快的地区，在近日广州城市 更新媒体采访调研活动中，市区参与该项目的相关单位透露，能够取得这么快的进展主要是政府主导的 改造模式给了村民极大信心。率先实施的松溪项目安置房户型先后6次征求村民意见，最终按照三梯4-6 户、得房率约100%的高标准进行建设并配全各种生活设施。这么好的回迁房也让村民十分满意，当时 项目签约第一天倾盆大雨，但有村民上午7点就已经到场排队，最终取得了项目改造意愿征询一次同意 率全市最高的成绩。 安置户型先后6次征询村民意见 罗冲围改造效果图 获得村民认可也让松溪片区的进展格外顺利，白云区松洲街党工委副书记曹阳还记得当时项目签约的情 景，"签约第一天倾盆大雨，有村民上午7点就已经到场排队。我们的工作人员没有休息，通宵签约，最 后改造意愿征询一次同意率全市最高，螺涌村和松南村改造意愿征询同意率平均达到98.44%。" 松溪项目安置房建设现场 松溪项目安置房效果图 罗冲围片区城中村改造项目总面积22.8平方公里，现状建筑面积2136万平方米，实有人口60万人，涉及 城中村14条、需改造旧厂39个和旧城1247万平方米，计划分近期 ...

楼市成交概况 - 上周昆明市商品住宅供应面积2.08万平方米，环比下跌11% [1] - 成交面积5.23万平方米，环比下跌34% [1] - 成交均价约12524元/平方米，环比上涨5%，主要由高均价项目加推带动 [1] 重点项目销售表现 - 华润中心单周销售0.52亿元，成交16套，成交均价约18440元/平方米，套均价约327万元/套 [3] - 邦泰春华序单周销售0.42亿元，成交31套，成交均价约9960元/平方米，套均价约136万元/套 [3] - 龙湖峯萃与东方润麒单周销售均为0.36亿元，成交均价分别为21250元/平方米和10945元/平方米，高端改善盘与刚需产品价差明显 [3] - 山海湾8号单周销售约0.3亿元，成交均价高达26527元/平方米，套均价约597万元/套 [3] - 雅居乐中央雅府和邦泰映悦作为低总价高性价比代表，成交均价分别为9051元/平方米和8607元/平方米，单周分别成交19套和17套 [3] 土地市场动态 - 上周昆明主城无新增土地供应，成功出让2宗地块 [4] - 五华区KCWH2024-1-A2号地块由昆明西北新城城市运营服务有限公司以约5512.45万元底价摘得，成交楼面价约1139元/平方米，规划为回迁安置房用地 [4] - 西山区KCXS2025-2号地块由云南盘泽置业有限公司以约3.4亿元底价拿下，成交楼面价约6866元/平方米，容积率>1且≤3.1，规划为低密住宅区 [4][6] 城市更新项目进展 - 盘龙区麦溪村城改项目获批复分三期开发，总用地面积约1353.89亩，拆迁面积约84.68万平方米，回迁面积约39.16万平方米 [6] - 项目一期为回迁安置住宅地块及60班中学，二期为住宅用地，三期含住宅、商住用地及24班小学 [6][7] - 小窑村、大波村城中村改造配套基础设施建设工程（八期）启动招标，建安工程费约3000万元 [9] - 小窑村项目总用地面积约255.76亩，规划安置房约29.75亩，总建筑面积超11万平方米 [9] - 大波村项目总用地面积332.02亩，此前已完成超2.2公里道路建设 [9] 保障性租赁住房 - 昆明市首个市场化经营保租房试点项目落地，昆明市安居集团将两个项目共计901间房源委托泊寓运营，合作期限10年 [11] - 项目包括东盟商贸港项目444套公寓和车行天下项目457套公寓 [13] - 青惠园保障性租赁住房项目启动分配，提供396套两室户型房源，月租金单价12.46元/平方米起 [14] 市政设施建设 - 滇池草海第3座浮桥预计9月下旬建成，总长近500米，将连通草海东西两岸绿道 [13][14]