文章核心观点 - “十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”单列为一项任务，凸显对房地产行业重视程度提升 [1][2] - 规划建议提出清理住房消费不合理限制性措施，大力实施城市更新，并统筹化解房地产等领域风险 [1][9][10] 房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 开发制度将明确项目公司和企业总部间法律关系，项目交付前总部不得抽逃出资或提前分红 [2] - 销售制度探索实施现房销售，从根本上防范交付风险 [3] - 融资制度体现为主办银行制，项目资金存入主办行并由其保证合理融资需求 [3] 住房供给结构优化 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1][4] - 因城施策增加改善性住房供给，契合住房需求从数量满足转向质量改善的趋势 [1][4] - 满足新市民、年轻人住房需求以促进其扎根城市并释放消费潜力 [4] 房屋品质与安全管理 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1][5] - “好房子”首次写入政府工作报告，意味着从部级政策上升为国家战略 [6] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度 [1][6] 城市更新推进 - “十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，意味着更新规模将加大、进程加快 [7][8] - 城市更新政策契合城市发展进入存量阶段的现实，有助于改善城市面貌并带来新产业需求 [8] - 今年1月国务院常务会议研究推进城市更新工作，5月两办印发持续推进城市更新行动的意见 [8] 限制性措施清理与风险化解 - 清理住房消费不合理限制性措施，要求部分城市限制性政策有清晰退出时间表 [9][10] - 清理隐含限制性措施，如公积金跨区域使用限制，尤其是在城市群、都市圈中 [10] - 部分一线城市限购政策仍有优化空间，未来不排除进一步降低门槛 [10] - 统筹推进房地产风险有序化解，政策目标为严防系统性风险 [1][10]

资本市场改革与建设 - 提高资本市场制度包容性、适应性，健全投资和融资相协调的资本市场功能 [1] - 启动实施深化创业板改革，设置更契合新兴领域和未来产业企业的上市标准，为新产业新业态新技术企业提供精准包容的金融服务 [1] - 持续推动北交所高质量发展，健全新三板差异化制度，畅通三四板对接机制，筑牢多层次资本市场塔基 [1] - 积极发展股权、债券等直接融资，稳步发展期货、衍生品和资产证券化 [2] - 深化资本市场改革，完善主板、科创板、创业板、北交所等多层次市场体系，构建包容性更强的市场生态，提升对不同类型企业的融资服务能力 [2] - 强化资本市场对科技创新的支持，深化科创板改革，完善注册制和并购重组等制度安排，提高直接融资比重 [2] - 加快完善要素市场化配置体制机制，建立健全功能完善的资本市场，实现资本要素的高效配置 [3] 宏观经济政策与治理 - 提升宏观经济治理效能，强化国家发展规划战略导向，加强财政货币政策协同，促进内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式 [4] - 发挥积极财政政策作用，增强财政可持续性，加强财政科学管理，强化国家重大战略任务和基本民生财力保障 [5] - 完善中央银行制度，构建科学稳健的货币政策体系和覆盖全面的宏观审慎管理体系，畅通货币政策传导机制 [6] - 保持金融业自身健康性是畅通货币政策传导的重要前提，需关注商业银行净息差和经营可持续性，平衡金融支持实体经济与金融机构稳健运营 [7] 金融监管与风险防范 - 全面加强金融监管，强化央地监管协同，丰富风险处置资源和手段，构建风险防范化解体系，保障金融稳健运行 [8] - 强化监管协同，完善跨部门联动机制，增强市场监测和风险应对能力，提升监管前瞻性、精准性与有效性，构建稳定透明可预期的市场环境 [8] 国有企业与民营经济发展 - 深化国资国企改革，做强做优做大国有企业和国有资本，推进国有经济布局优化和结构调整，增强国有企业核心功能与竞争力 [9] - 推动国资央企迈向更高质量、更可持续的发展新阶段，推动科技创新与产业创新深度融合，加快科技成果转化 [9] - 落实民营经济促进法，从法律和制度上保障平等使用生产要素、公平参与市场竞争、有效保护合法权益，发展壮大民营经济 [10] - 在扩大准入、打通堵点、强化保障等方面实施务实举措，加强产业、投资、财政、金融政策协同，激发民间投资活力 [10] 消费、投资与房地产 - 加大直达消费者的普惠政策力度，增加政府资金用于民生保障支出，帮助群众增收减负，解除消费后顾之忧，完善促进消费的制度机制 [11] - 深化投资审批制度改革，进一步明确中央和地方投资方向和重点，中央投资应支持跨区域跨流域重大标志性工程，重点投向科技自立自强、粮食安全、能源资源安全、生态安全等领域 [12] - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，坚持“房住不炒”，因城施策，支持优质房企合理融资，加快推进“保交楼” [14]

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新 形势，加快构建房地产发展新模式，是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。 新华社北京10月28日电（记者王优玲）10月28日发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五 个五年规划的建议》提出，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融 资、销售等基础制度。 《建议》提出"优化保障性住房供给""因城施策增加改善性住房供给""建设安全舒适绿色智慧的'好房 子'，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动"等举措。 虞晓芬说，供给体系优化与品质升级是住房供给侧结构性改革重要任务。要牢牢抓住"安居"这个人民群 众幸福生活的基点，加快完善住房供应体系，以新供给满足和创造新需求，进一步改善人民群众的住房 条件。 浦湛表示，建设"好房子"，增加"好房子"供给，不仅包括新建商品住宅的品质提升，也涵盖存量住房的 更新改造，要从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维上下功夫，建立房屋全生命周期的安全管理 制度，实现更高水平"住有所居"，为广大居民打造一个更有温度的幸福家园。 她认为，将"房地产高质量发展"置于 ...

她认为，将"房地产高质量发展"置于"加大保障和改善民生力度"框架下，进一步凸显了房地产行业的居 住属性和民生定位。 浦湛表示，建设"好房子"，增加"好房子"供给，不仅包括新建商品住宅的品质提升，也涵盖存量住房的 更新改造，要从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维上下功夫，建立房屋全生命周期的安全管理 制度，实现更高水平"住有所居"，为广大居民打造一个更有温度的幸福家园。 来源：新华社 作者: 王优玲 加快构建房地产发展新模式将有哪些发力点？住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，完善相关 基础制度，提升"人、房、地、钱"四类要素资源的配置效果，是推动新模式落地的关键举措之一。立足 于城市内涵式发展和城市更新大场景，房地产要形成产品与服务优质、供应体系健全、要素配置合理、 监管制度规范、行业经营稳健的高质量发展格局。 《建议》提出"优化保障性住房供给""因城施策增加改善性住房供给""建设安全舒适绿色智慧的'好房 子'，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动"等举措。 虞晓芬说，供给体系优化与品质升级是住房供给侧结构性改革重要任务。要牢牢抓住"安居"这个人民群 众幸福生活的基点，加快完善住房供应体系，以新 ...

政策方向 - 推动房地产行业高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [1] - 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 将房地产高质量发展置于加大保障和改善民生力度框架下，凸显行业居住属性和民生定位 [1] 新模式构建要素 - 完善基础制度以提升人、房、地、钱四类要素资源的配置效果 [1] - 行业需形成产品与服务优质、供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的高质量发展格局 [1] 具体举措 - 优化保障性住房供给 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的好房子，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] 供给侧改革与品质升级 - 供给体系优化与品质升级是住房供给侧结构性改革重要任务 [2] - 加快完善住房供应体系，以新供给满足和创造新需求 [2] - 建设好房子包括新建商品住宅品质提升和存量住房更新改造，需从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维入手 [2]

作者丨张敏 编辑丨张星 10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称"'十五 五'规划建议"）发布。"十五五"规划建议指出，"清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"，"大力实施 城市更新"。 此外，"推动房地产高质量发展"被单列为一项任务，并放在加大保障和改善民生的战略任务中。具体提 出，"加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给， 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智 慧的'好房子'，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制 度。" "十五五"规划建议还提及，"盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。""统筹推进房地产、地方 政府债务、中小金融机构等风险有序化解。" 高质量发展的五大路径 房地产与固定资产投资和城市发展息息相关，又关乎消费与民生。因此，与房地产有关的内容，经常被 放在不同的任务中。 在"十四五"规划建议中，房地产有关的内容主要被放在"全面促进消费""推进以人为核心的新型城镇 化"任务中，并未单列。相较之下，在"十五五"规划建 ...

房地产行业政策导向 - “十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”单列为一项任务，凸显其重要性较“十四五”时期有增无减[2] - 规划建议提出清理住房消费不合理限制性措施，要求各地制定限制性政策的清晰退出时间表，并清理隐含限制措施[9] - 房地产风险化解被置于“加强重点领域国家安全能力建设”内容下，政策目标明确为“严防系统性风险”[9] 房地产高质量发展路径 - 房地产高质量发展主要体现在基础制度、保障房供给、改善性住房供给、好房子与好服务、房屋全生命周期安全管理五个方面[2] - 基础制度聚焦开发、融资和销售三项制度，预计在“十五五”期间取得突破[2] - 开发制度明确项目公司为企业独立法人，企业总部履行投资人责任，项目交付前不得抽逃出资或提前分红[3] - 销售制度探索实施现房销售，从根本上防范交付风险[3] - 融资制度推行主办银行制，项目开发建设销售资金存入主办行，主办行保证合理融资需求[4] 住房供给结构优化 - 优化保障性住房供给，满足新市民、年轻人和住房困难群体基本住房需求，以促进其扎根城市并释放消费潜力[4] - 因城施策增加改善性住房供给，契合住房需求从数量满足转向质量改善的趋势[4] - “好房子”建设首次写入政府工作报告，从部级政策上升为国家战略，未来相关支持政策有望继续推出[4] 房屋全生命周期管理 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度[5] - 具体设计包括非体检不更新、建立房屋养老金体系（含维修基金和财政补贴）、将工程质量保险延伸至房屋安全保险等[5] - 这些制度在各地试点基础上将于“十五五”期间全面扩大[5] 城市更新战略部署 - “十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，意味着更新规模将进一步加大、进程加快，融资和规划等政策支持有望加速出台[7] - 城市更新政策契合城市发展进入存量阶段的现实，有助于改善城市面貌、提高宜居水平并带来新产业需求[7] - 今年1月国务院常务会议研究推进城市更新，5月中共中央办公厅和国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》[7] 限制性措施清理方向 - 清理住房消费不合理限制性措施包括清理公积金跨区域使用限制，推动资金在城市群和都市圈内跨区使用[9] - 部分一线城市限购政策仍有优化空间，未来可能进一步降低门槛[9] - 央行明确“十五五”时期推进房地产宏观审慎金融制度改革，以防范风险外溢[10]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的投资评级 [1][7][43] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场需要更多动力来提振 [1][7] - 四中全会公报中关于房地产政策的着墨相对较轻 [7][43] - 在投资策略上，报告维持选取优质国企开发商的观点 [7][43][44] 上周新房销售及土地成交 - 上周30大中城市商品新房成交量为197万平方米，同比下跌22.1%，环比下跌2.1% [1][14] - 各线城市新房成交量均同比下跌：一线城市-33.4%，二线城市-14.0%，三线城市-21.0% [1][14] - 一线城市累计成交量表现分化：北京同比下跌6.7%，上海同比下跌1.1%，广州同比上升3.0%，深圳同比下跌4.6% [2][17] - 十大城市商品房存销比（按面积）为101.2，高于去年同期的70.2但低于前周的112.9 [3][25] - 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,411万平方米，同比下跌14.9%，环比上升19.6% [4][32] 每周主要政策及市场事项 - 四中全会公报提出"十五五"时期经济社会发展目标，其中包括"推动房地产高质量发展" [5][39] - 地方层面，上海、广州、南京、海口等地出台了涉及公积金、安置房、多子女家庭支持等政策 [40] 内房港股表现 - 上周恒生中国内地地产指数上升0.2%，但落后恒生指数3.5个百分点 [6][41] - 报告追踪的内房港股分类中，央企开发商、地方国企开发商、民企开发商周涨幅分别为2.4%、0.8%、2.4% [41] 评论与关注个股 - 报告关注个股为华润置地(1109 HK)和中国海外发展(688 HK) [8][44] 附录：房地产基本面指标统计 - 2025年9月房地产开发投资完成额同比下跌21.3%至7,397亿元人民币 [46] - 2025年9月房屋新开工面积同比下跌15.0%至5,598万平方米，竣工面积同比上升0.4%至3,435万平方米 [46] - 2025年9月百城新建住宅平均价格同比上升2.7%至16,926元人民币/平方米 [60] - 2025年第三季房地产业GDP为19,862亿元人民币，同比下跌1.5%，占全国GDP比例为5.6% [65] - 2025年第三季房地产开发贷款余额同比下跌1.3%至13.6万亿元人民币，个人贷款余额同比下跌0.3%至37.4万亿元人民币 [66]

投资评级 - 行业投资评级为看好 [9] 核心观点 - 非洲是建材品类产能出海的沃土，基于人口增长、城镇化率及全球产业转移，非洲经济增速在全球市场中相对突出，预计2026年非洲经济将进一步走强，带来高景气机会 [5] - 继续推荐非洲链和存量链，关注特种布回调后机会 [2][8] - 非洲建材龙头成长较快且盈利较高，华新水泥海外经营业绩超预期，非洲高弹性正在加速兑现 [5][6][8] 行业基本面 - 水泥价格环比小涨，全国水泥平均价格环比回升0.4% [7] - 水泥需求整体疲弱，全国重点地区水泥企业平均出货率为45%，环比约持平，同比下降5.6个百分点 [7] - 玻璃库存延续上行，重点监测省份生产企业库存总量6247万重量箱，环比增加290万重量箱，增幅4.87%，库存天数30.51天，环比增加1.42天 [7] - 浮法玻璃市场观望较浓，价格弱势走低，全国玻璃均价为65.70元/重箱，环比下降3.00元/重箱 [38] 非洲链投资机会 - 华新水泥25Q3单季度收入89.9亿元，同比增长6%；归属净利润9.0亿元，同比增长121% [6] - 海外表现突出是25Q3业绩超预期的核心支撑，尼日利亚项目9月开始并表，部分非洲项目投产有积极贡献 [6] - 科达制造是非洲本土龙头，2024Q3以来量价齐升，2025H净利率持续恢复，同时有望受益于碳酸锂价格修复 [8] - 推荐华新水泥、科达制造 [8] 存量链投资机会 - 2025年消费建材存量品类有望迎需求向上和结构优化，二手房成交相对较好将传导至后续存量建材企业经营层面 [8] - 城市翻新政策加码，受益品类为外墙和屋顶材料（外墙涂料翻新占比约30%、公共防水材料翻新占比约15%）、地下管网等 [8] - “十五五”时期预计将建设改造地下管网超过70万公里，新增投资需求超过5万亿元 [20] - 首推三棵树，及低估值的兔宝宝等，东方雨虹底部出现边际改善 [8] 特种布投资机会 - AI电子布的投资机会尚未结束，因AI需求爆发且供给壁垒高，特种玻纤布成为卡脖子环节 [8] - 中材科技作为国产特种玻纤布全品类龙头，充分受益国产替代 [8] - 中国巨石明确在特种布领域加大布局和投入 [8] 高频数据 - 30大中城市商品房一周滚动成交面积阳历同比-21%；12城二手房一周滚动成交面积阳历同比-21% [7] - 本周全国水泥均价353.06元/吨，环比上升1.29元/吨；全国熟料均价为234.85元/吨，环比下降3.27元/吨 [24] - 本周全国水泥库存为66.86%，环比上升1.18个百分点；全国熟料库存为72.13%，环比上升2.90个百分点 [24]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式是推动房地产高质量发展的首要任务 旨在支撑行业转型 [1][2] - 新模式的核心抓手是完善商品房开发 融资 销售等基础制度 以全链条破解行业风险与发展瓶颈 [1][2] - 开发制度完善方向包括明确项目公司与总部的法律责任主体 销售制度可探索现房销售以防范交付风险 融资制度可确定主办行确保项目合理融资需求 [2] 保障性住房供给 - 优化保障性住房供给是重要方向 旨在满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1][2] - 住房保障被视为未来的"软基建" 有助于居民扎根城市并促进消费 [2] - "十四五"期间全国累计建设筹集保障性住房和安置住房超1100万套(间) 改造城镇老旧小区24万多个 超1亿群众受益 [3] - "以购代建"模式可收购闲置商品房转为保障房 "房票安置"模式有助于促进安居 这些政策在"十五五"期间将继续发力 [3] 房屋品质与标准提升 - 建设"安全舒适绿色智慧"的"好房子"是明确标准导向 相关规范已提升住宅层高至不低于3米 并调整4层及以上住宅需设电梯 [4] - 实践中已有地区通过装配式建筑 隔音优化等创新举措提升居住体验 房企需针对居民困扰问题改进 并结合得房率 绿色建材等亮点 [4] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动是推动房地产从"增量扩张"转向"存量提质"的核心举措 [4] 物业服务转型 - 物业服务将从"对物的服务"如保安 保洁 保修 绿化 转向"对人的服务" 包括老人及宠物照看 社区养老托幼等一揽子需求 [5] - 未来物业服务旨在为客户提供全龄友好 全天候守护的服务 成为"好房子"的重要一环 [5]