报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 去年9月底“止跌回稳”仍是目前政策主基调，稳房价对房地产和消费至关重要，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策支持力度将进一步发力，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，政府将逐步推进房地产新发展模式，加大好房子支持力度，现房销售将渐进推进，行业竞争格局将进一步优化，产品力房企优势将强化 [2] 分组1：行业数据 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交280.4万平米，环比上升17.3%，较24年周均成交下降3.9%，较本年周均成交上升49.2%；其中一二线城市合计成交258.9万平米，环比上升20.1%，较24年周均成交下降0.9%，较本年周均成交上升51.6%；三四线城市合计成交21.6万平米，环比下降8.7%，较24年周均成交下降29.2%，较本年周均成交上升25.6% [3] - 5月34个重点城市截止上周一手房合计成交724.3万平米，较4月同期环比上升14.7%，较去年5月同期同比下降3.9%，当月成交同比较4月上升13.4pct，年初累计至今成交0.48亿平米，同比下降9.4%；其中一二线城市合计成交662万平米，较4月同期环比上升14.8%，较去年5月同期同比下降4.4%，当月成交同比较4月上升7.9pct，年初累计至今成交4353.5万平米，同比下降5.8%；三四线城市合计成交62.2万平米，较4月同期环比上升13.3%，较去年5月同期同比上升0.8%，当月成交同比较4月上升51.8pct，年初累计至今成交424.1万平米，同比下降35.3% [4][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交128.1万平米，环比上升0.7%；5月截至上周累计成交355万平米，较4月同期环比下降16.5%，较去年5月同期同比下降4.2%，当月成交同比较4月下降4.3pct，年初累计至今成交2544.7万平米，同比上升15.8% [11] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘114万平米，环比-6.1%，合计成交112万平米，成交推盘比为0.99倍，25年2月 - 25年4月对应周成交/推盘比分别为2.34倍、1.36倍和0.86倍；上周末15个重点城市合计住宅可售面积为8935.8万平米，环比持平；上周末15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为19.3个月，环比下降0.4个月 [20] 分组2：行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 央行下调LPR10BP，1年期LPR从3.1%降至3.0%，5年期以上LPR从3.6%降至3.5%；下调人民币存款利率，最大降幅25BP，3年期和5年期分别降至1.25%和1.3% [2][27] - 国家统计局新闻发言人表示今年以来房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复；住建部等五部门表示将持续推进城市更新 [27] - 1 - 4月房地产开发投资2.8万亿元，同比-10.3%；商品房销售面积2.8亿平，同比-2.8% [27] - 广州多家银行首套房贷利率下限从3%上调10bp至3.1%，厦门由3.10%上调5bp至3.15% [2][27] - 佛山启动优才安居宜居工作仪式，最高购房补贴可达1000万元；大连优化公积金贷款支持人才发展政策，贷款额度提高20万元；杭州首个市本级“收储”项目落地，为万科项目 [2][27] 物管行业 - 河南南阳实施物业服务规范化整治行动；株洲召开“党建联建美好家园——物业行业管理融入基层治理高质量发展”现场会 [31] 分组3：重点公司公告 地产公司 - 深铁集团向万科提供42亿元借款，万科A以不超60亿元万物云股票质押；华润置地董事秦虹获委任为公司提名委员会成员；保利发展於骁冬辞任董事，彭祎成为非独立董事候选人；首开股份蒋翔宇申请辞去董事职务；中国金茂苏锡嘉拟退任独立非执行董事，董事会推荐刘峰当选 [33] 物管公司 - 5月19 - 23日，贝壳-W共耗资约2750万美元回购股份约441万股；越秀服务朱辉松辞任非执行董事、董事会主席，江国雄获委任 [37] 分组4：板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.18%，相对收益为-1.29%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第23位 [2][39] - SW房地产板块涨跌幅排名前5位个股为空港股份、亚太实业、南国置业、天房发展、海泰发展；后5位为华夏幸福、格力地产、莱茵体育、鲁商发展、金地集团 [2][39] 物管板块 - 物业管理板块个股平均下跌0.92%，沪深300指数下跌0.18%，相对收益为-0.75%，板块表现弱于大市 [2][47] - 物业管理板块涨跌幅排名前5位个股为宋都服务、浦江中国、卓越商企服务、佳源服务、建发物业；后5位为鑫苑服务、正荣服务、首程控股、佳兆业美好、特发服务 [47] - 截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、11倍，华润万象生活25、26年PE分别为19、17倍，绿城服务分别为13、12倍，中海物业分别为9、8倍，碧桂园服务分别为10、8倍 [50]

房地产市场止跌回稳进程中，无论是新房还是二手房市场，高端市场均表现得相对坚挺。 尤其是二手高端市场，今年4月，在二手房整体成交热情略有回落的背景下，北京、上海、深圳和杭州二手豪宅挂牌和成交占比双增。 其中上海总价3000万元以上高端住宅新增挂牌占比达到了0.58%，达到2025年以来最高点。 从CRIC监测的京沪深杭新增挂牌套数来看，2025年一季度四城二手房挂牌量呈现出逐月递增态势，但是到了4月业主挂牌积极性显著下降，环比2025年3 月日均都出现了回落，其中深圳、杭州同比更是下降7%和29%。 | 城市 | 2025年4月 | 环比 | 同比 | | --- | --- | --- | --- | | 北京 | 19222 | -19% | 17% | | 上海 | 14729 | -22% | 60% | 挂牌量上升背后是豪宅业主资产配置优化的避险选择，同时新房市场豪宅供应爆发，客观上也使得部分豪宅客户的置换需求前置。 与高端二手房挂牌量同步上行的还有成交占比，除了杭州之外，北京、上海和深圳总价1000万以上成交占比均呈现同环比齐增态势。 京沪深杭二手挂牌量增速放缓 但高端占比上升 二手房东挂牌积极性是 ...

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 行业大幅亏损，缩表之下流动性承压，但随着老项目充分减值与销售占比降低、房价下行趋势减缓，后续减值压力有望降低，核心净利率有望见底回升 [8][108] - 政策推动行业“止跌回稳”，奠定以城中村改造为核心抓手、高品质住房为发展方向的政策基调，短期聚焦行业流动性修复和城中村改造，长期推动行业向高质量发展转型 [108] - 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等有望受益 [8][108] 根据相关目录分别进行总结 2024年报综述 利润表 - 行业营收下滑、毛利承压、大幅减值、整体亏损，2024年102家上市房企合计营收19837亿元，同比降21.0%，归母净利润 -1590亿元，同比降3230% [3][16] - 可结算资源下降，预收款对结算金额覆盖倍数降至0.77x，影响未来结算规模 [21] - 毛利率下滑、费用率上升，2024年整体毛利率14.6%，扣税毛利率11.3%，销管理费用率5.87%，财务费用率4.07% [24] - 合联营公司投资收益减少、资产减值损失提升，2024年合计投资收益142亿元，同比降62.9%，资产信用减值损失1550亿元，同比增69.1% [27] - 核心净利润下滑，2024年整体净利率 -8.31%，核心净利率1.49%，归母净利率 -8.01%，核心净利润295亿元，同比降31.8% [31] - 分房企看，top15房企营收多数下滑、盈利能力下降，仅城建发展等3家营收增长，滨江集团盈利能力强 [37] 资产负债表 - 行业持续缩表，2024年102家上市房企总资产95995亿元，同比降10.4%，净资产同比降9.43%，货币资金7843亿元，同比降12.7% [4][42] - 开发类资产规模下行、持有类资产规模提升，2024年开发类资产51455亿元，同比降13.8%，持有类资产12231亿元，同比增4.21% [50] - 有息负债规模未压降、短期有息负债占比提升，2024年总负债72249亿元，同比降10.7%，有息负债28811亿元，同比降0.6%，短期负债占比33% [56] - 净负债率提升、短债偿付能力下滑，2024年剔除预收款后资产负债率70.6%，净负债率88.3%，剔除受限资金现金短债比80% [4][64] - 分房企看，top15房企集体缩表，招商蛇口总资产下滑幅度小，荣安地产总负债缩减幅度大，滨江集团净负债率低、短债偿付压力小 [67] 现金流量表 - 经营性现金流下滑、投资支出缩减，2024年102家上市房企经营活动现金流量净额1062亿元，同比降50.4%，投资活动现金流量净额 -15亿元，同比降97.9%，筹资活动现金流量净额 -2155亿元，同比降26.3% [5][72] - 分房企看，top15房企投资性现金流量净额多数下滑，金地集团经营性现金流增幅大，绿地控股投资性现金流出增幅大，首开股份筹资性现金流增幅大 [80] 2025年一季报综述 利润表 - 收入下滑、板块转亏，2025Q1 102家上市房企合计营收3165亿元，同比降7.5%，归母净利润 -92.9亿元，同比降955% [6][83] - 毛利率下滑、财务费用率提升、销管费用率下降，2025Q1整体毛利率14.4%，扣税毛利率11.6%，销管理费用率6.26%，财务费用率5.94% [87] - 合联营公司投资收益下降、资产减值损失缩减，2025Q1合计投资收益6.51亿元，同比降90.2%，资产信用减值损失15.4亿元，同比降8.35% [89] 资产负债表 - 行业继续缩表，2025Q1 102家上市房企总资产94422亿元，同比降10.9%，总负债70865亿元，同比降11.2%，净资产同比降10.2% [7][95] - 净负债率提升、短债偿付能力下滑，2025Q1剔除预收款后资产负债率70.3%，净负债率91.6%，剔除受限资金现金短债比80% [7][105] 投资建议 - 短期关注政策增量落地、行业“止跌回稳”带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等有望受益 [8][108]

经济韧性表现 - 4月份社会消费品零售总额同比增长5.1%，其中家用电器和音像器材类、文化办公用品类、家具类、通讯器材类商品零售额分别增长38.8%、33.5%、26.9%、19.9% [1] - 1月份至4月份固定资产投资同比增长4.0%，设备工器具购置投资同比增长18.2%，贡献率达64.5% [2] - 4月份货物进出口总值3.84万亿元，同比增长5.6%，其中出口2.27万亿元增长9.3%，进口1.57万亿元增长0.8% [2] 房地产市场动态 - 4月份70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降，各线城市同比降幅持续收窄 [3] - 稳楼市政策效果显现，房地产市场呈现止跌回稳趋势 [4] 外资配置动向 - 4月份外资净增持境内债券109亿美元，处于较高水平 [5] - 4月下旬外资投资境内股票转为净买入，显示对中国资产信心增强 [5]

LPR及存款利率下调 - 5月20日1年期LPR降至3%，5年期以上LPR降至3.5%，均较此前下降10个基点 [1] - 以商贷100万元、30年等额本息计算，月供减少56元，30年累计减少2万元 [1] - 六大国有银行及部分股份行同步下调存款利率，活期降5个基点，定期三个月至二年降15个基点，三年和五年期降25个基点 [3][5] - 协定存款利率降10个基点，7天通知存款利率降15个基点，一年期整存整取利率普遍跌破1% [5][7] - 20万元存五年，降息25个基点后利息减少2500元 [7] 对银行业影响 - 存款利率下调幅度大于LPR降幅，有助于商业银行降低负债成本 [9] - 商业银行净息差从2023年四季度的1.52%进一步降至2025年一季度的1.43%，低于1.8%的监管合意水平 [9] - 存款降息与LPR调降同步落地，是商业银行主动稳定息差的举措 [9] - LPR下调将带动企业和居民贷款利率更大幅度下降，降低实体经济融资成本 [3][9] 对房地产市场影响 - LPR下降传递降低居民负担的积极信号，有助于促进房地产市场止跌回稳 [9][11] - 存款利率降幅大于LPR使商业银行存贷利差扩大，提升银行房贷投放积极性 [11] - 5月7日公积金贷款利率已下调0.25个百分点，为商业房贷利率下调打开空间 [12] - 1-4月新建商品房销售面积同比下降2.8%，个人按揭贷款同比下降8.5%，市场回稳基础尚不扎实 [10][11] - 降息降低住房消费门槛，配合城市更新等政策可综合作用于房地产基本面 [13] 宏观经济影响 - LPR下调是现阶段扩投资、促消费的重要发力点 [3] - 降低居民贷款利息支出可提升消费意愿和能力，有助于提振消费、扩大内需 [9] - 存款利率走低可能增强资本市场、理财市场吸引力 [9] - 当前需通过LPR下调引导贷款利率下行，激发有效融资需求，稳定信用水平 [9]

中房报记者 许倩丨北京报道 今年首次降息，落地。 " 如今降息预期落地，向市场传递出政策层面降低企业融资成本、降低居民负担的积极信号。 5月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布：1年期LPR和5年期以上LPR分别下调10个基点，降 至3%、3.5%。这是自2024年10月以来，时隔7个月LPR再度降息，也是2025年首次降息。 此次降息已有征兆。5月7日召开的国新办新闻发布会上，央行宣布下调政策利率0.1个百分点，预计带 动贷款市场报价利率（LPR）随之下行0.1个百分点。同时，下调存量准备金率0.5个百分点，向市场提 供长期流动性约1万亿元。 如今降息预期落地，也向市场传递出政策层面降低企业融资成本、降低居民负担的积极信号。 LPR调降的同时，存款利率也迎来新一轮下调。就在5月20日，LPR发布前，中国银行、农业银行、工 商银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有银行火速下调存款利率，招商银行第一时间跟进。其 中，三年期和五年期存款下调幅度最大，达到25个基点，而一年期定存利率已全面跌至1%以下。 这也是贯彻落实4月25日中央政治局会议提出的关于"适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经 济， ...

从房价来看，4月份，70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降。从同比来看，4月份，70个大中城市中，各线 城市的商品住宅销售价格同比降幅继续收窄。其中，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别收窄0.7、0.5和0.3个百分点；二手住宅销售价格同 比收窄0.9、0.5和0.4个百分点。 "总的来看，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，4月份房地产市场基本稳定"。付凌晖表示，从未来看，居民对绿色、智能、安全的好房子需求 不断扩大，老旧小区改造升级、房地产建设提质增效前景广阔。但也要看到，当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待进一步释 放，部分地区房地产去化压力较大，促进房地产回稳仍需要继续努力。 新闻发布会现场。赵一帆摄 付凌晖表示，随着各项稳楼市政策陆续落地生效，房地产销售有所回稳，部分城市市场交易呈现积极变化。1-4月份，新建商品房销售面积下降2.8%，降 幅比1-3月份收窄0.2个百分点。从40个重点城市的情况来看，1-4月份，新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2%。 封面新闻记者 代睿 5月19日，国新办举行新闻发布会，介绍 ...

证券市场回顾 - 上证综指收于3367.58点，日内波动极低，最高3373.6点 [1] - 深证成指下跌0.08%，收于10171.09点，最高10184.4点 [1] - 创业板指下跌0.33%，收于2032.76点，最高2038.05点 [1] ETF市场表现 股票型ETF整体市场表现 - 收益率中位数为0.0% [2] - 规模指数ETF中博时中证1000增强策略ETF收益率最高（1.81%） [2] - 行业指数ETF中南方中证全指房地产ETF收益率最高（1.62%） [2] - 策略指数ETF中融通中证诚通央企红利ETF收益率最高（0.7%） [2] - 风格指数ETF中华夏中证智选1000价值稳健策略ETF收益率最高（0.79%） [2] - 主题指数ETF中博时中证湖北新旧动能转换ETF收益率最高（1.55%） [2] 股票型ETF涨跌幅排行 - 涨幅前三：博时中证1000增强策略ETF（1.81%）、南方中证全指房地产ETF（1.62%）、华夏中证全指房地产ETF（1.56%） [4] - 跌幅前三：大成中证红利低波动100ETF（-2.96%）、大成中证工程机械主题ETF（-1.71%）、国泰中证机床ETF（-1.48%） [5] 股票型ETF资金流向 - 资金流入前三：华夏上证科创板50成份ETF（5.77亿元）、博时上证科创板100ETF（2.27亿元）、平安中证A500ETF（2.15亿元） [6] - 资金流出前三：易方达创业板ETF（3.46亿元）、南方中证500ETF（3.08亿元）、南方中证1000ETF（2.91亿元） [7] 股票型ETF融资融券概况 - 融资买入额前三：华夏上证科创板50成份ETF（3.86亿元）、国联安中证全指半导体产品与设备ETF（1.68亿元）、华宝中证医疗ETF（1.67亿元） [8] - 融券卖出额前三：南方中证500ETF（9706.12万元）、南方中证1000ETF（8922.03万元）、华泰柏瑞沪深300ETF（1299.06万元） [9] 机构观点 开源证券 - 房地产市场继续朝止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易恢复 [10] - 建议关注强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动企业、房地产后服务市场 [10] 国金证券 - 城市更新项目有望在财政资金支持下提速 [11] - 建议关注深耕一线及核心二线城市的房企、中介平台、物管商管龙头 [11]

5月19日国家统计局发布2025年4月宏观经济和房地产数据。 房地产行业出现季节性调整，行业交易迎来周期性变化。不过积极的信号是，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，主要体现在以下几个方面： 一、商品房销售面积降幅持续收窄，1-4月销售面积为2.8亿平方米，同比降幅较1-3月收窄0.2个百分点至2.8%，创近22个月累计同比降幅新低。4月单月销 售面积同比降幅已连续7个月低于5%，需求端筑底企稳信号明显。 二、房价运行总体稳定，4月70城房价同比指数持续修复，各能级房价同比降幅持续收窄，一二线新房价格环比延续止跌。 三、房地产库存和新开工有所改善。随着房地产销售回暖，房地产企业商品房库存减少，4月末，商品房待售面积7.8亿平方米，比3月末减少522万平方 米。 值得注意的是，核心城市成交量同比延续企稳，一二线房价环比稳中有升，4月份行业供求关系与市场信心均在持续修复。 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待释放，部分地区房地产 去化压力依然较大，促进房地产止跌回稳仍需继续努力。 01 商品房销售面积降幅持续收窄 4月降幅连续7个月低 ...

5月19日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍2025年4月份国民经济运行情况，并答记者问。 4月份商品房待售面积比3月份继续减少，已经连续两个月待售面积下降。1-4月份全国房屋新开工面积的同比降幅 也比1-3月份收窄了0.6个百分点。 付凌晖表示，总的来看，在各项促进房地产市场止跌回稳政策的作用下，4月份房地产市场基本稳定。从未来看， 居民对绿色智能安全的"好房子"需求在不断扩大，老旧小区改造升级，房地产建设提质增效的前景广阔。但也要 看到，当前房地产市场总体上仍在调整转型过程当中，刚性和改善性的需求仍待进一步地释放，促进房地产回稳 仍需要继续努力。 下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的现实，强 化政策协同发力，持续加大好房子建设的供应力度，积极推动城市更新行动和保障房的建设，加快构建房地产新 发展模式，更好满足人民群众美好居住的需求，促进房地产市场平稳健康发展。 文/北京青年报记者 董鑫 编辑/马晓晴 （北京青年报客户端） 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，去年四季度以来，各地区各部门认真贯彻落实党 中央关于促进房地产市场止跌回 ...